• 更新日 : 2023年4月21日

マンション経営のメリットとリスクは?初期費用や利回り、経費なども解説!

投資の1つとして人気が高いのがマンション経営です。安定した収入を得やすく節税にもつながる一方、空室リスクや資産価値が下がるなど、さまざまなリスクもあります。今回は、マンション経営で儲かる仕組みやメリット・リスク、マンション経営を始める方法や初期費用相場、利回りの計算方法、失敗しないためのポイントなどを幅広く解説します。

マンション経営は儲かる?

マンション経営は、数ある投資の中でも、資産形成に有効な選択肢と考えられています。物件の条件にもよりますが、長期的に運用することで、将来的に安定した収益を獲得できる可能性が高いです。

マンション経営を行うにあたって、まずはマンション経営で収益が発生する仕組みや、マンション経営の特徴について理解しておきましょう。

ここでは、マンション経営で儲かる仕組みやアパート経営との違いについて解説します。

マンション経営の仕組み

マンション経営には、収益の柱が2つあります。1つは、購入あるいは新築したマンションを第三者に貸し出して得られる、入居者からの家賃収入です。不動産という資産を保有することで得られる収益として、インカムゲインといいます。もう1つは、マンションを売却して得られる売却益です。これを、キャピタルゲインといいます。

マンション経営には、大きく分けて2つのパターンがあります。1棟まるまる購入して各部屋を貸し出すパターンと、1部屋のみ、のように部分的に購入して貸し出すパターンで、後者が一般的です。

いずれのパターンでも、立地や物件の需要などをもとに家賃を設定します。人気のマンションであれば、その分家賃を高く設定可能です。さらに、ある1人との賃貸借契約が終了しても、次の入居者が契約すればまた収入を得られるため、長期的な収入源となることが期待できます。

ただし、家賃収入がすぐに収益になるわけではありません。購入費用やメンテナンスなどにかかる費用を上回らないと、結果的に収支がマイナスとなってしまう点には注意が必要です。初期投資を回収してはじめて実質的な収益を生み出す、と理解しておきましょう。

マンション経営とアパート経営の違い

マンション経営とアパート経営に大きな違いはありません。しかし、所有する部屋数に違いがあります。

アパート経営は、基本的に建物1棟を購入し、第三者に貸し出す投資です。これを「一棟所有」といいます。一方、マンション経営では、1部屋を購入してそれを貸し出す「ワンルームマンション投資」が一般的です。マンションの一部の部屋を所有することを、「区分所有」といいます。

もちろん、マンション経営でも、経済的に余裕があれば所有する部屋数を増やせます。マンションを1棟所有することも可能です。

区分を所有するマンション経営、一棟を所有するアパート経営においても、管理を管理会社に委託できるため、管理の負担が少ないという特長はあります。ただし、空室であっても、管理委託費を支払わなければなりません。

アパート経営では、基本的には1棟を所有して運用するため、収入がゼロになってしまうリスクを低減できます。しかし初期投資が大きく、入居者が現れないと経営が苦しくなりやすいのが難点です。また、木造アパートは、災害リスクが大きい点にも注意しなければなりません。耐久性があまり高くなく、火災に強いとも言えません。さらに、マンションよりも立地条件が悪い場合が多いため、物件を見極めないと空室率が高まってしまいます。

マンション経営のメリットは?

マンション経営のメリットは、以下のとおりです。

  • 収入を安定的に得やすい
  • 節税効果が期待できる
  • 売却益を得られる可能性がある

マンションは、よほどのことがない限り家賃相場が極端に下落することは少ないでしょう。そのため、マンション経営は安定した収入を得やすい投資方法です。さらに、節税効果が期待できる点や、将来的に売却益を得られる可能性がある点も、マンション経営ならではのメリットだといえます。

ここでは、それぞれのメリットについて解説します。

収入を安定的に得やすい

マンション経営は、安定した家賃を得ることができるため、入居者がいる限りは収入を安定的に得やすい投資方法です。周辺環境が急激に変化したり、災害で建物が大きくダメージを受けたりしない限りは、家賃が極端に変化する可能性は少ないといえます。

人気の物件を購入できれば、空室になるリスクがさらに低くなり、継続的に家賃収入を得やすいでしょう。

また、なるべく空室にならないような家賃を自身で設定できるのもポイントです。家賃は、エリアによって大体の相場が決まっています。同じエリアで似たような条件の物件の家賃を調査することで、適正家賃を把握でき、空室改善が可能です。

節税効果が期待できる

マンション経営では、減価償却を経費計上でき、課税所得を減らせます。所得税の節税につながるのも、マンション経営のメリットです。

相続の場面では、土地にマンションのような賃貸物件を建てることにより「貸家建付地評価減」を受け、評価額が下がります。また、「借家権割合による評価減」が適用されるため、自分が住む場合よりも評価額は下がるのが特徴です。

さらに、マンションを建てるための借入金が相続発生時に残っている場合は、債務控除となって相続税評価額が下がるため、結果として相続税の節税につながります。

参考:国税庁 No.4614 貸家建付地の評価

更地を持っており、そこにマンションを建設する場合は、「住宅用地の特例措置」が適用され、固定資産税や都市計画税の負担を軽減できます。住宅用地の特例措置を適用した額は、住宅用地の区分ごとに、以下のとおりです。

区分固定資産税都市計画税
小規模住宅用地住宅用地で住宅1戸につき200平方メートルまでの部分課税標準額×1/6課税標準額×1/3
一般住宅用地小規模住宅用地以外の住宅用地課税標準額×1/3課税標準額×2/3

参考:東京都主税局 固定資産税・都市計画税(土地・家屋)

さらに、マンション経営では、建物の取得費用の一部を毎年減価償却費用として経費計上できます。そのため、不動産所得を減額でき、所得税の節税が可能です。特に、鉄筋コンクリート造マンションの場合は耐用年数が長いため、減価償却費用を計上できる期間も長くなります。そのほか、管理費や修繕積立金など、マンション経営にかかるさまざまな費用についても、後述のとおり経費計上できます。

参考:国税庁  No.2100 減価償却のあらまし
参考:国税庁 主な減価償却資産の耐用年数表
参考:国税庁 賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い

売却益を得られる可能性がある

不動産市況によっては、購入時よりも高く売却できる可能性があります。立地条件に優れており、人気が高いマンションの場合は、資産価値が下落しにくいため、売却益を得られる可能性があるということです。人気が高いマンションを保有しておくことは、家賃収入だけでなく、将来的な売却益も狙えるともいえます。

マンション経営のリスクは?

一方、マンション経営には以下のようなリスクがあります。

  • 初期費用が高い
  • 物件によっては空室リスクがある
  • 老朽化により物件としての価値が下落する
  • 天災・事故リスクがある
  • 売却タイミングを見逃すと売却益を得られない

マンション経営では、初期費用が高いため、初期はなかなか収益がプラスにならないでしょう。入念に資金計画を立て、長期的に運営する必要があります。

また、マンション経営に失敗してしまう方の多くが、物件選びに失敗しています。立地が悪かったり、周辺環境や部屋のスペックなどが入居者のニーズを満たしていなかったりすると、空室リスクが高まってしまうのです。入居者を集められず、多額の借金が残ってしまう可能性がある点は、覚悟しておきましょう。

さらに、マンションは数年経てば価値が下落し、家賃収入が減少してしまいます。一般的には、築10年ほど経つと価格が下落し始める点には注意が必要です。

地震や台風といった天災でマンションが被害を受けたり、物件内で事故が起こったりして資産価値が急落することもあります。可能性は低いですが、ゼロにはできないため、損害保険への加入が欠かせません。

売却タイミングも重要です。タイミングを逃して資産価値が下落すると、売却益を得られなかったり売却しにくくなったりします。そのため、マンション経営を始める際は、出口戦略についてもしっかり検討しなければなりません。

マンション経営をはじめるまでの流れは?

マンション経営をはじめるまでの流れは、以下のとおりです。

  1. マンション経営の目的を明らかにする
  2. 物件情報を集める
  3. 不動産会社に問い合わせる
  4. マンションの現地調査を行う
  5. 買付申込書を提出する
  6. 金融機関にローンの相談をする
  7. 宅地建物取引士から重要事項説明を受ける
  8. 売買契約を締結する
  9. ローン契約を締結する
  10. 決済・登記・引き渡しを行う

物件を取得する前に、まずはマンション経営の目的を明らかにしましょう。資産運用や資産形成、節税対策など、さまざまな目的が考えられます。マンション経営は事業です。成功させるためには、はじめに目的を明らかにして、目的を達成するための見通しを立てましょう。

次に、物件情報を集めます。不動産会社を訪れたり、物件ポータルサイトを参考にしたりして、どのような物件に投資したいかを検討してください。

物件の目星がついたら、不動産会社に問い合わせましょう。物件概要のみでなく、マンションの維持費や固定資産税評価額がわかる資料、登記簿謄本などを取得できれば、不動産の積算価格(不動産の現時点での価値)や事業計画を試算できます。

資料を確認して問題がなければ、マンションの現地調査を行いましょう。傾きやひび割れが生じていないか、メンテナンスが行き届いているかなどを確認します。室内の確認も可能であれば、間取りをよくチェックしておきましょう。

購入したい物件が見つかったら、買付申込書を提出し、物件を購入したい意思を伝えます。なお、買付申込書はあくまでも意思表示であり、法的効力はありません。

ローンを組んで物件を取得する場合は、金融機関にローンの相談をし、事前審査を受けましょう。ローンの申込にはさまざまな書類が必要であるため、購入したい物件の目星がついた段階から、準備を進めておくとスムーズです。

事前審査に通ったら、宅地建物取引士から重要事項説明を受け、売買契約の締結に至ります。売買契約締結後、すぐに金融機関に融資の申し込みを行い、本審査を受けましょう。本審査に通ったら、ローン契約を締結します。

その後、物件に問題がないかを最終確認し、決済を経て、引き渡しが完了します。物件の登記も忘れずに行ってください。

このように、マンション経営を始めるためには、多くのステップを踏まなければなりません。物件の取得まで、短くても2ヶ月程度はかかります。ローン審査にも2週間から1ヶ月ほどの時間が必要なため、余裕のあるスケジュールで行動しましょう。

マンション経営の初期費用の相場は?

マンション経営には、大きく以下の2つの初期費用がかかります。

  • 頭金
  • 物件購入にかかる諸費用

頭金は、ローンを組む際に必要な自己資金のことです。

物件購入にかかる諸費用の内訳は、具体的に以下のとおりです。

  • マンションの取得費用
  • ローン手数料・保証料
  • 火災保険料
  • 不動産取得税
  • 登記費用
  • 仲介手数料
  • 印紙税

ここでは、マンション経営にかかる初期費用の内容や相場について解説します。

頭金

マンションを購入する際は、すべての費用を自己資金から賄えない限り、基本的にはローンを組む必要があります。その際は、ある程度の自己資金を頭金として支払うことが求められます。頭金の目安は、物件価格の1~3割程度です。

たとえば、1億円のマンションを購入する場合は、1,000〜3,000万円ほどの自己資金を用意しておく必要があります。

頭金が0円ですむフルローンを利用できることもありますが、事前に十分な自己資金を確保したうえで、マンション経営を検討しましょう。

取得費用

マンションを新築する場合は新築工事費用、購入する場合は購入費用がかかります。さらに、自己所有地がない場合は、土地取得費用も発生する点に注意が必要です。

取得費用は、エリアやマンションの構造、広さなどによって異なります。一般的には、数千万~数億円かかると理解しておきましょう。

ローン手数料・保証料

ローンを組んでマンションを購入する場合、ローンを組むための手数料や保証料がかかります。金額は金融機関によって異なりますが、借入額の1~3%が目安です。特に保証料については、金融機関によっては高額になるケースもあります。条件が良い金融機関を選ぶことが大切です。

火災保険料

マンションを購入する際、火災保険に加入する場合は保険料がかかります。火災保険料としては、30万円以上といった、まとまった金額が必要になるケースが多いです。また、毎年保険料を支払うか、数年分をまとめて支払うかを選択できます。まとめて支払うメリットは、以下のとおりです。

  • 総額が安くなる
  • 将来保険料が値上げした際に得をする

一方、毎年保険料を支払うことにも、以下のようなメリットがあります。

  • 最初に負担しなければならない金額が少ない
  • 途中で契約内容や火災保険会社を変えられる

火災保険は、任意で加入できるものです。しかし、ローンを組む際に、火災保険への加入を必須としている金融機関もあります。必須でないとしても、万が一の災害リスクや事故リスクに備えて、加入するのが望ましいです。

不動産所得税

マンションの取得にあたって、固定資産税評価額の3%が不動産取得税として発生します。不動産取得税は、1回限り支払う費用です。たとえば、固定資産税評価額が5,000万円のマンションを取得する際は、150万円の不動産取得税を支払わなければなりません。

一定の要件を満たせば、税負担を軽減できたり控除を受けられたりする特例が適用されるため、確認しておきましょう。

登記費用

マンションの取得には、さまざまな登記費用が発生します。マンションの購入にあたっては、マンションの所有権移転登記費用や保存登記費用が必要です。また、ローンを利用する場合は、抵当権設定登記費用を支払わなければなりません。

登記費用は、登録免許税と司法書士への報酬に分けられます。登録免許税は固定資産税評価額によって、司法書士への報酬は、依頼する司法書士によってさまざまです。トータルで30〜50万円ほど見積もっておきましょう。

仲介手数料

マンションを不動産会社の仲介によって購入する場合、仲介手数料が発生します。なお、マンションの売主が不動産会社である場合は、仲介手数料は発生しません。

仲介手数料は、法律で上限額が以下のように定められています。

仲介手数料(購入価格400万円超えの場合)=購入価格×3%+6万円+消費税

上限以下であれば、手数料は不動産会社が自由に設定できます。しかし、多くの不動産会社が上限ギリギリの手数料を設定しているのが実情です。

印紙税

印紙税とは、マンションの売買契約書やローン契約書などの課税文書に発生するものです。収入印紙を貼付して、印紙税を納税する必要があります。

印紙税は、契約書に記載されている金額によって異なります。たとえば、土地建物売買契約書のような不動産の譲渡に関する契約にかかる印紙税は、以下のとおりです。

契約金額税額(※)
10万円を超え50万円以下のもの200円
50万円を超え 100万円以下のもの500円
100万円を超え 500万円以下のもの1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの10,000円
5,000万円を超え1億円以下のもの30,000円
1億円を超え5億円以下のもの60,000円
5億円を超え10億円以下のもの160,000円
10億円を超え50億円以下のもの320,000円
50億円を超えるもの480,000円

※2015年4月1日から2024年3月31日までの間に作成される土地建物売買契約書については、軽減税率の対象になるため軽減後の税額を記載しています。

収入印紙の貼付を怠ると、ペナルティとして過怠税が徴収されるため、注意が必要です。

参考:国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
参考:国税庁 印紙を貼り付けなかった場合の過怠税

マンション経営の利回りの計算方法は?

利回りとは、投資に対するリターンの割合です。投資判断に用いられる重要な指標であり、マンション経営を始める際は、利回りについての理解が欠かせません。

マンション経営における利回りは、大きく表面利回りと実質利回りに分けられます。それぞれの違いを理解し、使い分けられるようにしましょう。ここでは、表面利回りと実質利回りの内容と、計算方法について解説します。

表面利回り

表面利回りとは、家賃収入と建築費用(物件価格)のみを用いた、表面的な利回りのことです。グロス利回りとも呼ばれます。投資物件の広告でよく使われている利回りです。

表面利回りは、以下の計算式で算出されます。

表面利回り=年間家賃収入の総額÷物件価格

表面利回りは、ランニングコストや諸経費を考慮していないのが特徴です。大まかな収益性を、簡単にチェックできます。

一方、現実に即した、より正確な収益性を把握したい場合は、表面利回りではなく実質利回りを計算する必要があります。

実質利回り

実質利回りとは、実質的な年間家賃収入を実質的な物件価格で割って算出される利回りのことです。ネット利回りとも呼ばれます。実際にどのくらい儲かるかを表す値であり、家賃収入と建築費用(物件価格)だけでなく、ランニングコストや諸経費を考慮して算出されるのが特徴です。

実質利回りは、以下の計算式で算出されます。

実質利回り=(年間家賃収入−諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)

たとえば維持費が高い物件の場合、表面利回りが高くても、実質利回りを計算すると「思ったほど利回りが高くなかった」というケースも珍しくありません。

より正確な収益性を把握できるため、マンション経営の際は、表面利回りだけでなく実質利回りも算出して判断する必要があります。

マンション経営で経費にできる費用は?

マンション経営で収入を得る場合は、確定申告が必要です。確定申告では、収入から経費を差し引いた所得に対して課税されます。正しく納税するためには、どのような費用を経費にできるか理解しておきましょう。

マンション経営では、以下のような費用を経費にできます。

  • 減価償却費
  • 損害保険料
  • 修繕費・修繕積立金
  • 管理費・管理委託料
  • 固定資産税・都市計画税・事業税・登録免許税・不動産取得税・印紙税
  • 仲介手数料
  • 弁護士や税理士への報酬
  • 接待交際費
  • 広告宣伝費
  • 借入金の利息
  • 通信費
  • 消耗品費
  • 交通費
  • 新聞書籍代

一方、以下のような費用は経費計上できないため、注意が必要です。

  • ローン返済の元本分
  • 不動産所得が赤字である場合の、土地部分に対する借入金の利息
  • 住民税や所得税など、個人に対して課税されるもの
  • そのほか、マンション経営に直接関係のない費用

失敗しないマンション経営のポイントは?

マンション経営に失敗しないためには、以下のポイントを押さえましょう。

  • 新築と中古のどちら選ぶか判断する
  • 入居者のニーズに合う物件を選定する
  • 利回りのみを意識しない
  • 十分な自己資金を用意する
  • 無理のない運用計画を立てる

事前調査や物件の見極めが不十分な状態では、入居者が集まらず、失敗してしまうリスクがあります。万が一の事態にも安心して備えられるよう、十分な自己資金を確保し、無理のない運用計画を立てたうえでマンション経営に取り組みましょう。

ここでは、失敗しないマンション経営のポイントについて解説します。

新築と中古のどちら選ぶか判断する

マンション経営では、新築と中古のどちらを選ぶかが非常に重要なポイントです。新築・中古それぞれにメリット・デメリットがあるため、慎重に比較検討し、目的に合う物件を選択しましょう。

新築物件は、設備の維持・管理にかかる費用が安く、資産価値を維持しやすいという特長があります。売却したいタイミングで買い手がつきやすく、売却益を得やすいのもメリットです。しかし、初期費用の負担が大きく、マンション経営を始めるハードルが高いというデメリットがあります。

一方、中古物件は、新築物件よりも取得費用を安く抑えられる場合がほとんどです。投資のハードルが低く、利回りも高い物件が多いため、資産運用を効率的に行いやすいでしょう。ただし、設備の維持・管理にかかる費用が高い傾向はあります。また、新築物件よりも、売却時に買い手がつきにくいケースが多く、出口戦略について検討しなければなりません。

入居者のニーズに合う物件を選定する

空室リスクを防ぐためには、立地や築年数、間取り、設備の状況、周辺環境など、入居者のニーズに合う物件を選定する必要があります。そのためには、入念な事前調査が欠かせません。物件に関する書類や不動産投資サイトを参考にするだけでなく、実際に現地を訪れて、物件の築年数や設備の状況、間取りなどを確認しましょう。

競争が激しいエリアの場合、入居率を安定させるためには、ペット飼育可やオール電化、床暖房有など、ほかの物件と差別化できる条件を揃えた物件を選ぶことがポイントです。

利回りのみを意識しない

マンション経営において、利回りは重要な指標です。しかし、利回りが良いからといって必ずしも良い物件であるとは限りません。利回りは、あくまでも投資金額に対してどのくらいのリターンを期待できるか、という予測値です。周辺環境の変化や経年劣化などの影響で変動する可能性は大いに考えられます。

資産価値を長期的に維持するためには、利回りという短期的な指標のみを意識するのではなく、20年後、30年後の状況を予測することが大切です。

十分な自己資金を用意する

マンション経営で失敗しないためには、十分な自己資金を用意したうえで始める必要があります。自己資金が多ければ、ローンの審査が通りやすくなります。そもそも借入額が早く完済しやすいのもメリットです。

また、建物の修繕やリフォームが必要になった場合にも、自己資金を確保していれば素早く対応できます。空室リスクや金利変動リスクにも対応できるため、安心です。

無理のない運用計画を立てる

マンション経営では、無理のない現実的な運用計画を立てて、長期的に安定して運用できるようにしましょう。借入額や資産価値、地価の変動など、さまざまな要素を考慮して運用計画を立てる必要があります。

特に負担が大きいのは、修繕費です。いつ、どのくらいの修繕費が発生しそうかを予測し、問題なく支払えるよう準備しておきましょう。

また物件を何年運用するのか、いつ売却するのかなど、出口も見据えて計画を立てることが大切です。

リスクとポイントを理解してマンション経営に挑戦しよう

マンション経営は、ニーズのある物件を見極め、適切な運用計画を立てられれば、将来的に安定した収益を獲得できる可能性が高いです。資産形成に有効な方法ではありますが、もちろん一定のリスクが存在します。マンション経営に成功するためには、マンション経営に関するリスクや失敗しないためのポイントを理解したうえで、マンション経営に取り組むことが大切です。

よくある質問

マンション経営のメリットは?

マンション経営のメリットとしては、収入を安定的に得やすい点や節税効果が期待できる点、売却益を得られる可能性がある点が挙げられます。詳しくはこちらをご覧ください。

マンション経営のリスクは?

マンション経営には、初期費用が高く、空室リスクや老朽化・天災・事故などによる資産価値の下落リスクがあるほか、売却のタイミングを見逃すと売却益を得られないというリスクがあります。詳しくはこちらをご覧ください。


※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

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