• 更新日 : 2025年11月18日

不動産業の創業融資の借入先はどこがおすすめ？資金の目安や創業計画書の書き方を解説

不動産業の開業や事業拡大における資金調達は、日本政策金融公庫の創業融資や地方自治体の制度融資の活用がおすすめです。これらの方法は、創業者や中小企業にとって金利が低く、民間金融機関に比べて実績がなくても融資を受けやすい傾向にあるからです。

不動産業では、事務所の契約費用や人件費といった開業資金に加え、物件の仕入れ資金など多額の運転資金が必要になる場面も少なくありません。そのため、事業計画に合った適切な借入先を選び、万全の準備で臨むことが事業の安定化につながります。

この記事では、不動産業の資金調達に必要な知識、おすすめの借入先や開業資金の目安、創業計画書の書き方について解説します。

そもそも不動産業とは

不動産業には主に4つの事業形態があり、それぞれビジネス特性や参入障壁等が異なります。ここでは、代表的な不動産業の事業形態について詳しく解説します。

不動産仲介業（賃貸・売買）

不動産仲介業は、不動産の売買や賃貸を仲介する事業形態です。

不動産仲介業は、仲介業務によって得られる「仲介手数料」が主な収入源です。不動産仲介業は、業界未経験者が不動産会社を起業する場合におすすめの事業形態といわれています。

ただし、賃貸や売買の仲介業務はどちらも宅地建物取引業に該当するため、国家資格の宅地建物取引士の設置と、宅地建物取引業免許の取得が必要です。

また、不動産仲介業は小資本で起業できますが、その分競合他社が多くなる傾向があります。不動産業の創業を成功させるには、他社との差別化や効果的な集客が重要です。

不動産賃貸業

不動産賃貸業は、自社で所有する物件や土地、駐車場を第三者に貸し出す事業形態です。

不動産賃貸業の主な収入源は、賃料です。不動産賃貸業の創業には特別な資格や届出は必要なく、不動産を購入する資金があればすぐに始められます。不動産管理業者に管理業務を委託することで、運用の手間を最小限に抑えられるのも特徴です。

所有する物件数にもよりますが、副業や個人事業主として不動産賃貸業を始める方も少なくありません。

不動産管理業

不動産管理業は、アパートやマンション等の賃貸物件を所有者に代わって管理する事業形態です。

具体的には、賃貸物件の家賃回収や共用部分の管理、設備の点検・保守、修繕計画の立案、入居者からのクレーム対応等を請け負います。不動産管理業の主な収入源は管理手数料であり、管理している室数が多いほど高い利益を得られるのが特徴です。

不動産の管理業務だけであれば、宅地建物取引士の資格は必須ではありません。ただし、場合によっては賃貸不動産経営管理士や管理業務主任者など、不動産管理に関連する資格取得が求められるケースもあります。さらに、管理戸数が200戸以上となる場合には、賃貸住宅管理業法に基づき、国土交通大臣への登録が義務付けられています。

不動産開発業

不動産開発業は、地盤改良や造成工事を行った土地を分譲地として売り出したり、戸建てやマンション等を建築して分譲販売したりする事業形態です。

土地を開発する事業者であるため「デベロッパー」とも呼ばれています。不動産開発業の主な収入源は、土地または建物の売却代金です。その売却代金から、土地取得費用や造成費用、建設費用を差し引いた金額が会社の利益となります。

業界未経験者が不動産会社を起業する場合は、戸建てや区分マンションを取り扱うケースが多い傾向にあります。

不動産業の開業・運営に必要な資金の目安は？

不動産仲介業の開業資金は事業規模にもよりますが、一般的に400万〜1,000万円といわれており、それに加えて、賃料や人件費を含めた3ヶ月程度の運営資金を準備しておくと良いでしょう。ここでは、開業資金と運転資金の内訳と目安について詳しく解説します。

開業資金（初期費用）の主な内訳

開業資金には、事業を開始するための法人の設立費用や事務所の開設費、宅地建物取引業の免許を取得するための費用などが含まれます。

【法人設立費用】

会社を設立する場合、法人設立費用がかかります。会社形態はいくつかありますが、株式会社の設立費用は24万2,000円が目安です。

法人設立費用の内訳（株式会社の場合）は、以下のとおりです。

【事務所開設費】

事務所開設費は、一般的に320万〜550万円程度が目安です。

事務所開設費の内訳は、以下のとおりです。

なお、宅建業免許で求められる事務所要件を満たす場合、自宅の一部を事務所とすることも可能です。その場合は事務所開設費を大幅に抑えることができます。

【宅建業者免許申請料】

宅地建物取引業を営むには、宅建業法に基づき宅地建物取引業免許を取得する必要があります。

免許には以下の2種類があり、それぞれ申請料が異なります。

都道府県をまたいで事務所を設置する場合は、国土交通大臣免許を取得する必要があります。

参考：国土交通省 宅地建物取引の免許について

【営業保証金】

営業保証金とは、宅地建物取引業の免許取得後に最寄りの供託所（法務局）に預ける供託金です。

営業保証金を供託することで、宅建業者が取引の相手方に損害を与えた場合、この供託金の範囲内で弁済が行われる仕組みです。営業保証金の供託は、宅建業者すべてに義務付けられています。

営業保証金の金額は、以下のとおりです。

ただし、営業保証金を供託する代わりに、保証協会へ加入する方法もあります。

この場合は「弁済業務保証金分担金」を納付すれば営業保証金の供託は不要となり、金額は以下のとおりです。

保証協会に加入することで、1,000万円の営業保証金は不要となります。これにより、開業時の資金負担を大幅に抑えられます。

【保証協会の費用】

保証協会に加入する場合、入会費用が必要です。目安は120万〜180万円程度で、加入する協会や地域、加入時期によって異なります。

保証協会は大きく分けて以下の2つがあります。

営業保証金を直接供託するより初期費用を大幅に抑えられるため、多くの不動産会社が保証協会に加入しています。

参考：全国宅地建物取引業協会連合会、公益社団法人 全日本不動産協会

【宅地建物取引士の登録手数料】

宅地建物取引士試験の合格者が、実際に業務に従事するには、受験した試験地の都道府県で資格登録を受ける必要があります。

試験合格後1年以上経過している場合は、宅地建物取引士証の交付申請前に法定講習の受講が義務付けられており、受講料として1万2,000円が別途必要です。

参考：全国宅地建物取引業協会連合会、公益社団法人 全日本不動産協会

運転資金

不動産業の開業に備えて、運転資金も準備する必要があります。

不動産業は、仲介手数料などが入金されるまでに時間がかかるケースも多いため、開業当初は売上が安定しないことも想定し、最低でも3ヶ月分の運転資金を準備しておきましょう。

不動産業の運転資金は賃料のほかに、水道光熱費、通信費、交通費、備品購入費、広告宣伝費、人件費等が含まれます。開業当初は期待したほど集客できず、売上が少ない時期が続くこともあります。資金繰りが苦しくなる場合があるため、余裕を持った運転資金を用意しておくと安心です。

【広告宣伝費】

新規顧客を獲得するために広告を出稿する場合は、広告宣伝費が発生します。

広告費は集客方法でも異なりますが、有料の広告を出稿する場合は、数十万円から数百万円規模に達することもあります。広告費を抑えるためには、有料の広告だけに頼らず、YouTubeやInstagramなど無料で使えるSNSをうまく活用して集客を図ることが重要です。

【人件費】

人件費は雇用する従業員数によって変動しますが、開業にあたっては営業担当者と事務員の確保が基本となります。1人当たりの人件費の目安は、以下のとおりです。

また、不動産業を開業する場合は、事業所ごとに従業員5人に対して1人以上の割合で「専任の宅地建物取引士」を設置することが法律で義務づけられています。そのため、宅地建物取引士の資格保有者を雇用する場合は、さらに人件費がかかります。

不動産業の創業融資や資金調達方法は？

不動産業の資金調達には、融資、出資、その他さまざまな方法があります。それぞれの特徴をふまえ、自社の状況に合った最適な手段を選びましょう。

金融公庫からの借入

不動産業における資金調達方法として融資があります。

申込先の金融機関によって特徴が異なります。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は、政府が100%出資する金融機関で、中小企業や小規模事業者、創業者への支援を目的としています。民間金融機関に比べて低金利で、無担保・無保証人で利用できる融資制度もあり、事業実績のない創業者にとって心強い選択肢となります。

特に「新規開業・スタートアップ支援資金」は、これから不動産業を始める多くの方が利用を検討する制度でしょう。

【新規開業・スタートアップ支援資金の概要】

日本政策金融公庫は、中小企業や創業者向けの支援に力を入れているため、創業初期でも融資の審査が比較的通りやすい傾向にあります。

参考：新規開業・スタートアップ支援資金｜日本政策金融公庫

自治体の制度融資

制度融資は、信用保証協会・民間の金融機関・自治体が連携して資金調達を支援する制度です。

事業者が金融機関から融資を受ける際に、信用保証協会が公的な保証人となることで、融資を受けやすくなります。金利の一部を自治体が補助してくれる場合もあり、低金利での借入が期待できます。手続きは、お住まいの地域の自治体や金融機関の窓口で行います。

主な支援対象は創業して間もない中小企業や個人事業主で、地方自治体の協力で円滑な資金調達を目指しています。

制度融資（東京都）の例

制度融資は、地方自治体・信用保証協会・金融機関の三者が関与して審査を行います。地方自治体の支援と信用保証協会の保証を得られるため、創業初期でも一般的な融資に比べ利用しやすいのが特徴です。

参考：都創業融資｜東京都信用保証協会

銀行からの融資

開業資金の調達方法として銀行融資がありますが、審査が厳しいため、融資を受けられない可能性があります。

銀行融資が難しいのは、企業の経営実績やこれまでの銀行との付き合い等が考慮されるためです。実績のない新設法人に融資が行われる事例は多くありません。

銀行の融資には、都市銀行、地方銀行、信用金庫などの民間金融機関からの融資があります。

事業実績が豊富な場合は、プロパー融資（金融機関が直接リスクを負う融資）を受けられる可能性もありますが、創業初期の場合は、融資の審査が通りやすい「新規開業・スタートアップ支援資金」や「自治体の制度融資」を検討するとよいでしょう。

ノンバンクの利用

銀行融資が難しい場合は、ノンバンクを利用する方法もあります。

ノンバンクとは、預金業務は行わず融資業務に特化した銀行以外の金融機関です。具体的には、信販会社や消費者金融、クレジットカード会社などが挙げられます。

銀行に比べて審査スピードが早く、即日融資に対応できる場合もあります。また、借入審査に必要な提出書類が少ない傾向にあり、借入希望額によっては本人確認書類のみで利用できる場合もあります。

ただし、銀行に比べて総じて金利が高いため、開業資金を集める手段として得策とはいえません。

投資家からの出資

投資家からの出資は、返済義務のない資金を調達できるメリットがありますが、株式を譲渡するため、経営の自由度が一部制限される可能性があります。

プライベート・エクイティ（PE）ファンド

複数の投資家から集めた資金を元手に、未公開企業に投資するファンドです。大規模な資金調達が可能ですが、その分経営への関与も大きくなります。

個人投資家・エンジェル投資家

創業期の企業を中心に投資を行う個人の投資家です。資金提供に加えて、経営に関するアドバイスや人脈紹介といった支援を受けられる場合もあります。

その他の調達方法

上記以外にも、クラウドファンディングやファクタリングなど、多様な資金調達の手法があります。

クラウドファンディング

インターネットを通じて、不特定多数の人から少額ずつ資金を集める方法です。不動産業では、特定の不動産開発プロジェクトやリノベーション企画に共感を呼びかけ、資金を募るケースなどがあります。

ファクタリング

不動産売買の仲介手数料や、賃料収入といった将来入金予定の売掛債権をファクタリング会社に売却し、早期に現金化する方法です。資金繰りを急いで改善したいときに有効な手段といえます。

不動産業の創業融資で自己資金の目安は？

不動産業で創業融資を申し込む際には、自己資金の額が審査における重要な評価項目となります。

一般的には、開業資金全体の3分の1程度の自己資金を準備することが望ましいとされています。

たとえば、開業に600万円必要であれば、200万円程度の自己資金があると、融資審査において有利に働きやすくなります。自己資金は、計画的に資金を準備できる堅実性や、事業に対する熱意を示す指標にもなります。

不動産業の融資審査で見られるポイントは？

不動産業の融資審査では、宅建士の資格を保有しているか、明確な事業戦略があるかなどが求められます。審査を有利に進めるために、金融機関がどこに注目しているのかを理解しておきましょう。

宅地建物取引士の資格と実務経験

審査担当者が特に注目するのは、経営者自身が「宅地建物取引士（宅建士）」の資格を保有しているか、そして不動産業界での実務経験が豊富かどうかです。

不動産取引は専門的な知識と法律への理解が不可欠であり、経営者の経験や資格は、事業の安定性や信頼性を直接示すものと判断されます。

特に、売買仲介や賃貸管理など、過去の経験がこれから始める事業内容と直結していると、計画の実現可能性が高いと評価されやすくなります。

なお、宅建業法では経営者本人が宅建士である必要はなく、専任の宅建士を雇用していれば免許取得は可能です。ただし、経営者自身が資格を保有している場合、融資審査において信頼性の点でより有利に働きやすいといえます。

明確な事業戦略と収益モデル

「どのエリアで、どのような顧客層をターゲットに、どんな不動産（居住用、事業用など）を扱うのか」といった事業戦略を明確に示すことが求められます。

たとえば、「地域の高齢者向けに、バリアフリー物件の賃貸仲介を専門に行う」といった具体的なビジネスモデルは、競合との差別化要因として評価されやすいでしょう。

手数料収入の予測や、物件仕入れ後の販売計画など、収益が生まれるまでのプロセスを具体的に説明できることも重要です。

人脈とネットワーク

不動産業は、物件情報や顧客情報をいかに多く集められるかが成功を左右します。

そのため、地域の他の不動産業者、金融機関、弁護士や司法書士といった専門家とのネットワークを持っているかどうかが審査で注目される場合もあります。

特に、物件を仕入れて販売する「不動産売買」を事業の柱にする場合、優良な物件情報を継続的に入手できるルートがあるか否かは、事業の継続性を判断する上で大きなポイントとなります。創業計画書や面談の場で、これらの人脈を具体的にアピールできるとよいでしょう。

日本政策金融公庫の創業計画書の書き方

不動産の創業融資で日本政策金融公庫を利用する場合、創業計画書の提出が必要です。ここでは、創業計画書の記載内容と書き方について解説します。

記載内容

出典：日本政策金融公庫 各種書式ダウンロード

創業計画書には、以下の項目を記載します。

各項目の記載内容について詳しく知りたい方は、以下の記事をご確認ください。

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創業計画書とは？テンプレートをもとに書き方・記入例を解説【無料ダウンロード可能】

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書き方のポイント

創業計画書は、全体の整合性が重要です。

経営方針や資金計画など創業計画の内容に矛盾がある場合、融資担当者に事業の実現性が低いと判断される可能性があります。

また融資担当者を納得させるには、具体的な数字を交えて根拠を示すことが必要です。売上高や利益額等の数字に無理があると説得力を欠き、融資審査に悪影響を及ぼす可能性があります。

不動産業の開業には創業融資の利用がおすすめ

不動産業の開業には多額の資金が必要なため、創業融資の利用を検討しましょう。

創業初期でも融資の審査が通りやすい制度が多く、業界未経験者が不動産会社を起業する場合でも利用しやすいです。ただし、融資を受けるには創業計画書の提出が必要になる場合があります。

融資審査に影響する重要な書類のため、創業計画書の書き方を事前に確認して融資担当者を納得させられる内容にまとめましょう。

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• 監修：水野 崇（CFP / 1級FP技能士）

  水野総合FP事務所代表。「投資で育てるお金と豊かさ」をテーマに金融リテラシー啓蒙活動を行い、相談・執筆・講師など多分野で活躍。独立系FPとしてライフプランや投資・資産運用、不動産・住宅ローン相談を中心に、年間100名以上の相談業務に従事。事業法人などで講師を務め、年間80回以上登壇。マネー教室を運営し中学生から社会人までを指導。日本FP協会「2021年FP広報センター」スタッフ。学校法人専門学校非常勤講師。

• 監修：中田 宏樹（不動産証券化協会認定マスター / 2級ファイナンシャル・プランニング技能士）

  1984年生まれ。大学卒業後、大手金融機関にて資産運用やファイナンス分野の新規事業企画、法人向けコンサルティングに従事し、多くの企業や個人の資産形成・経営支援に携わる。現在は、ファイナンシャルプランナーとして、保険・投資・相続を中心に、一人ひとりの人生に寄り添った資産形成をサポートする一方で、起業や独立を志す方に対する事業計画の策定、資金調達、経営基盤づくりまで一貫した包括的な支援や、大手企業に対する新規事業企画・開発、DX推進、マーケティング戦略策定などにも幅広く携わり、理論と実務の両面から成果創出に向け伴走支援している。
  「数字の裏にある想いを大切に」「金融をもっと身近に、経営をもっと戦略的に」を信条に、金融・不動産・デジタルの知見を備えた実務経験に基づき、信頼と成果につながる実践的な情報を分かりやすくお届けします。