アパートやマンションを所有している人は、その賃貸料が不動産所得として税金が課せられます。しかし、不動産所得がある人でも、青色申告をすることでそのメリットを受けられます。

ここでは、不動産所得の基本的な事項や青色申告のメリット、そして申告を受けるための条件について説明します。

不動産所得とは

土地や建物など不動産の貸し付けによる所得のことを、不動産所得といいます。

不動産所得には、例えば、土地やアパート、マンション、家など建物の不動産を賃貸することで得られる所得や、地上権をはじめ、不動産を使用するための新たな権利を設定し、貸し付けたりすることによって得られる所得があります。さらに、船舶や航空機の貸し付けによって得られる所得も指します。

ただし、不動産などの売買に関するものは不動産所得とはみなされません。不動産所得のうち、事業とみなされる規模は、貸間・アパートなどは10室以上、家屋については5棟以上です。事業的規模に該当する場合、最大65万円の青色申告特別控除の適用があります。

不動産所得の計算方法

不動産所得の計算は、総収入金額から必要経費を差し引いいて算出します。

総収入金額
貸し付けによって発生する賃貸料収入だけではありません。
地代・家賃・権利金・更新料・名義書換料・返還不要の敷金などによる収入をもとに計算します。支払日が定まっている場合は、その支払日に収入を計上します。

必要経費
不動産収入を得るために直接必要となった費用を指します。家事上の経費と明確に区分できなければなりません。

減価償却費
建物の耐用年数により、その減価償却費を毎年の青色申告時に経費として計上できます。

修繕費
建物や附属設備などの資産を修繕する場合、経費に計上できます。

損害保険料
当該不動産に係る火災保険料や地震保険料は、経費として計上できます。

租税公課
固定資産税、不動産取得税など不動産貸付業務に関連して納付する費用は経費として認められます。

そのほか、人件費、借入金利息、仲介手数料など、不動産収入を得るために直接必要な費用として認められるものを計上することができます。借入金の元金は含まれません。

青色申告の条件

所有している不動産を活かして所得を得ている方にとって、青色申告は税制上のさまざまな特典があります。次に、青色申告をするための条件とメリットを簡単に紹介します。

まず、青色申告をするためには、定められた期間内に、税務署に青色申告承認申請書を提出し、承認を受ける必要があります。定められた期間とは、申告しようとする年の3月15日までです(その年の1月16日以降に新たに新規開業した場合には営業開始日から2ヵ月以内)。

また、正規の簿記の原則に従って取引を帳簿に記録し、それを基に所得計算をしなければなりません。確定申告に損益計算書と貸借対照表を提出することとなります。この帳簿や領収書などの書類は、5年または7年間保管する必要があります。

青色申告のメリット

白色申告者に比べると、青色申告者には必要経費に計上できる項目金額を増やすことができるのと、所得控除の項目金額を多くできるというメリットがあります。

青色申告特別控除

前述の通り、事業的規模に該当する場合は、総収入金額から必要経費を引いた後の所得金額から、最大65万円を控除することができます。65万円に満たない場合、例えば所得金額が45万円ならば、所得金額が上限となり、青色申告特別控除額も45万円となります。

損失の3年間の繰越

不動産所得で発生した赤字分を、その発生年以後3年以内に黒字になった年の課税所得から、赤字分を繰り越して差し引きし、計算することができます。大規模な修繕などがあった場合、翌年以後の税額を抑えることができます。

青色事業専従者給与の必要経費算入

専従者給与控除が受けられます。専従者給与に認められるのは、同居または同一生計の配偶者やその他の親族(その年の12月31日現在で15歳以上)に対し支払う給与です。ただし届出が必要です。

白色申告においては、配偶者あるいは親族に事業を手伝ってもらい、その対価として賃金を支払った場合、事業専従者控除が受けられます。配偶者は最大86万円、親族は最大50万円の控除となります。

少額減価償却資産の特例

取得価額30万円未満の減価償却資産については、取得した年度にその全額を必要経費に算入することができます。

※個人事業主であること、また控除の上限が300万円であることなど、規定があります。

参考:
No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の区分|所得税|国税庁



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