民泊の確定申告をするときに気をつけたいポイント

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「民泊」とは一般民家である個人宅に宿泊することをいいますが、空き家を有効活用できるビジネスチャンスとしてさまざまなメディアで取り上げられ、注目されています。

民泊によって得た利益も所得税の課税対象となるため、原則として確定申告が必要となります。

民泊に関連する法律には旅館業法や消防法、民法など多岐に亘りますが、ここでは民泊を確定申告にフォーカスして解説したいと思います。

民泊の確定申告は必ずしなければならないのか

民泊は空き家を有効活用できるビジネスであるため、給与収入の副業として確定申告する人が多いのではないでしょうか。

給与をもらっている人が民泊ビジネスを副業とした場合、民泊による所得金額が20万円を超えなければ、確定申告をする必要はありません

「民泊による所得金額が20万円」とは、実際に民泊で得た収入金額そのものではない点で注意が必要です。「所得金額」とは、総収入金額から経費を差し引いた金額を指します。

そのため民泊で500万円の収入を得たとしても、改修工事などで490万円の経費がかかっていれば民泊による所得金額は10万円となるため、確定申告をする必要はないということになります。

しかし、民泊だけの副業ではなくブログなどの広告収入などがあり、それらを合わせて20万円を超える場合は、確定申告が必要となります。

2つの副業(民泊、広告収入)があった場合、それらすべての総収入金額から、かかった経費を差し引いた所得金額を元に、確定申告が必要か否かを判断することになります。

たとえば、

・民泊による所得金額10万円(収入金額20万円-経費10万円)
・広告収入による所得金額15万円(収入金額15万円-経費0円)

という場合、副業全体の所得金額は25万円となるため、確定申告をする必要が出てきます。

また、給与を2か所以上から受け取ってそのうちの1か所で年末調整を受けている場合、年末調整を受けていない方の収入は副業によるものと見なされます。

したがって、年末調整を受けていない給与の収入金額と民泊で得た所得金額の合計額が20万円を超えなければ確定申告不要ですが、20万円を超える場合は確定申告が必要となります。

たとえば、

1.メインのアルバイト(年末調整済み)
2.副業のアルバイトによる給与収入金額15万円
3.民泊による所得金額5万円

という場合、2と3の合計金額が20万円を超える場合に確定申告が必要となりますが、この場合は20万円ちょうどなので、確定申告は必要ありません。20万円を1円でも超えた場合に、確定申告が必要となる点で注意が必要です。

ただし上記の「給与を2か所以上から受け取ってそのうちの1か所で年末調整を受けている場合」であったとしても、下記2つの条件をすべて満たした場合は確定申告不要となります。

・すべての給与収入の合計額が150万円以下
・副業の所得金額が20万円以下

先ほどの例に、ブログによる広告収入10万円を加えて考えてみましょう。

1.メインのアルバイトによる給与収入金額120万円(年末調整済み)
2.副業のアルバイトによる給与収入金額15万円
3.民泊による所得金額5万円
4.広告収入による所得金額10万円(収入金額10万円-経費0円)

この場合、1と2の合計額(給与収入)が135万円で3と4の合計額が15万円(副業の所得金額)であるため、前述の2つの条件をすべて満たしており、確定申告は不要です。

民泊の確定申告は所得の種類がポイント

そもそも確定申告とは所得税を納めるために行なうものですが、所得税の計算方法は所得の種類によって異なります。

所得税を計算するための所得の種類は10種類に分類され、民泊による所得がどの種類に該当するのかを知っておかなければなりません。

所得税を計算するための10種類の所得の中で民泊に関係するのは、「不動産所得」と「雑所得」の2種類となります。

所得の分類一覧表

利子所得配当所得不動産所得事業所得給与所得
配当所得山林所得譲渡所得一時所得雑所得

不動産所得とは、土地や建物を貸し付けることによって得ることのできる所得をいいます。民泊による収益を賃貸借契約による「賃貸料」として受け取った場合は、不動産所得として確定申告を行ないます。

不動産所得以外で民泊の確定申告を行なう場合は、「事業所得」か「雑所得」が適用されます。

事業所得とは、反復性や継続性、対価性等を以て事業活動を行なっている場合に該当する所得です。民泊とは一時的または単発的に宿泊施設を提供する性質がありますが、事業の一環として民泊を行なう場合は、事業所得として確定申告を行ないます。

前述した不動産所得に該当する場合であったとしても、事業規模で民泊を行なう場合は、事業所得に該当することもあります。

雑所得は、所得税を計算するための9種類のいずれにも該当しなかった場合に適用する所得となります。

「雑所得」ではなく「一時所得」が当てはまるようにも思えますが、一時所得は、

(1) 懸賞や福引きの賞金品(業務に関して受けるものを除きます。)、競馬や競輪の払戻金
(2) 生命保険の一時金(業務に関して受けるものを除きます。)や損害保険の満期返戻金等
(3) 法人から贈与された金品(業務に関して受けるもの、継続的に受けるものは除きます。)
(4) 遺失物拾得者や埋蔵物発見者の受ける報労金等

(参考:一時所得|国税庁HP

の4パターンに限定しているため、民泊による所得を不動産所得と事業所得以外で確定申告する場合、雑所得として所得税を計算することになります。

まとめ

民泊の確定申告を行なう際は、
・確定申告が必要になるボーダーラインの所得金額
・所得税を計算するための所得の種類
に気をつける必要があります。

特に民泊で得た利益がどの所得に該当するのかは、税務署によって異なる見解である場合があるため、管轄の税務署へご相談されることを強くお勧めします。

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※掲載している情報は記事更新時点のものです。

監修:土屋 英則 (税理士)

税理士法人ゆびすい
ゆびすいグループは、国内8拠点に7法人を展開し、税理士・公認会計士・司法書士・社会保険労務士・中小企業診断士など約250名を擁する専門家集団です。
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