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  • 作成日 : 2025年9月16日

不動産投資は節税にならない？理由と節税につなげる方法を解説

不動産投資は、収益を得るだけでなく、損益通算や減価償却を通じた節税効果も期待できる投資手法として注目されています。しかし一方で、「思ったほど節税にならなかった」と感じるケースも少なくありません。

本記事では、不動産投資が節税にならないとされる理由を整理しつつ、節税効果を得やすい条件や活用法、法人化による節税の可能性などを解説します。

不動産投資による節税の仕組み

不動産投資は、収益を得るだけでなく税金面でもメリットが得られる投資手法です。適切な制度を活用すれば、所得税や住民税の負担を抑えることが可能になります。ここでは、不動産投資で節税ができる仕組みについて解説します。

損益通算で所得税・住民税を軽減

不動産所得が赤字になった場合、その損失を給与所得や事業所得など他の所得と相殺できる「損益通算」が可能です。たとえば会社員が不動産投資で年間100万円の赤字を出した場合、その分だけ給与所得が圧縮され、結果として所得税・住民税が軽減されます。これは不動産所得が赤字になることによる「節税効果」であり、減価償却費やローン利息、修繕費などの経費が大きく寄与します。

減価償却による所得圧縮

建物や設備は耐用年数に応じて価値が減少していくと見なされ、その分を「減価償却費」として経費に計上できます。この費用は実際の支出を伴わないため、帳簿上の所得を減らしながら手元資金を残すことができます。これにより不動産所得が圧縮され、課税所得が低く抑えられます。特に中古物件は償却期間が短く、初期の節税効果が大きくなりやすい点が特徴です。

このように、不動産投資は収益性だけでなく税制面でもメリットがあり、制度を正しく活用すれば効率的な節税が実現できます。

不動産投資が節税にならないと言われる理由

不動産投資は減価償却や損益通算を通じて税負担を軽減する手段として知られていますが、現実には期待通りの節税効果が得られないケースも多く存在します。この節では、不動産投資が「節税にならない」と言われる理由を解説します。

赤字が出なければ節税効果が発生しない

不動産投資による節税の前提は、不動産所得が赤字となることです。赤字が出れば、給与所得など他の所得との損益通算が可能となり、課税所得を圧縮することができます。たとえば、給与所得控除や社会保険料控除などを差し引いた後の課税所得が550万円の会社員が、不動産投資で200万円の赤字を出した場合、損益通算により課税所得を350万円に圧縮でき、所得税・住民税の軽減が見込めます。

しかし、物件の収支が黒字、または損益がほぼ均衡している場合には、損益通算が成立せず、節税効果はほとんど得られません。さらに、不動産所得の赤字のうち、土地を取得するために要した借入金の利子に相当する部分は損益通算の対象外となるため注意が必要です。ただし、建物部分のローン利息は損益通算の対象となります。

初年度を超えると節税効果が薄れていく

物件購入初年度には仲介手数料、登記費用、ローンの保証料など多くの初期費用が発生し、これらが経費となるため赤字が生じやすく、損益通算による節税効果が大きくなります。物件価格の約15％に達する初期費用が経費として計上されれば、所得税と住民税の大幅な軽減が期待できます。

しかし2年目以降はこうした初期費用が発生しないため、計上できる経費の項目が大きく減少します。その結果、不動産所得が黒字化しやすくなり、節税効果は急激に薄れてしまいます。初年度に得た節税メリットはあくまで一時的なものであり、長期的な視点では税金の軽減効果は限定的です。

減価償却には限度がある

建物部分の購入費は耐用年数に基づき、毎年減価償却として経費計上できます。木造住宅は22年、鉄筋コンクリート造は47年など、構造により法定耐用年数が定められており、この年数を超えると減価償却費はゼロになります。つまり、償却期間終了後には経費の一部が消失し、その分課税所得が増えやすくなるということです。

国内の中古物件であれば、築年数に応じた短い耐用年数で減価償却費を計算できるため、初期の節税効果が大きくなる可能性があります。

節税効果を狙う場合は、こうした築古物件の活用も検討されますが、それでも償却期間には限りがある点は避けられません。

ローン利息が減少することで経費も減少

不動産投資でローンを利用する場合、支払利息は経費として計上可能です。ただし、元利均等返済方式では、返済が進むにつれて利息部分が減り、元金の比率が増加します。つまり、年数が経つほど利息として経費にできる金額が減っていくため、経費総額も縮小していきます。

これにより、不動産所得は年々増加しやすくなり、節税効果も減少します。また、帳簿上は黒字で課税される一方、手元のキャッシュフローは赤字という「デッドクロス」と呼ばれる現象が発生する可能性があります。

不動産投資による節税がおすすめなケース

不動産投資による節税は、すべての人に一律に当てはまるわけではありません。ただし、一定の所得や資産状況、投資目的を持つ人にとっては、有効な節税手段として大きな効果を発揮することがあります。ここでは、節税効果を得やすい代表的なケースを紹介します。

所得が高い会社員や個人事業主

年収が700万円〜900万円以上の高所得者にとっては、不動産投資によって得られる赤字を活用することで、所得税・住民税の負担を効果的に軽減できます。不動産所得で発生した赤字は、給与所得や事業所得と損益通算が可能であり、これにより課税所得を圧縮できる仕組みです。たとえば、課税所得500万円（所得税率20%）の人が100万円の赤字を損益通算した場合、所得税が20万円（100万円×20%）、住民税が約10万円（100万円×約10%）、合計で約30万円の税負担が軽減される計算になります。税率が高い人ほど、この軽減効果は大きくなります。

税率が高い人ほど損益通算による軽減効果が大きくなるため、高所得層には不動産投資の節税メリットが大きくなりやすい傾向があります。

初年度に多額の経費が発生する場合

不動産購入初年度は、仲介手数料、登記費用、ローン関連手数料など、多くの初期費用が発生します。これらはすべて必要経費として計上できるため、初年度の不動産所得を赤字にしやすくなり、損益通算による節税効果が見込めます。物件価格の10〜15％に相当する初期費用が発生するケースでは、その年の課税所得を大きく圧縮できる可能性があります。初年度の節税インパクトが大きいため、購入タイミングの検討材料としても重要です。

築古の中古物件を活用する場合

中古物件、特に築年数の経過した木造アパートなどは、減価償却期間が短縮されているため、年間の償却費を多く計上できる点が特徴です。例えば築25年の木造物件であれば、残存耐用年数を法定式により短く設定し、その年数内で建物価格を経費化できます。これにより、実際のキャッシュアウトが少なくても帳簿上の経費は大きくなり、課税所得を効果的に抑えることができます。節税とキャッシュフローのバランスを意識した投資が可能となるため、築古物件は節税重視の投資家に適した選択肢となります。

将来的に法人化を検討している人

資産管理会社の設立を視野に入れている場合、不動産投資は法人化後の収益基盤や経費戦略として有効です。個人で始めて規模が拡大してきた段階で法人化することで、役員報酬による所得分散、法人税率の適用、経費計上の幅の拡大など、さまざまな節税手段が得られます。とくに、家族を役員にして所得を分散する戦略や、将来的な相続税対策を含めた資産承継の手段としても検討の価値があります。

不動産投資で節税する方法

不動産投資は節税効果を期待できる手法として注目されていますが、全ての人にとって必ずしも大きな節税につながるとは限りません。効果的に節税するには、制度を正しく理解し、実情に応じた対応が必要です。ここでは、不動産投資による節税を最大化する具体的な方法と、法人化による活用メリットについて解説します。

確定申告と青色申告で節税効果を最大化する

不動産投資で節税効果を得るには、まず確定申告を適切に行うことが基本です。会社員の場合、源泉徴収によって税金が自動的に処理されるため、不動産所得で発生した赤字を給与所得と通算するには、自ら確定申告をして赤字を申告しなければなりません。減価償却費や経費を適切に計上することで課税所得を圧縮し、所得税や住民税を減らすことができます。

また、一定の条件を満たして事業的規模で賃貸経営を行っている場合は、青色申告を選択することでさらなる節税効果が得られます。青色申告では、正規の原則（複式簿記）で記帳し、期限内に申告することで55万円の特別控除が受けられます。さらに、e-Taxによる申告または電子帳簿保存を行うことで、控除額は最大65万円に引き上げられます。

さらに、不動産所得が赤字になった場合には、3年間の繰越控除が認められ、翌年以降の所得と相殺することも可能です。初年度に赤字が大きくなった場合でも、青色申告によってその損失を後年に活用できる点は大きなメリットといえます。

法人化による節税メリットを活用する

不動産所得が大きくなってきた場合、あるいは本業の給与所得が高い場合には、不動産投資を個人で行うよりも法人を設立して運用する方が、税制上有利になることがあります。個人の所得税は累進課税制度で最高税率が45％（住民税を含めると約55％）に達する一方で、法人税の実効税率はおおむね30％以下で抑えられます。中小企業であれば段階的にさらに低くなるため、課税所得が大きい場合ほど法人化の恩恵は大きくなります。

加えて、法人であれば経費として認められる範囲が広がります。たとえば、役員である自分や家族に支払う報酬を経費として処理し、所得を分散させることで一家全体の税負担を軽減することができます。さらに、個人では赤字の繰越控除は最長3年ですが、法人では欠損金を最大10年間繰り越して相殺できるため、長期的な税負担の調整がしやすくなります。

また、法人は減価償却のタイミングを柔軟に調整できる点でも有利です。任意償却制度を利用することで、減価償却費の計上時期をコントロールし、利益と税負担を最適化することが可能です。さらに、不動産を法人名義で所有すれば、相続時に物件そのものを引き継ぐ必要がなく、法人の株式を相続する形となるため、相続税対策としても活用される場面があります。法人の資産評価方法によっては、相続税の負担を抑えることも期待できます。

不動産投資は節税目的だけでなく長期的視点での活用を

不動産投資は、損益通算や減価償却を活用することで所得税や住民税の軽減が可能な一方で、節税効果が持続的に続くわけではありません。初年度の赤字や築古物件での減価償却といった条件をうまく活かすことで節税につながる場合もありますが、黒字化や償却期間の終了により税負担が増えるケースもあります。適切な物件選定と制度活用、そして確定申告や法人化の検討を通じて、節税と資産形成を両立させる視点が欠かせません。税制を正しく理解したうえで、自身にとって最適な投資戦略を構築しましょう。


※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

  • 監修：高橋龍二(税理士)

    1957年、山形県尾花沢市生まれ。1982年、税理士試験合格。1987年、税理士登録。2022年、税理士法人伊藤・高橋事務所を開設し、代表社員税理士となる。日本税理士会連合会元理事、東北税理士会元副会長、東北税理士会山形県支部連合会元会長。多くのクライアントとともに、地方において豊かに暮らしていくことを目指している。

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