- 作成日 : 2022年10月21日
【2022年5月施行】借地借家法の改正点は？わかりやすく解説
土地や建物の賃借に関する権利義務や手続などを定める「借地借家法」は身近な法律であり、これまで社会の変化や実情に応じて何度か改正が行われてきました。
今回は2022年5月に施行された同法の改正点について、わかりやすく解説します。
目次
改正された借地借家法とはそもそもどんな法律？
借地借家法（以下「本法」）は、大正時代に制定された「借地法」と「借家法」をまとめる形で平成3年に新たに制定公布され、平成4年に施行された土地（建物の所有を目的とした地上権を含む）と建物の賃貸借に関して定めた法律です（本法1条参照）。
借地権については建物の所有（例：そこに住むこと）を前提としているため、最低でも30年間の存続期間が認められています（3条）。また、存続期間が満了しても建物がある場合、貸主（借地権設定者）は借主（借地権者）に同一条件での契約を更新できます（5条、9条）。
ただし、最初から50年以上の期間で借地権を設定していた場合、貸主は期間終了後に更新しない旨を定めることができます。これを「定期借地権」といい、従来の借地法にはなかった規定です。自身の家を建てられる年齢から50年（以上）というのは、人生設計の観点でも適正な期間といえますし、借主はその間安心して居住でき、貸主は安定した収入が得られ、期間終了後の計画も立てやすいというメリットがあります。
一方で「借家」の章（本法26条以下）は、建物の賃貸借について定めたものです。生活を送る上で非常に重要な居住場所について、弱い立場であった借主側を保護するため、借りた建物に安心して住み続けられるような内容になっています。
例えば、期間が1年未満の賃貸借契約は期間の定めがない契約とみなされますし（29条1項）、借主から期間更新の申出があった場合、貸主は正当な理由なく更新を拒絶することはできません（28条）。もちろん一定期間賃料を支払わない場合や、建物の利用が契約に反しているといった場合は、貸主が契約を解除して退去を求めることができますが、契約に則して居住している限り、原則的に借主は安心して住み続けられるようになっているのです。
2022年5月に施行された借地借家法の改正点
今回の改正は、デジタル改革関連法に基づいて行われました。電子契約を始めとする記録のデジタル化は、現代社会において加速しています。本法にも、契約に関するデジタル化の波が押し寄せてきたのです。
電磁的記録での契約が可能になったものも
電磁的記録の契約（電子契約）とは、当事者間で合意した内容を書面にし、署名捺印して作成してそれぞれが保管していた契約書を、オンライン上で電子署名を行い、契約書をデータとして保存したものです。
電子契約として認められるための要件は電子署名法やe-文書法などに記載されていますが、すべての契約に電子契約が認められているわけではありません。
これまで、土地建物の賃貸借の一部については電子契約が認められていませんでしたが、今回の借地借家法改正で一定の契約以外については電子契約が可能になりました。
改正によってオンライン化できる契約
2022年5月の改正によってオンライン化が可能になった本法上の契約は、「定期借地権契約」「定期建物賃貸借契約」の2つです。それぞれ詳しく解説します。
なお、通常の借地契約および建物賃貸借契約については、改正前から電子契約が認められていました。
定期借地権の特約
定期借地権については第22条1項後段で、定期借地権とする内容の「特約は、公正証書による等書面によってしなければならない」と規定されていたため、書面での契約締結が義務付けられていました。
今回の改正で同条に第2項が設けられ、定期借地権とする内容の「特約がその内容を記録した電磁的記録（括弧内略）によってされたときは、その特約は、書面によってされたものとみなす」とされ、オンラインでの契約締結も有効とされるようになりました。
ただし、22条の規定は居住用建物に関するものであり（一般定期借地権ともいいます）、事業用建物に関する定期借地権契約書については、これまでどおり公正証書として作成する必要があります（23条3項）。
定期建物賃貸借における事前説明書面の交付や契約
定期建物賃貸借はあらかじめ建物の賃借期間を定め、期間経過後の更新がないことを取り決める内容の契約です（38条1項）。更新の有無は安定した居住環境において重要な条項であり、これまでは書面での契約が義務付けられていました。
しかし、こちらも同条第2項に「前項の規定による建物の賃貸借の契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その契約は、書面によってされたものとみなして、同項の規定を適用する」との条文が追加され、電子契約を締結できるようになりました。
また、これまでは更新がないことについて、賃貸人は事前に書面を交付して賃借人に説明する必要がありましたが（同条3項）、この事前説明書面の交付も賃借人が承諾すれば電磁的方法（メール添付など）で行えるようになりました（同条4項）。
定期借地・借家契約もオンラインが可能になった
今回の借地借家法の改正で、オンラインでの契約締結が可能となる範囲が広がりました。「書面での契約のほうが安心」という方もいると思われますが、例えば月単位・週単位のマンションの賃貸借などでは、オンライン契約によって手続が簡素になると考えられます。その分、特に賃借人は事前説明および契約書面をしっかり読み込むことが求められます。
よくある質問
2022年5月に施行された借地借家法の改正点はどこですか？
書面で行わなければならなかった契約や事前説明が、メールなどの電磁的記録で行えるようになったことです。詳しくはこちらをご覧ください。
借地借家法の改正によってオンラインで締結できるようになった契約は何ですか？
一般の定期借地権契約と定期建物賃貸借契約です。詳しくはこちらをご覧ください。
※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。
契約の知識をさらに深めるなら
※本サイトは、法律的またはその他のアドバイスの提供を目的としたものではありません。当社は本サイトの記載内容（テンプレートを含む）の正確性、妥当性の確保に努めておりますが、ご利用にあたっては、個別の事情を適宜専門家にご相談いただくなど、ご自身の判断でご利用ください。
関連記事
コンプライアンスとは？具体的な意味や使い方・違反事例などをわかりやすく解説
コンプライアンスとは、「法令遵守」という意味がある言葉です。しかし現在では、法令を遵守することはもとより、企業倫理や社会規範を尊重する、といった意味合いがある言葉です。 企業の不祥事の増加や、インターネットの普及、グローバル化などに伴い、企…
詳しくみる権利濫用の禁止とは？濫用にあたる行為や事業者が注意すべき点を紹介
「権利濫用」とは、権利の行使ではあるものの、社会常識や道徳に基づいて判断すると無効にするのが妥当な行為のことをいいます。 企業も法律遵守のもと事業活動を行うべきですが、条文の内容に沿っていれば常に権利の行使が認められるわけではない点に留意し…
詳しくみる建設業法改正のポイントは？改正項目について解説！
建設業法は建設工事の適正な施工や発注者の保護など、建設業の健全な発展とともに公共の福祉への寄与を目的として1949年に制定されました。その後何度か改正されましたが、2020年の改正は建設業界の現状を反映した内容になっています。改正のポイント…
詳しくみる民法415条とは？ 損害賠償請求の要件や範囲をわかりやすく解説
民法415条は、債務不履行があった場合に損害賠償を請求できる根拠となる法律です。契約通りに履行されなかったとき、どのような条件で賠償が認められるのかが定められています。「納期に遅れた」「内容が違った」。そのようなときに使われる条文ですが、適…
詳しくみる民法717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）についてわかりやすく解説
民法717条は土地の工作物から生じた損害について、土地の占有者や所有者に無過失責任を課している規定です。本記事では、事例ごとに土地の工作物が原因で他人に損害を与えた場合の法律関係をわかりやすく解説します。要件を把握して、自然災害などで突然大…
詳しくみる民法566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）とは？
民法566条は、民法改正により新設された契約不適合責任について定めた規定です。目的物が契約とは異なる種類や品質だった場合、買主はその事実を認識したときから原則として1年以内に売主へ通知しなければ、責任を追及できません。 この記事では、566…
詳しくみる