- 更新日 : 2024年4月2日
インボイス制度が駐車場オーナーに及ぼす影響は？対策も紹介
2023年10月1日から施行されるインボイス制度は、駐車場オーナー・不動産賃貸業の取引に影響を与える可能性があります。手続き上の大きな変更点は、請求書の記載内容が変わることです。今回はインボイス制度が駐車場オーナーに及ぼす影響（免税事業者でい続けるリスク）について、わかりやすく解説します。
目次
駐車場オーナーが知っておきたいインボイス制度
インボイス制度（適格請求書等保存方式）では、仕入税額控除の適用を受けるためにインボイス（適格請求書）が必要です。適格請求書には、消費税率ごとの対価の合計額や消費税額などの記載が求められます。まずはインボイス制度の概要や、免税事業者と課税事業者の違いなどを解説します。
インボイス制度
インボイス制度とは、消費税の仕入税額控除を受けるためには、インボイス（適格請求書）が必要になるという制度です。事業者は仕入先などから適格請求書を受け取ることで、仕入時などに支払った消費税を売上にかかる消費税から控除できるようになります。
適格請求書は、売り手が買い手に対して、8％の軽減税率や10％の消費税額などの適用税率を伝えるために発行されます。この請求書によって、即座に消費税額を把握できます。
適格請求書には、発行した事業者の氏名・名称、登録番号などの記載が必要です。また、適格請求書を発行するには、事前に税務署長に対して適格請求書発行事業者の申請をしなければなりません。
インボイス制度について詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。
参考：インボイス制度の概要｜国税庁
参考：免税事業者及びその取引先のインボイス制度への対応に関するQ&A｜公正取引委員会
参考：特集インボイス制度公表サイト｜国税庁
免税事業者と課税事業者の違い
消費税の納税義務が免除されるのが免税事業者、消費税を納税する必要があるのが課税事業者です。適格請求書を発行できるのは課税事業者だけなので、課税事業者と免税事業者のどちらなのかは、インボイス制度で重要なポイントです。
インボイス制度開始後は仕入で免税事業者に対して支払った消費税額を、消費税の納税額から控除できなくなります。つまり免税事業者との取引の場合、従来よりもコスト負担が増えてしまうことを意味します。
課税事業者の条件は、前々年の課税売上高が1,000万円を超えることです。条件に該当しない場合も、消費税課税事業者選択届出の手続きを行えば課税事業者になれます。
課税事業者と免税事業者の違いについて詳しく知りたい方は下記記事をご覧ください。
インボイス制度と簡易課税制度
インボイス制度で仕入税額控除の適用を受けるには適格請求書が必要になります。しかし取引先が簡易課税制度を選択している場合、適格請求書がなくても仕入税額控除を受けることが可能です。
簡易課税は、消費税や仕入税額控除の計算を簡易的に行える制度です。事業ごとに定められたみなし仕入率を活用して控除すべき消費税額を計算できます。簡易課税では正確な消費税額を把握しなくても問題ないため、インボイスの発行を必要としません。
取引先が簡易課税を採用しているかどうかは、適格請求書発行事業者への変更の判断基準になります。
月極駐車場やテナントの賃料は課税売上
不動産取引には消費税の課税対象と非課税対象が混在するため、注意が必要です。不動産の貸付のうち、事務所や店舗、駐車場の貸付は消費税の課税対象となっています。
駐車場を貸し付けて得た対価には消費税が支払われるので、インボイス制度が関係してきます。例えば事業用として駐車場を利用している場合、駐車場利用料の消費税を控除するには駐車場オーナーが発行した適格請求書が必要になります。
インボイス導入前は事業用の駐車場を賃貸している会社にとって、オーナーが課税事業者か免税事業者かどうかは無関係でしたが、今後は考慮する必要があるといえるでしょう。
インボイス制度導入による駐車場オーナーへの影響
インボイス制度の導入により、駐車場オーナーは利用者から適格請求書の発行を求められる可能性が高くなります。要求を受け入れる場合、免税事業者の不動産オーナーは、課税事業者へ切り替えた上でインボイスを発行します。
免税事業者のままで事業を続けると、仕入税額控除を受けたい借主が退去するかもしれません。ここでは、インボイス制度導入による駐車場オーナーへの影響を詳しく解説します。
仕入税額控除適用のために適格請求書が必要になる
従来は免税事業者からの仕入でも消費税の仕入税額控除を受けられましたが、インボイス制度施行後は、課税事業者からの適格請求書が必要になります。
適格請求書は取引成立の絶対条件ではなく、取引先に求められなければ発行しなくても問題ありません。とはいえ、仕入税額控除の適用を受けたい事業主は多いでしょう。
例えば不動産賃貸業の大家が免税事業者の場合、駐車場の借主である事業者は仕入税額控除の適用が受けられないため、これまでより多く消費税を負担することになります。この場合、オーナーは借主の求めに応じて、適格請求書発行事業者の手続きを行って適格請求書を発行するかどうか検討する必要が出てくるでしょう。
借主が退去する可能性がある
免税事業者のままでいた場合、消費税の負担増を避けたい借主が退去する可能性があります。今までと同条件で駐車場を利用したいと希望する借主は、課税事業者がオーナーの駐車場へ乗り換えるかもしれません。
利用者が減れば当然利益は減少し、経営難に陥ることも考えられます。
経過措置があるためインボイス制度がはじまったとたんに仕入税額控除が完全に利用できなくなるわけではありません。とはいえ、何の対策もせず放置を続けると借主が退去してしまう可能性もあるでしょう。
免税事業者から課税事業者になった方が良い場合がある
免税事業者で事業用途が主である駐車場を経営しているオーナーは、適格請求書を発行できる課税事業者になるべきだといえるかもしれません。最悪の場合、利用者の退去が続き、事業が立ち行かなくなってしまう恐れがあります。
特に駐車場が事業用としての用途が多く、適格請求書の発行を求める利用者が多い場合は課税事業者に切り替えるべきでしょう。逆に借主の大半が個人の場合、仕入税額控除は関係ないので、免税事業者のままでもさほど影響はないといえます。
免税事業者の駐車場オーナーに求められる対応
課税事業者になると、消費税の納税義務が発生します。今まで納税を免除されてきた免税事業者の方は、コストが増して負担を感じるかもしれません。
ここでは免税事業者の駐車場オーナーが取りうる対応を4つ紹介します。
課税事業者になり、適格請求書を発行する
適格請求書の発行を求める利用者が多い場合、売上減少などの影響を抑えるのであれば適格請求書を発行するほうがよいでしょう。消費税の課税事業者にはなりますが、適格請求書を借主に発行することで、インボイス制度の開始を理由に利用者が減少するとは考えにくいためです。
また、課税事業者として駐車場経営を行うことで、他の免税事業者が運営する駐車場と差別化を図れ、売上アップにつながる可能性もあります。ただし新たに消費税の納税が必要になるため、利益が増えるとは言い切れません。
簡易課税制度を利用する
課税事業者へ変更した場合、消費税の算出方法で簡易課税制度を利用する方法もあります。簡易課税は消費税の算出方法をシンプルにした制度で、事業ごとに定められたみなし仕入率を利用して、簡単に仕入税額控除の額を算出できます。
不動産賃貸業の場合、簡易課税制度を選択することで、みなし仕入れ率の40%が適用されます。例えば消費税込みで3万3,000円を受け取っている場合、3,000×40%=1,200円の仕入税額控除を受けることが可能です。
参考：No.6509 国税庁 簡易課税制度の事業区分｜国税庁
消費税の2割特例を使う
インボイス制度の導入により、消費税の免税事業者が課税事業者になる場合には、仕入税額控除の金額を売上にかかる消費税の8割にする特例が導入されます。
つまり、売上にかかる消費税の2割のみを国に納めることになるので、2割特例と呼ばれます。2割特例は、令和５年10月１日から令和８年９月30日までの日の属する期間のみの時限措置になっています。一般的に、2割特例を用いたほうが、納税額が少なくなることが多く、納税者にとって有利になります。
参考：2割特例（インボイス発行事業者となる小規模事業者に対する負担軽減措置）の概要｜国税庁
値下げを行う
利用料金の値下げ対応を行うことも選択肢の一つです。貸主はインボイス制度を導入せず、事業用に利用している借主の仕入税額控除相当額を値下げします。そうすれば、借主にとっては実質的には控除と同じことになり、今までと同じ条件で駐車場を利用できるためです。
例えば今まで税込み3万3,000円受け取っていたならば、3万円に値下げします。売上額は減ってしまう代わりに、借主のコストの増加も生じません。
値下げに関しては、駐車場の利用者側から話をもちかけられる可能性もあります。
仕入税額控除を利用せずに賃借をする
最後に紹介するのは、借主と交渉して、仕入税額控除を受けることを諦めてもらう方法です。借主の事業主は消費税の控除がきかないため負担は増えてしまいますが、認めてもらえるなら選択肢の一つとなります。
この場合、重要になるのが取引先からの信頼や人間関係です。相手にとって不利な要求となるため、普段の取引において条件をのんでもらえるだけの信頼を獲得しておく必要があります。
駐車場のオーナーはインボイス制度によって請求書の記載内容を変更しなければならない場合がある
駐車場の利用者が仕入税額控除の適用を受けるためには、オーナーによる適格請求書の発行が必要です。適格請求書には税率ごとの消費税額や納税額が記載され、消費税の課税事業者のみ発行が認められます。
適格請求書の発行ができない免税事業者のままでいた場合、借主が退去する可能性も考えられます。免税事業者で事業を続けたいなら、値下げや仕入税額控除を利用しないよう交渉するなどの対応も有効です。
よくある質問
駐車場オーナーはインボイス制度の影響を受ける？
適格請求書が発行できる課税事業者にならないと、事業用に契約している利用者が減る可能性があります。詳しくはこちらをご覧ください。
免税事業者の駐車場オーナーはどのような対応をすべき？
「課税事業者になり適格請求書を発行する」「簡易課税制度を利用する」「値下げを行う」「仕入税額控除を諦めてもらう」などの方法があります。詳しくはこちらをご覧ください。
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