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  • 作成日 : 2025年8月25日

XIRR関数の使い方：エクセルで不規則なキャッシュフローの内部収益率を計算する方法

XIRR関数は、不規則な間隔で発生するキャッシュフローの内部収益率（IRR）を計算するエクセルの財務関数です。通常のIRR関数が定期的なキャッシュフローを前提とするのに対し、XIRR関数は実際の日付を考慮して正確な収益率を算出できます。

不動産投資、ベンチャー投資、プロジェクトファイナンス、投資信託の評価など、現実の投資案件の収益性評価で広く活用されています。

本記事では、XIRR関数の基本的な使い方から実務での応用例、IRR関数との使い分け、計算が収束しない場合の対処法、そしてよくある計算ミスとその回避方法まで、わかりやすく解説します。

XIRR関数の使い方

XIRR関数とは

XIRR関数は、不規則な間隔で発生するキャッシュフローに対して、年率換算の内部収益率を計算する関数です。内部収益率とは、投資の正味現在価値（NPV）をゼロにする割引率のことで、投資の収益性を評価する最も重要な指標の一つです。実際の投資では、キャッシュフローが毎月や毎年といった定期的なタイミングで発生することは稀で、XIRR関数はこうした現実的な状況に対応できる強力なツールです。

たとえば、不動産投資で初期投資後に不定期な賃料収入があり、最終的に物件を売却するケースや、ベンチャー投資で複数回の追加投資と部分的な回収が発生するケースなど、実務で遭遇する複雑な投資案件の評価に適しています。

参考：XIRR 関数 – Microsoft サポート

基本構文

XIRR関数の構文は次のとおりです。

=XIRR(値, 日付, [推定値])

各引数について詳しく説明します。

  • 値：キャッシュフローの金額を含む範囲を指定します。投資（支出）は負の値、回収（収入）は正の値で表現します。少なくとも1つの負の値と1つの正の値が必要です。
  • 日付：各キャッシュフローが発生する日付を含む範囲を指定します。値の範囲と同じ数の日付が必要です。
  • 推定値：計算の初期値として使用する収益率の推定値です。省略可能で、デフォルトは0.1（10%）です。推定値を適切に指定することで、複雑なキャッシュフローでも計算が収束しやすくなります。

XIRR関数の計算原理

XIRR関数は、以下の方程式を満たす「r」を求めます。

Σ(CFi / (1 + r)^((日付i – 日付0) / 365)) = 0

ここで、CFiは各キャッシュフロー、日付iは各キャッシュフローの発生日です。この計算は反復法により行われ、結果が収束するまで繰り返されます。

基本的な使用例

シンプルな投資案件での計算例を見てみましょう。

初期投資：-1,000,000円（2024/1/1）

配当1：50,000円（2024/6/15）

配当2：50,000円（2024/12/20）

売却収入：1,200,000円（2025/3/31）

=XIRR({-1000000, 50000, 50000, 1200000},

{“2024/1/1”, “2024/6/15”, “2024/12/20”, “2025/3/31”})

セル参照を使用する場合：

A列：キャッシュフロー（A2:A5）

B列：日付（B2:B5）

=XIRR(A2:A5, B2:B5)

IRR関数との違い

IRR関数は定期的なキャッシュフローを前提としますが、XIRR関数は実際の日付を使用します。

// IRR関数（年次キャッシュフローと仮定）

=IRR({-1000000, 300000, 400000, 600000})

// XIRR関数（実際の日付を使用）

=XIRR({-1000000, 300000, 400000, 600000},

{“2024/1/1”, “2024/8/15”, “2025/3/20”, “2025/12/31”})

同じキャッシュフローでも、発生タイミングの違いにより結果が異なります。

XIRR関数の利用シーン

不動産投資の収益率評価

物件購入から賃料収入、売却までの総合的な収益率を計算します。

物件購入：-50,000,000円（2020/4/1）

リフォーム：-5,000,000円（2020/6/15）

賃料収入（不定期）：

300,000円（2020/8/1）

300,000円（2020/11/15）

350,000円（2021/2/1）

…（以降も不定期）

売却収入：58,000,000円（2024/3/31）

=XIRR(キャッシュフロー範囲, 日付範囲)

複数物件のポートフォリオ評価：

=XIRR(全物件のCF合計, 対応する日付)

ベンチャー投資・PE投資の評価

段階的な投資と部分的な回収がある場合の収益率計算です。

初期投資：-10,000,000円（2021/1/15）

追加投資：-5,000,000円（2021/9/30）

一部売却：8,000,000円（2023/6/20）

追加投資：-3,000,000円（2023/12/1）

最終売却：25,000,000円（2025/3/15）

=XIRR(投資額範囲, 投資日範囲)

ファンド全体のパフォーマンス評価：

=XIRR(全投資先のCF, 全日付)

投資信託・積立投資の評価

不定期な積立と一部解約を含む投資の収益率を正確に計算します。

毎月の積立（金額は変動）：

  -50,000円（2023/1/25）

-100,000円（2023/2/25）

-75,000円（2023/3/25）

一部解約：200,000円（2023/12/10）

評価額：1,500,000円（2024/3/31）

=XIRR(積立と解約のCF, 対応日付)

プロジェクトファイナンスの評価

建設期間中の段階的な投資と完成後の収益を評価します。

設計費：-5,000,000円（2022/1/1）

建設費1：-20,000,000円（2022/4/1）

建設費2：-30,000,000円（2022/10/1）

建設費3：-25,000,000円（2023/3/1）

運営収入開始：

3,000,000円（2023/9/1）

3,500,000円（2024/1/15）

…（以降継続）

=XIRR(全CF, 全日付)

M&A投資の収益率計算

企業買収から配当受取、最終的な売却までの投資収益率を評価します。

買収金額：-500,000,000円（2021/7/1）

追加投資：-50,000,000円（2022/3/15）

配当収入：30,000,000円（2023/3/31）

配当収入：40,000,000円（2024/3/31）

売却収入：700,000,000円（2025/6/30）

=XIRR(CF範囲, 日付範囲)

XIRR関数の応用・他関数との組み合わせ

XNPV関数との連携

XIRRで求めた収益率を使用してNPVを検証します。

収益率 = XIRR(CF範囲, 日付範囲)

検証NPV = XNPV(収益率, CF範囲, 日付範囲)  // ほぼ0になるはず

感度分析の実施

シナリオ別の収益率を比較します。

楽観シナリオ：=XIRR(楽観CF, 日付)

基本シナリオ：=XIRR(基本CF, 日付)

悲観シナリオ：=XIRR(悲観CF, 日付)

期待収益率 = 楽観XIRR * 0.2 + 基本XIRR * 0.6 + 悲観XIRR * 0.2

条件付きキャッシュフローの計算

特定期間のキャッシュフローのみでXIRRを計算します。

=XIRR(IF((日付>=開始日)*(日付<=終了日), CF, 0),

IF((日付>=開始日)*(日付<=終了日), 日付))

月次収益率への変換

年率のXIRRを月次収益率に変換します。

年率XIRR = XIRR(CF, 日付)

月次収益率 = (1 + 年率XIRR)^(1/12) – 1

ハードルレートとの比較

投資判断の自動化に活用します。

XIRR結果 = XIRR(CF, 日付)

ハードルレート = 0.15  // 15%

判定 = IF(XIRR結果 > ハードルレート, “投資推奨”, “投資見送り”)

複数投資案件の比較

異なる投資案件の収益率を標準化して比較します。

案件A_XIRR = XIRR(案件A_CF, 案件A_日付)

案件B_XIRR = XIRR(案件B_CF, 案件B_日付)

案件C_XIRR = XIRR(案件C_CF, 案件C_日付)

最良案件 = INDEX({“A”,”B”,”C”}, MATCH(MAX(案件A_XIRR, 案件B_XIRR, 案件C_XIRR),

{案件A_XIRR, 案件B_XIRR, 案件C_XIRR}, 0))

期間収益率の計算

特定期間の収益率を年率換算で計算します。

期間日数 = 最終日 – 初日

期間収益率 = (最終価値 / 初期投資)^(365/期間日数) – 1

XIRR関数のよくあるエラーと対策

#NUM!エラーの原因と対処

最も頻繁に発生するエラーで、計算が収束しない場合に表示されます。

原因1：すべてのキャッシュフローが同じ符号

誤：=XIRR({1000, 2000, 3000}, 日付)  // すべて正の値

正：=XIRR({-5000, 2000, 3000, 1000}, 日付)  // 負の値を含む

原因2：極端な収益率

// 推定値を調整して再計算

=XIRR(CF, 日付, -0.5)  // デフォルトの0.1から変更

原因3：収束しない複雑なキャッシュフロー

// 段階的に推定値を変更

=IFERROR(XIRR(CF, 日付, 0.1),

IFERROR(XIRR(CF, 日付, 0),

IFERROR(XIRR(CF, 日付, -0.5), “計算不可”)))

#VALUE!エラーの対処

引数の形式に問題がある場合に発生します。

原因1：値と日付の数が一致しない

=IF(COUNT(CF範囲)=COUNT(日付範囲),

XIRR(CF範囲, 日付範囲),

“データ数を確認”)

原因2：無効な日付形式

=IFERROR(XIRR(CF, 日付), “日付形式を確認”)

異常に高い/低い収益率

現実的でない収益率が計算される場合の対処法です。

結果 = XIRR(CF, 日付)

=IF(OR(結果 > 10, 結果 < -0.9),

“異常値：データを確認”,

結果)

初期投資がない場合

最初のキャッシュフローが正の値の場合の問題です。

// 仮想的な初期投資を追加

=XIRR({0; CF範囲}, {初日-1; 日付範囲})

日付の順序エラー

日付が時系列順でない場合の対処です。

// データを日付順にソートしてから計算

  1. データを日付でソート
  2. ソート後のデータでXIRR計算

精度の問題

非常に小さい、または大きいキャッシュフローでの精度低下：

// 単位を調整（百万円単位など）

=XIRR(CF範囲/1000000, 日付範囲)

不規則な投資の収益率を正確に評価できるXIRR関数

XIRR関数は、実際の日付に基づくキャッシュフローから内部収益率（IRR）を年率で計算する関数です。不動産やベンチャー投資、M&Aなど不定期なキャッシュフローの収益性評価に最適です。

IRR関数が定期収益を前提とするのに対し、XIRR関数は現実の資金移動に対応し、より正確な分析が可能です。

XNPVとの連携によりNPVの整合性検証も行えます。収束しない場合は推定値の調整が効果的で、シナリオ分析や複数案件比較など高度な投資評価にも対応します。


※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

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