• 更新日 : 2024年10月9日

アパート経営者が法人化すべき基準は？メリット・デメリットや手続きを解説

アパート経営の法人化とは、会社を設立してアパートを会社名義にすることです。土地活用などでアパートを建設し、賃貸経営をするような場合は所得が高額になることも多く、法人化した方が節税できる可能性が高いでしょう。

本記事では、アパート経営を法人化するタイミングや法人化のメリット・デメリット、手続きの流れなどを解説します。

アパート経営者はいつ法人化すべき？

アパート経営は個人事業主として運営していることも多く、法人化した方がよいのではないかと考える経営者の方も多いのではないでしょうか。

まずは、個人事業主と法人はどのような違いがあるのか、詳しくみていきましょう。

個人事業主と法人の主な違い

個人事業主とは、法人を設立せず、個人で事業を営んでいる人のことです。個人事業主になるには、税務署に「個人事業の開業・廃業等届出書」（開業届）を提出します。

一方、法人とは、法人設立手続きを行い、人と同じ権利・義務を法律によって認められた組織や団体のことです。

個人事業主と法人の違いは、次のとおりです。

法人化を検討すべきタイミング

個人事業主が法人化を検討すべきタイミングは、法人化によるメリットが最大限受けられるときが目安です。

具体的には、次のような事情が発生したときがあげられます。

• 年間所得が800万円を超えた
• 年間の売上が1,000万円を超えた
• 事業拡大で資金調達が必要になった

個人事業主に課される所得税には累進課税制度が適用されるため、年間所得が800万円超は、所得税率は23％になります。法人の場合は15％（資本金1億円以下の場合）であり、法人化した方が税の負担が軽くなるため、法人化のタイミングといえるでしょう。

年間の売上が1,000万円を超えたときも、法人化するタイミングです。個人事業主・法人ともに売上が1,000万円を超えるとその翌々年から消費税課税事業者となり、消費税の納税義務が発生します。

しかし、消費税課税事業者となる義務が生じたときに法人化すれば、消費税の納税義務の判定は新たに行われ、法人化により基準となる売上が法人化の時点にリセットされます。そのため、最大2年は納税義務を免れることが可能です。

また、銀行から融資を受けたいときは、社会的信用度を高めるために法人化が必要になるでしょう。

アパート経営者が法人化するメリット

アパート経営者が法人化することで、節税や経費計上できる範囲が広がるなどのメリットがあります。

ここでは、アパート経営者の法人化によるメリットを解説します。

節税につながる

所得が一定金額を超えたら、法人化した方が節税につながります。法人化により法人用の税率が適用され、個人と比べて税率が低くなるためです。

個人所得税は、課税所得が大きくなるほど税率が高くなる累進課税です。アパート経営を個人として経営している場合、家賃収入はすべて土地・建物を所有しているオーナーの所得となり、高額になれば高い所得税率が適用されます。

一方、法人化すると家賃収入は法人の収入になり、家族を役員にして報酬を支払えば法人の経費になります。家賃収入は、結果、家族の所得として分割され、適用される所得税率も低くなるでしょう。

経費計上できる範囲が広がる

個人よりも法人の方が経費計上できる範囲が広く、課税所得額を引き下げやすいこともメリットです。例えば、自分と家族の役員報酬や、旅費交通費、出張手当、法人保険の保険料（種類による）などを経費に計上できます。

また、赤字が出た場合に個人事業主でも青色申告の場合は3年間の繰り越しができますが、法人の場合は10年間繰り越せるという点もメリットです。

資金調達が容易になる

法人化により社会的信用が高まり、銀行から融資を受ける際にも審査に通りやすくなります。そのため、資金調達が容易になるという点がメリットです。

法人は登記により公的機関から存在が確認され、個人ではなく1つの組織として認識されます。同じ事業を行っていても、個人事業主より信頼を得やすいでしょう、第三者から見て安心感があり、新規取引先も獲得しやすくなります。

相続税対策ができる

法人化は、相続対策にも役立ちます。相続人が複数いる場合、ひとつのアパートを、遺産分割するには難しいというデメリットがありますが、株式会社として法人化しておけば財産は株式になるため、分割しやすくなるでしょう。

生前贈与では年間110万円以上になると贈与税がかかりますが、報酬として支払っている場合は、贈与の対象になりません。報酬の形式で支払うことで贈与税の支払いも抑え、節税効果が高まります。

責任が限定される

法人化により、責任が限定されることもメリットです。株式会社や合同会社は出資した金額以上の債務を負わない「有限責任」であり、アパート経営で大きな債務が出た場合でも、出資した金額の範囲内でしか債務を負いません。

例えば、3,000万円を資本金とする株式会社を設立し、倒産して5,000万円の債務を負った場合、経営者が負うのは出資した3,000万円であり、これ以上の金額には責任がありません。一方、個人事業主の場合は「無限責任」のため、5,000万円の債務についてすべて責任を負うことになります。

アパート経営者が法人化するデメリット

アパート経営の法人化には、デメリットもあります。まず、設立と運営にコストがかかり、会計処理が複雑になって決算書類の作成も負担になるでしょう。

ここでは、アパート経営者が法人化するデメリットを解説します。

設立と運営に費用がかかる

法人化は、設立費用や運営に費用がかかる点がデメリットです。まず、設立に際して登録免許税が発生し、登記費用や定款認証のための費用、司法書士に依頼する場合の報酬も必要になります。アパート経営の途中で法人化する場合は、個人から法人へ不動産を譲渡が発生する場合もあるため、その際は不動産取得税の支払いも必要です。

法人として運営していく際にも手間と費用がかかります。法人の会計業務では専門知識が必要な複式簿記による作成が必要になり、税理士に依頼する場合はその費用も負担しなければなりません。

決算・申告などの負担が大きくなる

法人は毎年事業年度ごとの所得額を計算し、原則として事業年度終了の日から2ヶ月以内に決算申告をしなければなりません。所得額を計算するために、日々の取引について複式簿記による帳簿作成も必要です。

法人の会計業務は複雑であり、専門知識が必要になります。簿記や会計に詳しい人材がいない場合は、税理士に業務を依頼する必要も出てくるでしょう。

社会保険の加入義務がある

法人化して役員報酬を支払う場合は、社会保険への加入が必要です。役員報酬の3割程度が社会保険料となり、保険料の半分を会社が負担します。そのため、コストが増える点がデメリットです。なお、役員報酬も経費計上できます。

新たな税金が発生する

法人化により、新たな税金が発生することもデメリットのひとつです。法人の場合、その年の所得に関係なく、法人住民税の均等割が毎年課税されます。法人の資本金や従業員数に応じて課税されるもので、税率は自治体によって異なります。

道府県民税が最低2万円から、市長村民税が最低5万円から10段階に区分されており、最低でも約7万円の支払いが必要です。

個人事業主の場合、事業が赤字だったときは住民税の支払いは発生しませんが、法人は赤字の場合も支払いの義務がある点がデメリットです。

税務調査が入る確率が高まる

税務調査を受ける確率は個人事業主よりも法人の方が高く、法人化により税務調査を受ける確率は高まる可能性があります。税務調査を受けて帳簿に不備があった場合は追徴課税される場合があるため、注意が必要です。

法人化しても、個人事業主の時代に行った確定申告の内容について税務調査が行われる場合もあります。個人事業主のときの帳簿や請求書、領収書なども保管義務の期間はしっかり保管しておかなければなりません。

法人化する際の会社形態はどう判断すべき？

法人化で選ぶ会社形態は、株式会社をはじめとして次の4種類があります。

会社形態を選ぶ基準のひとつは、会社が倒産や負債を負った際に出資者が負うべき責任の範囲です。責任は無限責任と有限責任の2つに分かれ、無限責任の場合は、出資者にすべての責任が発生します。

そのため、アパート経営の法人化では、責任を負う範囲が有限責任にとどまる株式会社と合同会社が多く選ばれています。

この2つを比較した場合、株式会社は設立費用が約22万円程度かかるのに対し、合同会社は約10万円程度で設立できるという点がメリットです。

合同会社から株式会社への変更はあとからでもできるため、合同会社から始めてみるという選択肢もあるでしょう。

アパート経営者が法人化する際に必要な手続き

アパート経営を法人化する手続きは、次のとおりです。

1. 法人の種類を決める
2. 会社の基本情報を決定する
3. 定款を作成する
4. 資本金の払い込みを行う
5. 登記申請する

アパート経営では、まず所有方式と法人の種類（会社形態）を決定します。所有方式は土地と建物のうち建物のみを法人で所有する方式と、両方を法人で所有する方式があり、いずれかを選びましょう。

個人事業主の会社設立については、以下の記事で詳しく説明しています。

会社設立の基礎知識

個人事業主の会社設立マニュアル！法人化するタイミングは？どっちが得？

アパート経営者が法人化する際の注意点

アパート経営の法人化は、次の点に注意が必要です。

• 資本金を高く設定しすぎない
• 役員報酬を適切に設定する
• ローンが残っている場合は金融機関に相談する

資本金が1,000万円を超える場合、法人均等割が7万円から13万円になって負担が増えるため、高く設定しすぎない方がよいでしょう。

役員報酬は経費に算入できますが、金額が高すぎると役員個人にかかる所得税や住民税、社会保険料も高額になるため、注意が必要です。

また、ローンの残債がある場合、法人化するにあたってさまざまな審査や手続きが必要になるため、あらかじめ金融機関に相談することをおすすめします。

法人化以外に考えられる節税方法

アパート経営以外でも節税は可能です。節税のためだけに法人化を考えている場合は、それ以外の方法も検討してみるとよいでしょう。

• iDeCo（個人型確定拠出年金）に加入する
• 修繕にかかる費用も経費計上する

iDeCo（個人型確定拠出年金）は、毎月の積立額や運用益、受け取り時の金額の全額が所得控除の対象になります。加入することで将来の備えができるとともに、節税もできるでしょう。

また、アパート経営では修繕にかかる費用が高額になりますが、それら費用を経費に計上することで、大幅な節税が可能です。

アパート経営の法人化はメリットや注意点をよく確認しよう

アパート経営の法人化は、節税や経費計上の範囲が広がるなど、さまざまなメリットがあります。所得額が一定の金額を超えた場合は、法人化するメリットが大きいといえるでしょう。

一方で、法人化は会社設立と運営に費用がかかり、会計業務の負担も大きくなるなどのデメリットがあります。

節税のメリットと会社設立後に発生する負担を比較検討し、最良の選択をしてください。

• 中田　宏樹（不動産証券化協会認定マスター / 2級ファイナンシャル・プランニング技能士）

  1984年生まれ。大学卒業後、2007年に大手金融機関に入社。資産運用・ファイナンス分野での新規事業の立ち上げに従事。不動産金融、資産運用等のテーマについて実務経験に基づいた情報を分かりやすくお届けします。保有資格：不動産証券化協会認定マスター（M1808036）、相続診断士（20337845）、2級ファイナンシャル・プランニング技能士（国家資格）他

関連記事

# 法人成り
個人事業主の会社設立マニュアル！法人化するタイミングは？どっちが得？
「個人事業主」とは、個人で独立し反復・継続して事業を行っている方を指します。これに対して「法人」は、法人格を取得して事業を行う形態を指します。今回は「個人事業主」と「法人」の違いや経費の捉え方、個人事業主のメリットやデメリット、法人設立に係…
詳しくみる
# 法人成り
法人とは？【簡単に説明】種類や個人事業主との違い
法人とは法律により、自然人とは別に権利義務を認められた存在のことです。法人には株式会社や合同会社、NPO法人などさまざまな種類があり、設立方法もそれぞれ異なります。 法人は株式会社を代表とする法人と公法人に分かれ、公法人は地方公共団体や社会…
詳しくみる
# 法人成り
個人投資家が資産管理会社を設立するメリットとは？
個人で資産を管理するより、資産管理会社を設立し法人として資産を管理する方が税制面で多くのメリットがあります。 多くの資産を運用する個人投資家は、毎年多くの税金を納税しています。個人に課せられる税金が増える傾向の税制改正が行われる中、税金を安…
詳しくみる
# 法人成り
一人親方が法人化すべきタイミングは？メリット・デメリットや必要な手続きを解説
一人親方が法人化するということは、企業や組織に雇われず、個人事業主が会社設立することです。一人親方は主に建設業などにおいて、個人で事業を営む層を指します。 本記事では一人親方が法人化するタイミングや法人化のメリット・デメリットについて詳しく…
詳しくみる
# 法人成り
法人成りで消費税が2年間免除？インボイス制度との関連性も紹介
課税売上高が1,000万円を超える個人事業主には、消費税の納税義務があります。しかし法人成りすることで、2年間免除される可能性があることをご存知ですか。今回は、法人成りすると消費税が2年間免除される理由や消費税を納税しないといけないケース、…
詳しくみる
# 法人成り
せどりが法人化すべきタイミングは？メリット・デメリットや必要な手続きを解説
誰かが欲しがっている商品を安く仕入れ、仕入金額よりも高く売り、利益を得るのが「せどり」です。せどりで収入を得ている人が個人事業主のままでいるのではなく法人化するメリットはあるのでしょうか。 こちらの記事では、せどりで収入が得ている人が法人化…
詳しくみる