更新日 : 2023年8月29日

駐車場経営は儲からない？必要な経費やその他の土地活用方法も解説！

Q: 駐車場経営は儲かる？

収益性はそれほど高くないものの、少ない初期費用で儲けを出すことも可能でしょう。詳しくは こちら をご覧ください。

土地を有効活用する方法の1つに「駐車場経営」があります。月極駐車場やコインパーキングなど、駐車場の種類により初期費用やランニングコストに違いがあり、経営方法によっても収益性が異なります。

「駐車場経営は儲かるのだろうか？」と疑問を持つ方に向けて、ここでは駐車場経営のことを解説するとともに、その他の土地活用方法についても紹介していきます。

駐車場経営は儲かる？

駐車場経営により収益をあげ、儲けることは可能です。しかし、マンションやアパート経営のような高い収益性があるとまではいえません。平面駐車場だと土地の利用効率が低くなり、単価の相場もそれほど高くないためです。

ただ、コスパの良い土地活用方法といえますし、ローリスク・ローリターンであることが駐車場経営の良さであるともいえます。

とはいえ、駐車場の運営方法、設備を設けるのかどうか、契約を交わして利用者を固定するのかどうかなどによっても変わってきます。

また、当然ながらそのエリアでのニーズによっても儲けは大きく異なります。オフィス街や大型商業施設が近くにある、観光地の中に位置しているなどの事情があれば、駐車場経営で大きな儲けを出すこともできるでしょう。
ただし、そのような人気エリアだと土地を取得するのに多大なコストがかかりますので、すでに土地を持っているのでなければ、土地の取得にかかるリスクなども考慮しないといけません。

駐車場経営の種類は？

駐車場にも種類があります。代表的な種類は「月極駐車場」と「コインパーキング」です。種類に応じて経営方法や収益スタイル、コストなども異なります。

どの駐車場として経営を行うのかは、土地所有者が自由に選択することができます。
ただし、立地により駐車場へのニーズが異なりますので、儲けを出すためにはそれぞれの特性を理解して、適している方を選ぶことが大事です。

月極駐車場

月極駐車場では、月単位での駐車場利用の契約を交わし、固定の利用者から賃料をもらうことになります。

機械を導入しないケースが多く、初期投資を抑えて駐車場経営を始めることができます。敷地の舗装を行った方が利用もしやすくなりますが、必須ではありません。
そのため、土地さえあればすぐにでも始められるのが、月極駐車場の特徴です。

土地所有者がすべてを管理・運営することもできますが、不動産会社などの業者に委託し、利用者の募集や駐車場管理を行うという経営の仕方もあります。
この場合、土地所有者がすべきことは少なくなり、面倒な管理などをする必要がなくなる反面、毎月の賃料から業者への依頼費用を捻出しないといけません。

月極駐車場を経営する場合に注意すべきは、不正駐車です。契約者以外の車が駐車してしまうこともあり、これを見逃していると契約者が利用できないという事態も起こり得ます。
そのため、不正駐車をした者に対する罰則を明示した看板を掲げたり、防犯カメラを設置したりしてトラブルを回避するといった策を打つ必要があります。

コインパーキング

コインパーキングは、固定の利用者から賃料をもらうのではなく、一時利用者から利用時間に応じた賃料をもらうタイプの駐車場です。

そのため、不特定多数の者に駐車場を利用してもらうことになり、車の出入りも月極駐車場より多くなります。
駐車場のない駅や商業施設が近隣にある場合には、コインパーキングの運営が適しているでしょう。

コインパーキングの場合、機械を導入して出入りする車を管理するのが一般的です。大型の駐車場でない限り、基本的には無人での運営となりますので、機械により自動化する必要があるのです。
また、料金を支払わないまま出ていくことを防ぐロック装置を設置することもあります。

それゆえに、コインパーキングを始める場合、比較的初期費用が大きくなることは覚悟しておく必要があります。

なお、業者に土地を一括で貸してまとめて運営してもらうというやり方もあります。この場合、業者が機械を導入するため、土地所有者が大きな初期費用を負担する必要はありません。
一方で、毎月の収入は自分自身で運営する場合に比べて少なくなりやすい点に注意が必要です。

駐車場経営のメリットは？

土地活用の方法にもいろいろありますが、駐車場として利用することには「少ない初期費用で土地活用・運用することもできる」「狭い土地でも有効活用しやすい」「短期間でも事業が始めやすい」といったメリットがあります。

各メリットについて、以下でその理由を説明していきます。

少ない初期費用で始められる

マンションやアパートを経営する場合に比べると、建物を建てる必要がなく、初期費用も抑えることができます。後述のコインランドリーやトランクルームなどと比べても、少ない初期費用でスタートさせやすいです。

立体駐車場などを経営しようとすれば駐車場経営であっても大きな初期費用がかかりますが、設備も機械も設置しない月極駐車場であればほとんど初期費用はかかりません。
そのため、ケースバイケースではありますが、他の活用方法に比べると、初期費用を用意できない人でも始めやすい土地活用であるといえます。

狭い土地でも有効活用できる

建物を建てるには狭い「狭小地」や、いびつな形をしている「変形地」などでも、駐車場としてなら活用の余地があります。

駐車できる車の台数は少なくなってしまいますが、その分舗装費用や税金などのコストも下げることができ、繁華街が近くにあるのなら数台分の面積でも大きな収益を出せる可能性はあります。

短期間で事業をスタートできる

建物を建てる場合、すぐには事業をスタートさせられません。これに対して、駐車場経営はすぐに始めやすいというメリットがあります。

設備を必要としない駐車場ならすぐにでもスタートでき、コインパーキングとして機械を設置する場合でも、家やアパート、店舗などを建てる場合に比べて準備期間が短くて済みます。

駐車場経営のデメリットは？

さまざまなメリットがある駐車場経営ですが、デメリットにも目を向ける必要があります。
1つは「土地に対する税金の負担が大きくなる」こと、そしてもう1つは「土地の利用効率が低い」ということです。

各デメリットについて、説明していきます。

税金の負担が大きい

不動産には「固定資産税」という税金が課税されます。毎年1月1日時点の土地や建物の所有者に対して納付の義務が課されます。そのため、アパート経営であっても駐車場経営であっても、自宅として使っている土地であっても、固定資産税を負担し続けないといけません。

ただし、住宅用地に対しては軽減措置が設けられています。更地に比べて、自宅やアパートが建っている土地は固定資産税の負担を小さくすることができるのです。

しかしながら、駐車場の場合はこの軽減措置の対象外です。住宅用地ではなく更地として扱われるため、固定資産税の負担を小さくできません。

土地の利用効率が低い

土地を所有している場合、その上の空間についても利用ができます。地域により利用できる高さには限度がありますが、仮にマンションが建てられる土地であるなら、同じ土地面積でも利用効率に差が出ます。

2階建て、3階建てと、上の空間を高く使うほど利用効率は高まります。

ただし、駐車場であっても立体駐車場を建設すれば利用効率を高めることはできます。また、建物を建てる場合でも、狭小地だとその土地を存分に利用するのが難しくなります。

そのため、駐車場だからといって一概に利用効率が低いとまではいえませんが、広い面積を持ち大型の施設を建てられるような場合に比べると、利用効率は低くなるといえます。

駐車場経営を始める方法は？

所有する土地を駐車場として活用することを考えている方は、次の事項の検討を進めていきましょう。

駐車場の種類（月極駐車場やコインパーキングなど）
経営方法（管理を業者に任せるのか自主管理するのか）
駐車料金

各事項の詳細を説明していきます。

駐車場の種類の検討

月極駐車場とするのか、コインパーキングとするのか、駐車場の種類は土地所有者の好みだけでなくそのエリアにおけるニーズに対応させる必要があります。

例えば、商業施設が密集しており近くに駐車スペースがない場合には、月極駐車場よりもコインパーキングが適しています。逆に、マンションなどの居住エリアに属している場合には、一時利用というより固定で継続的に利用できる月極駐車場の方が適しているでしょう。

ただし、常にこのように単純な判断ができるものではありません。周辺エリアのニーズを調査し、「どの種類の駐車場として経営をしていくと利益が出やすいだろうか」と検討を進めていくことが大事です。

経営方法の検討

駐車場をすべて自分で管理するのか、業者に一部依頼するのか、あるいは設備の導入から運営までまとめて土地を貸し出してやってもらうのか、経営方法の検討も行いましょう。

自主管理の場合は労力がかかる分、収益も多く得られます。ただし、自分で募集業務や駐車場の整備、事務手続きなども行わなければなりません。時間を取られるだけでなく、業務を回せないことで利用者が離れてしまったり、集客ができなかったりといった問題も起こり得ます。

一方、業者に依頼をする場合は、土地の所有者が自ら対応すべき範囲は狭くなります。

特に「一括借上げ」と呼ばれる経営方式を採用した場合、土地所有者はほとんど管理業務に携わる必要がありません。業者が機械の設置なども行うため、初期費用の負担も抑えられます。ただし、業者を利用する場合、賃料から手数料が引かれてしまうため収益性は下がります。

駐車場経営にどのくらい時間を割くことができるのか、といったことも考慮しつつ経営方法を検討しましょう。

駐車料金の検討

周辺エリアのニーズに合った駐車場の種類を選択しても、駐車料金の設定が適切でなければ利用者は寄ってきません。

そこで、周辺の駐車場の料金設定を見比べて、相場とのバランスを取ることが大事です。月極駐車場なら月当たりの駐車料金を、コインパーキングなら1時間あたりの駐車料金や1日の最大料金などを検討していきます。

他の駐車場と同じ料金システムにする必要はありません。コインパーキングの場合、1時間単位ではなく30分単位にしても良いですし、利用時間の長さに応じてお得になるように工夫し、他の駐車場との差別化を図るのも良いでしょう。
ただし、独自の料金体系にこだわってしまうと複雑化してしまい、利用者が混乱してしまうおそれがあるため、要注意です。

また、運営コストとのバランスも考慮しないといけません。
安い駐車料金だと利用者も集まりやすいですが、儲けが出なければ安定的に駐車場経営を継続させられません。

駐車場経営に必要な経費は？

初期費用とは別に、駐車場経営にはランニングコストも発生します。

大きな経費としては、設備修繕の費用が挙げられます。経年劣化や駐車場内で起こった事故によりで新たに機械を購入することもあるでしょう。
また、集客のための宣伝などに費用がかかることもあります。Webサイトを設けるなら、ドメインの取得やレンタルサーバーを借りるのに費用がかかることもあるでしょう（無料サイトを作ることも可能）。

さらにコインパーキングの場合、ロール紙の補充、電気代なども発生し、クレジットカードの支払いに対応するときには決済手数料の負担が生まれます。

業者に管理を任せる場合は、契約の内容に従い、一定額の支払いあるいは賃料の一定割合の支払いがランニングコストとして発生します。

自主管理であっても、清掃や利用者との契約手続きなどを任せる従業員を雇うなら、人件費が発生します。

駐車場経営以外の土地の活用方法は？

駐車場以外にも土地の活用方法はあります。

駐車場経営にこだわる必要はありません。より高い収益性を目指すのなら他の活用方法も候補に入れ、広い視野で検討することが大切です。

マンションやアパートの経営

駐車場経営に比べると初期費用が大幅に増しますが、賃貸物件であるマンションやアパートを経営するという土地活用の方法もあります。

土地活用のハードルは高くなるものの、いったん入居者を確保することができれば、長期的に安定した収入が得やすくなります。また、収益性も高いです。

とはいえ、リスクもあります。大きな費用をかけて建設をしないといけないため、維持費も駐車場に比べると大きくなりやすいです。築年数が大きくなってくると物件としての価値が下がり、収益性も落ちてしまう可能性もあります。

トランクルームの経営

収納スペースとなるトランクを貸し出すための土地として活用することもできます。自宅に置くのが難しい大型のアウトドア用品を保管したい方、大きな家財を一時的に保管しておきたい方などにニーズがあるでしょう。

特に屋外トランクルームの経営は、駐車場経営同様、初期費用が抑えられるという特徴を持ちます。この場合、建物を建設する必要はなく、屋外にそのまま収納スペースを配備します。設備の設置などに費用はかかりますが、アパートを建てる場合などに比べると低コストです。

一方で、駐車場とは立地条件に違いがあります。
トランクルームは駐車場ほど頻繁に利用するものではなく、駅や商業施設からの距離が遠くても大きな問題とはなりません。
高速道路近辺で騒音・振動がある場合でも問題がなく、住む場所として扱いにくい土地でも、有効活用することができます。

コインランドリーの経営

建物を建て、洗濯機を設置することで、コインランドリーの経営を始めることもできます。

機器の設置等に初期費用が多くかかってしまいますが、いったん環境を整えてしまえば、低いランニングコストで運営ができるという利点を持っています。管理者を常駐させないコインランドリーとすることで人件費もあまりかかりません。

自宅には置けないような性能・サイズの洗濯機を設置したり、カフェを併設したりすることで、差別化を図ることもできます。

コインランドリーの経営は、居住エリアが近い土地、また、たくさんの洗濯物を運ぶために車を利用する方もいますので、駐車場を確保できる広めの土地に適してします。

駐車場経営ならローリスクで儲けることも可能

駐車場経営は建物を建設する必要がなく、初期費用を抑えて事業を始められます。ほとんど土地そのままの形で運営を始められるため、準備期間も短くて済みますし、将来的に駐車場以外で利用することもでき、比較的ローリスクな土地活用方法であるといえます。

その分マンション経営などに比べると収益性は落ちますが、儲けが出ないわけではありません。周辺地域のニーズをよく調査して、その場所に合った駐車場の種類を選択し、ランニングコストとのバランスも考慮した料金設定をすることで、儲けを出すことも可能です。

よくある質問

駐車場経営は儲かる？

収益性はそれほど高くないものの、少ない初期費用で儲けを出すことも可能でしょう。詳しくはこちらをご覧ください。

駐車場経営の種類は？

固定の利用者から月単位の賃料を受け取る「月極駐車場」や、一時利用者からその都度利用料を受け取る「コインパーキング」などがあります。詳しくはこちらをご覧ください。

※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

監修：福留聡 (公認会計士)
福留聡税理士事務所代表、監査法人パートナー、MFクラウドプラチナメンバーで日米の公認会計士及び税理士資格を有し、法定監査、IPO支援、決算支援、IFRS導入支援、日米の法人の税務顧問等を行っている。本、雑誌、DVD等で約50の出版をしており、代表的な著作として『7つのステップでわかる税効果会計実務入門』がある。

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