• 作成日 : 2015年12月2日

マンションの固定資産税をわかりやすく解説!

「分譲マンションで憧れのマイホームを手にいれた!」そんな人が知っておきたいのが固定資産税のこと。分譲マンションの固定資産税の場合、一軒家のマイホームのそれとは考え方が少し違います。

ここで固定資産税の基本も含め、マンションを購入した人が知っておくべきことを解説します。

固定資産税の基本的な考え方

固定資産税とは固定資産すなわち土地、家屋、償却資産(工場や商店などで使う機械や器具、備品など)に対して課せられる税金です。

これらを法的に所有している人が納税義務者となり、固定資産の価格に基づいて計算される税額を納めなくてはなりません。平成25年度の時点で全国市町村の税収の約42%を占める重要な税金で、住民の生活を様々な方面で支えています。

ここでは「土地」「家屋」に特化して解説していきましょう。

固定資産税ってどうやって計算されるの?

固定資産税は市区町村によって管理されている「固定資産税台帳」に基づいて算出されています。この台帳は土地の所有者の氏名や住所、面積などの土地の情報、床面積や建物の構造・築年数といった家屋の情報が記載された書類です。

この台帳を基に「課税標準額×税率=固定資産税額」という計算式を使って、それぞれの納税義務者への課税額を決定していきます。この計算式のうち、税率はともかく、「課税標準額」という数字がポイントになります。この数字が違うからこそ、固定資産税額が変わるからです。

さてこの課税標準額はどのようにして計算され、固定資産税額に反映されるのでしょうか。

課税標準額の計算方法

<土地編>課税標準額の計算方法

住宅用の固定資産税を計算する場合は、「土地」と「家屋」に分けて考えます。

まず土地の場合の「課税標準額」について説明しましょう。これを理解するために重要なのが「路線価」「評価額」という2つの数字です。

路線価とは、その土地が住宅地なのか商業地なのかなどの用途や国道に面しているのかなどの立地等を加味して国が決定するもの。この路線価を基に土地の状況(奥行き、間口、形状)などによって各土地ごとの価値を算出したのが評価額です。

評価額に「住宅用地の特例」などの特例措置を適用して、ようやく課税標準額が決定されます。これに市区町村ごとに定められた固定資産税率を掛ければ土地の固定資産税額が計算できるのです。

<家屋編>課税標準額の計算方法

家屋の場合の課税標準額も評価額を基に計算される点は同じです。ただし家屋の評価額の計算方法は土地のそれとは異なっており、「再建築価格×経年減点補正率×評点1点当たりの価額=評価額」という計算式を使います。

再建築価格とはその家屋と全く同じものをもう一度建てた時にかかる建築費を指し、経年減点補正率とは使用年数ごとに下がっていく家屋の価値の減少率を示します。こうして計算された評価額に、各種特例措置を適用したものが家屋の課税標準額です。ここに市町村が定めた税率を掛けて固定資産税額が求められます。

3年ごとに行われる「評価替え」

一度固定資産税額が決まったら、ずっとその金額というわけではありません。土地の価格は時々刻々と変化するからです。その変化を税額に反映させるために「評価替え」が行われます。

これは3年に一度全ての固定資産を評価し直し、新たに税額を定める手続きです。これによって時勢に合った税額が適用されることになります。

マンションの固定資産税の考え方

分譲マンションの「土地」「家屋」の考え方

ここまで一般的な固定資産税の考え方や計算方法について紹介してきましたが、冒頭でも述べたように分譲マンションの固定資産税はやや考え方が変わります。分譲マンションの場合、自分専用の住宅(専有部分)とは別に他の住人も使う敷地(共用土地)があるからです。

分譲マンションの専有部分と共有土地の考え方

前者に関しては家屋としての固定資産税の計算が行われますが、共用土地に関しては敷地全体に対する自分の専有部分の割合に応じて負担することとなっています。(昭和59年度以後から税率は市町村によって変動)

例えば全部で25戸の分譲マンションの敷地全体の固定資産税が4億円だった場合、「4億円×固定資産税率÷25」で1人あたりの固定資産税額が算出されるというわけです。納税義務者はこれと自身の専有部分に課せられる固定資産税を合わせて支払うことになります。

まとめ

マンションは「購入したらハイおしまい」というわけにはいきません。もちろんローンで購入すればその支払いも発生しますが、同時に固定資産税の支払いもしなくてはならないのです。税制についてよく理解し、確実に納税しましょう。

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※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

監修:国見 英嗣 (公認会計士)

株式会社ナレッジラボ 代表取締役
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