• 作成日 : 2021年11月5日

マンションを購入したら確定申告で節税!必要書類や手順を解説

マンションを購入したら確定申告で節税!必要書類や手順を解説

マンション購入の際には、確定申告をすることで住宅ローン控除を受けられることがあります。確定申告が必要かどうかの判断はどのように行うのか、中古マンションも控除が適用されるのか、手続きの際に必要書類は何かについて見ていきましょう。また、確定申告の流れや手続きを忘れたときはどうすればよいのかについても解説します。

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マンションを購入したら確定申告は必要?

マンションを住宅ローンで購入する場合には、「住宅ローン減税制度(住宅ローン控除)」が適用されて、所得税や住民税の控除を受けられることがあります。以下のすべての条件を満たしている場合には、確定申告をして住宅ローン減税が適用されるようにしましょう。

  • 取得後6ヶ月以内に入居すること
  • 10年以上の住宅ローンを組むこと
  • 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 床面積が40平米以上(令和4年12月31日までに入居すること、通常は50平米以上)
  • 床面積が40平米以上50未満のマンションに関しては、令和3年11月30日までに購入し、なおかつ合計所得金額が1,000万円以下であること
  • 購入者自身が居住すること

住宅ローン控除は、確定申告をしないと適用されません。上記の条件すべてを満たすときには住宅ローン控除として確定申告をすることで、税額控除を受けられることがあります。

住宅ローン控除が適用されると、所得税や住民税を年間最大40万円節税することが可能です。また、住宅が長期優良住宅や低炭素住宅であるときは、年間の控除額が最大50万円になります。

【参考】国土交通省/すまい給付金(住宅ローン減税制度の概要)
【参考】国土交通省/すまい給付金(住宅ローン減税制度利用の要件)

新築マンションを購入したときの住宅ローン控除

新築マンションを購入したときも、確定申告を行うことで住宅ローン控除を受けられることがあります。最大年40万円の税額控除を10年間、長期優良住宅の場合は最大年50万円の税額控除を受けられるので、住宅ローンが始まった年の翌年に、忘れずに確定申告をしましょう。

なお、令和3年11月30日までに取得し、令和4年12月31日までに居住する場合は、控除期間が13年に延長されます。11年目~13年目は各年最大「80×1/3(26.66)万円」の控除を受けられるため、節税できる金額が増えるでしょう。

2年目以降は年末調整でも住宅ローン控除の手続きが可能です。個人事業主などの年末調整をしない人は2年目以降も確定申告が必要となるので、忘れずに申告しましょう。住宅ローン控除については、次の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

中古マンションを購入したら確定申告は必要?

中古マンションを購入する際にも、10年以上の住宅ローンを組むときは住宅ローン控除が適用されることがあります。確定申告をしないと適用されないので、正しく申告しましょう。

なお、住宅ローン控除は納税者1人につき1回しか利用できない制度ではありません。今までに住宅ローン控除を利用したことがあっても、条件さえ満たせば再度住宅ローン控除を利用できます。

また、マンション購入の際に自宅を売却した場合には、損失・利益によっては確定申告をするほうがよいケースがあります。

まず、損失が出た場合について見てみましょう。以下の計算式で求めた数がマイナスのときは、損失が出たと考えます。

売却額-(購入額+購入時の手数料+売却時の手数料)

損失が出た際には、まずはその年に損益通算をし、それでもまだ損失の額が残っていれば、その額を3年にわたって所得から控除できます。

例えば、4,000万円で購入したマンションを2,000万円で売却し、購入時と売却時にそれぞれ200万円の手数料がかかったとしましょう。上記の計算式より損失は2,400万円と求められるので、2,400万円を課税所得額から控除ができます。

課税所得額が年間800万円の人であれば、3年間は所得税を非課税とすることが可能です。大きな節税効果を得られるため、忘れずに申告しましょう。ただし、合計所得金額が3,000万円を超える年は、損失による課税所得額の減額は適用されません。

【参考】国税庁/No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

また、上記の式で求めた数がプラスのときは、利益が生じたと考えられるので、所得税が課せられることになります。しかし、売却した物件がマイホームであれば、利益が出た場合でも3,000万円以下に関しては確定申告することで特別控除が適用され、非課税にすることが可能です。確定申告をしない場合は、利益全額が課税対象となることもあるので注意しましょう。

例えば、4,000万円で購入したマンションが値上がりし、7,000万円で売却したとします。購入時と売却時にそれぞれ200万円の手数料がかかったとすれば、利益は2,600万円です。このマンションがマイホームであれば、確定申告により、特別控除が適用されて利益全額が非課税になります。

【参考】国税庁/No.3302 マイホームを売ったときの特例

中古マンションを購入したときの住宅ローン控除

中古マンションを購入するときも、住宅ローン控除については、新築マンションを購入するときと条件は同じです。条件に該当するときは確定申告を行い、所得税や住民税を節税しましょう。

ただし、中古マンションが耐火建築物である場合は築年数が25年以下であること、耐火建築物でないときは築年数が20年以下であること、もしくは、耐震基準適合証明書などで耐震基準が証明されていることのいずれかを満たす必要があります。確定申告の際には、これらのいずれかを示す書類の提出も求められるので、準備しておきましょう。

【参考】国土交通省/すまい給付金(住宅ローン減税制度利用の要件)

確定申告の必要書類

住宅ローン控除の適用を受けるために確定申告をする場合には、以下の書類が必要です。

  • 住民票の写し
  • 住宅ローンの残高証明書
  • 登記事項証明書
  • 売買契約書
  • 給与などの源泉徴収票

【参考】国土交通省/すまい給付金(住宅ローン減税の申請方法)

一方、住宅ローン控除の適用を受ける住宅が中古住宅の場合は、以下の書類も必要です。

  • 耐震基準適合証明書などの耐震基準を証明する書類

詳しくは以下の記事をご覧ください。

確定申告の流れ

住宅ローン控除の適用などのために確定申告を行うときは、以下の流れに沿って実施しましょう。

  1. 住宅を取得
  2. 6ヶ月以内入居
  3. 必要書類を集める
  4. 住宅ローン開始の翌年に確定申告
  5. その年の年末調整で2年目の手続き
  6. 3年目以降は1年に1度の年末調整時の手続き

住宅ローンが始まった翌年は確定申告と年末調整の2回の手続きが必要です。2年目以降の手続きに必要な書類は、確定申告が終わった後に自宅に送付されるので保管しておきます。また、年末調整をしない人は確定申告のみを毎年忘れずにしましょう。

マンション購入年に確定申告を忘れてしまったら?

マンションを購入したときには、毎年、確定申告で収入を申告している人などを除き、確定申告を行う必要はありません。住宅ローンの返済が始まった翌年に確定申告をして、住宅ローン控除などが適用されるようにしましょう。

翌年の確定申告を忘れてしまったときは、確定申告の期間が過ぎていても、気付いたタイミングですぐに申告しましょう。本来確定申告をすべきときから5年以内であれば、住宅ローン控除などが適用され、税額の還付がある場合は還付されます。

【参考】国税庁/No.2024 確定申告を忘れたとき

マンション購入したときは確定申告が必要かチェックしよう

10年以上の住宅ローンを利用したときは、新築・中古関係なく住宅ローン控除を申請できることがあります。年間40万円(長期優良住宅は50万円)の所得税・住民税を節税できるので、忘れずに申告をしましょう。

住宅ローンが始まった翌年に確定申告を行いますが、万が一、手続きを忘れていても5年以内なら遡って還付を受けられます。

また、住み替えの場合も確定申告により節税できることがあるでしょう。例えば、マンション購入の際に今まで居住していた住宅を売却した場合も、損失・利益に応じて確定申告をすると節税できることがあります。確定申告については、以下の記事も参照してください。

よくある質問

マンションを購入したら確定申告は必要?

10年以上の住宅ローンを組むときは、確定申告をすることで所得税・住民税が返ってくることがあります。詳しくはこちらをご覧ください。

中古マンションでも控除は受けられる?

中古マンションでも10年以上の住宅ローンを組むときは住宅ローン控除が適用されることがあるが、耐火建築物である場合は築年数が25年以下(耐火建築物でない場合は築年数が20年以下)もしくは耐震基準を満たしていることが求められます。詳しくはこちらをご覧ください。


※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

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