• 作成日 : 2025年7月18日

不動産売買契約書の保管期間は何年？破棄のリスクや電子保存について解説

不動産売買契約書は、土地や建物といった高額な資産の取引において、売主と買主が合意した内容を記録する重要な書類です。しかし「いつまで保管すればいいの？」「破棄しても問題ないの？」といった疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産売買契約書の法的な保管義務、実務的な目安、電子保存の可否、安全な破棄方法までを解説します。

不動産売買契約書とは？

不動産売買契約書は、土地や建物といった高額な資産を売買する際に交わされる、法的効力を持つ重要な書類です。この契約書があることで、取引の透明性と安全性が担保され、将来的なトラブルを防ぐ役割を果たします。

不動産売買契約書の役割

不動産売買契約書は、土地や建物の売買時に売主と買主間で交わされる重要な書類です。高額で複雑な不動産取引では、後々の認識違いやトラブルを防ぐため、書面での契約が不可欠です。契約書は、当事者間の円満な取引を支え、万一の際の証拠となります。取引の当事者、物件、価格、条件などが明記され、取引の透明性と安全性を高めます。契約後の内容変更や不当な主張を防ぎ、問題発生時の解決を助けます。契約書がないと、自身の権利主張が困難になる場合があります。

なお、「重要事項説明書」は、宅建業法に基づき不動産会社が契約前に買主へ物件情報等を説明する書類です。買主の判断材料となります。売買契約書は、説明を受け納得した上で、実際に合意した取引条件を法的に確定させる書類です。

記載されている主な内容

不動産売買契約書には、取引を正確に記録するため多くの項目が記載されます。

当事者

売主・買主の氏名・住所。

物件情報

所在地、地番、面積、建物の種類・構造等。マンションは専有部分・敷地権情報も。登記簿に基づくことが多い。

売買代金関連

総額、手付金、残代金、支払時期・方法。手付金は証拠金や解除手付の性質を持つ。

引渡し・所有権移転

引渡し日、所有権移転登記の申請時期。通常、残代金支払いと同時。

境界・面積

隣地との境界明示。実測精算か公簿売買か等。

付帯設備

エアコン等の扱い。

その他

公租公課負担、危険負担、契約不適合責任、ローン特約、契約解除・違約金、抵当権等抹消、反社条項、特約事項。

このように、契約書は取引の具体的な約束事を反映した記録です。内容をよく確認し、署名・捺印することが求められます。

不動産売買契約書の一般的な保管期間の目安

不動産売買契約書の保管期間は、法的義務の有無や契約当事者が個人か法人かによって異なります。税務や将来のトラブル対応など、実務的な視点からも、適切な保管期間を知っておきましょう。

法律上の義務はある？

個人の売主・買主には、不動産売買契約書の保管を義務付ける法律は存在しません。ただし、将来的なトラブルや税務申告に備える観点から、保管しておくことが望まれます。

法人の場合は、会社法により会計帳簿や関連書類を10年間保存する義務があり、法人税法でも帳簿類は原則7年間の保存が必要です。青色申告法人で赤字を繰り越す場合などは、最長10年間の保管が求められます。契約書はこれらに関連する書類であり併せて10年保管するのが望ましいといえます。

不動産取引の仲介を行った宅建業者は、帳簿を5年間（新築住宅の売主は10年間）保存する義務があります。

また、2020年の改正民法では、契約に関する債権の消滅時効を「知った時から5年、または行使可能時から10年」としています。このため、契約書は少なくとも10年間は保管しておくのが安心です。

売主・買主それぞれの保管期間の目安

個人に法的義務はありませんが、売主・買主ともに少なくとも10年間の保管が推奨されます。

買主にとっては、将来不動産を売却する際に必要な「取得費」の証明書類として契約書が極めて重要です。取得費を証明する資料がない場合、概算取得費として売却価格の5%しか認められず、結果的に譲渡所得税が高くなる可能性があります。したがって契約書の保管は非常に重要です。長期間保有するケースが多いため、購入から売却までの間は契約書を保管しておくべきです。

売主側でも、売却翌年の確定申告や、契約不適合責任に対応するために契約書が必要になる可能性があります。契約後のトラブルに備え、民法の消滅時効を考慮した10年の保管が一つの目安です。

個人と法人で保管期間は異なる？

法人には法律で7〜10年の保管義務が明確に定められている一方、個人には直接的な義務はありません。ただし、個人事業主は所得税法により、帳簿を原則7年、書類を5年保管する必要があります。

法的な違いはあっても、将来の税金対策やトラブル対応という点では、個人・法人ともに長期保管の必要性は共通しています。実務上は、少なくとも10年、買主であれば所有期間中ずっと保管しておくのが安心です。

税務署の指導に基づく保管年数

税務調査は通常過去3年、問題がある場合には5年、仮装や隠蔽などの重大な問題があると判断された場合には7年まで遡ることがあるため、契約書はその根拠資料として重要です。

譲渡所得税の計算では、取得費の証明が必要であり、契約書はその決定的な証拠となります。所有期間の判定にも関わるため、契約書の有無が税額に直結します。

税務署が保管年数を個別に指導することはほとんどありませんが、実質的には「売却または譲渡の時点まで保管しておくべき」資料といえます。

保管期間が過ぎたら破棄してもよい？

不動産売買契約書の保管期間として推奨される10年が経過した場合、「もう破棄してもよいのでは？」と考える方もいるかもしれません。しかし、破棄の前には慎重な確認が必要です。単に年数が経ったという理由だけで処分すると、将来的に思わぬ不利益を被る可能性があります。

破棄の前に確認すべきこと

まず、法人や個人事業主の場合は、会社法や税法で定められた保存期間（7〜10年）を満了しているか確認しましょう。保存義務を果たさず破棄すると、法令違反となる可能性があります。

次に、契約に関するトラブルや未解決の問題が残っていないかも重要です。訴訟や近隣との境界問題などが進行中であれば、契約書は重要な証拠となるため、破棄は避けるべきです。

買主であれば、その不動産を将来売却する予定があるかどうかも検討ポイントです。契約書は「取得費の証明」として使われ、なければ税務上不利になることもあるため、所有中は破棄を控えるのが賢明です。

また、関連する税務申告が済んでおり、税務調査の可能性がほぼなくなっているかを確認する必要があります。法人であれば社内規定により、法定保存期間を超えて保管が必要なケースもあります。

このように、破棄を検討する際は、期間だけでなく「現在の状況」と「将来的なリスク」を踏まえて判断することが重要です。

万が一のトラブルに備えて保管延長も検討

法定の保存期間を過ぎても、状況によっては保管を続けることに大きな意味があります。例えば、後年になって相続や境界問題が発生した場合、契約書の有無が対応の明暗を分けることがあります。

特に買主は、取得費の証明として契約書が必要になることから、「永久保存」が最も安全です。民法の消滅時効（10年）を一応の目安としつつ、余裕を持って長めに保管しておくと安心感が増します。

保管コストは多少かかるかもしれませんが、書類がないことで発生する税金の増額や紛争時の不利な立場と比較すると、多くの場合は「保管を続けるメリットの方が大きい」といえるでしょう。

安全な破棄方法

どうしても破棄する必要がある場合は、個人情報や機密情報が含まれていることを前提に、確実かつ安全な方法で処分する必要があります。

自宅などで処理する場合は、クロスカットやマイクロカット対応のシュレッダーが安心です。特に事業に関する書類は、産業廃棄物として適切に処理する必要があります。

大量処分や高いセキュリティが求められる場合は、専門業者による処理が有効です。溶解処理なら箱ごと未開封で処理でき、情報漏洩のリスクがほぼありません。破砕処理や焼却処理も、書類を確実に原型が残らない形で処分できます。

処分方法は、書類の量・機密性・コスト感に応じて選びましょう。個人の場合でも、高性能シュレッダーの使用か、専門業者の利用を検討することで、情報漏洩のリスクを最小限に抑えることができます。

電子データでの保管は可能

紙の契約書をスキャンして電子化したいと考える方も多いでしょう。条件を満たせば不動産売買契約書の電子保存は可能です。ここでは、その制度や要件、注意点について解説します。

スキャナ保存制度と要件

電子帳簿保存法により、一定の条件を満たせば契約書を電子データで保存することが認められています。紙の契約書をスキャンして保存する方法は「スキャナ保存」と呼ばれ、帳簿類や取引書類の電子化手段の一つです。

このスキャナ保存を行うには、「真実性」と「可視性」の確保が必要です。真実性とは、改ざんがされていないことを証明する仕組みで、タイムスタンプの付与や訂正・削除履歴の記録が求められます。可視性とは、十分な画質や検索性を確保することで、必要な情報を後から見やすく取得できるようにすることです。

要件は以前より緩和されていますが、単にスキャンして保存するだけでは不十分なケースもあるため、制度をよく理解した上で導入することが大切です。

電子保管にするメリット・デメリット

メリット

電子保管の最大のメリットは、省スペースとコスト削減です。紙の保管場所が不要になり、紙代や保管コストを削減できます。また、検索性に優れており、必要な書類をすぐに見つけられるため、業務効率も向上します。さらに、データは劣化せず、バックアップを取ることで災害対策にもなります。

デメリット

一方で、スキャナ保存を始めるには一定の導入コストとスキャン作業の手間が発生します。電子データはシステム依存のため、技術的な陳腐化や消失リスクにも備える必要があります。また、スキャンデータは、民事訴訟では紙の原本ほどの法的証拠力が認められない可能性があり、注意が必要です。

電子化時の注意点

電子データ保管において重要なのは、信頼性の確保です。電子帳簿保存法では「真実性」と「可視性」が要とされており、それぞれに対策が求められます。

真実性の確保

改ざんを防ぐためには、タイムスタンプの付与が必須です。また、訂正や削除の履歴が残る仕組みを備えたシステムの使用、事務処理規程の整備なども求められます。

可視性の確保

検索機能が備わっていること、データの品質が十分に高く、見読可能であることも要件に含まれます。さらに、使用するシステム自体の継続的な維持・管理も必要です。

また、スキャンした契約書は「写し」とみなされ、原本ほどの法的証拠力を持たない場合があります。裁判などの場面では原本が必要になることもあるため、紙の契約書も一定期間は併せて保管するのが安全です。

不動産売買契約書についてよくあるQ&A

電子保存や保管期間に関して、実務でよく寄せられる質問について解説します。

売買契約書は何年経ったら破棄しても問題ない？

契約書の破棄時期については一概に「○年後」と断言することはできません。法人であれば会社法で10年間、法人税法では7年または10年の保存義務があります。個人事業主も所得税法により5～7年の保存が必要です。一方、一般の個人には法的義務はありませんが、民法上の消滅時効（10年）や税務・証拠上の必要性を踏まえると、少なくとも10年間、買主であれば所有期間中は保管しておくべきでしょう。

保管場所に困るときの対策は？

保管場所に困る場合は、まず契約書の電子化を検討しましょう。スキャナ保存であれば省スペースで管理が可能です。ただし、原本も可能な限り保管しておくと安心です。紙の保管では、耐久性の高いファイルを使用し、湿気や直射日光を避けるなどの工夫が必要です。重要書類は耐火・耐水の金庫を利用するのも有効です。大量に保管する必要がある場合は、外部の書類保管サービスを利用するのも選択肢の一つです。

司法書士や税理士は不動産売買契約書を管理してくれる？

司法書士は、登記手続き後に契約書の原本を依頼者に返却するのが一般的です。登記識別情報通知なども含め、重要な書類は依頼者自身で保管する必要があります。

税理士は、譲渡所得税の申告や相続税評価に契約書を利用することがありますが、原本を長期にわたり預かることは基本的にありません。取得費の証明などに必要となるため、顧客自身が保管しておくことが前提です。

弁護士も契約書の確認やトラブル対応の際に使用しますが、長期保管の責任は原則として本人にあります。つまり、これらの専門家は一時的に書類を扱うものの、長期的な保管義務は負いません。契約書は自分自身で責任を持って管理することが重要です。

不動産売買契約書は最低でも10年、可能なら永久保管を

不動産売買契約書は、法律上の義務の有無にかかわらず、トラブル時や税務申告、将来の売却時などに必要となる重要書類です。買主にとっては取得費の証明に不可欠であり、所有期間中は保管が望ましいといえます。電子化も活用しつつ、最低でも10年、可能であれば「永久保存」を前提に、安全かつ確実に保管しておくことが安心につながります。

• 監修：マネーフォワード クラウド契約

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