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  • 更新日 : 2021年5月28日

住宅ローン控除とは?確定申告での必要書類や条件を解説

住宅ローン控除とは?確定申告での必要書類や条件を解説

新築または中古の戸建てやマンションを取得するとき、銀行などの金融機関からお金を借り入れる(住宅ローンを組む)ケースは多いでしょう。住宅ローンを利用する場合、所得税の確定申告において住宅ローン控除を適用することで、所得税額を減らすことができます。

この記事では住宅ローン控除とは何か、住宅ローン控除適用の要件や必要書類、確定申告の方法まで解説していきます。

住宅ローン控除とは?

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を取得(購入)した人が、所得税の税額負担の軽減を受けられる制度のことで、正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。

その年の課税所得金額*1をもとに計算した所得税額から差し引ける税額控除の一種で、以下の表のように、基本的に控除額は住宅ローンの年末残高をもとに決まります。

*1 課税所得金額とは、原則としてその年(1月1日から12月31日)の各種所得金額の合計額から、納税者の事情を考慮した所得控除額を差し引いたあとの金額のことです。

居住開始時期 
   
2014年4月1日~
2019年9月30日
2019年10月1日~2022年12月31日
特別特定取得左記以外
控除適用期間
10年間13年間10年間
控除率(年間)
年末残高等(上限4,000万円*)の1%年末残高等
(上限4,000万円*)の1%

【11年目以降】
1. 年末残高等(上限4,000万円*)の1%
2. (取得対価-消費税額)*上限4,000万円*×2%÷3
のいずれか少ない額
年末残高等(上限4,000万円*)の1%
最大控除額(全期間)

400~500万円
*一般住宅400万円、長期優良・低炭素住宅500万円上限
(10年目まで)
400~500万円
*左記同様

(11年目以降)
3年間の合計で80~100万円
400~500万円
*一般住宅400万円、長期優良・低炭素住宅500万円上限
主な要件
・床面積が50㎡以上であること(13年控除のみ一部40㎡以上も対象)
・借入金の償還期間が10年以上であること など
住民税の控除上限額
136,500円

*長期優良住宅等は上限5,000万円

2009年以降、住宅ローン控除を受け続けられる期間は10年間でしたが、現在は特例措置により13年間に延びています。13年間、最大控除額を限度に所得税額から差し引けるということです。

上の表における、控除適用期間が13年になる「特別特定取得」とは、取得した住宅の購入価格や費用に消費税10%がかかっている場合です。一定の期間内に契約した場合で、2022年12月31日までに入居すれば、控除期間13年の特例の対象になります。

なお、住宅ローン控除は所得税の税額控除ですが、所得税で控除しきれないときは住民税からも一部控除できます。住民税から控除できる額の上限は、13万6,500円または前年課税所得の7%の、いずれか低い額です。

住宅ローン控除の対象物件

住宅ローン控除の対象になる物件は、新築の住宅だけではありません。中古物件を取得した場合や、耐震工事が必要な住宅を取得して耐震工事を行った場合、増改築をした場合も対象です。ほかにも「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の名称で、省エネ改修、バリアフリー改修、多世帯同居改修をした場合も、住宅ローン控除として所得税額から差し引くことができます。

住宅の取得や改修に関連して出費があったときは、住宅ローン控除を適用できるかチェックしてみましょう。住宅ローン控除の詳細な要件は、以下の見出しより解説していきます。

住宅借入金等特別控除の要件

住宅ローン控除適用の要件を、4つの区分で見ていきましょう。

新築または新築住宅の取得

個人が新築の住宅を取得、または建築後一度も使われたことのない住宅を取得して住宅ローン控除の適用を受けるときは、以下の要件のすべてを満たす必要があります。

(適用要件)

  • 新築や取得の日から6ヶ月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き入居していること
  • その年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上を自己の居住用としていること (13年控除の対象は合計所得金額1,000万円以下なら床面積40㎡以上も対象)
  • 10年以上にわたり分割して返済する新築の取得に要した住宅ローンであること
  • 金融機関などからの借り入れで親族や知人からの借り入れでないこと
  • 勤務先から借り入れた場合は0.2%以上の利子率で借り入れていること
  • 親族や特別な関係にある人から贈与を受け取得した物件でないこと
  • 生計を一にする親族などから取得した物件でないこと
  • 入居前2年から入居年、入居後3年の6年の間(2020年4月1日以後に譲渡した場合。以下同じ)に譲渡所得の課税の特例適用を受けていないこと(譲渡所得の課税の特例は住宅の買換えなどで使える特例)

中古住宅の取得

個人が住居用の中古物件を取得した場合、新築物件取得での要件に加え、以下の要件を満たせば住宅ローン控除の適用が受けられます。

(追加の適用要件)

  • 建築後に使用されたことがある中古物件であること
  • 以下のいずれかに該当する中古物件であること
    1. 建築されてから取得までの期間が20年以下(鉄筋コンクリート造などの耐火建築物は25年以下)であること
    2. 耐震基準に適合した物件であること
    3. 1にも2にも該当しない要耐震改修住宅の中古物件で、取得までに耐震改修を実施することを申請し、居住までに耐震基準に適合すると証明されたものであること
  • 取得の日から6ヶ月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き入居していること(中古物件を取得してその物件に入居することなく増改築する場合、以下の要件すべてを満たせば適用が認められます)
    1. 取得から5ヶ月を経過する日または2020年4月30日(新型コロナ税特法の施行日。以下同じ)から2ヶ月を経過する日のいずれか遅い日までに増改築等の契約を締結していること
    2. 増改築が終了して6ヶ月以内に入居していること
    3. 2021年12月31日までに入居していること

要耐震改修住宅の耐震改修

要耐震改修住宅の耐震改修とは、上の中古物件の取得で説明した中古物件のうち、経過年数基準(通常20年)にも耐震基準の適合にも該当しない耐震改修のことです。
中古物件の取得で説明した適用要件をすべて満たしていることに加え、以下の適用要件を満たせば、住宅ローン控除を受けられます。

(中古物件の取得に追加される適用要件)

  • 取得日までに建築物の耐震改修計画認定申請書などによる申請手続きをしていること
  • 居住までに耐震基準適合証明書などで耐震基準適合が証明されること

増改築等

新しく取得した住宅でなくても、適用要件に該当する増改築であれば、住宅ローン控除が適用されます。新築物件の取得要件に加え、以下の要件を満たせば、増改築等による住宅ローン控除が認められます。

(追加の適用要件)

  • 自己が所有し居住する家屋(自宅)の増改築であること(所有する家屋を増改築したのちに居住する場合も認められます)
  • いずれかの工事に該当する増改築であること
    1. 構造上重要な壁や柱、最下階を除いた床、はり、屋根、屋内階段のいずれかを半分以上修繕または模様替えする大規模な工事
    2. 区分所有する部分の壁、床、階段の半分以上を修繕または模様替えする工事
    3. 居室、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下のうち、床や壁の全部を修繕または模様替えする工事
    4. 耐震基準適合のための修繕や模様替えなどの工事
    5. 一定のバリアフリー改修工事
    6. 一定の省エネ改修工事
  • 工事費用の額が100万円超で、かつ2分の1以上の費用が自己の居住部分に充てられること
  • 増改築等の日から6ヶ月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き入居していること(中古物件の取得後すぐに増改築する場合、以下の要件をすべて満たせば適用が認められます)
    1. 取得から5ヶ月を経過する日または2020年4月30日から2ヶ月を経過する日のいずれか遅い日までに増改築の契約を締結していること
    2. 増改築が終了して6ヶ月以内に入居していること
    3. 2021年12月31日までに入居していること

特定増改築等住宅借入金等特別控除の要件

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)に該当するような大規模な増改築でなくても、バリアフリー改修、多世帯同居改修、省エネ改修を行った場合は、「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の適用を受けられる可能性があります。
ここで注意したいのは、一般的な住宅ローン控除とは控除できる年数と限度額が異なることです。特定増改築等住宅借入金等特別控除の場合、控除適用期間は5年間、1年間の控除限度額は12万5,000円のため、控除額の上限は5年間の合計で62万5,000万円です。

バリアフリー改修工事

この控除における一定のバリアフリー改修とは、以下に該当する工事です。

(適用要件)

  • 所有する家屋に一定のバリアフリー改修工事を含む増改築をし、2021年12月31日までに居住していること
  •      

  • バリアフリー改修を行う人が、以下のいずれかに該当する個人であること
  •  

    1. 居住の年の12月31日時点で50歳以上である
    2. 要介護または要支援の認定を受けている
    3. 所得税法上、障害者に該当する(精神上の障害も含む)
    4. 上の2か3に該当する親族またはその年の12月末日に65歳以上になる親族と同居している
  • 高齢者等が自立した日常生活を営むのに必要な、以下のいずれかに該当するバリアフリー改修であること
    1. 車いすで移動しやすくするために通路や出入口を拡張する工事
    2. 階段の設置や、改修により勾配を緩やかにする工事
    3. 床面積の拡張など介助目的で浴室を改良する一定の工事
    4. 便器の座便式に取り替えるなどトイレを改良する一定の工事
    5. トイレや浴室、そのほかの居室を結ぶ経路などに手すりを取り付ける工事
    6. トイレや浴室、そのほかの居室を結ぶ経路などの段差を解消する工事
    7. トイレや浴室、そのほかの居室を結ぶ経路などの床をすべりにくいものに取り替える工事
    8. 折戸やレバーハンドルにするなど出入口の戸を改良する一定の工事
  • バリアフリー改修工事の費用が50万円を超えていること(補助金の交付があったときは補助金の額を控除して計算します)
  • 工事費用の2分の1以上を自己の居住部分の工事に充てること

【特定増改築等住宅借入金等特別控除の共通要件】

  • 増改築等の日から6ヶ月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き入居していること(中古物件の取得後すぐに増改築する場合、以下の要件すべてを満たせば適用が認められます)
    1. 取得から5ヶ月を経過する日または2020年4月30日から2ヶ月を経過する日のいずれか遅い日に増改築を締結している
    2. 増改築が終了して6ヶ月以内に入居している
    3. 2021年12月31日までに入居している
  • その年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 増改築後の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上を自己の居住用としていること
  • 5年以上にわたり分割して返済する増改築等に要した住宅ローンであること
  • 金融機関などからの借り入れで、親族や知人からの借り入れでないこと
  • 勤務先から借り入れた場合は0.2%以上の利子率で借り入れていること
  • 入居前2年から入居年、入居後3年の6年の間に譲渡所得の課税の特例適用を受けていないこと

多世帯同居改修工事

多世帯同居改修工事とは、ほかの世帯と同居するための設備の増設や改築、修繕、模様替えなどの工事をいいます。バリアフリー改修工事と異なる適用要件は以下のとおりです。

(共通要件に追加の適用要件)

  • 設備の増設、改築、修繕、模様替え、キッチン・浴室・トイレ・玄関の増設など、ほかの世帯との同居に必要な増改築を行い、2021年12月31日までに居住していること(多世帯同居改修工事によりキッチン、浴室、トイレ、玄関のいずれか2つ以上が複数になる場合に限ります)
  • 多世帯同居改修工事の費用が50万円を超えていること(補助金の交付があったときは補助金の額を控除して計算します)
  • 多世帯同居改修の工事費用の2分の1以上を自己の居住部分の工事に充てること

省エネ改修工事

個人が一定の省エネ改修を行ったときも控除の対象になることがあります。特定増改築等住宅借入金等特別控除として計上できる省エネ改修工事は、以下の要件に該当するものです。そのほかの要件は、この控除の共通要件と重なります。

(共通要件に追加の適用要件)

  • 断熱改修工事または特定断熱改修工事を含む増改築等を行い、2021年12月31日までに居住すること
  • 断熱改修工事等:以下の要件を満たす工事内容であること

    1. すべての居室やすべての窓の改修、あわせて行う床や天井、壁の断熱工事であること
    2. 改修部位がいずれも2016年基準以上の省エネ性能を満たしていること
    3. 改修前と比べて住宅全体の断熱等性能等級が一段階相当以上上がること

    特定断熱改修工事等:改修部位、住宅全体の断熱等性能等級が2016年基準以上を満たす工事であること(すべてでなく一部の居室の窓とそれにともなう床や天井の断熱工事については、以下の要件も満たす必要があります)

    1. 改修前と比べて住宅全体の断熱等性能等級が一段階相当以上上がること
    2. 改修後の住宅全体の断熱等性能等級が4、あるいは断熱等性能等級が3かつ一次エネルギー消費量等級が4以上となること
  • 断熱改修工事または特定断熱改修工事の工事費用が50万円を超えていること(補助金の交付があったときは補助金の額を控除して計算します)
  • 断熱改修工事または特定断熱改修工事の費用の2分の1以上を自己の居住部分の工事に充てること

住宅ローンを使用しない場合でも受けられる控除

ここまで、住宅ローンを利用したときの税額控除についてご説明しましたが、住宅ローンを使わず自己資金のみで取得費用を負担した人なども受けられる税額控除があります。ただし住宅ローン控除と異なり、控除を受けられるのは居住年や増築などを行って居住した年に限られます。この場合、長期にわたる控除は受けられません。

住宅特定改修特別税額控除

住宅特定改修特別税額控除が受けられる場合として、省エネ改修工事、バリアフリー改修工事、多世帯同居改修工事、耐久性向上改修工事の4パターンが考えられます。住宅ローンがある場合で、省エネ改修、バリアフリー改修、多世帯同居改修を行うときは、住宅ローン控除または特定増改築等住宅借入金等特別控除の選択適用となります。耐久性向上改修を行うときは、特定増改築等住宅借入金等特別控除との選択適用で控除を受けられます。

  • 省エネ改修工事
  • 基本的な要件は、特定増改築等住宅借入金等特別控除と同じですが、適用要件から住宅ローンの要件が外れます。また、特定増改築等住宅借入金等特別控除の省エネ改修と異なり、居室や窓の改修とあわせて行う太陽光発電装置の設置工事なども対象となります。税額控除の額は工事の標準的な費用の10%で、上限25万円です。太陽光発電装置の設置を含むときは上限が35万円となります。

  • バリアフリー改修工事
  • バリアフリー改修工事の要件も、住宅ローン以外は特定増改築等住宅借入金等特別控除の要件と同じです。税額控除の額は、工事の標準的な費用の10%で上限20万円とされています。

  • 多世帯同居改修工事
  • 多世帯同居改修工事についても、住宅ローン以外は特定増改築等住宅借入金等特別控除の要件と同じです。税額控除の額は、工事の標準的な費用の10%で上限25万円となります。

  • 耐久性向上改修工事
  • 住宅耐震改修や一般省エネ改修工事とあわせて、耐久性向上改修工事を行ったときに控除を適用できます。ただし耐久性向上改修工事に関しては、工事費用が50万円超、かつ工事後の床面積が50㎡以上であり、その2分の1以上の部分が自己の居住用である必要があります。また、認定を受けた長期優良住宅建築等計画に基づいて行われる、基礎や地盤の劣化対策、または給排水管や給湯管の維持管理や更新を容易にする工事などに限られます。

住宅耐震改修と一般省エネ改修をそれぞれ行ったときの税額控除は、工事の標準的な費用の10%で上限25万円(太陽光発電設備設置工事を含むときは35万円)です。耐震改修と一般省エネ改修の両方を行ったときは、上限50万円(太陽光発電設備設置工事を含むときは60万円)を控除できます。

認定住宅新築等特別税額控除

認定長期優良住宅または認定低炭素住宅を新築で取得したときに適用できる税額控除です。新築等の住宅ローン控除のいずれかと選択して適用できます。

2014年4月1日から2021年12月31日までの期間に居住した場合、控除額の上限は65万円です。標準的なかかり増し費用(2020年1月1日以降は1㎡あたり4万5,300円×床面積)の10%で計算します。

住宅耐震改修特別控除

住宅耐震改修特別控除は、1981年5月31日以前に建築された自己の居住する家屋(自宅)を、現行の耐震基準に適合させるため耐震改修工事を行ったときに受けられる税額控除です。

耐震工事の標準的な費用の10%を控除でき、上限は25万円です。住宅ローン控除適用要件を満たす場合は、住宅ローン控除とあわせて控除を受けられます。住宅特定改修特別税額控除の耐久性向上改修の要件を満たす場合は、選択適用で控除を受けられます。

災害による被害を受けた場合

住宅ローン控除には、災害時の特例があります。住宅借入金等特別控除や特定増改築等住宅借入金等特別控除を受けている人が、災害によりその住宅に居住できなくなった場合、居住用財産の譲渡損失の特例などを受けないときは、住宅ローンの控除の残りの期間について継続して適用を受けることが可能です。

また、被災者生活再建支援法が適用された市町村において、災害で住宅に住めなくなった人が住宅を再取得したときは、被害を受けた住宅と再取得した住宅の両方の住宅ローンについて、住宅ローン控除が受けられます(ただし重複適用の場合は調整措置による金額となります)。

住宅ローン控除を受けるための必要書類

住宅ローン控除を受けるには、確定申告書と住宅借入金等特別控除額の計算明細書を提出するほか、控除の種類ごとに必要な書類も添付しなくてはなりません。必要書類は新築、中古、増改築などケースによって少しずつ変わってきます。ここでは、新築の住宅を取得したときの必要書類をリストアップします。

(新築の住宅を取得して住宅ローン控除を受けるときの必要書類)

  • 家屋の登記事項証明書の原本
  • 家屋の売買契約書または請負契約書の写し
  • 住宅ローン(住宅取得にかかる借入金)の年末残高等証明書

*敷地の取得にも住宅ローンを利用したときは、敷地の登記事項証明書の原本と売買契約書の写しを用意します。

中古や増改築等に関しては新築で取得した場合の書類に加えて、耐震基準適合証明書など、住宅ローン控除の要件を満たすことを証明する書類が必要です。

住宅ローン控除を受けるのに確定申告は必要?

住宅ローン控除を受けるためには確定申告が必要です。2年目以降については登記事項証明書の原本などは必要なく、計算明細書または住宅借入金等特別控除証明書と、住宅取得資金にかかる借入金の年末残高等証明書を添付して確定申告を行います。

年末調整を受ける給与所得者については、適用を受ける1年目は確定申告が必須ですが、2年目以降の確定申告は必要ありません。代わりに、年末残高等証明書と住宅借入金等特別控除証明書、住宅借入金等特別控除申告書を会社に提出し、年末調整で住宅ローン控除を受けます。

確定申告で住宅ローン控除を受けよう

住宅ローンを利用して新築や中古物件を取得したり、増改築を行ったりしたときは、所得税の減税制度である住宅ローン控除を受けられる場合があります。まずは、この控除が適用されるか要件を確認してみましょう。住宅ローンを利用せずに住宅を取得した場合でも、税額控除を受けられることもありますので、こちらも要件を確認しておくことをおすすめします。なお、住宅ローン控除などの適用にあたっては、初年度に確定申告が必要です(個人事業主など確定申告が必要な人は2年目以降も必須)。確定申告について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

【参考】

よくある質問

住宅ローン控除とは?

住宅ローンを利用して住宅を取得または増改築したときに受けられる、所得税の減税制度です。詳しくはこちらをご覧ください。

住宅ローンを利用していなくても受けられる控除はある?

住宅ローンを利用せず自己資金などで住宅を取得または増改築したときは、住宅特定改修特別税額控除などの税額控除を受けられることがあります。詳しくはこちらをご覧ください。

住宅ローン控除を受けるには?

住宅ローン控除を受ける年には確定申告が必要ですが、会社員などの給与所得者は2年目以降、年末調整で控除を受けられます。詳しくはこちらをご覧ください。


※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

監修:並木 一真(税理士/1級FP技能士/相続診断士/事業承継・M&Aエキスパート)

並木一真税理士事務所所長
会計事務所勤務を経て2018年8月に税理士登録。現在、地元である群馬県伊勢崎市にて開業し、法人税・相続税・節税対策・事業承継・補助金支援・社会福祉法人会計等を中心に幅広く税理士業務に取り組んでいる。