作成日 : 2024年9月26日

抵当権を抹消してなす土地売買契約書とは？ひな形をもとに書き方や注意点を解説

抵当権を抹消してなす土地売買契約とは、売主が抵当権を抹消することを条件に定めた売買契約のことです。抵当権を抹消してなす土地売買契約を作成する具体例として、抵当権がついた遊休不動産を売却するケースが挙げられます。

本記事で、抵当権を抹消してなす土地売買契約書の書き方やポイントを押さえておきましょう。

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抵当権を抹消してなす土地売買契約とは

抵当権を抹消してなす土地売買契約とは、売買した土地の所有権を移転するときまでに、売主が抵当権を抹消することを条件に定めた契約のことです。

抵当権とは、金銭債権の担保に供することを目的として不動産に設定される権利のことであり、抵当権者は当該不動産から優先弁済を受ける権利があります。一般的には金融機関などがお金を貸す際に、借主が所有する不動産に設定されることが多いです。債務者（借主）が借入金の返済をできなくなった場合に、金融機関は対象の不動産を競売にかけて融資金の全部もしくは一部を回収することができます。

抵当権がついた不動産を購入することは、買主にとって大きなリスクとなります。なぜなら、購入後に売主が抵当権者に対する返済を滞らせた際に、買主が購入した不動産が競売にかけられ、買主は所有権を失う可能性があるためです。

既に抵当権が設定され登記されている不動産を購入する場合、買主は抵当権者に対しては完全な所有権を主張できません。買主は、いわば「抵当権という負担のある不動産」を購入することになるのです。

そこで、買主が抵当権の負担のない状態で土地を取得できるように、所有権移転までに抵当権を抹消することを条件にした「抵当権を抹消してなす土地売買契約」を締結することがあります。

抵当権を抹消してなす土地売買契約を締結するケース

事務所を構えるにあたって、取得する土地に抵当権がついている場合に、「抵当権を抹消してなす土地売買契約」を締結する場合があります。なぜなら、売主が抵当権者に対する返済を滞らせて対象の土地が競売にかけられた場合、土地の所有権を失い、事務所が使えなくなる可能性があるためです。

また、不動産開発で土地を取得する際にも、抵当権を抹消してなす土地売買契約を締結する可能性があります。売主が住宅ローンや銀行の事業性融資などを利用している場合、対象の土地に抵当権が設定されていることがあるでしょう。

そのほか、遊休不動産を処分する際にも、抵当権を抹消してなす土地売買契約を締結することがあります。対象不動産に抵当権がついている場合、取引相手が不安に感じて抵当権の抹消を売買の条件として要求してくるでしょう。

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抵当権を抹消してなす土地売買契約書に記載すべき内容

抵当権を抹消してなす土地売買契約書の冒頭には、売主（甲）と買主（乙）の氏名・名称を記載します。その後、主に以下の項目の記載が必要です。

売買や譲渡代金について
所有権について
費用の負担について
表明保証について
契約解除について

それぞれ解説します。

売買や譲渡代金について

「売買」は、売主が土地を譲渡し、買主が譲り受ける旨を記載する部分です。対象の土地の概要も記載します。

「譲渡代金」は、譲渡代金の額や、代金の支払い方法を記載する項目です。振込手数料の負担者や、買主が支払い期日までに支払わなかった場合の処置にも触れます。

所有権について

「所有権の移転」「抵当権の抹消」「所有権移転登記」について、契約書に記載します。

「所有権の移転」は、売主から買主に所有権が移転するタイミングを記載する項目です。「本件土地の所有権は、譲渡代金の全額の支払完了をもって、甲から乙に移転する」などと記載します。

「抵当権の抹消」は、対象の土地の抵当権の抹消が必要であることを盛り込んだ項目です。「本契約締結の日から〇日以内に、本件土地に存する抵当権の登記を抹消する」などと記載します。

「所有権移転登記」は、買主が譲渡代金を全額支払ったタイミングで、売主が所有権移転登記の手続きを進めることや、必要書類を買主に渡すことを盛り込んだ項目です。

費用の負担について

「費用の負担」では、売主が土地譲渡についての諸経費を負担することを盛り込みます。土地譲渡でかかる主な諸経費は、所有権移転登記費用・抵当権抹消手続費用・対抗要件具備に必要な費用などです。

抵当権の抹消にあたってかかる費用の目安については、後ほど詳しく解説します。

表明保証について

表明保証とは、一方が、他方に対して契約に関する一定の事項を表明し、その内容が真実かつ正確であることを保証することです。契約書内の「表明保証」には、売主が「何らの制限のない所有権を有していること」や「抵当権を抹消できる正当な権限を有していること」などを盛り込みます。

また、「表明保証違反の効果」についての記載も重要です。表明保証に真実または正確ではないことが判明した場合に、買主が売主に対して損害の賠償を請求できることなどを盛り込みます。

契約解除について

「契約解除」は、売主や買主が契約を解除できる条件を定めた項目です。

たとえば、買主が譲渡代金の手付金や残額を支払わず、履行の催告をしても履行がない場合に、売主が契約解除できることを盛り込みます。一方、買主が契約解除できる条件は、売主が抵当権を抹消せず、履行の催告をしても履行がない場合などです。

また、契約解除しても解除の相手方に対する損害賠償請求はできることも盛り込みます。

そのほか

そのほか、どちらか一方が他方に損害を与えた場合にその賠償責任を負うこと（「損害賠償」）や、訴訟の必要が生じた場合に第一審の専属的合意管轄裁判所とする裁判所（「合意管轄」）の記載も必要です。また、契約に関して疑義が生じた場合や定めのない事由が生じた場合に、信義誠実の原則に従って協議すること（「協議」）も記載します。

契約書の最後には、日付の記載や双方の署名（もしくは記名捺印）も必要です。

抵当権を抹消してなす土地売買契約書を作成する際の注意点

抵当権を抹消してなす土地売買契約書を作成する際、対象の土地を必ず特定しましょう。あらかじめ物件目録を作成し、契約書に物件目録を添付して、契約書内には「別紙物件目録記載の土地」などと記載することが一般的です。

また、土地の概要は登記簿どおりに記載しなければなりません。不動産の登記簿謄本は、法務局で取得できます。

さらに、条項の記載漏れがないよう確認も必要です。ひな形・テンプレートを活用する場合は、今回の取引に適したものを利用しましょう。

そのほか、相手方が抵当権を抹消してなす土地売買契約書を作成してきた場合は、自分（自社）にとって不都合な記載がないかを必ず確認しましょう。不安を抱えているなら、法律の専門家である弁護士への相談を検討することも大切です。

抵当権の抹消にかかる費用

ここから、抵当権の抹消にかかる費用について、実費（自分で手続きする際の費用）と司法書士に依頼する場合の相場に分けて解説します。

実費

自分で抵当権の抹消手続きを進める場合、一般的に以下の費用がかかります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税（不動産1物件につき1,000円）
登記完了後の登記簿謄本取得費用（書面請求は1通600円、オンライン請求・送付は1通500円）

そのため、自分で手続きする場合は2,000円前後の実費で抵当権を抹消できるでしょう。ただし、住所・氏名変更がある場合は、不動産1物件につき別途1,000円がかかります。

司法書士に依頼する場合の相場

抵当権の抹消を依頼する司法書士によって、費用（報酬）も異なります。

日本司法書士会連合会が発表した「報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）」によると、司法書士に抵当権の抹消登記を依頼した際の全体の平均値は、13,821円〜18,795円でした。そのため、15,000円前後が司法書士に依頼する際の目安といえるでしょう。

なお、司法書士に支払う報酬のほかに、登録免許税は別途かかります。

参考：司法書士の報酬｜日本司法書士会連合会

抵当権の抹消の流れ

住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する際の一般的な流れは、以下のとおりです。

金融機関から書類受領
登記申請書の作成
法務局への申請
登記完了後の書類受け取り

それぞれ概要を簡単に説明します。

金融機関から書類受領

住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取ることができます。主な書類は、以下のとおりです。

抵当権設定登記済証（登記識別情報通知書）
抵当権解除証書
委任状（金融機関発行）
金融機関の登記事項証明書（発行から3か月以内）

必要書類を紛失・汚損しないためにも、受け取り次第速やかに抹消の手続きを進めましょう。

登記申請書の作成

必要書類が揃ったら、登記申請書を作成します。まずは、法務局のホームページから、抵当権抹消登記申請書をダウンロードしておきましょう。

登記申請書に記載する主な項目は、以下のとおりです。

登記の目的
原因
権利者
義務者
申請日、申請する法務局
申請人の住所氏名
登録免許税の額
対象不動産の表示

登記申請書には、A4の用紙を使います。また、文字はパソコンを使うか黒色インク・ボールペンではっきり記載すること、申請書が複数枚にわたる場合は各用紙のつづり目に契印が必要なことなどに注意が必要です。

参考：不動産登記の申請書様式について｜法務局

法務局への申請

登記申請書を作成したら、必要書類と一緒に法務局へ提出します。提出時には、登録免許税額分の収入印紙の納付も必要です。

不動産の所在地を管轄する法務局の窓口に持参するか、郵送することで登記申請できます。また、オンラインによる登記申請も可能です。

なお、司法書士に依頼する場合は、司法書士が登記申請書作成や法務局への申請手続きを進めます。

登記完了後の書類受け取り

抵当権の抹消登記が完了したら、法務局から登記完了証を受け取ることで手続きが完了します。

登記完了証は、法務局窓口か郵送で受領可能です。ただし、郵送で受領する場合は、あらかじめ返信用封筒や書留郵便料分の郵便切手を法務局に提出しておかなければなりません。

登記申請から登記完了証が発行されるまでには、一般的に数日から数週間の日数がかかります。

抵当権つき土地は抹消を条件に売買契約を結ぶ

抵当権がついている土地を売却する際は、抵当権の抹消を条件に盛り込んだ売買契約書（抵当権を抹消してなす土地売買契約書）を、売主と買主の間で取り交わすことがあります。買主が抵当権つきの土地を取得してリスクを抱えないようにすることが、抵当権を抹消してなす土地売買契約書を取り交わす主な目的です。

抵当権を抹消してなす土地売買契約書には、売買や譲渡代金・所有権・費用の負担・表明保証・契約解除などの内容を盛り込みます。契約後にトラブルにつながらないように、契約書を作成する際は必要事項を漏らさないようにしましょう。

※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

執筆：南陽輔（弁護士）
大阪市出身。大阪大学法学部、関西大学法科大学院卒業。2008年弁護士登録（大阪弁護士会所属）。大阪市内の法律事務所に勤務し、民事訴訟案件、刑事事件案件等幅広く法律業務を担当しておりました。2021年3月に現在の一歩法律事務所を設立し、契約書のチェックや文書作成、起業時の法的アドバイス等、予防法務を主として、インターネットを介した業務提供を行っております。皆様が利用しやすい弁護士サービスを提供できるよう心掛けております。