更新日 : 2024年2月20日

不動産投資は個人事業主が有利？法人化のタイミングや融資を受ける方法も解説

2025年（令和7年）提出確定申告まとめ

▽提出期限

2025年2月17日（月）～ 2025年3月17日（月）

※上記は2024年/令和6年分の申告を行う期間です（参考記事はこちら）

▽まずはこの記事から

初心者から経験者まで、毎年多く読まれている記事です。確定申告の必要性、やり方、簡単に済ます方法についてまるっと解説しています。

サラリーマンを続けながら不動産投資を始めようと考えている人は多いのではないでしょうか。この記事では、不動産投資を個人事業主として始める場合のメリット・デメリットを紹介しています。一通りの知識が身に付くことで、不動産投資の税負担リスクを減らすことができるでしょう。

これから不動産投資を始めようと考えている人は最後まで読んで参考にしていただけると幸いです。

不動産投資を始めるなら個人事業主が有利？
個人事業主が不動産投資をするメリットは？
個人事業主が不動産投資をするデメリットは？
個人事業主が不動産投資で節税する方法は？
個人事業主が不動産投資で融資を受けるためのポイントは？
- 収入や資産を証明できる資料を準備する
- クレジットカードの返済やローンを滞納しない
個人事業主が不動産投資で法人化するタイミングは？
個人事業主が不動産投資で法人化する方法は？
個人事業主が不動産投資で法人化するのにかかる費用は？
不動産投資を始めるなら信用の積み上げが大切

不動産投資を始めるなら個人事業主が有利？

副業の選択肢の一つに不動産投資があります。サラリーマンをしながら不動産投資をしようと考える人は多いのではないでしょうか。サラリーマンで不動産投資をする人は、個人事業主として始める場合が大半です。

不動産投資を個人事業主として始めるメリットは複数考えられますが、サラリーマンが不動産投資を始める最大の要因は、稼げるから。さらに、サラリーマンをしながら個人事業主になると、銀行からの信用が高いため借入れがしやすくなります。

多くの不動産投資家は、銀行から借入れをして不動産投資を始めます。銀行から借入れをするためには、サラリーマンをやめて不動産投資を始めるよりもサラリーマンを続けながら不動産投資を始めた方がいいでしょう。

個人事業主が不動産投資をするメリットは？

個人事業主が不動産投資をするメリットは何があるのでしょうか。

ここでは以下の3つのメリットをご紹介します。

65万円の青色申告特別控除が受けられる

個人事業主として不動産投資を行う場合、最大65万円の青色申告特別控除が受けられます。青色申告特別控除は、不動産投資によって得た所得に対して、最大65万円の特別控除を受けられる制度です。

所得控除を受けられる

個人事業主として不動産投資を行うことで、家族への給与は所得控除を受けられます。白色申告の場合、配偶者は86万円、配偶者以外は50万円の所得控除が可能です。

サラリーマンの毎月の給料は、所得税が引かれて支払われます。個人事業主として不動産投資を行うことで、家族に支払う給料が所得から控除を受けられるという点がメリットです。

経費にできる費用が多い

個人事業主は所得の一部を経費にできます。個人事業主の場合、所得の一部を経費として使えることがメリットです。例えば、不動産投資家の勉強会の参加費、書籍代、交通費などは経費計上することができます。

不動産収入から受け取る所得の一部を経費として使うことで、所得税を抑えられます。サラリーマンでは経費として使えない費用も個人事業主であることで経費として使えるのは大きなメリットといえるでしょう。

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個人事業主が不動産投資をするデメリットは？

それでは、個人事業主が不動産投資をするデメリットは何でしょうか。サラリーマンだけで働いているよりもやるべき仕事は増えていきます。具体的には、以下の2つが考えられます。

確定申告を行う必要がある
事業が悪化した場合はすべて個人の責任になる

サラリーマンをしていると会社が行ってくれる納税を自ら行う必要があります。また、毎年確定申告を自分で行う必要も出てきます。

個人事業主は法人と違い事業が悪化した場合もすべて個人の責任になります。不動産収入が安定していれば問題ないですが、入居者が減り家賃収入が減った場合のリスクは個人にかかってくるというデメリットがあります。

個人事業主が不動産投資で節税する方法は？

個人事業主が不動産投資で節税できる方法についてご存じでしょうか。サラリーマンは節税できる方法が少ないのに比べ、個人事業主は節税できる方法が複数あります。

個人事業主が確定申告の段階で節税する方法について、3つご紹介します。

青色申告特別控除を受ける
経費を有効に活用する
所得控除・税額控除を受ける

青色申告特別控除は、最大で65万円の特別控除が受けられる制度です。個人事業主の多くは開業時に、青色申告特別控除の手続きを行うことで控除を受けています。

経費を有効に活用することでも節税できます。個人事業主は、所得が高額になるほど税率も上昇累進課税制度が適用されます。収入の一部を経費計上することで節税が可能です。

また、所得控除・税額控除を受けることでも節税できます。具体的には小規模企業共済などがあります。

個人事業主として不動産投資を始めるのであれば、節税についてもしっかり学びましょう。そうすることで手元に残る収入は増えていきます。

個人事業主が不動産投資で融資を受けるためのポイントは？

融資を受けるためには、金融機関から信用してもらう必要があります。融資をしてもしっかり返済してもらえると思ってもらえなければ融資は受けられません。

具体的には下記の内容が、あなたを信用できるか判断してもらうための材料になります。

資産（貯金）がどの程度あるのか
サラリーマンとして勤めている会社の規模
サラリーマンとして働いている会社の勤続年数

貯金は少ないより多い方がいいですし、サラリーマンとして勤めている会社は中小企業より大企業の方が有利です。短期間に何度も転職している人よりも１つの会社で長年勤めている人の方が、信用があると一般的には考えられています。

逆にいえば、短期間でベンチャー企業を転々としていて貯金がゼロという状況では融資は難しいでしょう。融資を受けるには、あなたの所属している会社規模や貯金額は判断材料になります。

将来的に不動産投資をしたいサラリーマンは大手企業に就職して、コツコツ貯金しておくという方法がおすすめです。

個人事業主が融資を受ける方法は大きく3つが考えられます。

日本政策金融公庫からの融資
信用金庫からの融資
地方銀行からの融資

メガバンクなどの口座をサラリーマンの給与口座として利用している方は多いと思いますが、融資の申し込み対象としては考えない方がいいでしょう。

個人事業主がメガバンクから融資を受けるにはかなりハードルが高いからです。地方銀行も融資が難しい場合も多いため、最初の物件購入は日本政策金融公庫または信用金庫から融資を受けるのが一般的です。

収入や資産を証明できる資料を準備する

個人事業主として融資を受ける場合には、収入や資産を証明しなければなりません。サラリーマンなら源泉徴収票が必要になります。

個人事業主としてすでに事業を行っている場合には、確定申告書の準備する必要があります。融資を受ける場合、あなたに返済能力があるのかどうかをチェックされているのです。

将来的に不動産投資をしたい会社員は、しっかり資産を築いておきましょう。少額でもコツコツ積立をしている人は信用してもらいやすい傾向にあります。

クレジットカードの返済やローンを滞納しない

不動産投資で融資を受ける場合、あなたが毎月コツコツ返済してくれるのかがチェックされます。クレジットカードの返済が滞納されていたり、自動車ローンが滞納されていたりすると融資は受けにくくなります。銀行等に融資をしてもしっかり返済してくれる人だと思ってもらうのは大切です。

クレジットカードの返済やローンを滞納していないということは、それだけであなたの信用になります。少額だとしても返済は遅れないように気をつけてください。

個人事業主が不動産投資で法人化するタイミングは？

個人事業主が不動産投資で法人化するタイミングは収入が800万円を超えてきたあたりが目安だとされています。しかし、個人事業主の条件などにも大きく影響するため税理士に相談するのが妥当でしょう。

個人事業主と法人ではそれぞれメリット・デメリットがあります。メリット・デメリットをしっかり把握したうえで法人化するタイミングを選択しましょう。

個人事業主が不動産投資で法人化する方法は？

個人事業主が法人化するには登記をしなければいけないなど手続きが必要です。ここでは個人事業主が法人化する方法について解説します。

個人事業主が法人化する場合、以下の5つの手続きが必要です。

会社の基本事項を決める
必要書類や定款などを作成する
公証人による定款認証を受ける
法務局に登記申請に行く
登記証明書、印鑑証明書を取得する

法人化は自ら法務局に出向いて行う方法と司法書士に委託して手続きを行ってもらう方法があります。

個人事業主が不動産投資で法人化するのにかかる費用は？

個人事業主が法人化する場合、条件によってもさまざまです。法人化の場合、一般的な方法として株式会社または合同会社のどちらにするのかという選択肢があります。

株式会社の場合、設立時だけでも約20万〜30万円、合同会社の場合は約10万円の費用が必要です。また、手続きを自ら行うのか、司法書士に委託するのかでも費用は異なります。

司法書士の業務費用は自由に設定できるため、司法書士によって費用はバラバラです。司法書士に委託する場合は、複数の司法書士に相談して委託するのがいいでしょう。

不動産投資を始めるなら信用の積み上げが大切

不動産投資を始める際、多くの場合は投資資金を融資してもらう必要があるでしょう。その場合、銀行はじめとした金融機関など、融資元からの信用を得ることが不可欠となります。

不動産投資を始めるなら、まずは必要な信用と知識をつけましょう。その上で、個人事業主として節税効果を活かしながら事業を拡大していくことで、法人化という道も選択肢として広がります。

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よくある質問

不動産投資を始めるなら個人事業主が有利？

不動産投資を始めるなら個人事業主が有利です。サラリーマンが不動産投資を始める場合、サラリーマンを続けながら個人事業主として開業する方法がおすすめです。詳しくはこちらをご覧ください。

個人事業主が不動産投資で法人化するタイミングは？

収入が800万円を超えたあたりが法人化の目安です。ただし、法人化のタイミングは人によって異なるため、税理士や司法書士に相談して決めることをおすすめします。詳しくはこちらをご覧ください。

※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

監修：冨田健（不動産鑑定士・公認会計士・税理士事務）
43都道府県で不動産鑑定業務経験があり、各種媒体に不動産価格や不動産税務に関する講演及び寄稿も行う。
令和3年8月に不動産の評価手法・相続・税務、立退料の評価、戸建住宅の価格目線の把握法等を実例を交え一般向けに述べた自身二冊目の著書「不動産評価のしくみがわかる本」を上梓。
公認会計士世田谷会幹事・国土交通省公示価格鑑定評価員・その他公職にあり。
特技は12年間学んだエレクトーンで、公認会計士東京会第四回音楽祭で優勝経験あり。

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