- 作成日 : 2024年9月27日
負担付土地建物贈与契約書とは？ひな形をもとに書き方や注意点を解説
負担付土地建物贈与契約書とは、土地や建物を条件（負担）付きで贈与する場合に締結する契約書です。
この記事では負担付土地建物贈与契約の概要や契約書の書き方について解説します。すぐに使えるひな形もご用意しました。
目次
負担付土地建物贈与とは
負担付土地建物贈与とは、受贈者（贈与を受ける者）が一定の債務を負担することを条件に贈与者（贈与をする者）が資産である土地建物を贈与することを指します。
通常の贈与は土地建物の贈与が終わればそこで贈与契約も完了します。一方、負担付土地建物贈与は贈与が完了した後であっても、受贈者は債務を履行する義務が生じ、履行が完了した時点で契約も完結します。
負担付土地建物贈与契約書を作成するケース
親族などに土地建物を贈与する条件を出したいときに負担付土地建物贈与契約を契約します。以下のようなケースが挙げられます。
- 親が子に土地建物を贈与する代わりに子が親を介護する
- 住宅ローンで建てた家を贈与する代わりにローンの返済をしてもらう
- 土地を無償で使わせる代わりに一部のスペースを使う権利を得る
例えば、親が子に土地建物を贈与する代わりに子が親を介護するという条件付きで土地建物贈与契約を締結したにも関わらず、子が親の介護をしなかった場合は、債務不履行に該当します。仮にまったく債務を履行しなかった場合は、負担付土地建物贈与契約が解除され、受贈者は贈与を受けた土地建物の返却を求められる場合もあります。
負担付土地建物贈与契約書のひな形
契約書は法律に則り、かつさまざまな事態を想定して作成しないと、後々トラブルに発展するおそれもあります。特に、一般の方が負担付土地建物贈与契約を作成する場合、慣れていないため、抜けや漏れが発生するリスクが高いです。そこで、当サイトでは負担付土地建物贈与契約書のひな形をご用意しました。ぜひこちらを参考に作成してみましょう。
負担付土地建物贈与契約書に記載すべき内容
ここからは負担付土地建物贈与契約書に盛り込むべき内容について、項目別にご説明します。前章でご紹介したひな形をもとにしていますので、ダウンロードしながら読み進めていただくとより理解が深まります。
負担付土地建物贈与契約書の概要
まずは誰と誰が、どのような契約を締結するのかを明らかにしましょう。贈与者と受贈者の氏名、両者が負担付土地建物贈与契約書を締結する旨を記載します。贈与者を「甲」、受贈者を「乙」、負担付土地建物贈与契約を「本契約」というように置き換えることで、ここから先都度氏名や契約名を記載する手間が省けます。
負担付贈与の合意
贈与者が土地と建物を受贈者に負担付で贈与し、受贈者がこれに同意する旨を記載します。別途目録を作成することで、贈与の対象となる土地建物が特定しやすくなります。
負担の内容
受贈者が贈与を受ける代わりに負担する債務の内容について記載します。「以下の行為をしなければならない」としたうえで、「甲の介護」「甲のペットの世話」というように、箇条書きで簡潔に記しましょう。
引渡し
贈与者が受贈者に対して対象となる土地建物を引き渡す期限について記載します。「本契約締結の日から●日以内」というように具体的に記しましょう。
移転登記
不動産を贈与する際には法務局で移転登記手続きを行い、所有者を移転しなければなりません。所有権移転登記手続きを行う期限や贈与者が受贈者に対して手続きに必要な書類を交付する旨を記載します。
所有権の移転
対象となる土地建物の所有権が移転する時期を明らかにします。一般的には移転登記手続きの完了をもって所有権も移転するとするケースが多いです。
費用の負担
諸経費（登記費用、管理に係る費用その他契約に基づく取引に関し発生する費用）を誰が負担するのかについて明らかにします。
公租公課の負担
不動産の所有者には固定資産税や都市計画税の納税義務が発生します。税金や公共料金を誰が負担するのかについて明らかにしましょう。所有者が負担すると取り決めれば、所有権が移転したと同時に公租公課の負担者も変更することができます。
解除
受贈者が「負担の内容」の項目に定めた債務を履行しなかった場合に、贈与者が負担付土地建物贈与契約を解除できる旨と、その際に受贈者が所有権移転登記手続きを行って土地建物を贈与者に返却する旨について記載します。なお、所有権移転登記手続きにかかる費用の負担者についても明らかにしておきましょう。
損害賠償
一方の当事者が契約違反行為をしてもう一方の当事者に損害を与えた場合に、相手方に損害の賠償を行う旨を記載します。なお、損害賠償をしなくてもいいケースについても明記しておきましょう。
合意管轄
契約違反行為などによって裁判を起こす必要が生じた際に、起訴する裁判所を指定します。
協議
契約書に定める内容では解決できない問題が発生したとき、あるいは契約に対して疑義が生じたときに、両当事者が誠意をもって話し合う旨を記載します。
署名押印欄
両当事者が署名押印済みの契約書あるいは契約の電子データをそれぞれが保管する旨を定めます。契約書の末尾に契約が成立した日付、両当事者の署名押印欄を設けます。ここに署名押印した時点で契約に同意したとみなすことができます。
負担付土地建物贈与契約書を作成する際の注意点
以上で負担付土地建物贈与契約書の書き方をご紹介しました。後々トラブルにならないよう、以下のことを意識して契約書を作成しましょう。
贈与の対象や時期を明確にする
負担付土地建物贈与契約書を作成する際には、「誰が誰に贈与するのか」「何を贈与するのか」「いつ贈与するのか（期限）」「土地建物を贈与する代わりに贈与者は何を負担するのか」を具体的に記しましょう。そのためにも、「負担の内容」「引渡し」「移転登記」の項目は極力具体的に記載する必要があります。
贈与にかかる金銭の負担者を明らかにしておく
土地建物の贈与には移転登記手続きを行う際の登録免許税や司法書士への報酬など、さまざまなコストがかかるため、これを誰が負担するのかを明らかにしておきましょう。また、固定資産税や都市計画税などの公租公課はいつの時点で負担者が贈与者から受贈者に変わるのかも明らかにしておく必要があります。
負担付贈与の不動産評価額
土地建物を贈与する場合は贈与税という税金がかかります。通常の贈与であれば税額を算出する際には「相続税評価額」を基準とし、これは時価（その土地建物の市場価格）の8割程度の額となります。一方、負担付土地建物贈与の場合は時価で計算しなければなりません。そのため、普通に贈与を行う場合と比べて贈与税が高額になってしまいます。
負担付贈与の贈与税
贈与税の額は「（不動産の価格 （相続税評価額）− 基礎控除額）× 税率 – 控除額」という計算式で求められます。基礎控除額は110万円で、税率と控除額は下表のように譲渡財産の額によって決まります。
| 基礎控除後の課税価格 | 税 率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | ‐ |
| 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55% | 400万円 |
例えば、親から子へ時価3,000万円、相続税評価額2,400万円の土地を贈与するとしましょう。
この場合、以下のように計算します。
- 2,400万円-110万円＝2,290万円
- ①×50％＝1,145万円
- ②-250万円＝895万円
よって、通常の贈与を行った場合、贈与税の額は895万円です。
一方、負担付土地建物贈与を選択した場合は、以下のような計算になります。
- 3,000万円-110万円＝2,890万円
- ①×50％＝1,445万円
- ②-250万円＝1,195万円
負担付土地建物贈与を行った場合の贈与税額は1,195万円で、300万円もの差が生じます。負担付土地建物贈与を行うよりも普通に贈与したほうが贈与税の額を大幅に抑えることが可能です。
なお、実際に贈与税額をシミュレーションしたい場合は税理士などの専門家に相談されることをおすすめします。
負担付贈与の解除
前述の通り、どちらか一方の当事者が契約違反行為をした場合、負担付土地建物贈与契約を解除することができます。解除とは、その契約を最初からなかったことにすることです。例えば、受贈者がまったく債務を履行しなかった場合、贈与者は契約をなかったことにして贈与した土地建物を返却してもらうことも可能です。
とはいえ、実際には契約を解除するのはそれほど簡単ではありません。負担付土地建物贈与契約の場合、受贈者が少しでも債務を履行していれば契約解除をするのは難しいです。「気に入らないから」「負担の内容が期待していたものと違うから」といって即贈与契約をなかったことにするわけにはいかないのです。
負担付土地建物贈与をする際には契約書を作成して円満な贈与を実現しよう
例えば、自宅を贈与する代わりに子に介護をしてほしい、住宅ローンの残債を返済してほしいという場合は、負担付土地建物贈与契約の締結が有効です。「親子間や親族間で契約書を交わす必要があるのか」と思われるかもしれません。しかし、どちらか一方が約束を守らないというケースも考えられます。
特に不動産の贈与に関しては額も大きいため、トラブルにも発展しがちです。気心がしれた親子間、親族間であるからこそ、後から争いに発展しないよう、負担付土地建物贈与契約書をしっかりと作成して契約を締結しましょう。これが円満に不動産を相続するための秘けつです。
※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。
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