• 更新日 : 2025年2月27日

個人事業主は土地購入費用を経費にできる？固定資産税と減価償却についても解説！

個人事業主は事業に必要なものを購入した際、経費として申告できます。経費として計上することで、税金を抑えることも可能です。それでは、土地購入など、不動産を購入した場合の費用は経費にできるのでしょうか。

この記事では個人事業主の不動産購入費用を経費扱いにできるのかについて解説します。さらに、固定資産税や土地代の減価償却、土地購入時の仕訳についてもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

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個人事業主は土地購入費用を必要経費にできる？

「自分や従業員、お客様が使う駐車場用の土地が欲しい」「自宅兼事務所を建築するための土地を購入したい」と検討している個人事業主の方もいるのではないでしょうか。

個人事業主が土地を購入した場合、土地を購入した際に支払う対価については必要経費として扱えません。土地については別途「土地」という勘定科目で仕訳を行わなければなりません。

また、土地であれば土地を購入した際に支払う対価が10万円を超えることが大半でしょう。よって、固定資産台帳への計上も必要となります。土地は年月経過や利用で価値が目減りするものではありませんので、減価償却はできません。

なお、土地を購入した際に支払う対価については経費扱いにできませんが、土地購入時に伴って支払った諸々の付随する支出の中には経費として認められるものがあります。そちらについては後ほど紹介します。

そもそも土地購入時にかかる費用とは？

土地購入時にかかる費用について紹介します。どのようなものがあるかを押さえておきましょう。

土地代

土地そのものの費用です。全ての土地購入関連支出の中で通常は最も高額になります。

仲介手数料

土地購入時、不動産会社に仲介を依頼した場合に必要な支出です。この支出も経費扱いにはできず、資産として計上されます。参考までに仲介手数料の上限額もご紹介します。

各不動産会社はこの上限額までの範囲内で仲介手数料を設定しています。

印紙代

印紙税を売買契約書に貼付して納付します。印紙税額は、売買代金により決定します。

以下は1997年4月1日～2024年3月31日の間に売買契約書が作成された場合の印紙税額です。この期間内であれば軽減税率が適用されます。

登録免許税

土地を購入すると、所有権移転が必要です。それに伴い、登録免許税、手続きをした司法書士への報酬が生じます。

競売での落札による購入などの特殊な場合を除き、登録免許税の税額は以下の計算式で算出します。

ただし、×1.5%での計算は2023年3月31日までの間に登記を受ける場合の軽減措置です（延長の可能性はあるが、本則としては×2%での計算）。

司法書士への報酬は数万円が相場ですが、事務所等によっても異なるため、事前に確認してください。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地購入時に発生する税金です。2024年3月31日までは以下の計算式で算出します（延長の可能性はあるが、本則としては×3%での計算）。

不動産取得税は土地を取得した日から30日以内に不動産の所在地を所轄する各都道府県の担当部署に申告が必要です。

固定資産税

固定資産税とは、不動産を所有している人にかかる税金です。毎年1月1日時点でその不動産を所有している人に納税義務があります。標準税率は以下の通りです。

※上記は東京都の例です。自治体により若干の違いが生じる場合があります。

年の途中で土地を購入した場合でも納税義務があるのは1月1日時点の所有者です。引渡しから12月31日までの税額を計算し、その金額を購入者が元の所有者に支払うことが多いです。

都市計画税

都市計画税とは、一定規模以上の市町村が、都市計画区域内にある土地・建物に対して課する税金です。固定資産税同様、1月1日時点の所有者に課税されます。

年の途中で土地を購入した場合、引渡しから12月31日までの税額を計算し、その金額を購入者が元の所有者に支払う点も固定資産税と同じです。

都市計画税の税率は、以下の計算式で算出します。

なお、一部の自治体では0.3%未満の場合もあります。

土地代は減価償却することができない！

土地は利用によって価値が目減りするものではありません。また、耐用年数は無期限です。よって減価償却はできません。

なお、購入した土地に建物が建っている場合、建物部分については減価償却されます。

土地代など減価償却できない資産、減価償却できる資産については、こちらの記事でも詳しくご紹介していますのでご覧ください。

確定申告の基礎知識

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個人事業主が土地購入時に必要経費にできる費用は？

土地を購入した際、土地購入代や仲介手数料については経費扱いができません。経費扱いにできる主なものは以下の通りとなります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

印紙代

印紙税は土地購入初年度の経費として計上できます。

登録免許税

登録免許税も土地購入初年度の経費として計上が可能です。司法書士への報酬も経費扱いにできます。

不動産取得税

不動産取得税も土地購入初年度の経費として計上が可能です。

固定資産税

土地購入時に以前の所有者に支払う固定資産税の精算分については、経費扱いにできません。「土地代金の上乗せ分」とみなされるためです。

しかし、取得後、毎年支払う固定資産税については経費にできます。

都市計画税

都市計画税も固定資産税と同様の扱いとなります。土地購入時に以前の所有者に支払う都市計画税の精算分は「土地代金の上乗せ分」となるため、経費にはできません。

しかし、取得後、毎年支払う都市計画税については経費にできます。

個人事業主の土地購入時の仕訳方法は？

個人事業主が事業のための土地を購入した場合の仕訳について、以下の流れに沿って紹介します。

以下から詳しく見ていきましょう。

1. 500万円の土地購入を決め、1割の手付金を現金で支払う

   借方		貸方
   前渡金	50万円	現金	50万円

2. 本契約を結ぶため、売買契約書を作成し印紙を貼付、手付金を除いた土地代金を普通預金口座から振込で支払った。あわせて諸費用も支払った。※土地取得時に固定資産税の清算金はないものとする。
   ※諸費用内訳：印紙代5,000円、不動産仲介業者への手数料21万円、司法書士への報酬5万円、登録免許税10万円

3. 借方		貸方
   土地 租税公課 支払手数料 租税公課	521万円 5,000円 5万円 10万円	普通預金 前渡金 現金（印紙） 現金（司法書士報酬） 現金（仲介手数料） 現金（登録免許税）	450万円 50万円 5,000円 5万円 21万円 10万円

貸方の土地代が521万円になっているのは「土地代＋仲介手数料」の金額です。仲介手数料も資産扱いとなるため、このような仕訳となっています。

個人事業主の土地購入時の確定申告方法は？

個人事業主が土地を購入した際、確定申告でその旨を伝える必要があります。確定申告は「白色申告」と「青色申告」が選択できますが、「青色申告」をおすすめします。土地購入だけに関わらず、経費にできる範囲が白色申告よりも広くなるからです。

その他、最大65万円の青色申告特別控除（電子申告の場合。郵送、持参で申告の場合は最大55万円）、赤字分の3年間繰越しが利用できます。

青色申告を選択する場合は、「所得税の青色申告承認申請書」を提出してください。

土地代は経費にはできないが、諸費用の中には経費にできるものもあり！

個人事業主が土地を購入した場合、土地代は資産となるため経費扱いにはできません。また、土地は利用しても価値が下がらず、耐用年数も無限大のため、減価償却もできないことを覚えておきましょう。

さらに、土地を購入する際は不動産会社への仲介手数料や税金等がかかります。この中でも印紙税や登録免許税、不動産取得税については経費扱いにできます。しかし、仲介手数料については土地代同様に資産扱いとなります。

どの項目が経費に当たるのかを把握し、確定申告時に上手に節税しましょう。

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よくある質問

個人事業主は土地購入費用を必要経費にできる？

土地代は必要経費にできませんが、印紙税、不動産取得税、登録免許税は必要経費として扱えます。詳しくはこちらをご覧ください。

土地代は減価償却できない？

土地は利用で価値が目減りするものではなく、耐用年数も無限大です。よって減価償却はできません。詳しくはこちらをご覧ください。

• 監修：冨田 健（不動産鑑定士・公認会計士・税理士事務）

  43都道府県で不動産鑑定業務経験があり、各種媒体に不動産価格や不動産税務に関する講演及び寄稿も行う。
  令和3年8月に不動産の評価手法・相続・税務、立退料の評価、戸建住宅の価格目線の把握法等を実例を交え一般向けに述べた自身二冊目の著書「不動産評価のしくみがわかる本」を上梓。
  公認会計士世田谷会幹事・国土交通省公示価格鑑定評価員・その他公職にあり。
  特技は12年間学んだエレクトーンで、公認会計士東京会第四回音楽祭で優勝経験あり。