- 作成日 : 2025年3月24日
地役権設定契約書（排水）とは？ひな形や例文、書き方を解説
地役権設定契約書（排水）は、排水を目的とした地役権を設定する際に締結される契約書です。契約締結時に承役地と要役地の権利関係を明確にしておくことで、トラブルや時効リスクを最小限に抑えることができます。この記事ではひな形を交えて、地役権設定契約書（排水）の書き方や注意点についてご紹介します。
目次
地役権設定契約とは？
地役権設定契約（ちえきけんせっていけいやく）は、要役地（ようえきち）が抱える問題を解消するために、隣接または近隣の承役地（しょうえきち）に特定の利用権（地役権）を設定する際に締結する契約です。
地役権にはさまざまな種類があり、通行や引水、排水などが代表的な例です。地役権設定契約が成立すると、要役地側は承役地を利用する法的根拠を得られ、承役地側は対価や条件を明確にできます。
地役権には民法上の時効による取得や消滅なども存在し、法律上の効力・消滅要件を押さえておくことが大切です。この記事では、特に排水（上下水道など）を目的とする地役権設定契約について詳しくご説明します。
地役権とは？特徴や種類
地役権とは、民法上規定されている物権の一種で、ある土地（要役地）の利益を図るために、他の土地（承役地）を利用することを可能にする権利です。要役地と承役地の土地所有者が異なる場合でも、地役権を設定すれば排水や通行などの便益を要役地側が享受できます。
今回のテーマとなっている排水地役権のほかにも通行地役権、引水地役権などがあり、設定目的によって内容が変わります。設定後は原則として要役地に付随し、土地の所有権が移転しても地役権は継続するのが一般的です。
参考：民法｜e-Gov法令検索
地役権の効力と消滅
地役権は、登記などの法的手続きを経て効力が発生し、第三者に対しても対抗可能です。しかし、20年間利用されなかった場合の時効、あるいは合意解除、利用目的の消滅により地役権自体が消滅する場合もあります。
排水地役権は、上下水道の整備状況や法改正に伴い、時効や解除条件が変動するため、定期的に確認が必要です。
参考：民法｜e-Gov法令検索
地役権設定契約（排水）を締結するケース
排水目的の地役権設定契約は、例えば工場や商業施設、マンション等で排水の安全な処理が必要な場合に締結されます。具体的には、要役地（排水を流す側）の所有者と、承役地（排水を受ける側）の所有者が契約を結び、双方の利益や責任を明確にします。
公共下水道の整備状況により契約締結が不要なケースもありますが、個別の案件ごとにトラブル防止のため書面化することが推奨されます。
地役権設定契約（排水）のメリット・デメリット
排水地役権付き土地は、上下水道の管理が明確になる一方で、利用条件や契約条項の制約が伴いますので、注意が必要です。以下で詳しくメリット・デメリットを見ていきましょう。
要役地・承役地側それぞれのメリット
要役地側にはすでに排水処理のためのインフラが整っているので、工場や商業施設を建設する際には設備投資の負担を軽減できる可能性があります。
また、地役権設定契約を改めて締結する必要がなく、具体的な利用条件が契約書に明示されているので、トラブル回避や登記方法の確認が容易となり、後々のリスク低減につながります。さらに、排水の流れが確保されていることで、環境面や法令遵守にもプラスの効果があります。
要役地・承役地側それぞれのデメリット
一方で排水処理のための負担や、排水に起因する環境・安全上のリスクが伴う点がデメリットです。契約条項で責任分担が明確にされていない場合、後々トラブルに発展する恐れもあります。
また、排水の流入による土地利用の制限や、修繕・管理費用の負担が発生する場合がありますので、契約内容は精査しましょう。
地役権設定契約書（排水）のひな形・テンプレート
地役権設定契約書（排水）をスムーズに作成するためには、ひな形（テンプレート）を利用するのが効果的です。契約書を1から作る必要がなくなり、契約手続きをスムーズに進められるでしょう。
ひな形は、そのまま使うのではなく、内容を確認して案件ごとにカスタマイズしましょう。内容を簡単に変更できる、ワード形式のひな形を選ぶのがおすすめです。
マネーフォワード クラウドでは、地役権設定契約書（排水）のひな形・テンプレートを無料でダウンロードいただけます。適宜加筆修正して活用してください。
地役権設定契約書（排水）の見方や主な条項
ここからは地役権設定契約書（排水）のひな形をもとに、各条項のポイントや書き方を確認しましょう。
承役地・要役地の特定
まずは承役地と要役地を具体的な地番や所在地で特定できるようにしましょう。それぞれの物件目録を添付することで、対象となる土地を特定しやすくなります。また、「本地役権は、乙土地の○○に関する排水を目的として設定される」と記載することで、排水の利用目的が明文化され、契約の概要がひと目でわかります。
排水目的の明示
「乙土地の○○に関する排水を目的」と明記し、どのような排水（生活排水、雨水など）を対象とするかを具体的に記載します。上下水道であれば上下水道設備の設置方法、管理責任などを別途規定するケースもあります。
対価の決定と支払い方法
対価金額や支払い方法、日割り計算の方法について具体的に記載します。利用料が無料のケースもあり得ますが、その場合も無料であることを必ず記載しましょう。
契約書に明確な記載がないと将来的に金銭トラブルが起こりやすいです。
水路の設置・管理責任
水路の設置や管理は誰が行うのかを明確にします。ひな形では「排水用水路を設置し、管理は要役地側が行う」と規定しています。損害が発生した場合の賠償責任や、水路の保守点検の頻度なども盛り込むことで、役割分担を明確化できます。
登記手続きと費用負担
登記手続き完了期限と費用の負担者についても取り決めておきましょう。一般的には登記費用も要役地側の負担とするケースが多いようです。
ひな形では「要役地側が地役権設定登記手続きを行う」旨が記載されています。時効を含む地役権の対抗力確保には登記が必須なので、忘れずにチェックしましょう。
契約期間と更新
一定期間（例：〇年間）で設定することもあれば、期間の定めを設けない場合もあります。期間ありの契約なら、更新条件や手続き方法に関しても明記しましょう。
譲渡・優先交渉権
承役地の所有者変更時の取り扱いを定めることで、承役地所有者が変わっても地役権が維持されやすくなります。
その他協議条項
紛争解決や協議事項のルールを定めます。専属的管轄裁判所を指定しておくと、管轄争いを未然に回避でき、スムーズな解決につながります。
署名押印または電子署名
末尾に署名押印欄を設けます。紙または電子的記録で作成し、両者が署名押印することで地役権設定契約が成立したと見なすことができます。
地役権設定契約書（排水）を作成する際の注意点
排水に関する地役権設定契約書作成時は、以下の点に留意してください。
金額の決め方
利用料を設定する場合、周辺相場や利益の度合いを考慮し、月額・年額いずれかで妥当な水準を定め当事者間で交渉しましょう。無料とすることもありますが、将来的な改定条項を設けておくとトラブル回避に有効です。
登記漏れ防止
地役権は登記しなければ第三者への対抗力が得られません。登記方法や費用負担を明確にし、時効リスクを避けるためにも契約締結後は速やかに登記手続きを行いましょう。
相談先と収入印紙の有無
契約書の作成に当たっては司法書士や弁護士、不動産コンサルタントにレビューを依頼しましょう。また、一般的に地役権設定契約書は印紙税がかかりませんが、内容が「土地の賃借権に準ずる」扱いになる場合は収入印紙が必要となる可能性があるので注意してください。
地役権設定契約（排水）を締結する流れ
地役権設定契約（排水）を締結し、実際に承役地が使えるようになるまでには、以下のような流れがあります。
事前協議
要役地・承役地双方で排水の目的や利用範囲、対価などの条件を口頭やメールで擦り合わせます。
契約書案の作成・調整
契約書のドラフトを作成します。双方で協議しながら条項を加筆修正し、専門家のレビューを受けて最終案を仕上げましょう。
署名押印・登記手続き
双方が署名押印または電子署名した後、地役権設定登記を行います。登記完了後、地役権が第三者にも対抗可能となり、法的に有効な状態になります。
保管・運用
本契約書は要役地側・承役地側がそれぞれ保管し、問題発生時や利用料改定時に参照できるようにしておきます。
地役権設定契約書（排水）の保管年数や保管方法
地役権設定契約書（排水）は少なくとも契約期間の満了まで保管しましょう。地役権は長期間にわたって有効な権利であり、時効や登記更新などのリスクを管理するためにも、契約期間後もしばらく保管しておくことが大切です。
紙媒体で保管する場合は耐火金庫や鍵付きキャビネットに保管し、改ざん・紛失を防ぎます。電子データの場合は、タイムスタンプなどの改ざん防止措置を講じたうえでバックアップを取り、必要なタイミングで簡単に参照できる環境でデータを保管しましょう。
地役権設定契約書（排水）の電子化、電子契約は可能？
電子署名法の整備により、地役権設定契約書（排水）も電子化が可能です。要件を満たしていれば、紙の契約書と同等の法的効力を有します。
参考：電子署名及び認証業務に関する法律｜e-Gov法令検索
参考：電子署名とは？仕組みや具体的なやり方までわかりやすく解説
なお、安全性、データ改ざん防止策、クラウドサービスの信頼性などを考慮してシステムを選びましょう。
地役権設定契約書（排水）の内容が土地活用を左右する
この記事では、地役権設定契約書（排水）の書き方や注意点、地役権のある土地を購入するメリット・デメリットなどを解説しました。上下水道の仕組みや時効、登記方法など注意すべきポイントを踏まえて契約を締結すれば、双方が安心して土地を活用できます。
適切な内容を地役権設定契約書（排水）に盛り込んでおくことこそが、排水地役権の円滑な設定と長期的な土地利用を支える鍵となるでしょう。
※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。
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