- 作成日 : 2024年9月27日
抵当権付土地売買契約書とは？ひな形をもとに書き方や注意点を解説
抵当権付土地売買契約書とは、その名の通り抵当権がついたままの土地を売買する際に作成する契約書です。
この記事では抵当権付土地売買契約の意味や締結するケース、抵当権付不動産の売却方法、契約書の書き方や記載すべき内容についてご紹介します。抵当権付土地売買契約書のひな形もご用意しました。
目次
抵当権付土地売買契約とは
抵当権付土地売買契約とは抵当権がついた状態の土地を売却する際に売主と買主が締結する契約です。抵当権とは債務者が債務を履行できなくなったときに、債権者が担保に入れていたものをもって優先的に弁済を受けられる権利のことを指します。
例えば、AさんがB銀行の住宅ローンを利用して土地を購入し、その土地を担保にしたとしましょう。仮にAさんがローンの返済ができない状態に陥った際にB銀行は担保となっている土地を売却するなどして弁済を得ることができます。
抵当権付土地売買契約を締結するケース
抵当権付土地売買契約を締結するシーンとしてよくあるのは住宅ローンの返済が終わっていない土地や家を売るケースです。例えば、引っ越しをすることになった、住宅ローンを完済しなければならなくなったなどの理由によって返済期間中の土地を売却することがあります。
抵当権が付いている不動産は一旦抵当権を外してから売却するのが一般的です。しかし、抵当権が付いたまま売却することもできます。その場合は売主が借金を背負わないよう、抵当権付土地売買契約書に債務は買主が引き続き負い続ける旨を記載するケースが多いです。
抵当権付土地売買契約書のひな形
不動産関連の事業を行っているような方を除いて、土地の売買をする機会は一生に何度もあるわけではありません。下記サイトでは抵当権付土地売買契約書のひな形をご用意しましたので、こちらを参考に作成してみましょう。
抵当権付土地売買契約書に記載すべき内容
ここからは抵当権付土地売買契約書に盛り込むべき内容について、項目別にご紹介します。ぜひ理解を深めるためにも、ひな形をダウンロードして参照しながら読み進めてみましょう。
契約の概要
まずは誰と誰が抵当権付土地売買契約を締結するのかを明確にします。売主と買主の氏名と、両者が抵当権付土地売買契約を締結する旨を記載しましょう。一般的には売主を「甲」、買主を「乙」、抵当権付土地売買契約を「本契約」というように置き換えます。
売買
どの土地を売買するのかを規定します。物件の目録を添付し、「別紙物件目録記載の抵当権（以下「本件抵当権」という。）の負担が付いた別紙物件目録記載の土地（以下「本件土地」という。）」というように記載することで、対象となる土地を特定することができます。
債務引受
買主が引き続き債務を引き受けて、買主は土地を購入しても債務が免責されるよう規定します。抵当権を保有している債権者の氏名を記載しましょう。
譲渡代金
土地の譲渡代金の金額と手付金の額、支払い方法や期限、遅延損害金について記載します。金額や期限は具体的な数字を記載しましょう。また、銀行振込の場合は銀行名や口座番号、名義人についても明記します。
所有権の移転
対象となる土地の所有権がいつ売主から買主に移るのかを記載します。譲渡代金の支払いがすべて完了したタイミングをもって移転するのが一般的です。
引渡し
買主が売主に対して対象となる土地を引き渡す旨を規定します。
所有権移転登記
土地を売買する場合、法務局で所有権移転登記を行わなければなりません。手続きを行うタイミングや必要となる書類の扱いについて記載します。
公租公課
固定資産税や都市計画税などの税金を誰が、いつまで負担するのかを明記。一般的には移転日までは売主、それ以降は買主が負担します。
危険負担
危険負担とは契約を締結した後に、債務者の責に帰すことができない理由で目的物が滅失・毀損してしまった際に、どちらがそのリスクを負うかという項目です。例えば、引渡しができなかった場合には買主は代金の支払いを拒むことができる、引渡し後に何らかの問題があった場合は代金の支払いの拒否や損害賠償の請求などができなくなる、といったルールを設けます。
契約不適合
契約不適合とは引渡ししたものが契約に規定した状態と異なっている状態にある場合に売主が負うべき責任のことを指します。例えば、土地に何らかの不具合がある場合、買主は売主に対して修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しによる履行の追完の請求などをすることができます。これらができる条件とできない条件を定めます。
費用の負担
土地の譲渡には登記費用をはじめさまざまな費用がかかります。これらを誰が負担するのかを明らかにします。
表明保証
表明保証とは当事者がもう一方に対して特定の時点において一定の事項を表明し、それが真実かつ正確であることを保証することです。抵当権付土地売買契約の場合、売主は契約書に定められた事項を遂行する能力があること、引渡し日までに土地の所有権を保有していることなどを買主に対して表明します。
表明保証違反の効果
上記の表明保証に違反した場合の対処法について記載します。売主が表明違反をした場合、買主はそれによって被った損害の補償を求めることができる旨を規定するのが一般的です。
契約解除
抵当権付土地売買契約を解除できる条件を記載。買主が譲渡代金を支払わなかったケース、売主が買主に土地を引き渡さなかったケース、表明保証や契約に違反したケースなどを規定します。また、契約解除によって相手が損害賠償請求をしてきた際に、それを妨げない旨についても記載が必要です。
損害賠償
一方の当事者が契約違反行為によって相手に損害を与えた際に、その損害を補償する旨を記載します。
合意管轄
訴訟が必要となるようなトラブルが発生した際に裁判を起こす裁判所を指定します。「●●裁判所」というように具体的に記載するケースもあれば、対象の土地を所管する裁判所を指定するケースもあります。
協議
抵当権付土地売買契約について疑義が生じた際、あるいは契約書の規定では解決できないような事態が発生した際に、両者が誠実に話し合って解決を目指す旨を記載します。
署名押印欄
契約が成立した証拠として、署名押印した契約書を売主と買主がそれぞれ保有することを定めます。また、契約書末尾に契約を締結する日付と両当事者の署名押印欄を設けます。これに署名押印した時点で契約に同意したとみなすことができます。
抵当権付土地売買契約書を作成する際の注意点
以上で抵当権付土地売買契約書の書き方についてご紹介しました。ここからは契約書を作成する際の注意点について見ていきましょう。
債務引受について記載する
一般的な土地売買契約と抵当権付土地売買契約ではおおむね記載する内容も同じです。大きく違う点は対象となる土地に抵当権がついていることです。前述の通り、売主は買主が借金を背負わないようにする必要があります。そこで、「債務引受」という項目を記載し、買主が債務を引き受けること、売主は免責されることを明記しましょう。
また、抵当権がついている土地を債権者に無断で売るとトラブルに発展します。抵当権付きの土地を売却する際には、必ず事前に債権者の同意を得て、契約書にその旨を記載しましょう。
譲渡代金の支払いを明確にする
土地の売買でトラブルになりやすいのは譲渡金額の支払いです。代金が満額振り込まれていない、期限までに支払われないといったトラブルが起きることがあります。金額や期限、支払い方法、延滞損害金については数字を用いて具体的に記載しましょう。
引渡しのタイミングを明確にする
引渡しに関するトラブルもよくありがちです。代金を支払ったのに売主から土地を引渡ししてもらえないといった事例もあります。どのタイミングで所有権移転登記手続きを行い、売主から買主に所有権が移転して引渡しが行われるのかも明確にしておきましょう。
損害賠償を請求できるケースとできないケースを明確にする
例えば、譲渡代金が買主から支払われなかった場合、売主が損害を被ります。逆に引渡しが遅れてしまったら、あるいは引き渡された土地に不備があったら、買主が損害を被る可能性があります。このように、相手の契約違反行為で損害を被った際に損害賠償等ができる旨を記載しましょう。また、損害賠償が請求できないケースについても明確にしておきます。
抵当権付不動産の売却方法
抵当権がついている土地を売却する場合、主に以下の3つの方法をとることができます。ご自身の状況に合わせて選択しましょう。
ローンの完済後に売却
まずはローンをすべて返済し終えてから不動産を売却するという方法があります。債務を完済すれば抵当権は外れますので、通常の土地売買契約を締結して不動産を売ることが可能です。買主、売主とも借金を背負う必要がないのがメリットといえます。ただし、売主はローンを完済するためにまとまった資金を用意する必要があり、金銭的な負担が重くなるのがデメリットです。
売却の代金でローンを完済
先に不動産を売却し、それで得た譲渡代金によってローンを完済する方法です。この場合は今回ご紹介した抵当権付土地売買契約を締結して買主に土地を売ります。上記の方法よりも早期に土地を売却できるというメリットがありますが、譲渡代金がローンの残債の額を下回っている場合、借金が残ってしまうため注意が必要です。
任意売却
任意売却とは債権者の同意を得て抵当権を外してもらったうえで不動産を売却する方法です。その後、譲渡代金でローンを返済します。特に住宅ローンの返済が難しくなった状況で選択されるケースが多い方法です。
抵当権付きの土地は買主にとってもリスクが伴うため、嫌煙されがちです。抵当権がついていない状態であれば一般的な不動産と同じように売却することができます。一方で、債権者から抵当権を外してもらうため交渉が必要となります。
抵当権付不動産の所有権移転
抵当権がついている不動産でも法律上は所有権の移転が可能です。しかし、多くの金融機関などでは抵当権付きの土地の所有権移転を契約で制限しています。抵当権付土地売買契約を締結して第三者に土地を売却する際には抵当権者である金融機関にも相談しましょう。
抵当権付土地売買契約書でしっかりとルールを定めておきましょう
土地の売買は非常に大きな取引となります。それだけに譲渡代金の支払いや所有権の移転、引渡しなどを巡ってさまざまなトラブルが発生するリスクがあります。抵当権付きの土地は、売主がローンを完済しない場合競売にかけられる可能性も伴うため、買主にとっては通常の土地よりもリスクが高くなってしまいます。
抵当権付きの土地を売却する際には、今回ご紹介した内容を最低限盛り込んだ抵当権付土地売買契約書を用いて売買契約を締結しましょう。
※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。
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