更新日 : 2024年8月29日

定期借地権設定契約書とは？ひな形をもとに基本項目を解説

定期借地権設定契約書とは、一定期間のみ土地を賃借するときに作成する契約書のことです。たとえば土地を50年以上貸すときは「一般定期借地権」を設定する必要があるため、定期借地権設定契約書を作成し、貸借条件や禁止事項などを定めます。書き方や注意点、無料でダウンロードできるひな形を紹介します。

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定期借地権設定契約とは？
- 定期借地権とは？
定期借地権設定契約書のひな形・テンプレート（ワード）
定期借地権設定契約書の主な事項
定期借地権設定契約書の作成ポイント
ひな形を活用して漏れのない契約書を作成しよう

定期借地権設定契約とは？

定期借地権設定契約とは、定期借地権を特定の土地に対して設定するときの契約のことです。定期借地権設定契約は、10年以上にわたる長期間の契約になるため、その間に想定されるトラブルや注意が必要な行為などについても契約書に含め、慎重に作成することが求められます。

定期借地権とは？

定期借地権とは、借地借家法で定められている権利のことで、建物の利用目的や契約の終了時期によって一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3つの種類に分けられます。それぞれの違いについては、以下をご覧ください。

定期借地権	存続期間	利用目的	借地契約の終了	契約方法
一般定期借地権	50年以上	制限なし	期間満了	公正証書などの書面
事業用定期借地権	10年以上50年未満	事業用建物に限る	期間満了	公正証書
建物譲渡特約付借地権	30年以上	制限なし	建物譲渡	口頭でも可

一般定期借地権とは、借地契約の期間を50年以上に定め、次の3つの特約を設定して契約する借地権です。

契約を更新しない
建物の建て直しが発生した場合でも契約期間を延長しない
契約期間満了時に建物の買取を請求しない

事業用定期借地権は、事業用の建物を建てる際に設定される借地権です。存続期間を10年以上50年未満とし、一般定期借地権と同じく上記の3つの特約を設定します。

なお、事業用定期借地権の契約書は、必ず公正証書として作成しなくてはいけません。また、存続期間を超えた契約は締結できないため、事業用の建物を建てて50年以上使用する場合は一般定期借地権として契約を締結します。

建物譲渡特約付借地権とは、借地権設定後30年以上を経過したときに、地主が借地上の建物を借地人から買い取る契約です。口頭でも契約締結は可能な点が特徴ですが、トラブル回避のためにも書面で契約書を作成しておきましょう。

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※記事の内容は、この後のセクションでも続きますのでぜひ併せてご覧ください。

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定期借地権設定契約書の主な事項

定期借地権設定契約書には、主に次の事項を含めて作成します。

対象となる土地の情報
契約期間
賃料、支払い方、滞納時の対応
建物の条件、賃貸について
連帯保証人、担保
禁止事項
契約解除条件

それぞれ記載するポイントを解説します。

対象となる土地の情報

定期借地権を設定する土地の情報を記載します。少なくとも所在地と地番、地目、地積については含めることが必要です。当該土地の登記簿の内容を確認するようにしましょう。

契約期間

契約期間を具体的に記載します。たとえば、「令和〇年〇月〇日～令和△年△月△日の50年間」のように記載してください。また、一般定期借地権・事業用定期借地権の場合は契約を更新しない旨も記載します。

賃料、支払い方、滞納時の対応

賃料についても明記します。月払いの場合は「月〇円」と記載し、支払日と支払う対象月、支払い方についても詳しく記載します。たとえば、「毎月末日に翌月分の賃料を銀行振込によって支払う」などと記載してください。

また、支払い方によっては手数料が生じることがあります。地主と借地人のどちらが手数料を負担するのかについても、明記しておきましょう。

建物の条件、賃貸について

基本的に定期借地権設定契約は、居住用・事業用の建物を建てるために締結される契約です。地主は自己が所有する土地を正しく使ってもらうために、建物の条件について定めておく必要があります。たとえば、次のような条件を定めることがあります。

遵守する法令（都市計画法、建築基準法など）
建物を良好な状態で管理すること
建物の利用目的（土壌汚染につながるものを建てないなど）
目的以外の建物を建てた場合のペナルティ

また、賃料以外の金銭的な条件についても定めておくことが一般的です。たとえば、敷金や礼金などを設定するときは、定期借地権設定契約書内に記載します。

連帯保証人、担保

連帯保証人や担保をつけて契約する場合は、その旨も契約書内に記載します。たとえば、連帯保証人の氏名や責務の範囲を明らかにします。

禁止事項

禁止事項がある場合は、列挙しておきます。たとえば、次のような禁止事項が想定されます。

土壌汚染を発生させる恐れのある物質の利用
反社会的勢力と関連する施設の建築
公序良俗に反すること
法令に違反すること

契約解除条件

特定の条件を満たすときには契約を解除する旨を定めておくことが一般的です。たとえば、次のような条件に該当するときは、契約を解除することがあります。

賃料を一定期間支払わない
禁止事項を実施した
地主に無断で第三者に貸した

定期借地権設定契約書の作成ポイント

定期借地権設定契約は契約期間が長いため、さまざまなケースを想定し、契約書内に記載しておく必要があります。また、借地に建物を建てることが一般的なため、建物の条件や契約終了時の状態、又貸しの可否、禁止事項をしたときのペナルティなどについても定めておきましょう。

ひな形を活用して漏れのない契約書を作成しよう

地主・借地人の双方が満足できる定期借地権設定契約を締結するためにも、定期借地権設定契約書にはさまざまなケースを想定し、それぞれに対する対応やペナルティを明記しておくことが必要です。

信頼できるひな形を活用すると、漏れのない契約書を作成しやすくなります。ぜひ紹介したテンプレートも活用し、トラブルのない契約に役立ててください。

※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

執筆：南陽輔（弁護士）
大阪市出身。大阪大学法学部、関西大学法科大学院卒業。2008年弁護士登録（大阪弁護士会所属）。大阪市内の法律事務所に勤務し、民事訴訟案件、刑事事件案件等幅広く法律業務を担当しておりました。2021年3月に現在の一歩法律事務所を設立し、契約書のチェックや文書作成、起業時の法的アドバイス等、予防法務を主として、インターネットを介した業務提供を行っております。皆様が利用しやすい弁護士サービスを提供できるよう心掛けております。