• 更新日 : 2026年6月16日

法人でマンションを購入して社宅にする仕組みとメリット・注意点とは

経営者の方が自宅用のマンションを購入する際に、法人名義で取得するケースがあります。役員社宅として利用することで、法人の経費計上と個人の所得税負担等の調整が可能となり、結果として税務上のメリットが得られやすいとされる方法です。

本記事では、法人でマンションを購入して社宅にする仕組みやメリット、適正家賃の考え方、税務上の注意点までをわかりやすく解説します。

法人でマンションを購入して社宅にすることとは？

法人がマンションを購入して社宅として活用する仕組みは、税務上の取り扱いによってはメリットが見込めます。ここでは、社宅の仕組みと分譲マンションでも社宅として扱える条件を紹介します。

法人と役員の関係でみる社宅スキーム

法人でマンションを購入し役員社宅として活用する場合、法人が貸主、役員が借主となる関係が成立します。具体的には、法人名義で購入したマンションを役員へ社宅として貸与し、役員は「賃貸料相当額」と呼ばれる一定の家賃を会社へ支払う仕組みです。

役員が適正な家賃を負担していれば、法人側ではローンの利息や減価償却費、管理費などのマンション関連費用を経費計上できる可能性があります。

同時に、役員個人も住宅費の一部を法人負担にできるため、給与課税が抑えられ、可処分所得が上がる可能性があります。

参考：国税庁｜No.2600 役員に社宅などを貸したとき

分譲マンションでも社宅にできる条件

分譲マンションであっても、法人名義で購入し、一定の税務要件（適正家賃・用途・規模）を満たせば、社宅扱いとして運用できます。

社宅にできるかどうかは物件の種類ではなく、法人が役員へ社宅として適切に貸与している実態があるか、また国税庁が定める「賃貸料相当額」にもとづいた家賃を徴収しているかによって判断されます。

著しく豪華な物件や、実態として個人利用と判断されるケースでは、社宅として認められない可能性もあるため注意が必要です。

法人がマンションを購入して社宅にするメリット

法人がマンションを購入して役員社宅として活用すると経費として計上できるため、節税につながり、同時に役員個人の税負担も抑えられる可能性があります。その具体的な仕組みと効果を解説します。

マンションの維持費が節税につながる

個人で購入した場合にはマンション維持費のほとんどは、全額自己負担になります。一方、法人名義で購入し、社宅として運用する場合は、マンション関連費用の一部を法人の経費として計上できるため、法人税の節税につながる可能性があります。

経費計上できる可能性がある費用は以下の通りです。

役員個人の手取りが増える

役員社宅を導入すると、企業が住宅費の一部を負担するため、役員個人の実際の住居費負担を抑えられます。さらに、会社が負担した家賃分は、一定の条件を満たせば給与として課税されないため、所得税・住民税・社会保険料の負担軽減につながる可能性があります。

たとえば、月30万円の家賃をすべて役員報酬から支払う場合、その30万円には税金や社会保険料がかかります。一方、法人が購入したマンションを社宅として利用し、役員負担額を3万円に設定した場合、差額の27万円分については、給与課税を抑えながら住居を利用できる仕組みです。

ただし、役員個人の家賃負担額が「賃貸料相当額」の基準を満たしていることが条件です。

減価償却で利益を抑え、自社株評価を引き下げる

社宅としてマンションを購入し、企業の現金資産を不動産に組み換えることにより、企業の資産評価を抑えられる可能性があります。また、建物部分は減価償却により毎年経費計上できるため、帳簿上の利益も抑えられるのが特徴です。

これらの効果により、非上場企業の株式の評価方法である「純資産価額方式」において、自社株評価の引き下げにつながるケースがあります。そのため、事業承継や相続対策の一環として活用されることもあります。

具体的には、利益が大きく出ているタイミングでマンションを購入し、減価償却費を計上して法人税を抑え、自社株評価が下がった時点で後継者へ贈与を検討するケースです。

参考：国税庁｜No.4638 取引相場のない株式の評価

役員社宅の家賃とは｜適正家賃の計算方法

役員社宅の家賃は、国税庁が定める「賃貸料相当額」を基準に決まります。ここではその計算方法に加え、「小規模住宅」の判定基準や「豪華社宅」とみなされるケースなどを解説します。

役員社宅の「賃貸料相当額」計算ルール

役員社宅として給与課税されないためには、役員から国税庁が定める「賃貸料相当額」と同等の家賃を徴収する必要があります。無償で貸与した場合や、著しく低い家賃に設定している場合は、その差額が役員賞与とみなされ、法人・個人の双方で追徴課税の対象となる可能性があるため、注意が必要です。

小規模住宅に該当する場合の賃貸料相当額は、以下3つの合計で計算します。

なお、この計算方法は「小規模住宅」に適用されるルールです。床面積が一定基準を超える場合は、別の計算方法が適用されるため注意が必要です。

参考：No.2600 役員に社宅などを貸したとき｜国税庁

節税メリットが大きい「小規模な住宅」の判定基準

役員社宅が「小規模住宅」に該当すると、役員が負担する家賃を国税庁の「賃貸料相当額」にもとづいて低く設定できるため、節税につながりやすくなります。実際には、市場の家賃相場よりも低い負担額で社宅を利用できるケースがあります。

小規模住宅の主な基準は以下の通りです。

たとえば、鉄筋コンクリート造のマンションなどは法定耐用年数が長いため、床面積99平方メートル以下であれば「小規模な住宅」に該当するケースが一般的です。

一方、「小規模住宅」に該当しない場合は、役員負担家賃の計算方法が変わるため、節税効果が小さくなる可能性があります。

家賃設定ミスで起きる税務リスク

役員社宅では、家賃設定を誤ると課税されるリスクが生じるため注意が必要です。

役員負担額が「賃貸料相当額」を下回っていた場合、差額分が役員賞与とみなされ、課税対象となる可能性があります。法人側でも、経費として計上できず、法人税負担が増える場合があります。

また、家賃の計算根拠が不明確な場合や、市場相場と比べて著しく低い家賃設定になっている場合は、税務調査で否認されやすくなるでしょう。

家賃設定ミスを防ぐためには、適正な「賃貸料相当額」を算出する必要があります。

「豪華社宅」とみなされると節税メリットが消える理由

役員社宅は、国税庁の基準で「豪華社宅」と判定されると、通常の社宅のような優遇計算が使えないため注意が必要です。

役員社宅が「豪華社宅」の基準に該当した場合は、「賃貸料相当額」ではなく、実際の市場家賃と同程度の賃料を役員から徴収する必要があるためです。また、適正な家賃を徴収していない場合、その差額が給与として課税される可能性があります。

豪華社宅の主な基準は以下の通りです。

そのため、高額マンションや一般的ではない物件を社宅化する場合は、豪華社宅に該当しないか事前に確認しておきましょう。

参考：No.2600 役員に社宅などを貸したとき｜国税庁

役員社宅が否認された場合の影響と対処法

役員社宅は、適正な家賃設定や運用ができていない場合、税務調査で否認されるリスクがあるため注意が必要です。

役員社宅が否認されると、本来負担すべき適正家賃との差額が役員給与として扱われ、所得税・住民税が課税されます。また、企業は損金不算入となり、法人税の負担が増加するケースがあります。

さらに過去に遡って課税されることで、延滞税や加算税などのペナルティが発生する可能性も少なくありません。

そのため、役員社宅では国税庁の基準に沿った適正な家賃設定を徹底し、判断に迷う場合は税理士などの専門家へ相談するとよいでしょう。

マンションを法人購入するデメリット

法人でマンションを購入する場合、融資条件の厳しさや税制上不利とされる点、購入・売却時のコストなど注意すべき点があります。ここでは代表的なデメリットを解説します。

法人向け融資の審査が厳しく住宅ローン控除も適用できない

法人名義でマンションを購入して社宅として利用する場合、事業用融資として扱われるため、個人向け住宅ローンより審査が厳しく、金利も高くなる傾向があります。これは、法人の業績や財務状況が重視されるためです。

法人の決算が赤字の場合は、融資自体が難しくなる可能性もあります。

さらに、法人名義で住宅を取得する場合は、個人向け税制優遇である「住宅ローン控除」が利用できません。法人名義で購入する場合は、金利や税制面まで含めて比較する必要があります。

参考：住宅ローンの金利情報｜ 一般財団法人 住宅金融普及協会

参考：金利情報 中小企業の方【中小企業事業】｜日本政策金融公庫

購入時の初期コスト（登記費用・税金）が高くなる

法人名義でマンションを購入して社宅として利用する場合、個人向けの税制優遇が適用されにくく、購入時の初期コストが高くなる傾向があります。

法人購入は「自己居住用」として扱われないため、登録免許税の軽減措置や不動産取得税の控除などが利用できない、または要件が厳しくなるためです。

たとえば、登録免許税は個人の居住用住宅であれば軽減税率（0.3％）が適用される場合がありますが、法人購入では通常税率（2.0％）となるケースがあります。

そのため、法人でマンションを購入する際は、物件価格だけでなく、登記費用や税金を含めた初期コストも見込んでおきましょう。

参考：登録免許税に関する資料｜財務省

売却時に軽減税率が適用されない

法人名義で購入したマンションを売却して利益（譲渡益）が出た場合、その利益は会社のほかの事業利益と合算され、法人税の課税対象となる仕組みです。

個人の場合は、不動産を5年を超える長期間保有することで、長期譲渡所得として20％の軽減税率が適用されます。法人にはこのような特例がなく、通常通り法人税・住民税・事業税などの課税対象になります。一般的に実効税率は30％です。

たとえば、3,000万円の売却益が出た場合、個人（5年超保有）では税率（20％）をもとに所得税・住民税が計約600万円となります。一方、法人では実効税率約30％前後で課税されるため、約900万円の税負担となるケースがあります。

そのため、将来的に売却を予定している場合は、購入時だけでなく、出口戦略まで含めて法人購入と個人購入を比較検討しておきましょう。

法人で買うべきか個人で買うべきかの判断基準

法人でマンションを購入するか個人で購入するかは、税負担や活用できる制度、管理の手間などによって向き不向きがあります。ここでは、それぞれに適したケースを解説します。

法人購入が有利になりやすいケース

役員社宅としてマンションを活用する場合は、役員報酬が高く所得税や社会保険料の負担が大きいケースほど、法人購入のメリットを得やすいです。

関連費用を経費計上できるため、法人税の負担軽減につながる可能性があります。また、役員個人も税負担を抑えながら住居を利用できる点が特徴です。

さらに、本業の利益が大きく出ている企業では、減価償却費を活用して利益を平準化しやすくなるケースもあります。また、将来的に売却損が発生した場合も、本業の利益と相殺できる可能性があるため、税務上のメリットにつながりやすいでしょう。

個人購入が適しているケース

自宅用マンションを個人名義で購入する方法は、住宅ローン控除などの税制優遇を活用したい場合に向いています。とくに、長期保有を前提にしている場合や、社宅による節税メリットが小さい場合は、法人購入より有利になりやすいです。

また、将来的な売却を見据えている場合にも、個人購入は適した方法です。自宅用マンションを5年超保有して売却すると、長期譲渡所得として税率が抑えられるほか、「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。

さらに、相続時には不動産の評価額が現金より低く評価されるケースもあり、相続税対策につながる場合があります。

個人購入は税制優遇を活用しながら、シンプルに住宅を所有したい場合に向いている方法です。

役員社宅の運用で失敗しないための実務ポイント

役員社宅は、適正家賃の管理や証拠書類の保管など、日々の運用が適切でなければ税務調査で否認されるリスクがあります。ここでは、役員社宅を適切に運用するための実務ポイントを解説します。

社宅として認められるための証拠管理

役員社宅では、税務調査に備えて証拠書類を適切に保管しておきましょう。

たとえば「社宅管理規程」を整備し、対象者や家賃負担、入退去条件などを明文化し、家賃計算に使用した固定資産税評価額などの資料を保存しておきます。

さらに、役員から賃貸料相当額以上の家賃を継続して徴収していることを証明できるよう、振込記録なども保管しておくと安心です。証拠書類が不足している場合、社宅として否認されるリスクがあるため管理を徹底しましょう。

否認を防ぐための運用と専門家への相談

役員社宅は、社宅規程に沿って継続的に運用しましょう。税務調査で否認されないためには、役員から適正な家賃を徴収し、実際の利用実態とズレが生じないよう管理する必要があります。

また、税制改正や固定資産税評価額の見直しに応じて、社宅家賃や運用ルールを定期的に見直しましょう。

とくに、家賃設定や小規模住宅の判定、「豪華社宅」に該当するかどうかなどは判断が分かれやすいため、迷う場合は税理士などの専門家へ相談すると安心です。

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• 監修：遠藤良介（社会保険労務士）

  大学卒業後、ビールメーカーの営業、地方公務員、大手飲食チェーンの店長など多彩な業界・職種を経験。現場で人材マネジメントの重要性を痛感し、社会保険労務士を志す。社労士事務所勤務中に国家試験に合格し、2021年に愛知県でReメンバー労務オフィスを開業登録。製造業からサービス業まで幅広い顧問先の労務課題に向き合い、「会社と従業員を、笑顔に」をモットーに採用・定着支援、就業規則整備、労務トラブル未然防止などに奔走している。