• 更新日 : 2025年2月20日

土地や建物にかかる固定資産税の計算方法

固定資産税とは、土地・建物などの所有者に課される税金で、市町村(東京23区だけは東京都)から送られてくる納税通知書に書かれた金額を4回に分けて支払います。ここでは、固定資産の概要や価格の決め方、計算方法を紹介します。

固定資産税とは

固定資産税とは、土地や建物(住宅、事務所、工場など)、償却資産(事業活動で使用する機械や構築物、備品、パソコンなど)を所有する者が納めなければならない税金のことです。

1年分の税額が決まると、所轄の都税事務所か市町村から納税通知書が送付され、4回に分けて納付します(普通徴収)。また、1年分をまとめて納めることもできます。固定資産税の納税通知書が納税者の手元に届くのは、遅くとも納付期限の10日前までということになっています。

固定資産税を支払う必要があるのは誰？

固定資産税は賦課(ふか)課税制度を採用しており、毎年1月1日を基準日(賦課期日)として東京都・市町村などの地方公共団体が1年分の税額を算定します。

1月1日時点で当該資産の所有者として固定資産課税台帳に登録されていれば、たとえ年の途中で所有者に変更があっても全額を納付する義務があり、所有期間によって税額が増減することも、還付されることもありません。

土地・建物に関しては1月1日時点で登記簿または台帳に所有者として登記・登録されている者が納税義務者となります。償却資産については、毎年1月1日時点で償却資産を所有する者が、1月末までに所轄の都税事務所か市町村にその旨を申告し、それを元に納税通知書が送付されてきます。

土地・建物や償却資産を共有する場合には、代表者として共有者の一人だけに納税通知書が送付されますが、東京都など自治体によっては他の共有者の名前が欄外に記載されていることもあります。

また、土地や建物などの固定資産の登記済み所有者が1月1日以前に死亡している場合は、1月1日時点での該当資産の所有者が固定資産税の納税義務者となります。

1月1日以降に亡くなった場合、1月1日時点における所有者が固定資産税の納税義務を負いますので、死亡時点で未納の固定資産税については相続人が納めることになります。

固定資産税の対象資産について

固定資産税の課税対象となるのは、土地、建物および償却資産です。土地の種類は多岐にわたり、田や畑、山林、牧場、原野、塩田、鉱泉地、池沼などがあり、建物には、住家だけでなく、工場や店舗、倉庫なども含まれています。

償却資産には、土地・建物以外の事業活動に使われる資産や、法人税法または所得税法で減価償却される資産などがあります。代表的なものには、塀や舗装された路面、機械、船舶、装置、工具、器具、車両、航空機といったものがあります。

ただし、少額資産(取得価額が少額である資産)や、自動車税や軽自動車税の対象となっている自動車等は除きます。(少額資産には、取得価額や耐用年数など、いくつかの条件があります。)

固定資産税の計算方法

固定資産税は、実際に売買された価格ではなく、総務大臣が定めた固定資産評価基準をもとにして算出されます。これによって求めた固定資産評価額をもとにして算出した課税標準は、都知事または市町村長によって最終的に決定され、固定資産課税台帳に記載されます。

まれに、固定資産評価額が最終的に決定された価格より低く設定されることがあり、固定資産評価の特例措置が適用されたケースや、土地について負担調整措置が行われたケースなどがこれにあたります。

土地や建物の評価額は、納税者間の税金の負担を公平にするため、3年ごとに(償却資産は毎年)評価が見直されます(評価替え)。

ただし、その3年間のあいだに大幅な地価の下落があった場合、あるいは地目の変換や新築・増改築があって資産の価値に変化が見られる場合には、価格の見直し・修正を行なうことがあります。

固定資産税は、固定資産評価額をもとに算出した課税標準額に1.4％をかけて算出します。財政上必要がある場合には、市町村が固定資産税の税率を1.4%以上に設定することもできますが、1.7％を越える場合には、市町村の議会で納税者から意見を聴取する必要があるとされています。

固定資産の評価方法

土地の評価は、市街地宅地評価方法をもとに算定され、建物に関しては再建築価格方式、また、償却資産については、取得価額が評価基準として採用されています。

まとめ

固定資産税の納付は普通徴収であるため、固定資産の所有者が納付書や納税通知書に記された納付期限までに納付しなければなりません。

期限までに支払いを完了しないと、延滞金が発生することもあります。また、天災や火災、盗難、経済的困窮などのやむを得ない事情がある場合、納税義務者が申請すると徴収が猶予される場合もありますので、覚えておくとよいでしょう。

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• 監修：加地 延行 (公認会計士 / 税理士)

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