更新日 : 2024年11月7日

土地売買契約書に印紙は必要？どちらが負担する？金額や不要な場合を解説

土地売買契約書には、契約金額に応じて収入印紙の貼付が必要です。ただし、一定の金額未満や電子発行された契約書の場合、印紙は必要ありません。

本記事では、土地売買契約書に貼る収入印紙の金額や、売主・買主のどちらが負担するのかなどを解説します。印紙を貼る場所や印紙なしの場合の扱いなども説明しますので、参考にしてください。

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土地売買契約書に印紙は必要？不要？
- 土地売買契約書に印紙が不要なケース
どの金額が土地売買契約書の印紙税の対象となるか
土地売買契約書に貼る印紙税の金額はいくら？
土地売買契約書に貼る印紙税はどちらが負担する？
土地売買契約書の印紙の貼り方
土地売買契約書の消印の押し方
- 消印として認められる方法
- 消印として認められない方法
土地売買契約書に印紙がないとどうなる？
土地売買契約書の無料ひな形・テンプレート
土地売買契約書の印紙税を節税するポイント
電子契約なら土地売買契約書の印紙は不要に

土地売買契約書に印紙は必要？不要？

土地の売買契約で作成する土地売買契約書には、成約価格に応じた金額の収入印紙が必要です。ただし、一定の条件にあてはまる場合は貼付の必要がありません。

ここでは、土地売買契約書に収入印紙が必要になる条件や、不要なケースについて解説します。

土地売買契約書に印紙が不要なケース

収入印紙とは、税金や手数料などの収納金を徴収するために国が発行している証票です。契約書や領収書などの文書を作成した場合、印紙税が必要になり、収入印紙によって支払います。

契約書に収入印紙を貼る必要があるのは、その文書が「課税対象文書」にあたる場合です。そもそも「文書」でない場合や課税対象文書でない場合は、収入印紙を貼る必要がありません。記載金額が所定金額以下である場合も不要です。

具体的に土地売買契約書に収入印紙が不要になるのは、次のようなケースです。

契約金額が1万円未満の契約書
電子発行された契約書

契約金額が1万円未満の契約書は「非課税文書」にあたり、収入印紙は必要ありません。また、電子契約の場合、印紙税を納める義務がある「文書の作成」には該当せず、収入印紙は不要です。

収入印紙が必要になる契約書については、以下の記事で詳しく解説しています。

契約の基礎知識

印紙が必要な契約書の種類と金額まとめ【一覧表あり】

どの金額が土地売買契約書の印紙税の対象となるか

土地売買契約書で印紙税の対象となるのは、契約金額です。印紙代は、契約金額ごとに定められています。

たとえば、次のように、土地売買契約書の「売買代金」として設けた項目に記載されている金額です。

（売買代金）

第〇条　本件土地の売買代金は、1㎡につき金〇〇円の割合で実測面積（登記簿上の表示による）に基づいて算出した金〇〇円とする。

土地売買契約書に売買代金が記載されていない場合、契約書の印紙税は200円となります。1万円未満だから収入印紙は不要になるというわけではありません。

契約書に1万円未満の金額を記載していれば印紙税は非課税ですが、金額を省いて記載しなければ印紙が必要になる点に注意してください。

土地売買契約書に貼る印紙税の金額はいくら？

土地売買契約書は、印紙税法が定める「不動産の譲渡に関する契約書」にあたり、契約金額ごとに印税額が定められています。

ただし、契約金額が10万円を超え、2014年（平成26年）4月1日から2027年（令和9年）3月31日までの間に作成された不動産売買契約書は、軽減措置の対象です。

本則の20〜50%にあたる税率が定められており、印紙税の負担が軽減されています。軽減措置の対象となる契約書の収入印紙は、軽減税率が適用された金額を納めるようにしましょう。

契約金額ごとの印紙代は、次のとおりです。

契約金額	印紙税額（本則）	印紙税額（軽減税率）
10万円以下	200円	ー
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1千万円以下	1万円	5,000円
1千万円超え5千万円以下	2万円	1万円
5千万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円
5億円超10億円以下	20万円	16万円
10億円超50億円以下	40万円	32万円
50億円超	60万円	48万円

引用：国税庁不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

なお、印紙税は取引行為に対してではなく、作成される文書に対して課税されます。そのため売買契約は1回でも、売買契約書を2通作成すれば、それぞれの契約書に印紙が必要です。売主と買主1枚ずつ契約書を受け取る場合、それぞれに収入印紙を貼らなければなりません。

土地売買契約書に貼る印紙税はどちらが負担する？

土地売買契約書に貼る印紙税は、売主と買主の折半とすることが一般的です。民法上、「売買契約に関する費用」について売主と買主の双方が平等に負担するとされており、印紙代も「売買契約に関する費用」にあたるためです。

実際の契約では、民法の規定を踏まえ、契約書に「印紙代は、各自が平等に負担する」といった規定を設けるケースも少なくありません。

たとえば、売主・買主それぞれが契約書を保管する場合には、各自が収入印紙を貼ることになります。

ただし、売主・買主の合意により、どちらか一方が印紙代を全額支払うとする特約を設けることも可能です。

土地売買契約書の印紙の貼り方

土地売買契約書の収入印紙を貼る場所について、特に法律上の定めはありません。慣例としては、次のいずれかに貼付するのが一般的です。

契約書の左上の余白部分
署名の横

土地売買契約書の収入印紙を貼る場所

切手のように裏面にのりが付いているため、水分をつけて貼ってください。税額が大きい場合、印紙を複数貼り付ける必要があります。その場合は、上下または左右に並べるようにしましょう。

土地売買契約書の消印の押し方

貼付した収入印紙には消印が必要です。消印とは、収入印紙と契約書にまたがるように印鑑を押すことを指します。消印をするのは、一度貼った印紙をはがして再利用されることがないようにするためです。

消印は、実務上「割印」と呼ばれることもありますが、意味は同じです。

消印には正しい押し方があり、間違えるとペナルティが科される可能性もあるため注意してください。

消印として認められる方法

正しく消印する方法は、次のとおりです。

収入印紙の縁（彩紋）と文書に印影がまたがるように押す
消印の印影がわかるようにする

消印に使用する印鑑は、シャチハタやゴム印などでも良く、印鑑がない場合は署名でも構いません。

消印は、文書の作成者または代理人の印鑑を使って押すのが一般的です。共同して契約書を作成した場合、作成者のうちの1人が押せば良く、全員が押す必要はありません。

消印として認められない方法

次のような場合は、消印として認められません。

文書と印紙の両方に印影がかかっていない
消印の一部が欠けている
印影が薄く、不鮮明になっている
斜線や二重線を引く
「印」と書いただけ

署名をする場合、鉛筆や消せるボールペンなど、簡単に消せるものを使うのも不適切です。

誤った消印を訂正するときは、間違えた印鑑に二重線を引き、間違えた印影に訂正印を被せて押します。さらに、正しい実印を正しい場所に押し直してください。

土地売買契約書に印紙がないとどうなる？

収入印紙の貼付が必要な土地売買契約書に印紙を貼らなかった場合、契約自体は無効になりませんが、ペナルティが科される可能性があります。

詳しくみていきましょう。

契約内容は無効にならない

土地売買契約書に収入印紙を貼らなかったことで、契約内容が無効になることはありません。収入印紙が貼られていないことは印紙税法に違反することになりますが、違反しているのは収入印紙を貼らなかったという行為です。契約の内容とは無関係であり、契約自体は成立しています。

印紙税が正しく納められていないため、納税義務が果たされていないことになり、ペナルティを受けるのは避けられません。

過怠税が発生するリスク

収入印紙の貼り忘れにより印紙税を納めていない場合、過怠税が発生します。過怠税は、納付しなかった印紙税の額とその2倍にあたる金額の合計額（印紙税額の3倍にあたる金額）になります。

3倍の金額を徴収されるのは、税務調査で発覚した場合です。税務調査を受ける前に、契約書の作成者が所轄税務署長に対して印紙を貼り忘れたことを申し出た場合は、ペナルティは軽減されます。貼付し忘れた印紙税の額とその10％にあたる金額との合計額（印紙税額の1.1倍）を納付すれば問題ありません。

消印のし忘れにも注意

収入印紙に消印を忘れたとき、もしくは所定の方法で消印をしていなかった場合にもペナルティがあるため、注意が必要です。その場合は、消印されていない印紙代に相当する金額の過怠税が徴収されます。

なお、過怠税で支出した金額は、法人税の損金や所得税の必要経費には算入できません。

契約書に収入印が貼られていなかった場合については、以下の記事も参考にしてください。

契約の基礎知識

契約書に収入印紙が貼られていない場合は無効なの？

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土地売買契約書の作成については、以下の記事が参考になります。合わせてチェックしてみてください。

契約の基礎知識

土地売買契約書とは？雛形から注意すべきポイントまで解説

土地売買契約書の印紙税を節税するポイント

土地売買契約書の契約金額が高額になるほど、印紙税も高くなります。この印紙税は、工夫により節税することも可能です。

節税の方法として、次の方法が考えられます。

電子契約書を作成する
契約書に消費税額の区分・税抜価格を記載する
契約書を1通だけ作成する

最初にも説明したとおり、電子発行された契約書には印紙税がかかりません。電子契約を締結することは課税文書の「作成」にあたらないためです。

また、契約書に、消費税額を区分記載するか、税込価格及び税抜価格を記載すれば、印紙税を節税できる可能性があります。

消費税法の改正等に伴う印紙税の取扱いについて、次のような通達があるためです。

「消費税が区分記載されている場合または税込価格及び税抜価格が記載されていることにより、その取引にあたって課されるべき消費税額等が明らかである場合には、消費税額等は記載金額に含めない」

これによれば、印紙税額を判断する際は消費税を抜いた金額を基準にすることができます。

たとえば、税込で1,100万円の契約金額の場合、消費税額を区分記載もしくは税込価格及び税抜価格を記載することで1,000万円が基準となり、印紙税（軽減税率）は1万円から5,000円に抑えることができます。

また、契約書を1通だけ作成して相手に印紙代を負担してもらい、自分はコピーを受け取るという方法で節税が可能です。

参考：国税庁消費税法の改正等に伴う印紙税の取扱いについて

電子契約なら土地売買契約書の印紙は不要に

電子契約であれば、土地売買契約書にも印紙の貼付が不要になります。

電子契約とは、紙を使わずにオンライン上で契約を完結させることです。書面に署名したり印鑑を押したりする代わりに、電子証明書とタイムスタンプで構成される電子署名を用います。

印紙が不要とされているのは、電子契約が課税文書の作成に該当しないと解釈されているためです。印紙税法基本通達第44条第1項には、課税文書の「作成」が「課税文書となるべき用紙等に課税事項を記載し、これを当該文書の目的に従って行使すること」と規定されています。そのため、電子契約で土地売買契約を締結すれば印紙の貼付が不要になります。電子契約を用いれば、印紙代の節約を図ることができます。

電子契約に印紙が不要な理由については、以下の記事も参考にしてください。

電子契約書の収入印紙がいらないのはなぜ？法的根拠をもとに理由を解説

※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

執筆：南陽輔（弁護士）
大阪市出身。大阪大学法学部、関西大学法科大学院卒業。2008年弁護士登録（大阪弁護士会所属）。大阪市内の法律事務所に勤務し、民事訴訟案件、刑事事件案件等幅広く法律業務を担当しておりました。2021年3月に現在の一歩法律事務所を設立し、契約書のチェックや文書作成、起業時の法的アドバイス等、予防法務を主として、インターネットを介した業務提供を行っております。皆様が利用しやすい弁護士サービスを提供できるよう心掛けております。