• 作成日 : 2024年11月7日

マンション標準管理委託契約書とは？ひな形をもとに内容や注意点を徹底解説

マンションの管理を適正に行うためには、管理組合と管理業者との間で明確な契約が必要です。特に、マンション標準管理委託契約書は、管理業務の内容や範囲、費用、契約期間などを明確にするための重要な書類です。

本記事では、マンション標準管理委託契約書の意義や種類、ひな形、改訂ポイント、内容、印紙の必要性、そして注意点について詳しく解説します。

標準管理委託契約書とは？

マンションの管理運営において、管理委託契約書は非常に重要な役割を果たします。標準管理委託契約書は、管理組合と管理業者との間で取り交わされる契約書のひな形で、双方の役割や責任範囲を明確にするために使用されます。

標準管理委託契約書の概要

標準管理委託契約書は、国土交通省が示すひな形で、管理組合がマンションの管理を委託する際に使用される契約書です。この契約書は強制的に使用するものではなく、あくまで任意ですが、多くの管理組合がこれを参考に契約を締結しています。標準管理委託契約書には、管理業務の内容、委託期間、報酬、契約解除に関する条項などが明記され、契約当事者の責任範囲が明確になります。

特に、建物の規模や共用部の管理が複雑なマンションでは、業務内容が多岐に渡るため、契約内容の詳細が重要です。契約の締結は、管理組合と管理業者の双方が行い、契約内容に基づいてマンションの管理業務が実行されます。

詳しい情報や具体的なひな形については、こちらをご覧ください。最新の法改正や運用方法についても確認できますので、ぜひ参考にしてください。

契約の基礎知識

管理委託契約書とは？テンプレートとともに解説

自身で賃貸アパートなどを経営する場合、建物はどのように管理すればよいのでしょうか。実は賃貸物件の管理業務は、専門の管理業者に委託することができます。その場合に必要になるのが、管理委託契約書です。今回は不動産の管理を委託する場合に必要になる契約やその方法、契約書に関する注意点を解説するとともに、作成する際に便利なテンプレートを紹介します。管理委託契約書（不動産管理委託契約）とは管理委託契約とは、賃貸物件や分譲マンションなどの管理を、建物の持ち主などが自身で行わずに管理会社などへ委託するための契...

標準管理委託契約書の種類

標準管理委託契約書は、管理業務を効率的かつ透明性を持って行うための指針となるものです。ここでは、マンションと賃貸住宅における標準管理委託契約書の種類について詳しく解説します。

マンション標準管理委託契約書

マンション標準管理委託契約書は、マンション管理組合が管理業者に対して、建物の維持管理や共用部の清掃、修繕などを委託する際に用いられる契約書です。国土交通省によって示されているひな形で、管理組合と管理業者の責任範囲や業務内容を明確にすることを目的としています。具体的には、委託業務の範囲（清掃、設備点検、修繕計画など）、委託期間、報酬、契約解除の条件が明記されており、両者のトラブルを未然に防ぐための基礎的な枠組みが提供されています。これに基づき、マンションの規模や状況に応じたカスタマイズが可能です。

賃貸住宅標準管理委託契約書

賃貸住宅標準管理委託契約書は、賃貸物件の所有者が管理業者に物件管理を委託する際に使用される契約書です。賃貸住宅に特化しており、入居者対応や家賃管理、設備修繕など、賃貸物件に必要な業務が網羅されています。この契約書の特徴は、オーナーが個々の物件の管理業務を効率的に外部に委託できるようにしている点です。業務の範囲や手数料、契約期間に加え、契約解除や責任分担についても明確に規定されており、賃貸物件の管理におけるリスク軽減を図ることができます。

マンション標準管理委託契約書のひな形

マンション標準管理委託契約書は、前述のように国土交通省が策定したこの標準形であり、マンションの規模や特性に応じて内容が調整されることもあり、適宜修正して使用されます。国土交通省や宅建業協会の公式サイトにて、標準管理委託契約書のひな形や最新の法改正に関する情報を確認できます。

※国土交通省「マンション標準管理委託契約書」

マンション標準管理委託契約書の改訂ポイント（令和5年9月改訂）

2023年9月に改訂されたマンション標準管理委託契約書は、マンション管理業を取り巻く環境の変化に対応するための重要な改訂です。以下、主な改訂ポイントについて解説します。

書面の電子化およびIT総会・理事会などDXへの対応

今回の改訂では、書面の電子化が進められ、ITを活用した総会や理事会の開催が可能となりました。これにより、管理組合や管理業者の業務効率が向上し、迅速な意思決定が可能となります。

担い手確保・働き方改革に関する対応

マンション管理業界における担い手不足や働き方改革の推進に対応するため、労働環境の改善や人材確保に関する規定が強化されました。これにより、管理業務の質の向上と持続可能な業務運営が期待されます。

事業環境の変化への対応

居住者の高齢化や感染症のまん延など、近年の事業環境の変化に対応するための規定が追加されました。特に、高齢者向けのサービスや感染症対策に関する項目が強化され、居住者の安全と健康を守るための取り組みが進められています。

個人情報保護などに関する規定の充実

個人情報保護に関する規定が充実され、管理業者が取り扱う個人情報の適正な管理が求められるようになりました。これにより、居住者のプライバシー保護が強化され、信頼性の高い管理業務が実現されます。

管理業務の範囲の明確化

管理業者が受託する管理業務の範囲が明確に規定され、契約締結時にその内容を双方が明示的に確認することが求められるようになりました。これにより、契約内容の透明性が向上し、トラブルの防止が期待されます。

マンション標準管理委託契約書の内容

マンションの管理を適正に行うためには、管理組合と管理業者との間で明確な契約が必要です。「マンション標準管理委託契約書」の内容について、「総則」である第1条に続く各条項ごとに注意点を解説します。

第2条：マンションの管理対象部分

管理対象部分には、敷地、専有部分に属さない建物の部分、規約共用部分、附属施設などが含まれます。具体的には、エレベーター、共用トイレ、駐車場などが該当します。管理対象部分を明確にすることで、管理業務の範囲が明確になり、トラブルを防ぐことができます。

第3条：管理事務の内容

管理事務には、事務管理業務、管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務が含まれます。各業務の具体的な内容を契約書に明記することで、管理業者の責任範囲が明確になり、業務の質を確保することができます。

第4条：第三者への再委託

管理会社が委託された業務の一部を第三者（他の業者）に再委託することができるかどうかを規定しています。再委託する場合、原則として管理組合の事前承諾が必要です。例えば、共用部分の清掃を管理会社が行わずに清掃業者に委託する場合、管理組合の許可を得て進めなければなりません。再委託が許可されていない場合、管理会社自身が全ての業務を遂行する責任を負います。再委託が行われる際には、再委託先の業務内容や品質、責任範囲を確認することが重要であり、管理会社は最終的な責任を負います。

第5条：善管注意義務（適切な注意を払う義務）

管理業者は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行う義務があります。これは、管理業務を適切に行うための基本的な義務であり、業務の質を確保するために重要です。

第6条：管理事務に要する費用の負担（委託業務費）

管理事務に要する費用は、管理組合が負担します。費用の内訳や支払方法を明確にすることで、費用負担に関するトラブルを防ぐことができます。

第7条：管理事務室などの無償提供

管理組合は、管理業者に対して管理事務を行うために必要な管理員室や管理用倉庫などを無償で提供する義務があります。これにより、管理業務が円滑に行われることが期待されます。

第8条：管理会社への指示の伝達方法

管理組合から管理業者への指示は、書面または電子メールなどの記録が残る方法で行うことが推奨されます。これにより、指示内容の誤解やトラブルを防ぐことができます。

第9条：緊急・災害時の対応

緊急時や災害時には、管理業者が迅速に対応することが求められます。具体的な対応方法や連絡体制を事前に確認しておくことが重要です。

第10条：管理事務の報告義務

管理業者は、定期的に管理事務の処理状況や会計の収支状況を管理組合に報告する義務があります。これにより、管理業務の透明性が確保されます。

第11条：管理費など滞納者への督促

管理業者は、管理費などの滞納者に対して督促を行う義務があります。滞納が続く場合は、管理組合と協力して対応方法を協議することが重要です。

第12条：有害行為の中止要求（カスタマーハラスメントの禁止）

マンション内での有害行為、特に管理業者や他の住民に対する迷惑行為やカスタマーハラスメントに対する中止要求が規定されています。具体例として、マンション管理会社のスタッフに対して住民が執拗なクレームや威圧的な言動を行い、業務に支障を来す場合、管理組合はその住民に対して行為の中止を求めることができます。こうしたカスタマーハラスメントに対しては、明確な対応策が必要であり、管理業者や管理組合の健全な運営を守るために、この条項は重要な役割を果たします。

第13条：通知義務

管理組合および管理業者は、マンションに関する重要な事実を知った場合、速やかに相手方に通知する義務があります。これにより、迅速な対応が可能となります。

第14条：マンション内への立入権

管理業者は、管理事務を行うために必要な場合、マンション内の専有部分や共用部分に立ち入る権利があります。ただし、事前に居住者の同意を得ることが必要です。

第15条：管理規約などの情報提供

管理組合は、管理業者に対して管理規約や使用細則などの情報を提供する義務があります。これにより、管理業務が円滑に行われます。

第16条：管理会社の使用者責任

管理業者は、使用者責任を負い、管理事務を行う従業員の行為についても責任を持ちます。従業員の教育や監督を適切に行うことが重要です。

第17条：秘密保持義務

管理業者は、管理事務を通じて知り得た情報を第三者に漏らさない義務があります。これにより、居住者のプライバシーが保護されます。

第18条：個人情報の保護

管理業者は、個人情報保護法に基づき、居住者の個人情報を適切に管理する義務があります。具体的な管理方法や取り扱いについて契約書に明記することが推奨されます。

第19条：管理会社の責任を免除する条件

管理業者は、不可抗力による損害については責任を免れることができます。具体的な免責条件を契約書に明記することが重要です。

第20条：契約の解除

管理組合および管理業者は、契約違反があった場合、契約を解除する権利があります。解除の条件や手続きを明確にすることで、トラブルを防ぐことができます。

第21条：解約の申し入れ

管理組合および管理業者は、一定の期間をもって解約の申し入れを行うことができます。解約の通知期間や方法を契約書に明記することが重要です。

第22条・第23条：契約の有効期間・契約の更新

契約の有効期間や更新の条件を明確にすることで、契約の継続性が確保されます。更新の手続きや条件を契約書に明記することが推奨されます。

第24条：契約内容の変更

契約内容の変更は、双方の合意に基づいて行う必要があります。変更の手続きや条件を契約書に明記することが重要です。

第25条：ITの活用

ITを活用した管理業務の効率化が推奨されています。具体的には、電子メールやオンライン会議の活用などが挙げられます。

第26条・第27条：誠実義務・反社会的勢力の排除

管理業者は、誠実に業務を行う義務があります。また、反社会的勢力との関係を排除することが求められます。

第28条・第29条：合意管轄裁判所・存続条項

契約に関する紛争が発生した場合の管轄裁判所が定められています。また、契約終了後も存続する条項（例：秘密保持義務）について記載されています。

マンション標準管理委託契約書に印紙は必要？

マンション標準管理委託契約書を締結する際に、収入印紙が必要かどうかは、契約書の内容や形式によって異なります。収入印紙が必要な場合、その金額や、電子契約の場合の取り扱いについても確認が必要です。

契約内容によって異なる

マンション標準管理委託契約書に収入印紙が必要かどうかは、契約の内容によります。一般的に、管理委託契約書は「継続的取引の基本となる契約書」（第7号文書）または「請負に関する契約書」（第2号文書）に該当します。第7号文書の場合、収入印紙は1通につき4,000円が必要です。

第2号文書の場合、契約金額に応じて収入印紙の金額が異なります。契約金額が1万円未満であれば非課税、100万円以下であれば200円、100万円を超える場合は契約金額に応じて段階的に増加します。例えば、契約金額が300万円の場合、収入印紙は1,000円必要です。

電子契約の場合の取り扱い

契約書の電子化が進む中で、電子契約書に収入印紙が必要かどうかも重要なポイントです。電子契約書の場合、印紙税法上の「課税文書」に該当しないため、収入印紙は不要です。ただし、電子契約書を利用する場合は、電子署名やタイムスタンプの付与など、法的要件を満たすことが求められます。

マンション標準管理委託契約書の注意点

マンション標準管理委託契約書は、管理業務の範囲や責任を明確にするための重要な文書です。ここでは、すでに記述した事項も含め、特に注意すべきポイントを挙げておきます。

再委託の条件

再委託に関する条項では、管理会社が業務を第三者に委託する際の条件を明確にする必要があります。再委託先の選定基準や品質管理、責任分担をしっかりと確認し、管理組合の承認を得ることが重要です。これにより、サービスの質が維持されます。

有害行為の中止要求

有害行為やカスタマーハラスメントに対する対応策を明記しておくことが求められます。具体的には、不当な要求や暴言に対する対応プロセスを設定し、管理スタッフの安全と業務環境を守ることが重要です。

個人情報保護

個人情報の取り扱いについては、法令に基づいた適切な管理が必要です。安全管理措置や情報漏洩時の対応策を契約書に明記し、個人情報保護法との整合性を確保します。

契約解除条件

契約解除に関する条項では、どのような場合に契約を解除できるかを明確にしておくことが重要です。これには、双方の合意による解除や重大な契約違反時の対応が含まれます。

標準管理委託契約書の理解を深め、信頼できる管理体制を構築しよう！

マンション標準管理委託契約書は、マンションの管理を円滑に行うための基本的な指針です。契約書の内容を理解し、適切に活用することで、管理組合と管理業者の間でのトラブルを防ぎ、マンションの安全と快適な居住環境を維持することができます。

特に、改訂ポイントや注意点を押さえておくことが重要です。これにより、最新の法令に基づいた適正な管理が実現されます。

• 監修：古関俊祐（弁護士）

  【所属先】
  弁護士法人ＨＡＬ　（肩書：代表弁護士）
  【プロフィール】
  弁護士　古関俊祐
  中央大学法学部卒。地元の東京都葛飾区で新小岩法律事務所を開設後、現在は弁護士法人ＨＡＬの代表弁護士として活動中。
  主に中小企業を中心とした法務全般の相談や労働問題、債権回収などのトラブル処理に加え、交通事故や保険請求などの個人の問題、離婚や相続など家庭内の問題などについて手広く対応し多角的視点から問題解決を図るプロフェッショナルとして活躍している。
  各種サイトでの記事監修にも多く携わっており分かりやすい情報提供を心掛けている。