• 更新日 : 2023年12月4日

不動産・アパート経営は儲からない？成功率を高めるポイント

「アパート賃貸などの不動産経営は儲からない」と考えている人は多いのではないでしょうか。しかし、正しい知識を身につけるなどすれば、不動産経営は成功率が高い仕事といえます。

ここでは、アパート経営者の年収や役立つ資格など、不動産・アパート経営を成功させるために知っておきたい知識や、成功率を高めるためのポイントなどについて詳しく解説します。

不動産経営の種類

不動産経営には、いくつかの種類があります。その中で代表的なものが次の3つです。

区分マンション経営

区分マンション経営とは、マンション一棟をまるごと所有して経営するのではなく、マンションの一部屋や一区分だけを所有し、賃貸する経営方法です。

マンション一棟を賃貸するよりも収入は少ないですが、購入費用を安く抑えることができる・借り手が見つかりやすい・売買がしやすいなどのメリットがあり、不動産経営の初心者でも始めやすいです。

戸建て経営

昔からある不動産経営の方法が、戸建て経営です。所有している戸建ての住宅を賃貸し、家賃収入を得ます。マンションやアパートなどを建築するには小さな土地を所有している場合や、相続で戸建ての家を引き継いだ場合などは、戸建て経営に向いています。

戸建て経営用の住宅は住居として使うことが多いので、入居者が決まれば、長期的に安定した収入を得ることが可能です。

マンション・アパート経営

不動産経営として一般的なものが、マンション・アパート経営です。マンションやアパートを一棟所有し、賃貸経営を行います。

マンション・アパート経営は、住宅として賃貸することが多く、入居者が決まれば、長期的に安定した収入を得ることが可能です。

「アパート経営は儲からない」というイメージはどこからきている？

実際は儲かっている人も多いですが、アパート経営は儲からないと考える人は少なくありません。では、なぜそのイメージを持っているのでしょうか。

それは、アパート経営に次のようなリスクがあるからです。

空室リスクがある

アパート経営の代表的なリスクといえば、空室リスクです。アパート経営では、入居者がいないと収入がありません。そのため、空室が多いと当初予定していた収入を得られず、経営が失敗してしまう恐れがあります。

アパート経営では、ターゲット層に合わせた設備の充実など、空室が出ないように工夫していくことが重要です。

家賃低下リスクがある

家賃収入は常に一定とは限りません。周りに競合するアパートが増えたり、建物の築年数が古くなったりすることで、家賃を下げないと入居者が集まらなくなる可能性が高くなります。これを、家賃低下リスクといいます。

家賃低下が起こらないようにするためには、最新の設備を導入するなど、家賃を下げなくても入居者が集まるような工夫をしていくことが必要です。

投資回収に時間がかかる

アパート経営はアパート一棟を購入するため、大きな初期費用が必要です。そのため、投資した金額を回収するのに時間がかかります。

ただし、アパート経営は長期的に安定した収入を得ることができるため、長く経営を続ければ投資回収ができます。

アパート経営者の年収はどれくらい？

次に、アパート経営者の年収について見ていきましょう。

国税庁は毎年、提出された確定申告書をもとに、納税者や所得金額、税額などの調査結果を公表しています。

令和5年2月に公表された資料（令和3年分 申告所得税標本調査）によると、アパート経営者などの不動産所得者の平均所得金額は、令和3年で約543万円となっています。令和2年が約540万円、令和元年が約521万円、平成28年が約512万円であることを考えると年々、不動産所得者の平均所得金額が高くなっていることがわかります。

参考：令和3年分 申告所得税標本調査｜国税庁長官官房企画課

アパート経営の利回りの目安

アパート経営の利回りとは、簡単にいうと、アパートの購入にかかった費用（購入代金や購入諸費用）に対して、年間でどれだけの家賃収入が得られるのかを示す数値です。アパート経営において、利回りは重要なポイントです。

アパート経営の利回りには「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3つがあります。

・表面利回りと想定利回り

表面利回りと想定利回りは「年間の家賃収入÷アパート購入代金」で求めます。表面利回りが実際の年収を基に計算するのに対し、想定利回りは空室なしの場合を想定した利回りになります。

・実質利回り

実質利回りは「（年間の家賃収入－必要経費）÷アパート購入費用」で求めます。実質利回りは、アパートの購入にかかった費用（購入代金や購入諸費用）に対して、年間の家賃収入から必要経費を差し引いた実際の儲けがどれくらい得られるのかを示します。そのため、最も現実に近い利回りになり、アパート経営の目安にされる数値です。

アパート経営における実質利回りの目安は5％程度です。少なくとも3％以上は必要です。なぜなら、アパートローンの金利が2%を超えるものが多く、金利よりも実質利回りが低くなると、返済が滞ってしまう可能性があるからです。余裕をもってアパート経営するためには、5％程度の利回りが理想です。

アパート経営の成功率を高めるポイント

アパート経営の成功率を高めるためには、次のポイントを押さえる必要があります。

アパート経営の目的・目標を明確にする

アパート経営を成功させるためには、最初のプランニングが重要です。アパート経営のプランニングをするために、まず必要なことは、アパート経営の目的・目標を明確にすることです。

どれだけの家賃収入やもうけを得るのか、アパート経営でキャッシュをどれくらい貯めるのかなど、目的・目標を明確にすることが重要です。

ターゲットを明確にする

アパート経営では、ターゲットを明確にし、そのターゲットに合わせた設備を整えたり、広告を出したりすることなどが重要になります。

例えば、ターゲットが学生なのか、家族層なのか、会社員なのかで、一部屋の大きさや構造、設備などが変わってきます。学生向けのアパートを経営するなら、家族層が多い地域よりも学校の近辺などのほうが入居者はすぐに見つかります。

このように、ターゲットを明確にし、そのターゲットに合わせたプランニングをすることが大切です。

立地の調査を怠らない

アパートの物件を選ぶ際には、必ず立地の調査を行います。アパート経営では、周りの環境が良いかどうかも成功するかどうかの重要なポイントです。

人間関係や騒音など、不動産会社の物件情報ではわからない情報も多いです。そこで、アパートの物件を選ぶ際には必ず自分で現地に行って、立地や周辺環境の調査を行いましょう。

優良な管理会社を探す

管理会社選びも、アパート経営の成功には欠かせない要素のひとつです。管理会社が優良でなければ、建物の管理や修繕が疎かになるなど、入居者の不満が高まり、それが空室リスクへとつながります。

優良な管理会社を探し、管理を委託することで、空室リスクを減らすことができます。

収益性を高める対策を講じる

アパート経営で収益性を高める方法は、収入を上げるか、経費を抑えるかのいずれかです。

収入を上げるためには、空室リスクを減らすだけでなく、魅力ある物件にし、高い家賃のまま保つことが必要です。最新の設備を導入してアパートの価値を高める、メンテナンスを定期的に行い、アパートの価値を保つなどの対策を行いましょう。

また、経費や支出を抑えるための工夫も必要です。例えば、すべてを管理会社に任せるのではなく、経営者ができる管理業務は自分で行うことで、経費や支出を抑えられます。

様々なリスクへの対策を講じる

アパート経営は空室リスクだけでなく、火災や台風、地震など様々なリスクを伴います。そのため、様々なリスクへの対策を講じる必要があります。

例えば、違う地域で複数のアパート経営をすることで、ひとつのアパートで火災や地震での倒壊などが起こっても、他の地域のアパートの黒字でまかなうことができれば、リスクが分散でき、アパート経営を成功させることができます。

アパート経営に役立つ資格

最後に、アパート経営に役立つ代表的な資格を見ていきましょう。

宅地建物取引士

宅地建物取引士とは、不動産取引の専門家となる国家資格で、宅建士と呼ばれます。宅地建物取引士は、契約における重要事項の説明や記名・押印などができます。

宅地建物取引士の勉強をすることで、不動産登記や不動産の構造、瑕疵など、不動産取引における様々な知識を身に付けることができます。

一般的には、不動産会社に勤務するために資格を取得することが多いですが、アパート経営者であっても、不動産取引における様々な知識を持っておくと役立ちます。

不動産実務検定

不動産実務検定は、不動産投資の実践的な知識を得ることのできる資格です。空室対策などリスクやリスク対策に関する知識から税金の知識まで、不動産投資に必要な知識を一通り、身に付けることができます。そのことから、アパートの経営者で不動産実務検定の資格を有している人も多いです。

これから不動産投資を始めるのなら、不動産実務検定の勉強をしてみるのも良いでしょう。

ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャル・プランナーは、簡単にいうと、お金の専門家です。金融や保険だけでなく、不動産に関する税金や相続・贈与などのお金のこと、住宅ローンなど、アパート経営に必要なお金の知識を得ることができます。

ファイナンシャル・プランナーは独立を目指す人も多いですが、アパートの経営者であっても勉強しておいて損はありません。

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ポイントを押さえればアパート経営で成功できる

空室リスクや家賃低下リスクなどがあるため、アパート経営はうまくいかないと考える人は少なくありません。しかし、アパート経営で成功している人は多いです。

アパート経営では、ターゲットを明確にする、優良な管理会社を探す、収益性を高める対策を講じるなど、成功させるためのいくつかのポイントがあります。これらのポイントを押さえれば、アパート経営で成功できる確率も高くなるでしょう。

• 【監修】マネーフォワード クラウド会社設立

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