不動産所得がある人は必読!~確定申告の方法から赤字が出た時の対応策まで~

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土地、アパート、マンションなどの賃貸収入があり、申告義務がある人は、必ず確定申告してください。

今回は、どのような所得が不動産所得となり、どのように確定申告しなければいけないのか、その方法についてご説明します。

不動産所得とは

不動産所得とは、土地、建物などの貸付けのほか、航空機や船舶、地上権の貸付けによる所得をいい、不動産賃貸などの総収入から不動産経営に直接かかわる必要経費を引いたものです。ただし、これらのうち、事業所得や譲渡所得にあたるものは、不動産所得にはなりません。

また、不動産所得は不動産の貸付けの規模によって、事業としての貸付けかどうかを判断します。不動産所得が事業的規模であるか否かによって、所得の計算方法が異なります。

家屋やアパートなど建物の貸付けについては、以下の条件に当てはまれば事業的規模として不動産所得を計算します。

・アパート、マンション内の賃貸できる独立した部屋が10部屋以上ある
・賃貸する家屋が5棟以上ある

不動産所得の計算方法

不動産所得は不動産賃貸料などの総収入から不動産経営に直接かかわる必要経費を差し引いて計算します。

総収入金額

総収入金額には、不動産賃貸料のほか、更新料、頭金、名義書換料、共益費(電気・水道代、清掃費など)が含まれます。通常、敷金や保証金は含めませんが、返還をしないものについては総収入に加えます。

収入の計上時期については、契約書などで定められた支払日か、定めがない場合は実際に支払われた日となります。また、一時的に受け取る更新料、礼金、名義書換料などについては、不動産の引き渡しが必要なものは引き渡しのあった日、引き渡しを必要としない場合は、契約書の効力発生日となります。

必要経費

不動産所得の必要経費は不動産の取得や不動産経営に直接かかわる費用で、個人の家事費用と明確に区別できる費用のみ計上することができます。主なものには不動産取得税、固定資産税、賃貸部分の火災保険料、減価償却費、修繕費、支払利息などがあります。

なかでも、修繕費の取り扱いは複雑です。

修繕費は建物などの維持管理および修理にかかる費用です。したがって、不動産の価値を高めたり、耐久性を増すこととなると認められる費用は資本的支出となり修繕費にはなりません。ただし、以下の費用は修繕費として必要経費に計上できる例示の一部です。

・およそ3年以内の周期で行う修理や改良であること、またはその出費が20万円以下の場合
・修繕費なのか資本的支出か判断できない場合、その費用が60万円未満または前年末の取得価格の1割以下の場合

事業的規模にあたる場合

不動産所得の計算は事業の規模によって取り扱いが異なります。

以下では、事業的規模の場合とその他の場合の計算方法を説明します。

・事業的規模であれば、不動産取り壊しなどで資産を失った場合、損益となった金額全てを必要経費にできますが、それ以外の場合は不動産所得が赤字にならない部分まで必要経費に計上されます。

・事業的規模であれば、賃貸料の回収ができなくなった場合、貸し倒れとなった金額全てを必要経費にできますが、その他の場合は収入を計上した年に遡って不動産所得を計算し直さなければなりません。

・事業的規模の場合のみ、青色申告の事業専従者給与または白色申告の事業専従者控除が適用されます。

・青色申告特別控除の適用は、事業的規模の場合は最高65万円、それ以外の場合は最高10万円の控除額となります。

※平成32年の申告から、青色申告特別控除額は、原則55万円に引き下げられますが、電子帳簿保存もしくはe-taxによる電子申告を行っている場合に限り、65万円の控除が受けられます。

収支内訳書(不動産所得用)

家賃収入を例に不動産所得に必要な収支内訳書の記入方法を説明します。

1.収入金額欄は、家賃収入のほか、共益費、礼金、更新料などがあれば全て
記入します。
2.右欄の収入の内訳にも賃借人の住所、名前、収入金額を、賃貸契約書を見ながら正確に記入します。

収支内訳書

自宅兼用の物件で不動産業を行っている場合、注意が必要です。

必要経費は、家事部分と家賃収入に係る業務部分に明確に分けて計算します。そのため、建物の地代、固定資産税、火災保険料、修繕費など支払った費用のうち、自宅部分の費用および水道光熱費のうち家事部分にあたる費用は必要経費になりません。

これらの経費を家事部分と業務部分に分ける際は、貸し付け面積など合理的な基準で按分して計算を行います。

他の所得との損益通算

それでは、不動産経営で赤字が出てしまった場合はどうなるのでしょうか?

不動産所得が赤字になった場合には、給与所得、配当所得に雑所得などの所得と損益通算することができます。サラリーマンなど、もともと源泉徴収されている所得がある人は、所得税の還付が受けられることになり、大変有利です。

ただし、不動産所得の損失のうち、土地を取得するためにした借入金の利子に相当する部分は損益通算することができませんので、注意が必要です。

まとめ

不動産所得の確定申告の方法について説明してきましたが、所得計算の基本はいたってシンプルです。

ただし、不動産事業の規模によって計算方法の違いがあることや、自宅兼用部分の経費の取り扱いなど、注意が必要な点もあります。赤字になる場合には他の所得と損益通算を押さえておけば、節税も可能でしょう。

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※掲載している情報は記事更新時点のものです。

監修:三井 啓介 (公認会計士 / 税理士)

税理士法人ゆびすい
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