• 更新日 : 2026年3月27日

永小作権設定契約書とは？ひな形をもとに書き方や注意点を解説

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永小作権設定契約書とは、土地について永小作権を設定する際に締結する契約書です。他人の土地上で耕作や牧畜をする際に、永小作権設定契約書が締結されることがあります。本記事では、永小作権設定契約書の書き方やレビュー時のポイントなどを、条文の具体例を示しながら解説します。

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永小作権設定契約書とは？

「永小作権設定契約書」とは、永小作権を設定する際に締結する契約書です。

「永小作権（えいこさくけん）」とは、他人の土地において耕作または牧畜をする権利をいいます（民法270条）。賃借権と類似していますが、永小作権は物権であるため、原則として地主の承諾を得ずとも第三者に譲渡できます。

永小作権設定契約書を締結するケース

永小作権設定契約書は、地主が他人に土地を貸し、借りた側がその土地上で耕作または牧畜をする際に締結します。例えば、農作や牧場経営用の土地を他人に貸す場合や、反対に他人から借りる場合などには、永小作権設定契約書を締結することが選択肢の一つとなります。

ただし現在では、耕作や牧畜のための土地を貸し借りする際には、永小作権ではなく賃借権を設定するのが一般的になっています。そのため、永小作権設定契約書が締結されるケースは少ないのが実情です。

永小作権設定契約書のひな形

永小作権設定契約書のひな形は、以下のページからダウンロードできます。実際に永小作権設定契約書を作成する際の参考としてください。

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永小作権設定契約書に記載すべき内容

永小作権設定契約書には、主に以下の内容を記載します。

永小作権の設定

対象となる土地を特定したうえで、その土地に永小作権を設定する旨を定めます。使用目的も明記したうえで、目的外利用を禁止する旨を定めておきましょう。

農業委員会の許可

農地または採草放牧地について永小作権を設定する際には、農業委員会の許可を受けなければなりません。

永小作権設定契約書では、農業委員会の許可を受けた場合に初めて効力を生じる旨（一部の規定を除く）、および農業委員会に対する許可申請の期限を定めておきましょう。

永小作権設定登記

永小作権を第三者に対抗するためには、永小作権設定登記を経る必要があります（民法177条）。

農業委員会の許可を受けたら速やかに登記手続を行うべき旨、および登記手続の費用の負担者を定めておきましょう。登記手続の費用は、永小作人の負担とするのが一般的です。

小作料

永小作権に基づく土地の使用料は「小作料」と呼ばれます。小作料の金額、支払方法および不払い時の遅延損害金などを定めておきましょう。

土地の引渡し

地主が永小作人に対して、永小作権の対象土地を引き渡す日を定めます。永小作権設定契約書を締結する時点では、農業委員会の許可がいつ得られるか分からないので、実際の引渡日は別途合意としておくのがよいでしょう。

契約の解除

賃料の不払いや土地の引渡しの不履行があった場合には、契約を解除できる旨を定めます。契約解除に当たって事前に催告を要するのか、それとも無催告で解除できるのかを明記しておきましょう。

存続期間

永小作権の存続期間を定めます。

民法上、永小作権の存続期間は20年以上50年以下とされています（民法278条1項）。契約において存続期間を定めなかった場合は、別段の慣習がある場合を除き、30年となります（同条3項）。

存続期間については、自動更新を定めることも考えられます。更新後の存続期間は、50年以内とする必要があります（同条2項）。

その他

上記のほか、損害賠償・合意管轄・誠実協議などの条項を定めます。

永小作権設定契約書を作成する際の注意点

永小作権設定契約書を作成しようとする際には、まずそもそも「永小作権」の形態が適切であるかどうかを検討すべきです。耕作または牧畜の目的で土地を使用収益させることは、永小作権以外に賃借権の設定によっても可能であるため、永小作権と賃借権のどちらが適切であるかを検討する必要があります。

永小作権と賃借権の大きな違いは、永小作権は物権であるのに対して、賃借権は債権である点です。物権と債権を比較すると、物権の方が強力な権利であるため、地主としては他人に永小作権を認めることはリスクが高いと考えられます。

また、賃借権の存続期間は自由に設定できるのに対して、永小作権の存続期間は20年から50年までに限定されており、融通が利きにくいのも難点です。

これらの事情により、新たに永小作権が設定されるケースは、賃借権に比べて非常に少数となっています。

特に地主の側としては、相手方に永小作権を認めることに支障がないかどうかを、契約締結前に慎重に検討しましょう。

永小作権設定契約書を締結することにした場合は、定めるべき事項を漏れなく、かつ明確な文言で定めることが大切です。本記事で紹介した条文例を参考にして、適切な内容で永小作権設定契約書を作成しましょう。

永小作権設定契約書は賃借権との比較・農業委員会の許可などに要注意

永小作権設定契約書を作成しようとする際には、まず永小作権と賃借権を比較して、どちらを設定するのが適切であるかを検討しましょう。特に地主の立場では、物権である永小作権を設定するのはリスクが高い側面がある点に注意が必要です。

また、農地や採草放牧地への永小作権の設定については農業委員会の許可を要するなど、耕作用地や牧畜用地に特有の注意点にも気を付けなければなりません。永小作権設定契約書においても、農業委員会の許可をはじめとする特有の注意点を条文に反映させましょう。

永小作権設定契約書に関するトラブルを避けるには、必要な条項を漏れなく、かつ明確な条項で定めることが大切です。内容に不安がある場合には、必要に応じて弁護士のリーガルチェックを受けましょう。

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• 監修：阿部 由羅（弁護士）

  阿部　由羅（あべ　ゆら）
  ゆら総合法律事務所代表弁護士。西村あさひ法律事務所・外資系金融機関法務部を経て現職。企業法務・ベンチャー支援・不動産・金融法務・相続などを得意とする。その他、一般民事から企業法務まで幅広く取り扱う。各種webメディアにおける法律関連記事の執筆にも注力している。
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