• 更新日 : 2022年5月10日

住宅ローン控除とは?確定申告の必要書類は?2022年の改正内容も解説!

住宅ローン控除とは?確定申告の必要書類は?2022年の改正内容も解説!

新築または中古の戸建てやマンションを取得するとき、銀行などの金融機関からお金を借り入れる(住宅ローンを組む)ケースは多いでしょう。住宅ローンを利用する場合、所得税の確定申告において住宅ローン控除(住宅借入金等等区別控除)を適用することで、所得税額を減らすことができます。

ただし、住宅購入した1年目と2年目以降で手続きの流れが違ったり、ふるさと納税をしている場合は確定申告書の提出が必要になったりするといった注意点もあります。

この記事では住宅ローン控除とは何かということから、住宅ローン控除適用の要件や計算明細書などの必要書類、初年度の確定申告の方法まで解説していきます。

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住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とは?

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を取得(購入)した人が、所得税の税額負担の軽減を受けられる制度のことで、正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。

その年の課税所得金額*1をもとに計算した所得税額から差し引ける税額控除の一種で、以下の表のように、基本的に控除額は住宅ローンの年末残高をもとに決まります。

*1 課税所得金額とは、原則としてその年(1月1日から12月31日)の各種所得金額の合計額から、納税者の事情を考慮した所得控除額を差し引いたあとの金額のことです。

居住開始時期 
   
2014年4月1日~
2019年9月30日
2019年10月1日~2022年12月31日
特別特定取得左記以外
控除適用期間
10年間13年間10年間
控除率(年間)
年末残高等(上限4,000万円*)の1%年末残高等
(上限4,000万円*)の1%

【11年目以降】
1. 年末残高等(上限4,000万円*)の1%
2. (取得対価-消費税額)*上限4,000万円*×2%÷3
のいずれか少ない額
年末残高等(上限4,000万円*)の1%
最大控除額(全期間)

400~500万円
*一般住宅400万円、長期優良・低炭素住宅500万円上限
(10年目まで)
400~500万円
*左記同様

(11年目以降)
3年間の合計で80~100万円
400~500万円
*一般住宅400万円、長期優良・低炭素住宅500万円上限
主な要件
  • 床面積が50㎡以上であること
    (13年控除のみ一部40㎡以上も対象)
  • 借入金の償還期間が10年以上であること
  • など
    住民税の控除上限額
    原則136,500円

    *長期優良住宅等は上限5,000万円

    2009年以降、住宅ローン控除を受け続けられる期間は10年間でしたが、現在は特例措置により13年間に延びています。13年間、最大控除額を限度に所得税額から差し引けるということです。

    上の表における、控除適用期間が13年になる「特別特定取得」とは、取得した住宅の購入価格や費用に消費税が10%かかっている場合です。一定の期間内に契約した場合で、2022年12月31日までに入居すれば、控除期間13年の特例の対象になります。

    なお、住宅ローン控除は所得税の税額控除ですが、所得税で控除しきれないときは住民税からも一部控除できます。住民税から控除できる額の上限は、原則13万6,500円もしくは前年課税所得の7%の、いずれか低い額です。

    住宅ローン控除の適用要件は?

    住宅ローン控除の対象になる物件は、新築の住宅だけではありません。中古物件を取得した場合や、耐震工事が必要な住宅を取得して耐震工事を行った場合、増改築をした場合も対象です。ほかにも「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の名称で、省エネ改修、バリアフリー改修、多世帯同居改修をした場合も、住宅ローン控除として所得税額から差し引くことができます。

    住宅の取得や改修に関連して出費があったときは、住宅ローン控除を適用できるかチェックしてみましょう。

    新築または新築住宅の取得

    個人が新築の住宅を取得、または建築後一度も使われたことのない住宅を取得して住宅ローン控除の適用を受けるときは、以下の要件のすべてを満たす必要があります。

    (適用要件)

    • 新築や取得の日から6ヶ月以内に住居として使用し、その年の12月31日まで引き続き住居としていること
    • 住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
    • 取得等した住宅の床面積が50㎡以上で、その床面積の半分以上を自己の居住用としていること (特例特別特例取得の場合は合計所得金額1,000万円以下で床面積40㎡以上の場合も対象)
    • 10年以上にわたって返済する住宅ローンであること
    • 親族や知人からの借り入れではなく、金融機関などの一定の借り入れであること
    • 勤務先からの借り入れでは、利率0.2%以上であること
    • 親族や特別な関係にある人から贈与により取得した住宅でないこと
    • 生計を一にする親族などから取得した住宅でないこと
    • 居住した年とその前2年間、およびその後3年間の合計6年の間(2020年4月1日以後に譲渡した場合。以下同じ)に居住用の財産に対する譲渡所得の課税の特例適用を受けていないこと

    中古住宅の取得

    個人が住居用の中古物件を取得した場合、新築物件取得での要件に加え、以下の要件を満たせば住宅ローン控除の適用が受けられます。

    (追加の適用要件)

    • 建築後に使用されたことがある中古物件であること
    • 以下のいずれかに該当する中古物件であること
      1. 建築されてから取得までの期間が20年以下(鉄筋コンクリート造などの耐火建築物は25年以下)であること
      2. 耐震基準に適合した物件であること
      3. 1にも2にも該当しない要耐震改修住宅の中古物件で、取得までに耐震改修を実施することを申請し、居住までに耐震基準に適合すると証明されたものであること
    • 取得の日から6ヶ月以内に住居とし、その年の12月31日まで引き続き住居としていること(中古物件を取得してその物件を住居とことなく増改築する場合、以下の要件をすべて満たせば適用が認められます)
      1. 増改築等の契約の締結を取得から5ヶ月を経過する日または2020年4月30日(新型コロナ税特法の施行日。以下同じ)から2ヶ月を経過する日のどちらか遅い日までに行っていること
      2. 増改築が終了して6ヶ月以内に住居としていること
      3. 2021年12月31日までに住居としていること

    要耐震改修住宅の耐震改修

    要耐震改修住宅の耐震改修とは、上の中古物件の取得で説明した中古物件のうち、経過年数基準(通常20年)にも耐震基準の適合にも該当しない耐震改修のことです。

    中古物件の取得で説明した適用要件をすべて満たしていることに加え、以下の適用要件を満たせば、住宅ローン控除を受けられます。

    (中古物件の取得に追加される適用要件)

    • 取得日までに建築物の耐震改修計画認定申請書などによる申請手続きをしていること
    • 居住までに耐震基準適合証明書などで耐震基準適合が証明されること

    増改築等

    新しく取得した住宅でなくても、適用要件に該当する増改築であれば、住宅ローン控除が適用されます。

    新築物件の取得要件に加え、以下の要件を満たせば、増改築等による住宅ローン控除が認められます。

    (追加の適用要件)

    • 自己が所有し居住する家屋(自宅)の増改築であること(所有する家屋を増改築したのちに居住する場合も認められます)
    • いずれかの工事に該当する増改築であること
      1. 構造上重要な壁や柱、最下階を除いた床、はり、屋根、屋内階段のいずれかを半分以上修繕または模様替えする大規模な工事
      2. 区分所有する部分の壁、床、階段の半分以上を修繕または模様替えする工事
      3. 居室、キッチン、バスルーム、トイレ、洗面所、納戸、玄関あるいは廊下のうち、床や壁の全部を修繕または模様替えする工事
      4. 耐震基準適合のための修繕や模様替えなどの工事
      5. 一定のバリアフリー改修工事
      6. 一定の省エネ改修工事
    • 工事費用の額が100万円超で、かつ2分の1以上の費用が自己の居住部分に充てられること
    • 増改築等の日から6ヶ月以内に住居とし、その年の12月31日まで引き続き住居としていること(中古物件の取得後すぐに増改築する場合、以下の要件をすべて満たせば適用が認められます)
      1. 取得から5ヶ月を経過する日または2020年4月30日から2ヶ月を経過する日のいずれか遅い日までに増改築の契約を締結していること
      2. 増改築が終了して6ヶ月以内に住居としていること
      3. 2021年12月31日までに住居としていること

    2022年の住宅ローン控除改正による変更点は?

    次に、2022年の住宅ローン控除改正の変更点を見ていきましょう。
    2022年の住宅ローン控除の改正の主な変更点として「住宅ローン控除の適用期間の延長」と「控除率の変更」があります。

    1.住宅ローン控除の適用期間の延長
    住宅ローン控除の適用期間が2022年~2025年の4年間、延長されました。そのため、2025年までに住宅を取得し入居すれば、住宅ローン控除が適用されます。

    2.控除率の変更
    住宅ローン控除の適用期間は4年間延長されましたが、延長した期間の控除率は縮小されています。改正前の控除率は、住宅ローン控除の年末ローン残高の1%となっていましたが、これが「0.7%」と縮小されます。

    3.その他の変更
    そのほかにも、次のような変更があります。

    • 控除期間
      2022年と2023年は原則13年間、2024年と2025年は10年間となります。
    • 借入限度額の上限
      現在の借入限度額の上限は、最大4,000万円でした。改正後は、新築住宅3,000万円(2024年以降は2000万円)、中古住宅2,000万円になります。
    • 所得要件の引き下げ
      所得要件が改正され、年間の合計所得金額が3,000万円以下から2,000万円以下となります。

    住宅ローン控除の申請手続きの流れは?

    ここからは、住宅ローン控除の申請手続きの流れについて見ていきましょう。

    初年度(1年目)は確定申告が必須

    住宅ローン控除を初めて受ける際には、確定申告が必要です。初年度は年末調整で控除を受けることができないので、注意しましょう。確定申告では、確定申告書や住宅ローンの計算明細書など、さまざまな書類を作成する必要があります。

    2年目以降は年末調整で申請できる

    年末調整を受ける給与所得者については、適用を受ける1年目は確定申告が必須ですが、2年目以降の確定申告は必要ありません。代わりに、年末残高等証明書と住宅借入金等特別控除証明書、住宅借入金等特別控除申告書を会社に提出し、年末調整で住宅ローン控除を受けます。

    年末調整での住宅ローン控除の申請手続きについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご参照ください。

    住宅ローン控除の確定申告における必要書類は?

    住宅ローン控除を受けるには、確定申告書と住宅借入金等特別控除額の計算明細書を提出するほか、控除の種類ごとに必要な書類も添付しなくてはなりません。必要書類は新築、中古、増改築などケースによって少しずつ変わってきます。

    確定申告書

    住宅ローン控除を受ける場合は、必要事項を記載した確定申告書の提出が必要です。

    (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書

    「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」とは、住宅ローン控除の金額を計算するための書類です。

    取得した住宅の情報(取得年月日や面積、取得価格など)や住宅ローンの残高なども記載します。「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」は、確定申告書とともに提出します。

    本人確認書類の写し

    確定申告では、マイナンバーカードなど本人確認書類の写しの提出が必要です。

    建物・土地の登記事項証明書

    建物・土地の登記事項証明書とは、法務局などで取得する登記簿のことです。住宅の取得年月日や面積などが、記載されています。

    建物・土地の登記事項証明書は原則、提出が必要ですが「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に不動産番号を記載することで、提出を省略することができます。

    建物・土地の不動産売買契約書(請負契約書)の写し

    住宅の取得年月日や取得価額などがわかる、建物・土地の不動産売買契約書(請負契約書)の写しを確定申告書に添付します。

    源泉徴収票

    会社員など給与所得がある場合には、源泉徴収票を用意します。源泉徴収票は、確定申告書で給与所得欄を記載するために必要ですが、税務署に提出は不要です。

    住宅ローンの年末残高等証明書

    銀行などの融資先から送られてきた住宅ローンの年末残高等証明書も、確定申告書に添付して提出します。

    住宅ローン控除の確定申告書類の書き方は?

    (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書

    出典:確定申告書等の様式・手引き等(令和3年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分)|国税庁
    (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書【令和3年分】を加工して作成

    まずは「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」から作成します。「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に、取得した住宅の面積や取得価額、住宅ローンの残高などの必要な情報を記載し、住宅ローン控除額を計算し、①に控除額を記載します。

    ②の「10 控除証明書の控除を要しない場合」のチェック欄について、会社員で翌年以降年末調整によって住宅ローン控除を受ける人は控除証明書が必要になるので、〇を付けないようにします。

    確定申告書B 「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額」欄

    出典:確定申告書等の様式・手引き等(令和3年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分)|国税庁
    申告書B【令和3年分以降用】を加工して作成

    確定申告書第一表の「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額」欄(赤で囲んだ③)に、計算明細書で計算した住宅ローン控除額を転記します。

    住宅ローン控除の確定申告書類の提出方法は?

    住宅ローン控除の確定申告書類の提出方法には「税務署の窓口」「郵送」「e-Tax」があります。

    「税務署の窓口」や「郵送」は、申告書などの書類を紙で提出します。郵送で提出する場合は、切手の貼った返信用封筒も同封し、控えを返却してもらうようにします。

    一方、e-Taxでは、申告書をデータとして提出します。建物・土地の不動産売買契約書(請負契約書)の写しなどの添付書類のPDF形式などのデータで提出できるので、郵送の手間が省けます。

    住宅ローン控除の確定申告で注意すべきポイントは?

    住宅ローン控除の確定申告で注意すべきポイントとして、ふるさと納税があります。ふるさと納税は原則、確定申告が必要ですが、ワンストップ特例制度を利用している場合は、確定申告をする必要がありません。

    ただし、住宅ローン控除などで確定申告をする場合では、ワンストップ特例制度よりも確定申告書の内容が優先されます。

    つまり、確定申告書にふるさと納税の記載がない場合は、ふるさと納税がないとみなされ、ワンストップ特例制度を利用していたとしても、ふるさと納税の控除を受けることができません。

    ふるさと納税をしているケースで、住宅ローン控除の確定申告をする場合には、必ず確定申告書の寄付金控除欄に控除金額など、ふるさと納税の情報を記載するようにしましょう。

    住宅ローンを組まない場合に受けられる控除も!

    ここまで、住宅ローンを利用したときの税額控除についてご説明しましたが、住宅ローンを使わず自己資金のみで取得費用を負担した人なども受けられる税額控除があります。ただし住宅ローン控除と異なり、控除を受けられるのは居住年や増築などを行って居住した年に限られます。この場合、長期にわたる控除は受けられません。

    住宅特定改修特別税額控除

    住宅特定改修特別税額控除が受けられる場合として、省エネ改修工事、バリアフリー改修工事、多世帯同居改修工事、耐久性向上改修工事の4パターンが考えられます。住宅ローンがある場合で、省エネ改修、バリアフリー改修、多世帯同居改修を行うときは、住宅ローン控除または特定増改築等住宅借入金等特別控除の選択適用となります。耐久性向上改修を行うときは、特定増改築等住宅借入金等特別控除との選択適用で控除を受けられます。

    省エネ改修工事

    基本的な要件は、特定増改築等住宅借入金等特別控除と同じですが、適用要件から住宅ローンの要件が外れます。また、特定増改築等住宅借入金等特別控除の省エネ改修と異なり、居室や窓の改修とあわせて行う太陽光発電装置の設置工事なども対象となります。税額控除の額は工事の標準的な費用の10%で、上限25万円です。太陽光発電装置の設置を含むときは上限が35万円となります

    バリアフリー改修工事

    バリアフリー改修工事の要件も、住宅ローン以外は特定増改築等住宅借入金等特別控除の要件と同じです。税額控除の額は、工事の標準的な費用の10%で上限20万円とされています。

    多世帯同居改修工事

    多世帯同居改修工事についても、住宅ローン以外は特定増改築等住宅借入金等特別控除の要件と同じです。税額控除の額は、工事の標準的な費用の10%で上限25万円となります。

    耐久性向上改修工事

    住宅耐震改修や一般省エネ改修工事とあわせて、耐久性向上改修工事を行ったときに控除を適用できます。ただし耐久性向上改修工事に関しては、工事費用が50万円超、かつ工事後の床面積が50㎡以上であり、その2分の1以上の部分が自己の居住用である必要があります。また、認定を受けた長期優良住宅建築等計画に基づいて行われる、基礎や地盤の劣化対策、または給排水管や給湯管の維持管理や更新を容易にする工事などに限られます。

    住宅耐震改修と一般省エネ改修をそれぞれ行ったときの税額控除は、工事の標準的な費用の10%で上限25万円(太陽光発電設備設置工事を含むときは35万円)です。耐震改修と一般省エネ改修の両方を行ったときは、上限50万円(太陽光発電設備設置工事を含むときは60万円)を控除できます。

    認定住宅新築等特別税額控除

    認定長期優良住宅または認定低炭素住宅を新築で取得したときに適用できる税額控除です。新築等の住宅ローン控除のいずれかと選択して適用できます。

    2014年4月1日から2021年12月31日までの期間に居住した場合、控除額の上限は65万円です。標準的なかかり増し費用(2020年1月1日以降は1㎡あたり4万5,300円×床面積)の10%で計算します。

    認定住宅新築等特別税額控除についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事もご参照ください。

    住宅耐震改修特別控除

    住宅耐震改修特別控除は、1981年5月31日以前に建築された自己の居住する家屋(自宅)を、現行の耐震基準に適合させるため耐震改修工事を行ったときに受けられる税額控除です。

    耐震工事の標準的な費用の10%を控除でき、上限は25万円です。住宅ローン控除適用要件を満たす場合は、住宅ローン控除とあわせて控除を受けられます。また、住宅特定改修特別税額控除の耐久性向上改修の要件を満たす場合は、選択適用で控除を受けられます。

    住宅ローン初年度は確定申告を忘れずに!

    住宅ローン控除は、控除額が納める税金から直接差し引かれる「税額控除」に該当します。そのため、節税効果や還付金も大きなものになります。住宅ローン控除を受ける初年度は確定申告が必要です。忘れずに確定申告を行い、還付を受けましょう。

    よくある質問

    住宅ローン控除とは?

    住宅ローンを利用して住宅を取得(購入)した人が、所得税の税額負担の軽減を受けられる制度のことです。詳しくはこちらをご覧ください。

    住宅ローン控除の適用要件は?

    新築または新築住宅の取得や中古住宅の取得などで、異なるさまざまな要件があります。詳しくはこちらをご覧ください。

    2022年の住宅ローン控除改正による変更点は?

    「住宅ローン控除の適用期間の延長」や「控除率の変更」などがあります。詳しくはこちらをご覧ください。


    ※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

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