- 作成日 : 2024年9月27日
建物売買契約書とは？地主が建物を買い取るケースのひな形をもとに書き方や注意点を解説
建物売買契約書とは、建物の売却および買受けに関して、売主と買主が締結する契約書です。建物が借地上に建っている場合は、借地契約の終了に伴って地主が建物を買い取るケースもあります。本記事では、地主が建物を買い取る場合の建物売買契約書の書き方やレビュー時のポイントなどを、条文の具体例を示しながら解説します。
目次
建物売買契約とは
建物売買契約書とは、建物の売却および買受けの条件を定めた契約書です。売主と買主の間で締結します。
建物は高価であるケースが多いため、建物売買契約書において契約条件を明確化することが重要になります。売買代金の金額や支払方法、所有権移転の手続きなどが、建物売買契約書の主な規定事項です。
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建物売買契約を締結するケース
事業者が建物売買契約書を締結するのは、自ら所有している建物を売却する場合、または他人（他社）から建物を買い取る場合です。
特に、借地上に事業用の建物を所有している場合には、借地契約の期間満了に伴い、地主に対してその建物を売却するケースが見られます。借地契約が期間満了によって終了する際には、借地権者は地主に対して建物を時価で買い取ることを請求できるためです（借地借家法13条。ただし、定期借地権の場合を除く）。
建物売買契約書（地主が建物を買い取る場合）のひな形
地主が建物を買い取る場合の建物売買契約書のひな形は、以下のページからダウンロードできます。実際に地主との間で締結する建物売買契約書を作成する際の参考としてください。
※ひな形の文例と本記事で紹介する文例は、異なる場合があります。
建物売買契約書（地主が建物を買い取る場合）に記載すべき内容
地主が建物を買い取る場合の建物売買契約書には、主に以下の事項を記載します。
- 建物を売買する旨・建物の表示
- 建物の譲渡代金・手付金の額と支払方法
- 所有権の移転・登記手続き
- 費用の負担
- 表明保証
- 契約の解除
- その他
建物を売買する旨・建物の表示
（例）
（売買）
第1条 甲は、別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」という）を譲渡し、乙はこれを譲り受ける。
（別紙）
物件の表示
所在 〇〇県〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号
家屋番号 〇〇番〇〇
種類 ○○
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造地上〇階建
床面積 1階 〇〇．〇〇平方メートル
2階 〇〇．〇〇平方メートル
売買の対象とする建物を特定し、その建物を売買する旨を明記します。建物の情報として記載すべき事項は、所在・家屋番号・種類・構造・床面積です。登記事項証明書の内容に揃えて記載しましょう。
建物の譲渡代金・手付金の額と支払方法
例）
（譲渡代金）
第2条 本件建物の譲渡代金は金〇〇円（以下「譲渡代金」という。）とする。
2 乙は、甲に対し、譲渡代金のうち、手付として金〇〇円（以下「手付金」という。）を、本契約締結の日から〇日以内に、甲が定める以下の金融機関の口座に振り込む方法により支払う。振込手数料は、乙の負担とする。
銀行名 ：〇〇銀行 〇〇支店（店番号〇〇〇）
口座番号：普通 〇〇〇〇〇〇〇
口座名義：〇〇 〇〇
3 乙は、甲に対し、譲渡代金から手付金を差し引いた残額を、本契約締結の日から〇日以内に、前項の金融機関の口座に振り込む方法により支払う。振込手数料は、乙の負担とする。
4 乙が手付金および譲渡代金を支払期日までに支払わなかった場合、当該期日の翌日から支払完了に至るまで年〇％による遅延損害金を支払う。
なお、契約上別段の定めがなければ、相手方が契約の履行に着手するまでの間、買主は手付の放棄、売主は手付の倍返しによって売買契約を解除できます（民法557条1項）。手付解除の期間を制限する場合には、その旨を明記しましょう。
所有権の移転・登記手続き
（例）
（所有権の移転）
第3条 本件建物の所有権は、譲渡代金の全額の支払完了をもって、甲から乙に移転する。
2 前項の所有権移転が生じた後、甲は直ちに、乙に対して本件建物を引き渡すものとする。
（所有権移転登記）
第4条 甲および乙は、譲渡代金の全額の支払いが完了した後、直ちに、甲の乙に対する本件建物の所有権移転登記手続きを行う。
2 甲は、前項の所有権移転登記手続きを行うに際し必要な一切の書類を乙に交付するとともに、当該登記手続きについて必要なその他一切の協力を行うものとする。
譲渡代金の支払いと建物の所有権の移転は、公平性の観点から同時履行とするのが一般的です。
建物の所有権の取得を第三者に対抗するためには、所有権移転登記を具備する必要があります（民法177条）。登記手続きは、特段の事情がない限り、譲渡代金の支払いと同日付で行いましょう。建物売買契約書においては、譲渡代金の支払い完了後直ちに登記手続きを行う旨、および売主が登記手続きに協力する旨を定めておきます。
費用の負担
例）
（費用の負担）
第5条 所有権移転登記の申請手続きに要する費用は、買主の負担とする。ただし、本件建物の売渡しに要する所有権登記名義人の住所、氏名の変更登記に関する費用は、売主の負担とする。
2 本件建物の売渡しに要する抵当権抹消登記の申請手続きに要する費用は、売主の負担とする。
3 本件建物に対して賦課される公租公課は、引渡し日の前日までの分を売主が、引渡し日以降の分を買主が、それぞれ負担する。
建物の売買に関連する費用につき、売主と買主間での分担方法を定めます。登記手続きの費用と公租公課の分担について定めるのが一般的です。上記は標準的な分担方法ですが、売主と買主の合意によって異なる分担方法を定めることもできます。
表明保証
（例）
（表明保証）
第6条 甲は、乙に対し、本契約締結の日において、以下の事実が真実かつ正確であることを表明し、保証する。
（1） 甲は、本契約に定められている規定を遵守・履行するのに必要な法律上の完全な意思能力および行為能力を有している。
（2） 甲は、本件建物について、何らの制限のない所有権を有している。
（3）……
2 乙は、甲に対し、本契約締結の日において、以下の事実が真実かつ正確であることを表明し、保証する。
（1） 乙は、本契約に定められている規定を遵守・履行するのに必要な法律上の完全な意思能力および行為能力を有している。
（2）……
（表明保証違反の効果）
第7条 甲および乙は、前条に定める表明および保証のうち、いずれかが真実または正確でないことが判明したときは、それにより相手方に生じた損失、経費その他一切の損害について賠償する責任を負う。
建物の売買の前提となる事項が真実かつ正確であることにつき、各当事者の表明および保証を定めます。
特に売主の側においては、建物の完全な所有権を有していることや、建物の状態に関する重要な事項についての表明保証が求められます。具体的な表明保証事項は、売主と買主が契約交渉を行って個別に定めることになります。
契約の解除
（例）
（契約解除）
第8条 乙が、第2条第2項に定める期日までに、甲に対して譲渡代金の残額を支払わない場合において、甲が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、甲は、本契約を解除することができる。
2 甲が、第3条で定める所有権の移転後、乙に対して直ちに本件建物を引き渡さない場合において、乙が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、乙は、本契約を解除することができる。
3 第6条に定める表明および保証のうち、いずれかが真実または正確でないことが判明したときは、甲または乙は、本契約を解除することができる。
4 本条による解除は、相手方に対する損害賠償の請求を妨げない。
建物売買契約を解除できる場合について定めます。解除事由としては、売買代金の不払い・建物の引渡しの不履行・表明保証違反などを挙げるのが一般的です。
その他
上記のほか、地主が建物を買い取る場合の建物売買契約書には以下の事項などを定めます。
- 損害賠償
- 合意管轄
- 誠実協議など
建物売買契約書（地主が建物を買い取る場合）を作成する際の注意点
地主が建物を買い取る場合の建物売買契約書を作成する際には、売買の条件を明確に定めることが大切です。
特に、建物の状態について懸念がある場合は、表明保証事項に関する契約交渉が重要になります。
買主としては、懸念している具体的な事項を表明保証条項に明記するよう求めましょう。反対に売主としては、過度な表明保証は大きな負担になり得るので、合理的な範囲に限定することを求めるべきです。
地主が借地権を買い取る際の金額相場
借地借家法では、建物所有を目的とする土地の借地契約に関して、借地権者に強力な保護を与えています。定期借地権の場合を除き、借地契約が期間満了によって終了し更新がない場合、地主は借地権者から土地上の建物を時価で買い取らなければなりません（借地借家法13条）。
それだけでなく、期間満了時に地主が借地契約の更新を拒絶できるのは、正当の事由があると認められる場合に限られています（同法6条）。そのため実務上は、建物の時価による買い取りに加えて、地主が借地権者に対して借地権の価値相当額を支払う形で解決するのが一般的です（＝借地権の買い取り）。
借地権の買取額は、「更地の土地の評価額×借地権割合」が目安となります。借地権割合は地域ごとに設定されており、行政が公表している路線価図または評価倍率表で確認することができます。
ただし、上記の計算方法は目安に過ぎません。実際の借地権の買取額は、地主と借地権者の交渉によって決まります。
地主が借地権者から建物を買い取る際のポイント
地主が借地権者から建物を買い取る際には、以下のポイントに注意して対応しましょう。
- 建物の登記状況や状態を事前に確認しておく
- 決済後はすみやかに所有権移転登記を行う
建物の登記状況や状態を事前に確認しておく
借地権者が建物を所有していることを確認するため、登記簿上の建物所有者が借地権者であるかどうかをチェックしましょう。
また、特に買い取った建物を解体せず使用し続ける場合は、建物の状態に関して、使用上の懸念がないかをチェックしておくことが大切です。何らかの懸念がある場合には、売買代金の減額や表明保証への反映などを求めましょう。
決済後はすみやかに所有権移転登記を行う
借地権者に対して建物の売買代金を支払ったら、同日付で所有権移転登記手続きを行いましょう。登記手続きを怠っていると、借地権者が建物を二重譲渡するなどのトラブルが生じるおそれがあります。
建物の売買は大規模な取引｜建物売買契約書を確実に締結しましょう
建物は高価であるケースが多いうえに、1点ものであるためその状態は個々に異なります。売主と買主の間のトラブルを防ぐため、建物売買契約書を作成して、売買の条件を明確化しましょう。
※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。
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