• 作成日 : 2024年1月5日

不動産再売買予約契約書とは？ひな形をもとに記載項目や注意点を解説

不動産再売買予約契約書とは、売買によって所有権を移転した不動産につき、売主側に買い戻す権利を与える契約書です。再売買（買戻し）に関するトラブルを防ぐため、予約完結権の行使条件と再売買の条件を明確に記載しましょう。本記事では、不動産再売買予約契約書の概要・記載事項・チェックする際のポイントなどを解説します。

不動産再売買予約契約書とは

不動産再売買予約契約書とは、売買によって所有権を移転した不動産につき、売主（＝再売買の買主）側に買い戻す権利を与える契約書です。売主側が予約完結権を行使すると、買主（＝再売買の売主）側の意思表示を要することなく、不動産の所有権が買主から売主へと戻ります。

不動産再売買予約契約書を締結する場合、不動産を何らかの債権の担保として提供することを想定しているケースが多いです。

例えば、AがBに対して債権を有しており、その担保としてBがAに不動産を提供するとします。この場合、BがAに不動産を売却する一方で、債務の完済を条件としてBに再売買の予約完結権の行使を認めると、不動産が実質的な担保として機能します。

不動産再売買予約契約書のひな形

下記のリンクより、不動産再売買予約契約書のひな形（テンプレート）を無料でダウンロードできます。実際の取引の内容に応じて、予約完結権の行使条件や再売買の条件などを調整した上で、適宜ご利用ください。

不動産再売買予約契約書に記載する主な項目

不動産再売買予約契約書には、主に以下の事項を記載します。

再売買の予約

不動産売買契約に基づいて売買される不動産につき、再売買の予約をする旨を記載します。

元となる売買契約書と不動産再売買予約契約書では、売主と買主が反対になる点に注意しましょう（売買の売主＝再売買の買主、売買の買主＝再売買の売主）。以下、再売買の買主を単に「買主」、再売買の売主を単に「売主」と表記します。

予約完結権に関する事項

買主が予約完結権を行使すると、売主の承諾がなくとも、不動産の所有権が売主から買主に移転します。

買主の予約完結権は、不動産再売買予約契約書に定められた条件に従って行使しなければなりません。具体的には、予約完結権の行使期限や行使方法（書面による意思表示など）を定めておきましょう。

また、予約完結権を保全するための仮登記申請への協力や、予約完結権行使時に第三者の権利（抵当権・賃借権）などを抹消すべき旨も定める場合があります。

再売買の代金

不動産再売買予約契約書では、再売買時の代金額をあらかじめ定める必要があります。

基本的には元の売買契約と同額程度とすることが多いですが、担保目的の取引である場合は、実質的な利息を上乗せする意味で、元の売買契約よりも高い再売買代金が設定されることもあります。

再売買による不動産の所有権移転・引渡し

買主によって予約完結権が行使された場合は、再売買代金の支払いと同時に不動産の所有権を移転させるのが一般的です（＝同時履行）。不動産再売買予約契約書において、所有権の移転時期を明記しておきましょう。

また、再売買による不動産の所有権移転に伴い、売主から買主への所有権移転登記手続きを行う必要があります。再売買代金の支払いと引換えに、売主が買主に対して所有権移転登記手続きに必要な書類を交付する義務を定めましょう。登記費用は買主側が負担するのが通例ですが、どちらが負担するかについても契約上明記しましょう。

不動産の引渡しに関するルールも、不動産再売買予約契約書において明確化しましょう。現状有姿にて引き渡すのが原則ですが、売主側で修繕等の対応をすべき事項があれば、その内容も併せて明記します。

再売買予約契約書の締結後、実際に再売買が行われるまでの間に、不動産が滅失または損傷してしまう事態も想定されます。その場合に、滅失・損傷による損害をどちらが負担するのかについて、および引渡しができなくなった場合の契約解除についても定めておきましょう。

契約不適合責任

再売買の時点で不動産に欠陥がある場合や、第三者の権利が設定されていて完全な所有権を移転できない場合などには、売主は原則として、買主に対して契約不適合責任を負います。

この場合、売主は不適合を是正するか、または代金の減額や損害賠償に応じなければなりません。不適合が重要な内容である場合、買主は契約を解除できることもあります。

契約不適合責任に関するルール（期間・責任の範囲・責任追及の方法など）は民法で定められていますが、契約によって異なるルールを定めることもできます。民法とは異なるルールを定める場合は、その内容を再売買予約契約書において明記しましょう。

公租公課の負担

不動産に関する公租公課（固定資産税・都市計画税など）は、所有者が負担するのが一般的です。ただし、所有権の移転と引渡しの時期が異なる場合は、引渡日をもって公租公課の負担者を区別する場合もあります。

再売買予約契約書において、売主と買主のどちらが公租公課を負担するのかについて、区別のルールを明記しておきましょう。

契約の解除

契約を解除できる場合は民法で定められていますが（民法541条、542条）、それ以外にも相手方が取引相手として信頼できる状態でなくなった場合などには、契約を解除できるようにしておくのが適切です。

一例として、以下の解除事由を定めておくことが考えられます。

• 契約違反（内容の軽重を問わない）
• 倒産手続きの開始
• 解散
• 差押え、仮差押え、仮処分、強制執行、任意競売、租税等の滞納処分
• 手形交換所の取引停止処分
• 財産状態の悪化
  など

反社会的勢力の排除

コンプライアンスの観点から、暴力団（暴力団員）などの反社会的勢力との取引は厳に避けるべきです。そのため近年では、さまざまな種類の契約において、反社会的勢力の排除に関する条項を定めるのが一般的となっています。

不動産再売買予約契約書においても、反社会的勢力の排除に関する条項を定めておきましょう。具体的には、以下の事項を定めます。

• • 反社会的勢力に該当しないことの確約
  • 反社会的行為（脅迫的な言動や暴力など）をしないことの確約
  • 相手方が反社会的勢力に該当した場合には、直ちに契約を解除できる旨

など

合意管轄

不動産再売買予約契約書に関する紛争につき、裁判所に訴訟を提起する必要性が生じた場合に、どこの裁判所に訴訟を提起するかをあらかじめ定めておきましょう。売主または買主の住所地（本店所在地）とするのが一般的ですが、不動産の所在地とする場合もあります。

なお、元となる不動産売買契約書において合意管轄を定めている場合には、不動産再売買予約契約書における合意管轄も同じ裁判所とするのが適切です。

合意管轄について、詳しくは下記記事でも解説しています。

契約の基礎知識

契約における合意管轄・紛争解決条項とは？設定方法や書き方を解説

不動産再売買予約契約書をチェックする際のポイント

不動産再売買予約契約書をチェックする際には、特に以下の2点に注意しましょう。

予約完結権の行使条件を明確に記載する

不動産再売買予約契約書においてもっとも重要な事項の一つが、予約完結権の行使条件です。予約完結権に関する行使条件の記載が不明確だと、再売買の有効性について争いが生じ、トラブルに発展するリスクが高くなってしまいます。

予約完結権はいつまで行使できるのか、どのような方法で行使する必要があるのかなど、行使条件を明確に記載しましょう。

再売買の条件を明確に記載する

予約完結権を行使した際に、どのような条件で再売買を実行するのかについても、不動産再売買予約契約書における重要な事項です。

もっとも重要なのは再売買代金の額ですが、それだけでなく、所有権移転の時期・引渡しの方法・契約不適合責任・公租公課の負担など、細かい部分も含めて再売買の条件を明確に記載しましょう。

条件を明確化してトラブルのない不動産の再売買を

不動産再売買予約契約書を締結する際には、予約完結権の行使条件や再売買の条件を明確化して、売主・買主間のトラブルを予防することが重要です。

本記事やひな形で紹介した条項は一定の参考になりますが、具体的に定めるべき条項の内容は取引ごとに異なります。当事者同士で話し合い、さまざまなリスクを想定した上で、不動産再売買予約契約書の条項を適切に定めましょう。

• 監修：阿部 由羅（弁護士）

  阿部　由羅（あべ　ゆら）
  ゆら総合法律事務所代表弁護士。西村あさひ法律事務所・外資系金融機関法務部を経て現職。企業法務・ベンチャー支援・不動産・金融法務・相続などを得意とする。その他、一般民事から企業法務まで幅広く取り扱う。各種webメディアにおける法律関連記事の執筆にも注力している。
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