• 更新日 : 2026年6月15日

マンションは社宅にできる？家賃のルールや税務上の注意点を解説

マンションは社宅として利用可能で、主な方法は「借上社宅」と「社有社宅」の2つがあります。社宅は条件を満たせば非課税となり、従業員の手取り増加につながりやすいです。

ただし、契約や管理の手間、空室リスク、税務上の注意点もあります。本記事ではマンションを社宅として利用する方法についてわかりやすく解説します。

マンションは社宅として利用できる

一定の条件を満たせば、マンションを社宅として利用することは可能です。

社宅制度を導入することで、従業員の住居費負担を軽減しつつ企業側は福利厚生を充実できます。

ただし、家賃の設定や契約方法によっては給与課税の対象となることもあります。

無償提供や家賃が基準より低い場合、差額が現物給与とみなされ、従業員の所得税や社会保険料が増加するリスクがあるため、国税庁の定める「賃貸料相当額」を基準として適切な家賃を設定することが重要です。

参考：No.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき｜国税庁

社宅の定義

社宅とは、企業が従業員に提供する住居のことであり、主に「借上社宅」と「社有社宅」の2種類があります。

社宅と社員寮の明確な法的区別はなく、一般的に世帯向けの物件を「社宅」、単身者向けの共同住宅を「寮」と呼ぶ傾向があります。

住宅手当・家賃補助との違い

住宅手当・家賃補助は、どちらも従業員の住宅費を支援するために企業が行う制度です。法律上の違いはありませんが、「現金で支給するか」「従業員の給与から使用料の一部を控除するか」などの違いがあります。

詳しくは以下の表を参考にしてみてください。

住宅手当は、給与所得となるため、法人税や社会保険料の負担が重くなります。一方、家賃補助は、一定額を従業員から徴収すれば非課税です。

マンションを社宅にする主な方法

マンションを社宅として活用する主な方法は「借上社宅」と「社有社宅」の2つです。それぞれの特徴を理解し、自社に適した方法を選びましょう。

借上社宅として賃貸マンションを法人契約する

借上社宅とは、企業が賃貸物件を法人契約し、従業員に貸し出す制度です。契約形態には、一棟借り上げや個人契約などがあります。

一棟借り上げとは、不動産会社が建物の所有者から建物全体を一括で賃借する契約制度です。メリット・デメリットは、以下のとおりです。

【一棟借り上げのメリット・デメリット】

個人契約とは、会社を介さずに自分で賃貸物件を探し、不動産会社を通じて貸主と個人名義で賃貸借契約を結ぶ制度です。メリット・デメリットは以下のとおりです。

【個人契約のメリット・デメリット】

マンションを社宅として導入するかを検討する際は、一棟借り上げと個人契約のメリット・デメリットを比較した上で、自社の状況や従業員のニーズに合った契約形態を選びましょう。

マンションを社宅にする際の家賃ルール

社宅を非課税で運用するには、賃貸料相当額を基準にした適切な家賃設定が欠かせません。無償提供や家賃が低すぎると、差額が給与とみなされて課税されます。本章では、具体例を交えて解説します。

賃貸料相当額とは

賃貸料相当額とは、社宅として貸し出す際の「適正な家賃の基準」となる金額のことです。社宅を非課税で運用するには、賃貸料相当額を基準にした適切な家賃設定が欠かせません。

賃料相当額は、以下の3つの合算で計算することができます。

引用：No.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき｜国税庁

この計算式は、建物・敷地における固定資産税の課税標準額や、建物の床面積などをもとに、税法上の「適正な家賃」を算出するためのものです。

従業員負担額が少ない場合は給与課税の対象になる

従業員から受け取る家賃が賃貸料相当額の50％未満の場合、差額が給与として課税されます。無償で貸す場合は全額が給与扱いとなります。現金支給の住宅手当や従業員個人契約の場合は社宅扱いにならず課税対象です。光熱費や駐車場代を会社負担した場合も原則として給与課税の対象です。

家賃設定の具体例

賃貸料相当額が100,000円の場合を例に、従業員負担額ごとに課税対象の違いを見てみましょう。

上記の表のように、従業員負担額によって課税の有無が変わります。課税リスクを避けるために、社宅制度を導入する際は、事前に賃貸料相当額を正確に算定し、適切な家賃設定を行いましょう。

マンションを社宅にする際の税務上の注意点

社宅を非課税で運用するには、一定の条件を満たす必要があります。また、役員社宅や高額社宅では計算方法が異なるため注意しましょう。ここでは、税務リスクを避けるためのポイントを解説します。

社宅を非課税で運用するための条件

社宅が給与として課税されないための主な条件は以下の3点です。

参考：No.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき｜国税庁

上記の3つを満たせば、企業負担の家賃分は従業員の給与扱いになりません。実務では企業が家賃を一旦支払い、従業員負担分を給与から天引きする形が一般的です。このルールは借上社宅でも社有社宅でも同様です。

役員社宅・豪華社宅の取り扱い

役員社宅でも賃貸料相当額を支払っていれば給与課税されませんが、計算方法が複雑になります。

社宅は以下の区分で扱いが異なります。

ただし、床面積が大きい・設備が豪華な場合は「豪華社宅」と判断されることがあります。豪華社宅に該当すると、通常の計算式は使えず、一般的な賃料（市場家賃）が基準になる点に注意しましょう。

参考：No.2600 役員に社宅などを貸したとき｜国税庁

マンションを社宅にするメリット

マンションを社宅として活用すると、企業と従業員の双方にメリットがあります。企業側は採用強化や節税効果が期待でき、従業員側は家賃負担の軽減や手取りアップが可能です。本章では、企業側・従業員側それぞれのメリットを詳しく解説します。

企業側のメリット

マンションを社宅として導入することで、企業には以下のようなメリットがあります。

以上のメリットにより、費用対効果の高い福利厚生と従業員満足度向上を両立できます。

従業員側のメリット

マンションを社宅として利用することで、従業員側には以下のようなメリットがあります。

その結果、従業員は経済的負担を減らしながら充実した生活環境を整えられます。

マンションを社宅にするデメリット・注意点

マンションを社宅として導入する際には、いくつかのデメリットや注意点があります。契約や管理の手間、税務リスクなど、事前に押さえておくべきポイントを理解することが重要です。

契約や管理に手間がかかる

マンションを社宅として運用する場合、契約や管理に関して以下のような手間が発生します。

上記の負担を軽減するためには、以下の対策が有効です。

マンションを社宅として導入する際は、自社のリソースに見合った運用体制をあらかじめ検討しておくことが重要です。運用を怠ると、人事・総務部門の負担が大きくなり、他の業務に支障をきたす可能性があります。

空室時も家賃負担が発生する場合がある

マンションを借上社宅として導入する場合、以下のようなコスト面でのデメリットがあります。

空室リスクや初期費用・維持費用を適切に管理するためには、入居率や契約条件を考慮した事前の計画が欠かせません。特に、従業員の異動や退職が頻繁に発生する職場では、空室期間の長期化を想定した予算確保が必要です。

制度設計を誤ると税務リスクが生じる

社宅制度を設計する際にルールを誤ると、以下のような税務リスクが発生する可能性があります。

給与課税や税務指摘などのリスクを避けるためには、社宅導入時に以下のポイントを明確にすることが重要です。

社宅の制度設計を適切にするためにも、導入前に税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

マンションを社宅として運用する際のポイント

マンションを社宅として円滑に運用するには、いくつかの重要なポイントがあります。ここでは、運用をスムーズに進めるための実践的なポイントを解説します。

複数物件を同一の管理会社や社宅管理サービスに集約する

マンション社宅の運用を効率化するには、複数物件を同一の管理会社や社宅管理サービスに集約することが有効です。

社宅管理代行サービスを活用すれば、契約更新やトラブル対応などの業務負担を軽減できます。管理の負担が重い場合は、外部サービスの活用も選択肢の一つです。

さらに、契約情報や入退去状況を一元管理できるシステムを導入することで、更新漏れや手続きミスを防止できます。

また、社内の管理体制を整え、運用フローを明確にしておくことも重要です。担当範囲を明確にしておかないと、担当者が変わったときに混乱が生じる可能性があります。複数の対策を組み合わせることで、効率的な社宅運用を実現しましょう。

期間や解約など、契約条件を事前に確認する

不動産会社と締結する賃貸契約は、契約期間や更新条件などが定められています。特に、短期解約時の違約金や更新料の有無は契約前に不動産会社に確認が必要です。

また、従業員の入退去のタイミングによっては社宅に空室期間が発生し、その間も企業が不動産会社へ家賃を支払うため、コスト増につながります。敷金の精算や原状回復費用の取り扱いも企業と不動産会社、あるいは企業と従業員との間でトラブルになりやすい点にも注意が必要です。

さらに、従業員の近隣トラブルによって企業の信頼や評判に影響する可能性があります。入居時に騒音やゴミ出しのルールを丁寧に説明し、注意喚起しておくことが望ましいです。

上記に挙げた運用上の諸リスクを防ぐために、社宅の管理規程を整備し、入居条件や費用負担のルールを明確にしておくと運用が安定しやすいです。また、光熱費や駐車場代は原則として従業員負担とすることで、企業・従業員双方の課税リスクを抑えやすくなります。

マネーフォワード クラウド福利厚生賃貸であれば、従業員の住む賃貸物件を法人名義に切り替えて家賃を給与から天引きすることで、社員の手取りを増やすことが可能です。

従業員の家賃負担を軽減しながら手取りを増やし、従業員の福利厚生の満足度向上や離職防止につなげられます。

• 監修：遠藤良介（社会保険労務士）

  大学卒業後、ビールメーカーの営業、地方公務員、大手飲食チェーンの店長など多彩な業界・職種を経験。現場で人材マネジメントの重要性を痛感し、社会保険労務士を志す。社労士事務所勤務中に国家試験に合格し、2021年に愛知県でReメンバー労務オフィスを開業登録。製造業からサービス業まで幅広い顧問先の労務課題に向き合い、「会社と従業員を、笑顔に」をモットーに採用・定着支援、就業規則整備、労務トラブル未然防止などに奔走している。