• 更新日 : 2026年7月15日

民泊経営の許認可まとめ！法令ごとの違いやメリット・デメリットを解説

民泊経営を始めるには、物件の準備だけでなく、旅館業法・住宅宿泊事業法・国家戦略特区法のどれに基づいて営業するかを確認する必要があります。制度ごとに、営業日数、対象物件、設備要件、管理義務、収益性が大きく異なるためです。

本記事では、民泊の許認可の種類やメリット・デメリット、物件選びで注意すべき法令、届出後に必要な手続きを解説します。

民泊経営を始めるなら、許認可・届出を確認しよう

民泊経営を始める場合は、物件を用意するだけでなく、どの制度で営業するのかを先に決める必要があります。日本国内で宿泊料を受けて人を宿泊させる場合は、旅館業法、住宅宿泊事業法、国家戦略特区法のいずれかにもとづく手続きが必要です。

民泊は3つの制度から営業方法を選ぶ必要がある

観光庁の民泊制度ポータルサイトでは、2018年6月の住宅宿泊事業法施行以降、日本国内でいわゆる民泊を行う場合、旅館業法の許可、国家戦略特区法にもとづく特区民泊の認定、住宅宿泊事業法の届出などの方法から選択すると説明されています。無許可のまま宿泊サービスを提供するのではなく、営業日数、物件の用途、所在地、運営方法に合う制度を選ぶことが重要です。

参考:はじめに「民泊」とは｜民泊制度ポータルサイト

住宅宿泊事業法では年間180日以内の営業に制限される

住宅宿泊事業法にもとづく民泊は、住宅を活用して宿泊料を受け、人を宿泊させる事業です。観光庁の民泊制度ポータルサイトでは、住宅宿泊事業は「人を宿泊させる日数が180日を超えないもの」と説明されています。また、対象となる住宅には、台所、浴室、便所、洗面設備などの設備要件と、生活の本拠として使われているなどの居住要件があります。年間を通じて本格的に営業したい場合は、旅館業法の許可も含めて検討しましょう。

参考:住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？｜民泊制度ポータルサイト

無許可営業は罰則の対象になる

宿泊料を受けて宿泊サービスを提供する場合、旅館業法の許可、特区民泊の認定、住宅宿泊事業法の届出などが必要です。観光庁の民泊制度ポータルサイトでは、これらの許可・認定・届出を得ずに宿泊サービスを提供している場合は、旅館業法の無許可営業となり、罰則の対象になると案内されています。また、住宅宿泊事業法上も、虚偽の届出や業務廃止命令違反などには罰則があります。グレーゾーンで始めるのではなく、事前に自治体や保健所へ確認することが必要です。

参考:民泊が行われている周辺にお住まいの方へ｜民泊制度ポータルサイト

届出後も宿泊者名簿や標識掲示などの義務がある

住宅宿泊事業は、届出をすれば終わりではありません。観光庁の民泊制度ポータルサイトでは、住宅宿泊事業者に対する罰則として、宿泊者名簿の備付け義務、標識の掲示義務、定期報告義務などに違反した場合、30万円以下の罰金の対象になると示されています。民泊経営では、届出番号の掲示、宿泊者情報の管理、近隣トラブル防止、清掃・騒音対策、定期報告まで含めて運営体制を整えることが重要です。

参考:住宅宿泊事業者にかかる罰則一覧｜民泊制度ポータルサイト

民泊許認可の法令別 3業態とメリット・デメリットは？

民泊を始めるために必要な許認可を、業態別に解説します。それぞれの特徴や、メリット・デメリットを比較したうえで、適した法律にもとづいて手続きを行ってください。

住宅宿泊事業

住宅宿泊事業は、民泊新法（住宅宿泊事業法）にもとづいて経営される合法的な民泊サービスです。この事業は、訪日外国人旅行者の増加に対応するために導入され、規制のもとで安全かつ適正に経営されることが求められています。

住宅宿泊事業にはおもに次のような特徴があります。

また、メリット・デメリットは次のとおりです。

民泊新法による許認可（ホスト不在型は住宅宿泊管理業者に管理委託）

民泊新法（住宅宿泊事業法）によって、ホスト（家主）不在型の民泊は住宅宿泊管理業者への管理委託が義務づけられています。これは、宿泊者の安全を確保し、近隣住民とのトラブルを防ぐためです。住宅宿泊管理業者は、民泊施設の管理、宿泊者の受け入れ、緊急時の対応などを行います。

住宅宿泊管理業者になるためには、国土交通大臣宛てに書類を提出しなければなりません。書類が受理されることにより住宅宿泊管理業者として登録され、民泊の管理ができるようになります。

年間の営業日数制限あり

民泊新法では、民泊事業の年間営業日数が180日に制限されています。この制限は、次のような理由から設けられています。

180日の制限を超えた場合は、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金に科せられる※おそれがあるので注意が必要です。

※旅館業法違反による罰則が適用される

営業日数制限を超えて経営をしたい場合には、旅館業法を適用する・特区民泊にするなどの対策があります。

申請は簡単だが、収益性は低い

民泊新法は、行政に書類を提出すれば民泊経営ができるため、申請は簡単です。ただし、次のような理由から収益性が低いデメリットがあります。

旅館・ホテル・下宿・簡易宿所

旅館・ホテル・下宿・簡易宿所は、旅館業法を適用し宿泊サービスを行う事業所です。

それぞれ、次のような違いがあります。

旅館業法を適用する旅館・ホテル・簡易宿所には、次のようなメリット・デメリットがあります。

旅館業法による許認可

旅館業法による許認可は、該当する宿泊施設を営業する際に必要です。旅館業法において、旅館業は次のように分類されています。

出典：旅行業のてびき｜東京都多摩府中保健所

旅館業法にもとづく許認可の申請手続きは、各都道府県の保健所で行います。

申請に必要な書類は営業形態によって異なりますが、一般的には次のとおりです。

営業日数、最低宿泊日数は無制限

旅館業法における営業日数と最低宿泊日数に、一般的な制限はありません（下宿営業の場合は1ヶ月以上の最低宿泊日数がある）。旅館業法を適用している施設は年間を通じて自由に営業することが可能です。そのため、繁忙期には毎日営業・閑散期には営業日数を減らす、長期滞在を希望する顧客を受け入れるなどのさまざまなニーズに対応できるようになります。

収益性が高いが、設備要件は厳しい

旅館業法にもとづく営業は年間を通じて営業日数の制限がないため、安定した収益が見込めます。しかし、施設の設備要件は非常に厳しく、消防法や建築基準法にもとづく防火設備・衛生管理・バリアフリー対応などが求められます。

これらの基準を満たすためには、設備投資や維持管理にかかるコストも検討しなければなりません。

特区民泊

特区民泊は、国家戦略特区※において、旅館業法の規制を一部緩和して営業できる民泊制度です。通常の民泊（住宅宿泊事業法）とは異なる特徴があります。

※国家戦略特区：成長戦略の実現に必要な規制・制度改革を実行し、世界で一番ビジネスがしやすい環境の創出を目的に創設された地域のこと

出典：国家戦略特区｜内閣府

また、特区民泊には次のようなメリット・デメリットがあります。

国家戦略特区法による許認可

国家戦略特区法による許認可は、特定の地域で規制を緩和し、通常の法律では認められない民泊経営が可能になる制度です。観光客の増加が見込まれる地域で、収益性の高い民泊経営ができるメリットがあります。しかし、認定地域外では経営できない点がデメリットとして挙げられます。

主な民泊特区の認定要件は次のとおりです。

最低宿泊日数は2泊3日以上

特区民泊には「最低宿泊日数は2泊3日以上」という要件があります。特区民泊の目的が、より長期の滞在を促進するための制度だからです。

出張で1泊だけするようなビジネス利用や、短期旅行者の利用に特区民泊は向いていません。

外国人旅客の滞在に特化できるが地域に制限あり

特区民泊は外国人旅客の滞在に特化した経営を行える点が大きな特徴です。特区民泊は、旅館業法の特例として位置づけられています。一般的な民泊よりも柔軟な経営が可能となり、外国人旅客向けのサービス提供に特化しやすい環境が整っています。

しかし、特区民泊は特定の地域に限られており、地域外では経営できません。

※2026年6月末日現在

※「国家戦略特区　特区民泊の実績」（内閣府）を参考に作成

民泊の物件選びや改築時に確認したい建築基準法は？

民泊用の物件を賃貸・購入したり、既存の建物を改築して民泊として使用したりする際には、建築基準法（建物の敷地・構造・設備・用途などに関する最低基準を定めた法律）に従う必要があります。それは、次のような理由からです。

これらの手続きを適切に行うことで、民泊経営を合法的かつ安全に行えるようになります。

用途地域

用途地域とは、都市計画法にもとづいて定められた土地の利用目的を示すもので、住居地域・商業地域・工業地域などがあります。地域によって民泊経営できない場所があるため、注意が必要です。

※「用途地域」（国土交通省）を加工して作成

原則として、工業地域・工業専用地域以外であれば民泊の経営は可能です。しかし、民泊の目的や用途に合わせて地域を選ぶことが重要なポイントになります。また、自治体の条例によっては営業日数などが制限されているケースもあるので、事前に自治体のルールを確認しておく必要があります。

用途変更

用途変更とは、建物の使用目的を変更することです。たとえば、旅館業法を適用し住宅を民泊施設として利用する場合には、用途変更の手続きが必要になります。民泊新法の場合は、この手続きは不要です。

用途変更が必要な理由は、建物の使用目的によって求められる安全基準や設備基準が異なるためです。

具体的な手続きや要件については、地域の行政機関や専門家に相談するとよいでしょう。

民泊ごみ処理の申請も必要？

民泊から出たごみの多くは「事業系一般廃棄物」に該当し、種類によっては「産業廃棄物」として処理しなければなりません。理由や手続きの方法を解説します。

民泊から出たごみは事業系ごみ

民泊から出たごみは「事業系一般廃棄物」と「産業廃棄物」に分類されます。

一般家庭から出るごみは一般廃棄物として扱われますが、民泊から出たごみは「事業系ごみ」に該当するため、家庭ごみの集積場には出せません。

民泊のごみは、産業廃棄物処理業者と契約して処理を委託するか、事業系ごみとして自治体のごみ処理場に持ち込む必要があります。

産業廃棄物処理業者と契約を結ぶ

産業廃棄物処理業者と契約を結ぶことは、民泊経営者が事業系ごみとしての適切な処理を行うための一般的な方法です。

一般的な契約の方法は次のとおりです。

産業廃棄物処理業者と契約することで、民泊から出るごみを適切に処理できるようになります。

民泊は自治体条例で営業日や区域が制限される？

住宅宿泊事業法では、民泊の営業日数は年間180日以内とされています。ただし、実際には自治体の条例により、営業できる区域や曜日、期間がさらに制限される場合があります。物件を選ぶ前に、自治体ごとのルールを確認することが重要です。

自治体は条例で営業区域や期間を制限できる

観光庁の民泊制度ポータルサイトでは、都道府県等が生活環境の悪化を防止するため、条例により区域を定めて住宅宿泊事業を実施する期間を制限できると説明しています。つまり、民泊新法の「年間180日以内」という条件を満たしていても、自治体条例により営業できない曜日や地域がある場合があります。

住居専用地域では平日営業が制限される例がある

たとえば新宿区では、住居専用地域において、月曜日の正午から金曜日の正午までは住宅宿泊事業を実施できません。一方、住居専用地域以外では、曜日を問わず法律上の範囲内で年間180日まで実施できるとされています。このように、同じ区内でも用途地域によって営業可能日が変わる点に注意が必要です。

3. 物件所在地の自治体窓口で確認が必要

民泊の営業制限は、自治体ごとに内容が異なります。板橋区のように、住居専用地域で日曜日正午から金曜日正午まで制限する例もあります。さらに、家主居住型か家主不在型かによって扱いが変わる自治体もあります。物件契約後に営業できないと判明すると損失が大きいため、届出前ではなく物件選定の段階で自治体窓口に確認しましょう。

民泊の届出後に必要な手続きは？

住宅宿泊事業の届出が受理されても、その後は自由に営業できるわけではありません。宿泊者名簿の作成・保存、標識掲示、定期報告、近隣トラブル対応など、営業中に継続して行う管理業務があります。届出後の運用体制まで整えておくことが重要です。

1. 宿泊者名簿を作成・保存する

住宅宿泊事業者は、宿泊者名簿を備え付ける必要があります。観光庁の民泊制度ポータルサイトでは、宿泊者の本人確認を行ったうえで宿泊者名簿を作成し、3年間保存する必要があると説明されています。氏名、住所、職業、宿泊日などを適切に記録し、外国人宿泊者の場合は旅券情報の確認も必要です。

2. 標識を掲示し、定期報告を行う

住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに標識を掲示する必要があります。標識には届出番号などを表示し、近隣住民や宿泊者が合法的な民泊施設であることを確認できるようにします。また、住宅宿泊事業者は、宿泊日数や宿泊者数などを定期的に行政へ報告しなければなりません。届出後も、営業日数が180日を超えないよう管理することが重要です。

3. 苦情対応・清掃・安全管理の体制を整える

民泊運営では、騒音、ごみ出し、共用部の使い方などをめぐる近隣トラブルを防ぐ体制も必要です。観光庁は、宿泊者への説明、苦情への対応、住宅の清掃、非常用照明器具の設置などを住宅宿泊事業者が行うべき業務として示しています。家主不在型の場合は住宅宿泊管理業者へ管理を委託する必要があるため、緊急連絡先や対応範囲も事前に確認しましょう。

用途や目的に沿った許認可を取得し民泊を経営しよう

民泊を経営する際には、用途や目的に合った許認可の取得が必要です。許認可には3つの形態があります。

それぞれの法令の特徴や、メリット・デメリットを把握したうえで、適切な手続きを取りましょう。

また、民泊を経営するにあたって、ごみ処理の方法も大きな問題となります。民泊から出たごみは「事業ごみ」となり、一般ごみには出せません。自治体のごみ処理業者に持ち込むか、産業廃棄物処理業者と契約をして、処理をしてもらいましょう。

• 監修：橋爪 祐典 (税理士)

  2018年より税理士法人に勤務し、中小企業の決算・申告から財務デューデリジェンス等の高度な会計分析まで幅広く従事。
  
  株式会社・合同会社の設立登記支援を多数手がけ、税務署や自治体への各種届出から、創業融資・事業計画書作成、補助金申請の実務支援まで一貫して対応しています。
  
  実務においては、最新の制度改正を踏まえた解説や、役員報酬のシミュレーション、キャッシュフロー計算書を用いた毎月の収支説明など、経営判断に直結する専門知識を提供。相続案件まで含めた多角的な視点を活かし、起業家の挑戦を実務面から強力にバックアップします。
  
  また、AIを積極的に業務へ取り入れており、月次資料のデータ化と会計ソフトへの取り込みや、打ち合わせ後の議事録作成にAIを活用するほか、毎月のルーティン業務はRPAで自動化することで、正確かつ迅速なサービス提供を実現しています。