• 更新日 : 2026年2月10日

土地を売却したら確定申告は必要？不動産売却の流れから必要書類まで解説！

土地や建物などの不動産を売った場合、必ずしも確定申告が必要になるわけではありませんが、譲渡によって利益（譲渡所得）が生じた場合には、原則として確定申告が必要です。また、多額の税金がかかることに不安を抱いている方や、特例を使えば税負担を軽減できると聞いたものの、節税や申告の方法がわからない方もいるでしょう。

この記事では、土地売却に伴う確定申告が必要となる・不要なケース確定申告の要否から、申告書の作成、節税方法まで解説します。

土地の売却後に確定申告が必要なケース

土地の売却後に確定申告が必要なケースは、次の通りです。

譲渡所得が発生する場合

土地を売却して得た利益を譲渡所得といいます。譲渡所得は給与所得などと分離して課税され、確定申告が必要です。なお、土地を売却して損失が発生した場合は、原則として土地の売却に関する確定申告は不要です。ただし、譲渡損失の損益通算や繰越控除などの特例を適用する場合には、確定申告が必要となります。

譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。

例えば土地を5,000万円で売却して、売却手数料などの譲渡費用が200万円、土地の購入費用が4,000万円だった場合は譲渡所得が発生するため、原則として確定申告が必要です。

特別控除の適用を受ける場合

土地を売却しても、一定の要件を満たす場合は納税額が減額される（特例）ことがあります。特別控除の適用を受ける場合は、納税額がゼロであっても特例を適用する場合は確定申告が必要です。ここでは、土地を売却する際に適用できる特例について見ていきます。

居住用財産の3,000万円特別控除

自分が住んでいた家を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得金額から最大3,000万円を控除できる制度です。

自宅（マイホーム）を売却した際に適用できるため、特別控除の中でも特に多くの人に利用されています。譲渡所得が発生すると税負担が大きくなりがちですが、この特例を適用することで、税金を大幅に軽減できます。売却益が3,000万円以下の場合は、納税額がゼロになります。

10年超所有の場合、軽減税率も併用できる

居住用財産の3,000万円特別控除は、「10年超所有の軽減税率の特例」とあわせて適用することができます。不動産の所有期間が10年を超えており、3,000万円特別控除を適用した後も譲渡所得が残る場合には、その残額に対して軽減税率が適用されます。

ここでいう「10年超所有」とは、譲渡した年の1月1日時点での所有期間を基準に判定します。実際に住んでいた期間ではなく、あくまで所有していた期間で判断される点に注意しましょう。つまり、過去に自分が住んでいた居住用財産であれば、譲渡時点で住んでいなくても、所有期間の要件を満たしていれば条件を満たします。条件を満たす場合は、3,000万円特別控除後の課税譲渡所得について、6,000万円以下の部分の税率が14.21％になります。

「居住用財産の3,000万円特別控除」や「10年調所有の軽減税率」を適用するためには、土地を譲渡した年の翌年に、2月16日から3月15日までの申告期間中に確定申告を行う必要があります。これらの控除を適用した結果、納税額が税金がゼロとなる場合であっても、特例を受けるためには確定申告が欠かせません。申告の際には、売買契約書の写しや戸籍の附票など、実際に居住していたことを確認できる書類の提出が求められます。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

土地を売却した結果、損失が生じるケースもあります。自宅（マイホーム）を売却して譲渡損失が発生した場合は、一定の要件を満たせば、その損失を事業所得や給与所得など、他の所得と相殺できます。

これを「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用できるのは、一定の住宅ローン要件などを満たす場合に限られますが、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える自宅を売却して譲渡損失が生じ、以下のいずれかに該当する場合です。

「損益通算」とは、ある所得の損失を他の所得から控除する（相殺する）ことです。控除しきれなかった部分については翌年以降3年間繰り越して、その年の所得と相殺できます。これを「繰越控除」といいます。

原則として、不動産を売却して生じた損失は、他の所得と相殺することはできませんが、この特例を利用することで、譲渡した年を含めて最長4年間にわたり、譲渡による損失を他の所得から差し引くことが可能になります。

土地の売却後に確定申告が不要なケース

土地を売却して譲渡損失が発生した場合は、原則として確定申告は不要です。ただし、譲渡損失の損益通算や繰越控除などの特例を適用する場合には、確定申告が必要となります。譲渡損失が発生するケースには、売却額が取得費を下回る場合のほか、売却額から取得費および譲渡費用を差し引いた結果、マイナスとなる場合もあります。売却に係る譲渡費用には、以下のようなものがあります。

広告

個人事業主の"経費"、うまく活用できていますか？

節税を最大限に活用したいなら、まずは「経費にできるもの」の境界線を正しく知ることが不可欠です。

本ガイドでは、PC購入代からカフェでの打ち合わせ費用まで、フリーランスが直面する経費判断の基準を網羅しました。デスクに置いておけば、いつでも辞書代わりに使える保存版の1冊です。

内容はこちら 無料登録でもらう

土地売却の確定申告に必要な書類

土地を売却した際の確定申告に必要な書類には、以下のようなものがあります。1～3は税務署で直接入手するか、国税庁のウェブサイトでダウンロードしてください。また、インターネット上の確定申告書作成コーナーでも作成できます。

土地売却の確定申告の流れや書き方

ここでは、確定申告の流れや申告書の書き方について見ていきます。

確定申告に必要な書類を準備する

確定申告書に必要な書類を準備したら、申告書を作成します。売買契約書や譲渡費用の領収書などの資料をもとに、後述する「譲渡所得の内訳書」を作成し、そこで計算された譲渡収入や所得を第三表に転記します。

土地や建物を売った場合は、第三表に加えて確定申告書の第一表を提出します。なお、進行内容によっては第二表の提出が必要となる場合もあります。第一表は、1年間の収入や所得、所得控除などを記入し、納める所得税額を計算するための書類です。第二表には、第一表に記載された所得の内訳や所得控除の内容を記入します。

譲渡所得の内訳書を記入する

ここでは譲渡所得の内訳書の中で、最も重要な2面と3面の記入方法について解説します。この書類の作成にあたって、売買契約書や譲渡した土地・建物の登記事項証明書、代金の受け取りがわかる金融機関の通帳などを準備してください。

なお、一般的な確定申告の流れは以下の記事を参考にしてください。

確定申告の基礎知識

確定申告とは？やり方と流れを全く分からない人向けに簡単に解説

確定申告とは、1年間の収入から必要経費を差し引いた「所得」にかかる所得税を算出し、税務署へ申告して納税する手続きのことです。個人事業主やフリーランスの方はもちろん、会社員・サラリーマンでも副業での所得が一定額を超えた場合や、医療費控除や住宅ローン控除を受けたい場合などには、確定申告が必要になります。個人事業主やフリーランスだけでなく、会社員の方でも、副業で一定以上の所得を得たケースや、医療費控除・住宅ローン控除の適用を受けたいケースなどでは、確定申告が必要になります。確定申告の期間は、例年原則...

また、株式の譲渡所得についてはこちらを参考にしてください。

確定申告の基礎知識｜マネーフォワード クラウド会計...

譲渡所得とは？不動産売却時の確定申告の方法、必要書類を解説 | マネーフォワード クラウド確定申告

不動産を売却して得た利益は譲渡所得と呼ばれ、確定申告が必要になることがあります。譲渡所得の確定申告にかかわるのは、課税所得金額や特例適用の有無です。また、特例は節税につながる可能性があるため、適用要件を知っておくとよいでしょう。 本記事では…

＜2面の書き方＞

引用：確定申告書等の様式・手引き等（令和７年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）｜国税庁

所在地
通常、所在地番と住居表示は売買契約書に記載されているため、そのまま内容を転記します。

売買契約日や引き渡した日
売買契約日は契約書に記載された契約締結年月日、引き渡した日は、実際に土地や建物の引渡しが行われた日を記載するのが一般的で、登記完了日や売買代金の受領状況などを踏まえて判断します。

買主の所在地・名称
買主の所在地・名称を記載します。買主が業者の場合はその所在地と名称を記載します。

譲渡金額・代金の受領状況
土地の売買契約書に記載されている譲渡金額を記載します。また、参考情報として頭金の受取金額や、その後の代金の受取金額などを記入します。

＜3面の書き方＞

引用：確定申告書等の様式・手引き等（令和７年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）｜国税庁

取得費
売却した土地や建物を取得した際に要した費用を、土地分と建物分に分けて記入します。土地や建物の対価だけでなく、不動産を取得するために直接要した以下のような諸費用も対象です。

諸費用は、土地分と建物分に区分して計上する必要があります。仲介手数料や収入印紙代、登記費用などはあらかじめ土地分・建物分に分けられてないため、土地と建物の取得価額の割合をもとに按分して計算します。

譲渡費用
不動産を取得したサイト同様に、売却にあたって支払った費用を記入します。譲渡費用には、以下のようなものがあります。

なお、固定資産税や修繕費などは譲渡費用に含まれないため、注意しましょう。

譲渡所得の計算
取得から売却までの所有期間が5年を超えているかどうかによって、短期譲渡と長期譲渡に区分されます。該当する区分に丸を付けてください。

特例適用条文

3,000万円特別控除などの特例を適用する場合は、該当する制度の条分を記載します。主な条文は以下のとおりです。

確定申告書等の書類を記入する

「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」に収入金額や取得費、譲渡費用を記載したら、次に収入金額、所得金額、分離課税の対象となった税額などを確定申告書第三表（分離課税用）に転記します。

収入金額と所得金額の該当する欄には、譲渡所得の内訳書3面に記載した収入金額および「4譲渡所得金額の計算」により算出された譲渡所得金額を、確定申告書第三表に転記します。

第三表の収入金額と所得金額は短期と長期に分かれているので、譲渡所得の内訳書で丸をつけたほうに記入してください。通常は「一般分」の欄に記載しますが、10年超所有の軽減税率の特例を適用する場合には、「軽課分」の欄に記載します。

税務署への確定申告書等の提出方法

確定申告書は、翌年の2月16日から3月15日までに税務署に提出しなければなりません。提出方法は以下のとおりです。詳しくは、国税庁のウェブサイトで確認してください。

所得税を納税する

納税額が確定したら、申告期限内（2月16日～3月15日）に税金を納付します。一般的には、専用の納付書を使って、税務署の会計窓口か金融機関で支払います。また、あらかじめ振替納税の手続きを行っておけば、指定した銀行口座からの引き落としによる納付も可能です。この場合、引き落としは例年4月20日前後に行われます。

そのほか、所定の手続きを行うことで、インターネットバンキングやクレジットカードによる納付も利用することもできます。

土地を売却したときの所得税の計算方法

ここでは、土地を売却したときの譲渡所得税の計算方法について見ていきます。

譲渡所得金額を計算する

土地を売却した際の譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。

各用語の意味は、以下のとおりです。

特別控除額がある場合は差し引く

特別控除など適用できる特例があれば、必ず適用してください。譲渡所得が減ると、納める税金も減ります。例えば3,000万円特別控除を適用できる場合、ケースによっては譲渡所得をゼロになり、所得税や住民税を納める必要がなくなります。ただし、その場合も確定申告は必要です。

所得税額を計算する

土地の譲渡による所得は、他の所得とは分けて計算される分離課税の対象となります。計算式は以下のとおりです。

税率は、譲渡した土地の所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。

税率は以下の表のとおりです（復興特別所得税含む）。

なお、所有期間は譲渡した年の1月1日時点で計算されるため、注意が必要です。

＜短期譲渡所得の場合の計算例＞
譲渡所得が3,000万円で、譲渡した年の1月1日時点における所有期間が5年を超える場合

所得税：3,000万円×30.63％＝918.9万円
住民税：3,000万円×9％＝270万円

＜長期譲渡所得の場合の計算例＞
譲渡所得が3,000万円で、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超える場合

所得税：3,000万円×15.315％＝459.45万円
住民税：3,000万円×5％＝150万円

なお、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合には「軽減税率の特例」を適用できるため、税率はさらに低くなります。

土地を売却したら忘れずに確定申告を

土地を売却した場合、譲渡所得（売却益）が生じたときは、原則として確定申告が必要です。特に譲渡益（売却益）が出た場合は、確定申告は必須です。売却損が出た場合でも、一定の要件を満たせば損失を繰り越すことで翌期以降の節税につながることがあるため、そのような特例を利用する場合は忘れずに確定申告を行いましょう。不動産の売却に伴う税金の計算は複雑なため、必要に応じて税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

広告

マネーフォワード クラウド確定申告の導入事例

データ連携機能を使って、銀行やクレジットカードの明細データを自動で取り込むようになってからは、会計ソフトへの入力作業が減ったので、作業時間は1/10くらいになりましたね。

ハンドメイド作家・ブロガー 佐藤 せりな 様

もっと読む

• 監修：前田健太郎（公認会計士）

  公認会計士として監査法人にて会計監査およびUS監査に従事した後、M&Aアドバイザリー会社で財務デューデリジェンスや企業価値評価を担当。事業会社ではM&A案件の企画から実行・PMIまで一貫して携わり、あわせて事業計画策定、システム導入など経営実務にも深く関与。
  また、起業・開業コンサルティングや事業計画書作成の支援実績も豊富で、スタートアップから既存事業の新規立ち上げまで幅広く対応。
  近年は再生可能エネルギー分野において、商務交渉、金融機関対応、大型案件のプロジェクト管理を手がける。
  数字に強く、現場感のある文章を得意とし、会計・M&A・事業開発の知見を活かして、専門的な内容も実務目線でわかりやすく伝えることが強み。