- 作成日 : 2024年9月6日
土地活用の法人化とは？節税効果やデメリット、年収の基準、法人設立の手順
アパート経営や駐車場経営などで土地活用をしている個人は、所得が増えると所得税額の負担が気になってくるものです。土地活用の法人化も視野に入ってくるでしょう。土地活用の法人化は有効なのか、法人化のメリットやデメリット、法人化の手順などを解説します。
目次
土地活用の法人化とは？
土地活用の法人化とは、一般的に、個人が所有する土地や建物などの不動産を利用して行っている事業を、法人（会社組織）を設立して、その法人名義で運用することを指します。
代表的な土地活用の法人化に、個人が投資用物件として所有している賃貸住宅を、設立した法人に移転し、法人所有とする方法があります。
ほかにも、個人所有の投資用のビルを法人に移転したり、駐車場経営を法人化したり、倉庫やトランクルームの経営を法人化したりする活用法などがあります。
土地活用の法人化と個人事業の違い
土地活用の法人化のメリットやデメリットの項で詳しく紹介しますが、個人事業主として土地活用を行うのと、法人が土地活用を行うのとではさまざまな違いがあります。下記の表は、個人と法人の主な違いをまとめたものです。
| 個人事業主 | 法人 | |
|---|---|---|
| 税金 | 所得税 | 法人税 （給与は所得税） |
| 相続税 | 不動産 | 株式など |
| 経費の範囲 | 必要経費 | 計上できる範囲が広い （定期保険の計上など） |
| 減価償却 | 強制 | 任意 |
| 赤字の繰り越し | 3年 | 10年 |
| 開業 | 登記は不要 | 登記が必要 |
例えば、個人と法人では、土地活用による所得（収益から経費を差し引いた額）に対して課される税金が異なります。また、相続についても、相続時にその不動産が相続税の課税対象となりますが、法人化することで相続対象は不動産ではなく法人の株式や持分となるなどと違いがあります。
開業の手続きも両者の大きな違いです。個人事業の開業は登記を必要とせず、税務署への開業の届け出などで済みます。一方、法人は法務局での法人設立登記が必要です。さらに、法人が従業員を雇用する場合は、法人の設立にともない、雇用保険や労災保険の各種手続きも行う必要があります。
土地活用を法人化するメリット
土地活用を法人化する主なメリットを紹介します。
所得税の節税効果
個人事業主の所得に対しては所得税、法人の所得に対しては法人税が課されます。
また、個人が所有する不動産を法人に移転した場合は、法人の収益の中から代表者個人に対する給与を支払うことになります。これにより、法人の所得と個人の所得を分散することが可能です。
個人の所得税の税率は超過累進課税（所得の金額によって税率が上がる仕組み）であるのに対し、法人税は基本的に一律の税率が適用されます。。法人と個人に所得を分散することによって、土地活用による所得次第では節税になることがあります。
相続税対策
相続税とは、相続事由が発生したときに、相続税の課税対象になる遺産から基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人の数）を差し引いた課税遺産総額に対し課される税金のことです。
個人事業主の場合、土地活用に関する事業については、個人が所有する土地や建物、投資用不動産で得た収益のうち残っている額が相続税の対象になります。土地の活用方法によって相続税の評価額を下げることはできるものの、課税対象になる遺産を分散する効果はありません。
一方、法人化した場合は、相続事由が発生した場合、相続人が法人の株式を取得するなどして相続することになります。相続税の対象になるのは、株式の評価額です。法人は、親族を従業員として給与を支給するなどして、法人に蓄積される利益を分配することにより、株式の評価額を調整し、相続税対策をすることが可能です。
相続時に資産を分割しやすい
個人が所有する不動産の相続は、不動産を売却して現金を相続人で分ける方法、相続人の1人が不動産を相続してほかの相続人に対価を支払う方法、面積などで相続する不動産を分ける方法があります。
相続人の間で不動産の相続についての合意があれば相続もスムーズに進むでしょう。しかし、相続人の意見が対立して円滑に相続できないこともあります。
また、不動産については、相続人が共有財産として所有することも可能です。しかし、共有する場合は、不動産売却のタイミングなどでトラブルが生じる可能性もあります。
法人は、株式が相続の対象です。株式は不動産と比べて分割しやすいことから、相続をスムーズに進めやすいメリットがあります。
経費の範囲が広がる
経費計上が必要経費に限られる個人に対し、法人化すると計上できる経費の範囲が広がります。
例えば、個人の所得税の計算では計上できない経営者自身の給与や退職金、社会保険料（会社負担分）などを経費として計上できます。
また、土地活用で不動産を管理するために自動車が必要なときは、自動車を法人名義にして事業で使用することで、自動車にかかる諸経費の計上も可能です。
個人と比べて法人の方が経費計上できる範囲が広いため、効果的に節税できます。
欠損金の繰越期間が10年に
赤字の繰り越し期間が長くなるのも法人化のメリットです。
個人事業主については、青色申告を行う場合、事業で生じた赤字の3年間の繰り越しが認められています。過去3年間のうちに赤字が発生している場合には、所得（相殺されていない部分に限る）との相殺が可能です。
一方、法人については、青色申告を行っている場合、事業の赤字（法人税の計算上は欠損金）を10年間繰り越すことができます。個人よりも長く繰り越しが可能になるため、大規模修繕工事などで大幅な赤字が発生した場合の、赤字の事業年度以後の所得の軽減につながります。
土地活用を法人化するデメリット・リスク
土地活用を法人化する主なデメリットを紹介します。
法人設立・維持費用がかかる
法人を設立するには法務局での登記が必要です。登記をするには定款を作成するなどの必要書類の準備が必要になるほか、登録免許税などの設立コストが必要になります。個人事業の開業では発生しない設立コストがかかるのが法人化のデメリットです。
また、法人を運営するには維持費もかかります。例えば、法人は社会保険（健康保険・厚生年金保険など）の強制適用事業所とされており、個人事業の場合の国民年金や国民健康保険の保険料よりも高額となるのが一般的です。さらに、個人と比較して法人の諸手続きは複雑になることから、専門家に手続きや書類作成を依頼する場合は、専門家に支払うコストも維持費としてかかります。
赤字でも法人住民税がかかる
個人や法人が納税する税金は、基本的に所得に対して課されます。所得税や法人税は、いずれも所得に対して課される税金です。
しかし、一部例外があります。法人の負担する法人住民税です。法人住民税には、所得割（所得に対して課される税）と均等割（同一の条件下で均等に課される税金）があります。このうち、均等割は、資本金や従業員数に応じて課される税金です。均等割の負担が最も少ない法人であっても年間7万円は支払いが発生します。
法人同様に、個人の住民税にも均等割は存在します。個人住民税の均等割は、前年の所得金額の多少にかかわらず、ある一定の所得がある課税対象者全員に一律で課されるものです。なお、個人住民税は、生活への影響を考慮し、所得が一定以下の場合には均等割も含め非課税となることがあります。
対して、法人住民税には、個人のような非課税の制度は存在しません。赤字であっても法人住民税の負担がかかるのが法人化のデメリットです。
経理作業が増える
個人は、白色申告の場合、売上や仕入の取引の内容がわかる簡易的な帳簿の作成が認められています。
一方、法人は、企業会計基準などをもとにした公正な会計慣行による会計処理や一定の帳簿保存が必要です。法人は、厳密な会計処理とそれに基づく帳簿書類の作成が求められるため、個人で土地活用をするよりも経理作業の負担が増えるデメリットがあります。
土地活用を法人化する年収の目安・判断基準
土地活用の法人化の目安としてよく比較されるのが、個人の所得税と法人の法人税です。法人税は、普通法人の場合23.2％（中小法人の場合は所得800万円以下の部分については15％（2025年3月までの軽減措置。本則上は19％）で、税率は一律です。所得税については、累進課税で、所得に応じて5～45％の税率となります。
所得税率が法人税率を上回るタイミングが法人化の目安といわれることがあります。例えば、単純計算の場合、所得500万円と所得1,000万円では以下のように税額が計算されます。
【所得500万円の場合】
個人：195万円×5％+(330万円-195万円)×10％+(500万円-330万円)×20％＝57万2,500円
法人：500万円×15％＝75万円
【所得1,000万円の場合】
個人：195万円×5％+(330万円-195万円)×10％+(695万円-330万円)×20％+(900万円-695万円)×23％+(1,000万円-900万円)×33％＝176万4,000円
法人：800万円×15％+(1,000万円-800万円)×23.2％＝166万4,000円
※所得税率：課税所得195万円まで5％、330万円まで10％、695万円まで20％、900万円まで23％、1,800万円まで33％
※法人は年800万円以下の部分に15％の法人税が課される前提です。
所得額が大きいほど法人化の節税メリットが高くなることがわかります。
ただし、実際には所得税や法人税以外にも税負担などが発生するため、ほかの税負担額や法人の資本金や従業員数などの状況も踏まえて、総合的に検討していく必要があります。
土地活用の法人化の手順
土地活用の法人化はどのようにして行われるのか、法人化の手順を紹介します。
設立会社を決める（株式会社・合同会社）
会社にも種類があります。株式会社のほか、合同会社、合資会社、合名会社による法人化が可能です。それぞれ、設立費用や出資者の数、役員の任期などに違いがあるため、特徴やメリット・デメリットを比較して自社に適した方法を選択します。
定款の作成
定款とは、会社の重要な規則のことです。定款の作成に必要な、商号（会社の名称）、所在地、事業の目的などの基本事項を決め、会社法の定めに従って作成します。
なお、株式会社については、作成した定款について公証人役場での認証が必要です。定款の認証とは、定款が法令上問題ないか公証人に確認してもらうことをいいます。
銀行口座の開設
法人を設立する際には、出資金の払い込みが必要です。ただし、法人の設立前に法人名義の口座は開設できません。そのため、発起人が個人名義の金融機関の口座を用意して払い込みを行います。
なお、法人開設後に法人名義の口座を作れるようになるため、会社の資金と個人の財産を区別するためにも、法人名義の口座を開設するようにしましょう。
法務局への登記
登記申請書に、定款や出資金の払い込みを証明する書類など、必要な書類を添付して、法務局で設立登記を行います。設立登記の際には、登録免許税の払い込みが必要です。原則として、登記申請の日が会社の設立日になります。
個人事業の廃業手続き
法人化した場合、個人事業の廃業手続きが必要です。税務署に、法人設立届出を行うと同時に、個人事業の廃業届を提出します。
土地活用の法人化の後に必要な手続き
法人化の手順でも触れたように、法人登記を終えたら、税務署への法人設立届出書の提出が必要です。都道府県税事務所や市町村役場にも法人設立届出書を提出する必要があります。
また、法人は、厚生年金保険と健康保険の加入が義務付けられています。そのため、健康保険・厚生年金保険の新規適用届も提出しなければなりません。
さらに、従業員を雇用する場合には、以下の届け出も必要です。
- 給与支払い事業所等の開設届
- 社会保険の資格取得届
- 雇用保険適用事業所設置届
- 雇用保険被保険者資格取得届
- 適用事業報告書
- 労働保険 保険関係成立届
など
さらに、法人化により個人所有の不動産を法人の名義にするときは、不動産の所有権移転登記が必要です。法人の設立登記と同様に法務局で行う手続きで、登録免許税の支払いが発生します。
土地活用の法人化に役立つテンプレート
土地活用の法人化では、定款の作成などが必要になります。定款や事業計画書を作成する際には、テンプレートの利用がおすすめです。
定款テンプレート
マネーフォワード クラウド会社設立では、株式会社と合同会社の定款テンプレートを配布しています。設立する法人の種類にあわせてご利用ください。
定款の作成方法については、以下の記事で詳しく説明しています。
事業計画書のテンプレート
投資用不動産を増やしたい場合などで融資を受ける際に、金融機関などから事業計画書の提出が求められます。マネーフォワード クラウド会社設立では、事業計画書のテンプレートもご利用いただけます。
土地活用の法人化に失敗しないコツ
土地活用の法人化に失敗しないためにはどのような対策が必要なのでしょうか。失敗を回避するための3つのポイントを紹介します。
法人の維持費をシミュレーションする
節税できるという理由から土地活用を法人化したものの、失敗するケースがあります。主な理由として、法人化後のランニングコストを計算できていなかったことが挙げられます。
法人化した場合、必ず発生するのは、代表者個人の社会保険料の負担分や法人住民税の支払いです。このほか、所得の状況に応じて法人税や事業税、従業員の数に応じて会社負担分の社会保険料などの支払いが生じます。
また、税務申告を税理士に依頼する場合は、税理士への報酬などもかかります。想定されるランニングコストを計算し、無理なく支払っていけそうかシミュレーションしてから法人化を検討しましょう。
複雑な事務手続きに対応できるようにする
法人化すると、個人と比べて事務手続きがより複雑になります。社会保険関連の手続きが増えるほか、税務申告が個人の確定申告よりも複雑になるためです。それぞれの手続きに対応できるよう、事務処理ができる従業員を雇用しておく、信頼できる専門家を見つけておく、などの対策を打っておきましょう。
相続税対策について確認しておく
土地活用の法人化を相続税対策とする場合は、相続税対策にも取り組む必要があります。ただ法人化しただけでは、効果的な相続税対策にはならないためです。具体的に、相続人を株主にする、「土地の無償返還に関する届出」を行うなどの方法があります。
土地活用の法人化が有効か確認しよう
個人が土地活用を事業化している場合、所得額が増えてきた段階で、法人化が視野に入ります。しかし、土地活用を法人化するべきかは個人の状況などによって変化します。特に、法人化後に思わぬランニングコストで負担が増加する可能性もあるため、事前にシミュレーションを行った上で法人化を検討しましょう。
※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。
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