• 更新日 : 2026年10月5日

固定資産税は年末調整で控除できる？新築・リフォームの軽減措置と2026年度の住宅ローン控除を解説

土地や家屋といった不動産に対する固定資産税には、さまざまな減税措置があります。しかし、制度が複雑であるため、知らずに恩恵を受けることができないこともあります。今回は、固定資産税や、あまり聞きなれない償却資産の定義のほか、新築住宅やリフォーム等の場合の軽減措置の内容と年末調整の関係について解説していきます。

固定資産税とは？

住宅を新築したり、マンションや土地を購入したりすると、ローンの返済だけでなく、維持していくために毎年、さまざまな費用がかかります。代表格となるのが、その不動産の所在する市町村が課税する地方税である固定資産税です（東京都23区においては特例で都が課税）。不動産は、宅地建物取引業法では、土地と家屋を指しますが、税法上の固定資産には、これに加えて後述する償却資産も含まれます。

固定資産は、全国どこの市町村にもあるため、固定資産税は地方税としては税源の偏りが小さい基幹となる税金となっています。納税義務者は、土地、家屋、償却資産の所有者であり、土地と家屋の場合は登記簿上の所有者を固定資産課税台帳に登録して課税します。

また、償却資産については、市町村に申告した所有者を固定資産課税台帳に登録して課税します。土地・家屋、償却資産のいずれも総務省の定める固定資産評価基準によって固定資産の価格が算出され、それをもとに課税標準額が決定されることになります。

この段階で政策的な特例措置として課税標準額が減額される場合もあります。「住宅用地の特例」というものです。これについてはあとで解説します。

最終的な固定資産税は、次の計算式で算出します。

こうして算出された固定資産税が、政策的な特例措置で減額される制度もあります。つまり、固定資産税が減額される特例措置は、計算基礎となる課税標準額の減額と、計算後の固定資産税そのものの減額の2つの種類があるということになります。

固定資産税における償却資産とは？

土地や家屋ではない「償却資産」には、土地と家屋以外で事業用に使用されている資産が該当します。具体的には、工場や商店等の事業をしている場合であれば、構築物、機械、工具、器具、備品等が該当します。

会社員でも、駐車場やアパート経営をしているケースがありますが、その場合も、その事業のために使用している構築物、機械、工具、器具、備品等には土地、家屋と同じように固定資産税が課税されることになります。

前述のように償却資産については、市町村に申告した所有者を固定資産課税台帳に登録して課税しますが、土地と家屋が3年ごとに評価替えが行われるのに対し、償却資産は毎年、評価替えがなされます。評価額は、取得価額と取得後の経過年数等に応じて算定されます。

固定資産評価基準による具体的な計算式は、次のようになっています。

償却資産を所有されている方は、毎年1月1日現在所有している償却資産の内容（取得年月、取得価額、耐用年数等）について、1月31日までに償却資産の所在する市町村にある税事務所に申告しなければなりません。

償却資産の種類

申告の対象となる償却資産には、次のような種類があります。

業種別に見る主な償却資産

次に視点を変えて、業種別に償却資産の対象となる主な資産を整理してみましょう。

このほか、福利厚生の用に供するものも償却資産の対象となります。

固定資産税は年末調整で控除される？

固定資産税の軽減措置は年末調整では控除されません。これらの特例措置は、本来支払うべき固定資産税の金額そのものが減額される仕組みであり、いったん支払った税金が後から還付されるものではないためです。

固定資産税が減額される特例措置は、次の2つです。

年末調整は、会社員等の給与所得者が1年間、毎月の給料から天引きされてきた所得税等の過不足を清算する手続です。社会保険料、生命保険料等、控除対象とされているものについては、年末調整によって天引きされた所得税等が還付されます。

しかしながら、「固定資産税は年末調整で控除されるの？」という質問に対しては、上記の固定資産税が減額される特例措置は年末調整ではできないということになります。一方で、後述する住宅ローン控除は所得税・住民税の控除であり、年末調整の対象となる点は区別しておく必要があります。

固定資産税を減額する方法はある？

固定資産税が少なくなる制度は、課税標準額の減額、固定資産税そのものの減額という特例措置のほかにもあります。

これまで概略を紹介した課税標準額の減額と、固定資産税そのものの減額について詳しくみていきましょう。

①土地に関する軽減税制度を活用する

まずは、固定資産税の計算の基礎となる課税標準額を軽減する特例措置について解説します。これは土地が対象であり、固定資産税が課税される年の賦課期日（1月1日）において、住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地（住宅用地）について課税標準額を減額するというものです。

特例の内容は、小規模住宅用地と一般住宅用地の2つで異なります。

住宅の戸数は、原則1棟を1戸とします。ただし、共同住宅の一室など、居住のために独立して区画された部分が複数ある場合は、その数を戸数とします。

また、家屋の一部が住宅のほか、店舗等に利用されている家屋（併用住宅）の場合は、建物の構造、階数、住宅として利用している部分の割合によって、住宅用地となる面積を算出する必要があります。

なお、賦課期日に住宅の新築が予定されている土地や住宅が建設されつつある土地は、住宅用地とは扱われません。

②新築住宅の軽減税制度を活用する（2031年3月31日まで延長）

新築住宅に係る固定資産税の減額措置は、住宅を新築した場合に固定資産税額の2分の1が減額される制度です。2026年度の税制改正によって適用期限が5年間延長され、一戸建て住宅は3年間、マンション等の住宅は5年間にわたり税額が1/2に減額される現行措置が、2031年3月31日まで続くことになりました。

減額は、新たに課税される年度から一戸建てで3年度分、マンション等の共同住宅で5年度分に限られていますが、3階建以上の耐火・準耐火建築物についても同様に5年度分の適用となります。

固定資産税額の減額については限度額があります。居住床面積120㎡相当分についての減額となり、それを超える部分は減額されません。

基本的には、一戸建てが想定されており、住宅の居住部分の床面積については原則として、40㎡以上240㎡以下であることが必要です（令和8年度税制改正により、従前の50㎡以上280㎡以下から要件が変更されました）。一戸建てでも住宅に店舗等が含まれている併用住宅の場合は、居住部分の床面積が全体の2分の1以上であることなど、一定の要件があります。

アパート等の共同住宅の場合は、独立して区画された居住部分の床面積に廊下や階段等の共用部分の面積を按分し、加えた床面積で算定し、40㎡以上240㎡以下（令和8年3月31日以前に新築された住宅は、50㎡以上280㎡以下。ただし貸家の場合は40㎡以上280㎡以下）が要件となります。

参考：2026年度の税制改正によって固定資産税の軽減措置はどうなる？｜長谷工の住まい

③中古住宅のリフォームに関する軽減税制度を活用する（令和8年度税制改正対応）

リフォーム減税は、一定の要件を満たすリフォームを行った際に、所得税の控除や固定資産税の減額を受けられる制度です。中古住宅のリフォームで固定資産税が減額される主なものは、次の4つの工事です。耐震リフォーム住宅を現在の耐震基準に適合するようにリフォームした場合が該当します。翌年度分の固定資産税が2分の1減額されます。バリアフリーリフォーム車椅子を利用しやすくするための通路の拡張や、浴室の改良等、一定のバリアフリー改修を行った場合が該当します。翌年度分の固定資産税が3分の1減額されます。省エネリフォーム断熱改修等の一定の省エネ改修工事を行った場合が該当します。翌年度分の固定資産税が3分の1減額されます。長期優良住宅化リフォーム建物の耐久性を高めることを目的とするリフォーム工事で、耐震または省エネの改修と併せて一定の工事を行い、長期優良住宅の認定を受けた場合が該当します。翌年度分の固定資産税が3分の2減額されます。なお、これらとは別に、一定のリフォームについては所得税の税額控除を受けられる場合があります。所得税の税額控除では、工事の種類に応じて控除対象限度額や控除率が定められています。固定資産税の減額措置と所得税の税額控除は別の制度であるため、区別して確認することが大切です。

これらのリフォームによる固定資産税の減額幅は工事の種類によって異なり、耐震は2分の1、バリアフリーと省エネは3分の1、長期優良住宅化は3分の2が、工事完了の翌年度分に限り減額されます。令和8年度の税制改正により、バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化の各リフォームについては床面積要件が40㎡以上に緩和され、耐震改修には床面積の制限がありません。減額を受けるには、いずれもリフォーム工事の完了後3か月以内に、住宅が所在する市町村への申告手続きが必要です。

いずれの工事も、所得税側の控除を受ける場合は、その年度の確定申告が必要です。還付によって減税されたことになります。

リフォーム減税は、制度が複雑なうえ、改正によって減税額や要件が頻繁に見直されます。リフォームをする前に住宅が所在する市町村やリフォーム会社でリフォーム減税に関する詳細を確認することが大切です。

住宅ローン控除を活用するには？（2026年度税制改正で5年延長）

固定資産税の減税ではありませんが、所得税等から控除されるものとして、住宅ローン控除があります。令和8年度税制改正により、住宅ローン控除の適用期限は令和12年（2030年）12月31日入居まで5年間延長され、2026年以降に住宅取得を予定している人も引き続き制度の対象となっています。

控除の基本的な要件は、次のようになっています。

自分が居住すること 住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること 住宅ローンの借入期間が10年以上であること 床面積40㎡以上であること（合計所得金額が1,000万円を超える場合は50㎡以上） 中古住宅の場合は耐震性能を満たしていること

所得税から控除される金額は、住宅ローンの年末残高の0.7％相当分です。年末時点での残高が1,000万円の場合には控除される金額は7万円ということになり、7万円が還付によって戻ってくることになります。なお、所得税で控除し切れない分については、住民税から控除されます（控除上限は年9.75万円）。

住宅ローン控除は、これまで紹介してきた固定資産税の減税措置と違い、所得税等の控除であり、年末調整で手続を行うことになります（初年度のみ確定申告が必要で、2年目以降は年末調整で完結します）。

新築住宅の借入限度額と控除期間

2026年入居の新築住宅では、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の借入限度額は原則4,500万円、子育て世帯等は5,000万円、ZEH水準省エネ住宅は原則3,500万円、子育て世帯等は4,500万円です。省エネ基準適合住宅は原則2,000万円、子育て世帯等は3,000万円で、控除期間はいずれも原則13年間です。

令和6年（2024年）1月1日以降に入居する新築住宅は省エネ基準適合が控除の必須要件となっており、この基準を満たさない「その他の住宅」に該当する新築は、2026年入居分から控除の対象外です。

中古住宅の借入限度額と控除期間

中古住宅（既存住宅）については、認定住宅・ZEH水準住宅の借入限度額が3,000万円から3,500万円に引き上げられ、子育て世帯・若者夫婦世帯にはさらに上乗せがあり4,500万円となりました。あわせて控除期間も、これまでの10年間から13年間に延長されています。省エネ基準を満たさない「その他の中古住宅」は、引き続き借入限度額2,000万円・控除期間10年のままです。

2028年以降の変更点にも注意

2028年以降の入居分からは、現行の省エネ基準にあたる「省エネ基準適合住宅」が原則として住宅ローン控除の対象外となる予定です。ただし、2027年12月31日までに建築確認を受けた住宅などについては経過措置として借入限度額2,000万円・控除期間10年での適用が認められます。新築住宅を検討する際は、入居時期だけでなく建築確認のタイミングにも注意が必要です。

なお、ZEH（ゼッチ）とは、太陽光発電等の再生可能エネルギーを導入することで年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロとすることを目指した「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（Net Zero Energy House）」の略称です。

住宅ローン控除については、こちらの記事も参考にしてください。

人事労務の基礎知識

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固定資産税の軽減措置と年末調整を正しく理解しよう！

固定資産税と減税措置について解説してきました。固定資産税の軽減措置の種類が多いうえに複雑です。知らないことから損をすることも少なくないでしょう。固定資産税そのものの軽減措置は年末調整では控除されず、住宅ローン控除など所得税側の制度と混同しないことが大切です。特に初めて住宅を取得する場合は、市町村の固定資産を管轄する部署のほか、不動産業者、税理士等の専門家に相談することをおすすめします。

よくある質問

固定資産税とは何ですか？

土地・家屋、償却資産に課税される地方税です。詳しくはこちらをご覧ください。

固定資産税は年末調整の対象ですか？

対象にはなっていません。詳しくはこちらをご覧ください。

• 監修：橋爪 祐典（税理士）

  2018年より税理士法人に勤務し、中小企業の決算・申告から財務デューデリジェンス等の高度な会計分析まで幅広く従事。株式会社・合同会社の設立登記支援を多数手がけ、税務署や自治体への各種届出から、創業融資・事業計画書作成、補助金申請の実務支援まで一貫して対応しています。 実務においては、最新の制度改正を踏まえた解説や、役員報酬のシミュレーション、キャッシュフロー計算書を用いた毎月の収支説明など、経営判断に直結する専門知識を提供。相続案件まで含めた多角的な視点を活かし、起業家の挑戦を実務面から強力にバックアップします。