• 作成日 : 2021年11月30日

住宅ローン控除の確定申告に必要な登記事項証明書の取得方法や種類を解説

住宅ローン控除の確定申告に必要な登記事項証明書の取得方法や種類を解説

住宅ローンの金利負担の軽減措置として、住宅ローン控除の制度があります。住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して自宅を購入した際に適用されるもので、確定申告をすることにより、所得税額の軽減を図れる制度です。

住宅ローン控除の適用を受けるためには、登記事項証明書などの添付書類が必要になります。この記事では、住宅ローン控除に必要な登記事項証明書の概要や取得方法、取得のポイント、コピーの提出の可否まで詳しく解説します。

登記事項証明書とは

登記事項証明書とは、登記所で記録されている登記事項を印刷したもので、その内容を証明する書類のことです。また、登記とは公の帳簿である登記簿に記載し、一般に公開することで、会社を登記する商業登記、会社以外の法人を登記する法人登記、土地や建物を登記する不動産登記などがあります。

それらの中で住宅ローンの確定申告に関係するのは、不動産登記です。不動産の登記事項証明書には、登記事項として不動産(土地や建物)の所在や地目・種類、地積、床面積、所有者の氏名・住所、対象不動産の取得原因、抵当権に関する事項などが記載されています。

登記事項証明書の種類と関連書類

登記事項証明書は、どの範囲を証明するかによって「全部事項証明書」「現在事項証明書」「一部事項証明書」「閉鎖事項証明書」の4種類に分けられます。ここでは、それぞれの種類と用途、関連書類について解説します。

全部事項証明書

全部事項証明書は対象の不動産について、不動産登記簿に記載されたすべての内容を記載し、証明するものです。土地の全部事項証明書、建物の全部事項証明書があり、建物の場合、戸建てであれば「居宅」、マンションであれば「共同住宅」と建物の種類が記載されています。

全部事項証明書は閉鎖事項を除いて、これまでの記録がすべて記載された証明書で、その内容が本物であり正しいことを証明するものです。よって、公的機関への提出や不動産取引時の証明に適した証明書といえます。

特に指示がなく、どれを提出するべきか迷ったら「全部事項証明書」を提出するとよいでしょう。全部事項証明書は閉鎖事項以外、もれなく記載されているからです。

現在事項証明書

現在事項証明書は、登記事項証明書の取得時に効力を有する部分のみが記載された証明書です。交付申請書の提出時に、「ただし、現に効力を有する部分のみ(抹消された抵当権などを省略)」にチェックを入れることで、現在事項証明書を取得できます。

現在事項証明書が全部事項証明書と異なるのは、現時点で効力があるもののみが記載されているため、内容が整理されており見やすいことです。現在事項証明書であれば、過去に設定された抵当権などは記載されないため、受け取った相手はそれらの事実を知ることはありません。

一部事項証明書

一部事項証明書は、複数の共有者が存在する不動産について、すべてではなく申請した共有者に関する部分のみを証明するものです。

一部事項証明書は、複数の共有者がいるマンションの登記事項証明書を取得したい場合などに利用します。全部事項証明書と異なるのは、マンションの共有者すべての登記事項が記載されないことです。

全部事項証明書は共有者が多くなるほど枚数が増え、確認したい部分がわかりにくくなります。一部事項証明書であれば、確認したい共有者の登記事項のみを見ることができます。

閉鎖事項証明書

閉鎖事項証明書とは、閉鎖登記が行われた不動産の登記事項を記載した書類のことです。閉鎖登記は、電子化に伴って紙の登記簿から磁気ディスクに置き換わったタイミングで行われるほか、建物の減失や土地の合筆(隣接する土地を一つの土地にまとめること)などを理由に行われます。

閉鎖事項証明書を取得することによってわかるのは、過去の土地の素性や過去に存在した建物の存在などです。土地を購入する際、地盤や過去の土地の使われ方などを確認するために閉鎖事項証明書を取得します。

関連書類「共同担保目録」

共同担保目録は、一つの債権に対して設定された、複数の不動産に対する共同担保(抵当権)をまとめて記載したものです。登記事項証明書を取得する際に「次の共同担保目録を「種別」欄の番号〇〇番の物件に付ける。」の部分に記載することで、共同担保目録が付与された登記事項証明書を取得できます。なお、共同担保目録を単体で取得することはできません。

共同担保目録は複数の担保がリスト化されたものなので、金融機関のローンなどで複数の担保を提供している場合、該当する物件を確認したいときに便利です。

関連書類「登記事項要約書」

不動産登記関連の書類に、「登記事項要約書」と呼ばれるものがあります。登記事項要約書は現在効力のある部分のみが記載された書類で、権利の発生原因などが省略された簡易的なものです。登記官の証明も付与されないため、登記事項証明書と異なり法的証明力がありません。

以前は紙に記載された登記記録を登記所内で閲覧できましたが、デジタル化が進んだため、一部を除いて登記事項要約書に置き換わりました。その場で登記事項を確認することを目的としているため、記載される情報は限られます。登記事項要約書は、自分や家族が所有する不動産の権利状況などを知りたいときに使われる書類です。

なお、登記事項要約書の交付は登記所の管轄区域内の不動産のものに限られるため、取得する際は注意が必要です。

確定申告などで不動産の登記事項証明書が必要な場合

登記事項証明書が必要になるのは、不動産の取得時や検討時などです。ここでは、確定申告などの税務申告に絞って、登記事項証明書が必要になるケースについて解説します。

住宅ローン控除

住宅ローン控除の正式名称は、「住宅借入金等特別控除」です。住宅ローン控除は所得税額から控除できる税額控除の一種で、住宅ローン利用者の金利負担軽減などを目的とする制度です。

マイホームとして一般住宅や認定住宅、中古住宅を取得したときや、増改築を行ったときで、一定の要件に該当する場合に適用される税額控除です。年末の住宅ローン残高をもとに計算した金額を、所得税額から差し引くことができます。

住宅ローン控除の適用を受けるためには、確定申告が必要です。年末調整によって確定申告の必要がない会社員も、初年度は確定申告をしなくてはなりません。

しかし、確定申告で金額を申告しただけでは、実際に住宅を取得したかどうかがわかりません。そのため、住宅ローン控除を受ける人は、申告内容に応じて確定申告書類に添付する形で必要書類の提出が求められます。

建物の登記事項証明書は、住宅ローン控除の適用を受ける場合に必ず提出しなければならない書類です。基本的には全部事項証明書を、マンションの場合には一部事項証明書を添付して確定申告を行います。土地の取得において住宅ローンを利用した場合は、土地の登記事項証明書も添付します。

住宅ローン控除の確定申告において登記事項証明書の提出が求められるのは、住宅ローンの契約時に設定される抵当権を確認できるからです。登記事項証明書は、住宅ローンを利用して対象の不動産を取得したことの証明になります。

相続税の申告

相続税は、個人が相続によって財産を取得したときに、相続した財産に課される税金です。財産の課税価格の合計から債務や葬式費用を差し引いた額が、基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人数)を超える場合は相続税の申告が必要です。

亡くなった被相続人がある程度の財産を有していた場合は、相続税が発生する可能性が高いです。

登記事項証明書が必要になるのは、土地や建物の相続があり、相続税を申告するときです。また、相続時点では土地や建物の名義が被相続人のままになっているため、相続税の申告とは別に法務局で相続登記を行い、所有権を移転する必要もあります。

贈与税の申告

贈与税は、個人が個人に対して物や金銭の贈与を行ったときに、贈与された財産に対して課される税金です。1月から12月までの1年間の贈与の合計額が110万円(贈与税の基礎控除額)を超える場合や、相続時精算課税を適用したい場合、贈与税の特例を受ける場合は贈与税の申告が必要です。

贈与税の申告において登記事項証明書が必要になるのは、以下のようなケースです。

  • 贈与税の配偶者控除の特例を受ける場合
  • (※登記事項証明書でなくても受贈者が居住用不動産の取得を証明できる書類であれば可)

  • 住宅取得等資金の贈与税の特例を受ける場合で、贈与税の納期限までに対象の不動産が完成または取得されている場合
  • 住宅取得等資金の贈与税の特例を受ける場合で、増改築等の工事が完了している場合
  •  など

登記事項証明書の取得方法

登記事項証明書を取得する方法はいくつかあります。取得方法ごとに詳しく説明します。

登記所・法務局で取得

登記事項証明書は、法務局や支局、出張所などで取得できます。以前は、対象の不動産を管轄する法務局などでしか登記事項証明書を取得できませんでしたが、登記情報交換サービスによって管轄外の不動産の登記事項証明書も取得できるようになりました。

登記事項証明書は、登記所に備え付けられている請求書に必要事項(住所・氏名や取得する不動産の種別・所在地など)を記入し、手数料とともに窓口に提出することで取得できます。窓口で取得するメリットは、その場で登記事項証明書を受け取れることです。

証明書発行請求機で取得

一部の法務局や支局、出張所には、証明書発行請求機が設置されています。証明書発行請求機があるところでは、以下の手順で登記事項証明書を取得できます。

  1. 証明書発行請求機の画面の案内にしたがって請求情報を入力する
  2. 請求内容と手数料を確認する
  3. 名前を入力して整理番号票を発行する
  4. 手数料相当額の収入印紙を用意する
  5. 名前が呼ばれたら整理番号票と引き換えに申請用紙を受け取る
  6. 申請用紙に収入印紙を貼り付ける
  7. 申請書を提出して登記事項証明書を取得する

不動産の登記事項証明書のうち、証明書発行請求機で発行できるのは全部事項証明書と現在事項証明書です。ただし、区分建物一棟分の登記事項証明書や共同担保目録付きの登記事項証明書、制限枚数を超える登記事項証明書など、一部発行できないものもあります。

発行できるものであれば、通常の窓口請求より待ち時間が短いため、証明書発行請求機を利用するとよいでしょう。

郵送で取得

郵送の場合は、以下の手順で登記事項証明書を取得します。

  1. 請求する不動産の管轄の登記所を調べる
  2. 登記事項証明書交付請求書に必要事項を記入する
  3. 手数料分の収入印紙を用意して請求書の印紙欄に貼り付ける
  4. 返信用の封筒と切手を用意する
  5. 送付用の封筒に請求書、返信用封筒と切手を同封し管轄の登記所宛てに送付する
  6. 後日、同封した返信用封筒で登記事項証明書が送られてくる

郵送での取得に必要な登記事項証明書交付請求書は、窓口で取得するか、インターネット上で様式を印刷するかのいずれかで準備します。管轄の登記所宛てに郵送する点に注意しましょう。

法務局のホームページから請求

登記・供託オンライン申請システムを利用すれば、オンラインでも登記事項証明書を請求できます。オンラインでの請求の手順は、以下のとおりです。

  1. 登記ねっと(登記・供託オンライン申請システム)にアクセスして申請者情報を登録する
  2. システムにログインする
  3. 「かんたん証明書請求」から「登記事項/地図・図面証明書交付請求書」を選択
  4. 請求書を作成する
  5. 交付方法(郵送、窓口受取)を選択する
  6. 請求書の内容を確認し、納付情報を登録する
  7. 請求書を送信する
  8. 手数料を電子納付する

「かんたん証明書請求」のシステムを利用すれば、オンライン上で登記事項証明書を請求でき、後日郵送または登記所の窓口で登記事項証明書を受け取ることができます。「かんたん証明書請求」の利用時間は、平日の8時30分から21時までです。

便利な方法ですが、登記事項数が500を超える現在事項証明書など、一部請求できないものもあるので注意しましょう。

オンラインで情報のみ取得

オンライン上で申請を行うことで、登記事項証明書の登記事項をオンライン上で即時に確認できる「登記情報提供サービス」というものがあります。サービスを利用するには、個人、法人、公共機関のいずれかで利用者登録が必要ですが、手続きをすることなく一時利用することも可能です。

登記情報提供サービスを利用して取得した登記事項は印刷できますが、証明文などは付与されません。通常の登記事項証明書とは異なり、法的証明力はないので注意しましょう。

登記情報提供サービスは、登記事項をすぐに確認したい場合に便利です。

登記事項証明書の取得にかかる料金

登記事項証明書の取得にかかる手数料は以下のとおりで、取得方法によって手数料が異なります。

取得方法手数料(1部)
法務局など登記所窓口での取得600円
証明書発行請求機での取得600円
郵送での取得600円
オンライン請求(郵送で取得)500円
オンライン請求(窓口で取得)480円
※登記情報提供サービス332円
※登記事項要約書の取得450円

参考:法務省:登記手数料について

登記事項証明書の取得方法のうち、手数料を安く抑えられるのはオンライン請求です。オンライン請求を行い、後日窓口で受け取る方法が手数料を最も抑えられます。

登記事項証明書の取得にかかる時間

以下の表のように、取得方法によって取得までにかかる時間は異なります。

取得方法取得にかかる時間
法務局など登記所窓口での取得当日(最短30分程度)
証明書発行請求機での取得当日(最短5分程度)
郵送での取得翌日以降(最短翌々日)
オンライン請求(郵送で取得)翌日以降(最短翌日)
オンライン請求(窓口で取得)当日以降(最短3時間程度)
※登記情報提供サービス即時

※土日、祝日、年末年始は利用できません。
※取得までにかかる時間は混雑状況によります。

登記事項の法的証明力が不要で、情報をすぐに確認したい場合は登記情報提供サービスが便利です。登記事項証明書をできるだけ早く取得したい場合は、当日に受け取れる窓口や、登記所に設置された証明書発行請求機で取得するとよいでしょう。

登記事項証明書をスムーズに取得するために

続いて、登記事項証明書をスムーズに取得するために知っておきたいポイントを紹介します。

地番や家屋番号を調べておく

登記事項証明書を請求する際、土地なら「地番」、建物なら「家屋番号」を記入または入力する必要があります。地番や家屋番号は住所とは異なるため、知らないまま手続きを進めると登記事項証明書を取得できません。

地番や家屋番号と住所(住所表示)が異なるのは、地番や家屋番号が登記ごとに番号が付けられているのに対して、住所は土地の区画ごとに整理されて番号が付与されているからです。

スムーズに請求するためにも、地番や家屋番号は事前に調べておきましょう。地番や家屋番号は、以下の書類で確認できます。

  • 権利証(登記完了証、登記識別情報通知書、登記済証)
  • 固定資産課税証明、固定資産税納付通知書
  • 登記所の窓口に備え付けられているブルーマップなど

取得自体は本人以外でも可

法務局の窓口が空いている時間に行くことが難しいといった理由で、不動産の所有者本人が登記事項証明書を請求できないケースもあるでしょう。登記事項証明書は、不動産の所有者でなくても取得できます。

本人の代わりに、代理人が登記事項証明書を取得できます。ただし、代理人が請求する場合は本人の委任状が必要です。本人の配偶者または四親等内の親族が代理で請求する場合は、委任状の代わりに、親族関係を証明する書類(戸籍謄本など)を提出して取得することもできます。

登記事項証明書の注意点

確定申告において、登記事項証明書を提出する際の注意点を解説します。

登記事項証明書の有効期限

登記事項証明書に有効期限はありません。しかし、取得日がかなり前のものだと登記事項が変更されている可能性があるため、信頼性が低くなります。

登記事項証明書の発行日に指定がある場合(発行から3ヶ月以内など)はそれを守り、指定がない場合は、できるだけ新しい登記事項証明書を提出しましょう。

確定申告の際には原本を提出する

確定申告で添付する書類にはコピーでも認められるものもあるため、登記事項証明書もコピーで済ませたいと考える人もいるでしょう。

住宅ローン控除の確定申告では「登記事項証明書の写しに代えることもできる」とされているため、コピーを提出しても問題ありません。しかし、特に理由がない場合は原本を提出するほうがよいでしょう。

なお、令和3年7月1日以降は「登記事項証明書(商業・法人登記及び不動産登記)の添付省略」が認められ、計算明細書に不動産番号(土地なら地番、建物なら家屋番号でも可)を記載すれば、登記事項証明書の添付を省略できるようになりました。

共有名義の場合は全員分の登記事項証明書が必要

取得した不動産の名義を夫婦の共同名義にするケースもあるでしょう。共同名義で、かつ夫婦それぞれで住宅ローン返済の義務を負うペアローンなどを組んでいる場合は、それぞれが確定申告をすることで、それぞれに住宅ローン控除が適用されます。その場合は、夫婦それぞれの持分に対して住宅ローン控除が行われます。

それぞれが確定申告で住宅ローン控除の適用を受けたい場合は、共同名義の全員分の登記事項証明書を提出する必要があるため、準備しておきましょう。

登記事項証明書を取得して正しい確定申告をしましょう

所得税の確定申告で住宅ローン控除の適用を受けたい場合は、登記事項証明書を添付する必要があります。登記事項証明書にはいくつか種類があり、取得方法も複数あるため、よく確認した上で登記事項証明書を取得しましょう。

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よくある質問

登記事項証明書とは?

登記事項証明書は、登記所で記録されている登記事項を証明する書類です。詳しくはこちらをご覧ください。

登記事項証明書が必要なケースとは?

確定申告で住宅ローン控除の適用を受けたい場合や、土地や建物を含む相続税の申告を行う場合、特例を受けて贈与税の申告をする場合などに必要です。詳しくはこちらをご覧ください。


※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

監修:岩波 竜太郎 (公認会計士 / 税理士 / 経営学修士)

公認会計士・税理士・経営学修士。大手監査法人、ベンチャー企業を経て、2015年に独立開業。大手監査法人での海外経験や管理本部長としての幅広い経験を武器に会計アドバイザリー業務を主たる業務として行うとともに、東証1部上場企業である株式会社OrchestraHoldingsの社外役員をはじめ、経営アドバイザーとして複数の企業に関与。Webメディア等の記事執筆・監修業務も積極的に行っている。

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