作成日 : 2025年10月21日

タワーマンションでの法人登記は難しい？管理規約や注意点を解説

監修：水野崇（CFP / 1級FP技能士）

タワーマンション（タワマン）での法人登記は、法律上は可能ですが、マンション管理規約や賃貸契約で事業目的での利用が禁止されている場合が多く、事前の確認が不可欠です。法務局で登記できても、契約違反としてトラブルになる可能性もあります。この記事では、登記の可否を判断するポイントから、規約違反のリスク、そして登記が難しい場合の具体的な代替案までをわかりやすく解説します。

タワーマンションでの法人登記は難しい？
法人登記の前に確認すべき3つのステップ
タワーマンションで法人登記するメリットとは？
管理規約に違反してタワーマンションに法人登記するリスク
タワーマンションで登記できない場合の代替案
タワーマンションでの法人登記に向いている業種は？
タワーマンションの法人登記は規約の事前確認が最も重要

タワーマンションでの法人登記は難しい？

法律上、タワーマンション（タワマン）の自宅住所を本店所在地として法人登記すること自体は可能です。しかし、それが「難しい」といわれる主な理由は、多くの物件で管理規約や賃貸契約によって事業目的での利用が禁止されているためです。

法務局が登記を受理することと、マンションの規約を守ることは全く別の問題であり、この区別を理解しないと後々のトラブルにつながりかねません。

なぜ法人登記が制限されるのか？

タワーマンション、いわゆるタワマンで事業所の設置が制限される背景には、建物の資産価値や居住者の安全を守る目的があります。管理組合やオーナーが懸念するのは、不特定多数の人の出入りによるセキュリティの低下、騒音、郵便物の増加など、他の居住者に迷惑がかかることです。さらに、法人登記をすると本店所在地としてタワマンの住所が登記簿に記載され、誰でも閲覧可能になります。このことも、居住者のプライバシーや安全性の観点から問題視されやすい点です。多くの人が静穏で安心できる住環境を求めているため、事務所利用は規約で厳しく制限される傾向にあります。

【分譲の場合】管理規約の確認が最優先

ご自身で所有する分譲マンションであっても、まず確認すべきは管理規約です。管理規約は、マンションの住民全員で構成される管理組合が定めたマンションのルールブックであり、「住居専用」といった条項が含まれているケースでは、事務所利用や法人登記が禁止されることがあります。

【賃貸の場合】賃貸借契約書とオーナーの許可が必須

賃貸マンションで法人登記をする場合は、管理規約に加えて、オーナー（貸主）との間で交わした賃貸借契約書の内容も確認が必要です。契約書に事務所利用を禁止する旨が記載されていれば、法務局で法人登記ができても契約違反となり、解除や退去を求められるリスクがあります。

もし記載がなくても、トラブルを避けるために、必ず事前にオーナーや管理会社に相談し、書面で承諾を得ておくことが望ましいでしょう。

法人登記の前に確認すべき3つのステップ

会社の登記を申請する前に、以下のステップで確認を進めましょう。これらを怠ると、後で深刻なトラブルに発展するおそれがあります。

①管理規約・賃貸借契約書の「用途」条項を読む

まずは、管理規約や賃貸借契約書の「用途」条項を確認しましょう。そこに「専ら住宅として使用する」「住居以外の用途に使用してはならない」といった文言があれば、原則として事務所利用や法人登記は難しいと考えられます。

②管理組合やオーナーに相談・交渉する

規約や契約書で明確に禁止されていない場合や、判断に迷う場合は、管理組合（分譲マンション）や、オーナー・管理会社（賃貸マンション）に直接問い合わせましょう。その際、どのような事業を行うのかを具体的に説明することが大切です。

たとえば、「来客や従業員の出入りは一切なく、自宅でのデスクワークが中心です」といったように、他の居住者に迷惑がかからない事業形態であることを丁寧に伝え、理解を求める姿勢が求められます。

③事業内容が事務所利用に適しているか判断する

そもそも、ご自身の事業内容がタワーマンションでの事務所利用に適しているかを客観的に判断することも必要です。 顧客や取引先が頻繁に来訪する、商品の発送・荷物の受け取りが多い、機械の稼働音がする、といった事業は、たとえ許可が得られたとしても、将来的なトラブルの原因になりかねません。静かな環境で完結するビジネスかどうか、という視点で検討しましょう。

タワーマンションで法人登記するメリットとは？

規約や契約の問題をクリアできれば、タワーマンションを事務所にすることには多くのメリットがあります。都心部へのアクセスの良さや、充実した共用施設は、ビジネスの質を高めることにつながるでしょう。

アクセスしやすい立地と信用力

都心部のタワーマンションは、主要駅からのアクセスが良いことが多く、交通の便に優れています。これは、移動のしやすさはもちろん、取引先との打ち合わせなどでも有利に働くでしょう。また、知名度の高い高層マンションを会社住所とすることは、企業のブランディングや対外的な信用力の向上にも寄与するかもしれません。

通勤時間ゼロによる業務の効率化

自宅兼事務所として利用する場合、通勤時間が完全になくなり、その分の時間を業務や自己投資に充てられます。仕事と生活のバランスを取りやすくなり、ワークライフバランスの向上にもつながる働き方ができます。とくに、個人事業主や小規模なビジネスにとっては、魅力的な選択肢といえるのではないでしょうか。

社宅や役員報酬を経費にして節税できる

法人としてマンションを契約、または個人契約のマンションを社宅として利用することで、家賃の一部を経費として計上し、税負担を軽減できます。たとえば自宅兼事務所の場合は、業務で使用する割合に応じて合理的に按分し、社宅規程に基づき処理すれば家賃の一部を法人の経費にできます。

さらに、自分自身への給与、つまり役員報酬は、一定の要件を満たせば法人の経費（損金）として計上できます。これにより、法人の利益を圧縮しつつ、個人の所得として分散されるため、個人事業主として高い所得税を支払うよりも法人・個人トータルでの税負担を抑えられる可能性があります。

赤字を繰り越して将来の税負担を軽減できる

これは法人化そのもののメリットですが、事業で赤字（欠損金）が出た場合、その赤字を翌年度以降最長10年間にわたって繰り越し、将来の黒字と相殺できる「繰越控除」が利用できます。事業が軌道に乗るまでの期間、税負担を抑えつつ経営を安定させやすいのは、法人ならではの強みです。

管理規約に違反してタワーマンションに法人登記するリスク

管理規約や賃貸契約に違反して法人登記を行うと、後に管理組合やオーナーから本店所在地の移転を求められたり、契約解除・退去に発展する深刻なトラブルとなる可能性があります。これは、法務局での登記手続きと、マンションでの契約は全く別の問題だからです。ここでは、規約違反が発覚した場合に起こりうる具体的なリスクを解説します。

管理組合からの是正勧告

他の居住者からの通報などにより規約違反が発覚した場合、まず管理組合や管理会社から、事業活動の停止や本店登記の移転など是正勧告を受けることになるでしょう。この段階で誠実に対応しないと、より深刻な事態に発展する可能性があります。

契約解除や退去勧告（賃貸マンション）

賃貸物件の場合、契約書で禁止されている事業利用は明確な契約違反です。これが理由となり、オーナーから賃貸借契約の解除や、退去を求められることがあります。法人登記を済ませた後に事業拠点を失うことは、経営に大きな支障をきたす深刻なリスクといえるでしょう。

損害賠償請求や訴訟への発展

警告に従わない、あるいは事業活動によって他の居住者へ具体的な迷惑（騒音、頻繁な来客によるセキュリティ不安など）を与えたと判断された場合、管理組合やオーナーから損害賠償を請求されるなど、訴訟に発展するリスクも考えられます。軽い気持ちでの規約違反が、深刻な法的トラブルにつながりかねません。

タワーマンションで登記できない場合の代替案

自宅のタワーマンションで法人登記ができないと判断した場合でも、コストを抑えて法人を設立する方法はあります。ここでは、代表的な3つの選択肢を、メリットだけでなく、その注意点と共に比較します。

バーチャルオフィス

バーチャルオフィスは、月額数千円程度で、事業用の住所や電話番号をレンタルできるサービスです。物理的な執務スペースはありませんが、法人登記に必要な住所として利用できます。

メリット：低コストで都心の一等地などに本店所在地を置ける。郵便物の転送サービスもある。
注意点：物理的な実体がないため、一部の金融機関では法人口座の開設が難しくなる場合があります。また、日本政策金融公庫などの創業融資では、事業の実態と本店所在地が離れていることが、審査で不利に働く可能性も指摘されています。

シェアオフィス・コワーキングスペース

シェアオフィスやコワーキングスペースは、複数の企業や個人が共同で利用する執務スペースです。個室や専用デスクを契約すれば、その住所で法人登記が可能な場合が多くあります。

メリット：低コストでオフィス環境を確保できる。他の利用者との交流が生まれることも。
デメリット：セキュリティやプライバシーの面で、個別のオフィスより注意が必要。

実家の住所

両親などが所有する実家の住所を、本店所在地として登記する方法です。両親の承諾さえあれば、費用をかけずに登記できます。

メリット：費用がかからない。
デメリット：会社設立後は、本店所在地宛に大量の営業ダイレクトメールが届くようになります。これにより、家族に迷惑がかかるかもしれません。また、プライバシーの観点や、対外的な信用の面でも課題が残ります。

タワーマンションでの法人登記に向いている業種は？

仮に事務所利用が認められたとして、どのような業種が向いているのでしょうか。一般的に、来客が少なく、静かな環境で完結するビジネスが適しているといえるでしょう。

IT・テクノロジー関連企業

ソフトウェア開発やWeb制作、AI関連企業などは、従業員がリモートワーク中心で、物理的な来客がほとんどない場合が多く、タワマンでの事務所利用に適しているでしょう。

コンサルティング・士業

経営コンサルタントやデザイナー、弁護士や会計士といった士業も、主な業務がクライアント先への訪問やオンラインでの対応で完結する場合が多く、来客を共用施設の会議室で対応できるのであれば、候補となりえます。

金融・保険業など、高い信用力が求められる業種

都心部のタワーマンションが持つ高級感やステータスは、高い信用力が求められる金融・保険関連のビジネスイメージと合致する場合があります。

タワーマンションの法人登記は規約の事前確認が最も重要

タワーマンションで法人登記を行うには、法務局への手続きを考える前に、まず管理規約や賃貸借契約書を確認し、事業所としての利用が可能かどうかを確かめることが重要です。多くの場合、住居専用と定められており、無断で登記すると契約違反などのトラブルにつながるおそれがあります。

もし登記が難しい場合は、バーチャルオフィスなどの代替案と、そのメリット・注意点を比較検討しましょう。法的な側面と契約上の側面の両方を理解し、適切な判断をすることが大切です。

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監修：水野崇（CFP / 1級FP技能士）
水野総合FP事務所代表。「投資で育てるお金と豊かさ」をテーマに金融リテラシー啓蒙活動を行い、相談・執筆・講師など多分野で活躍。独立系FPとしてライフプランや投資・資産運用、不動産・住宅ローン相談を中心に、年間100名以上の相談業務に従事。事業法人などで講師を務め、年間80回以上登壇。マネー教室を運営し中学生から社会人までを指導。日本FP協会「2021年FP広報センター」スタッフ。学校法人専門学校非常勤講師。