更新日 : 2026年2月10日

譲渡所得とは？不動産売却時の確定申告の方法、必要書類を解説

Q: 不動産の売却後に確定申告は必要になる？

確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。詳しくは こちら をご覧ください。

Q: 不動産売却時の確定申告の手順は？

取得費・譲渡費用・減価償却費の計算を行ったのち、課税譲渡所得金額を計算し、確定申告を行います。詳しくは こちら をご覧ください。

不動産を売却して得た利益は譲渡所得と呼ばれ、確定申告が必要になることがあります。譲渡所得の確定申告にかかわるのは、課税所得金額や特例適用の有無です。また、特例は節税につながる可能性があるため、適用要件を知っておくとよいでしょう。

本記事では、不動産売却に関する確定申告の必要・不要や譲渡所得の特例の概要、具体的な譲渡所得の計算方法、必要書類などについて解説します。

不動産の売却後に確定申告は必要になる？
- 確定申告が必要な場合
- 確定申告が不要な場合
譲渡益・譲渡損失の特例
- 譲渡益の特例、譲渡損失の特例
不動産売却時の確定申告の手順
不動産売却時の確定申告に必要な書類
不動産売却で得た所得は確定申告が必要！

不動産の売却後に確定申告は必要になる？

結論から言えば、不動産売却後に確定申告が必要かどうかは個人の状況によりますが、譲渡所得があった場合は、基本的に譲渡所得税の確定申告が必要です。

もし確定申告が必要にもかかわらず期日までに申告しなかった、あるいは申告内容に漏れや間違いなどがあると、追徴課税として「無申告加算税」や「過少申告加算税」「延滞税」などが課せられます。さらに、意図的に隠していた売却益が見つかったときは、重加算税などの対象です。

そのため、確定申告の有無は必ずチェックしましょう。以下ではケース別に詳細を解説します。

確定申告が必要な場合

不動産の売却後に確定申告が必要な場合とは、基本的に課税所得が出るケースです。

例えば、不動産を売却して1,000万円の利益を得た場合、その1,000万円は「譲渡所得」という所得にあたります。譲渡所得は所得税の対象となり、基本的にこの場合は確定申告が必要です。

譲渡所得は「申告分離課税」に分類され「総合課税」である給与所得や事業所得などとは分けて税額を計算します。

申告分離課税：総合課税と合算せずに税額を計算する
総合課税：総合課税の対象となる所得※を合算して税額を計算する

※総合課税の対象となる所得は、利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、譲渡所得（不動産や株式以外）、一時所得、雑所得の各所得です。

不動産売却で利益を得た場合、通常の確定申告書に加えて分離課税用の確定申告書を作成し、提出します。

ただし不動産売却を事業として行っている場合は事業所得、不動産の貸付による利益は不動産所得として計算し、いずれも通常の確定申告書を用います。所得の種類を確認し、使用する確定申告書を間違えないよう注意しましょう。

確定申告が不要な場合

不動産を売却した後、利益が出なかった場合には基本的に確定申告を行う必要がありません。

原則として、不動産売却による譲渡所得は次のように計算します。

不動産売却による譲渡所得＝不動産売却額－（取得費＋譲渡費用）

さらに、上記の所得から特別控除額を差し引くこともあります。

不動産売却額よりも「取得費＋譲渡費用」の方が多い場合は利益が出ないため、譲渡所得はゼロとなるので確定申告は不要です。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、所有資産を売却して得た所得（もうけ）のことです。譲渡所得の対象となる資産として、例えば、土地や建物、株式、金、宝石、骨とう品、機械器具などがあげられます。なお、生活で使っている家具や衣服など（30万円超の宝石、骨とう品などは除く）は、売却しても税金は課されません。

取得費と譲渡費用とは

取得費とは「不動産の購入代金や購入時の手数料、改良費・設備費などの合計」を指します。古すぎて不動産の取得費が不明だったり、取得費が売却価格の5％を下回ったりする場合は、売却金額の5％相当を取得費とみなします。

譲渡費用とは「不動産の売却に要した費用」です。具体的には、不動産仲介会社への仲介手数料や土地の測量費、土地売却時の古家の取り壊し費用などを指します。

特例や損益通算を適用するときは利益ゼロでも確定申告

譲渡所得に関する特例や損益通算を適用する場合には、譲渡所得がゼロやマイナスであっても確定申告が必要です。

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譲渡益・譲渡損失の特例

不動産売却による利益を得たとき、譲渡益・譲渡損失の特例を利用することで節税につながります。譲渡所得を計算した後、特別控除額分を譲渡所得から差し引くことが可能です。

不動産売却による譲渡所得＝不動産売却による収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

それぞれの詳細をみていきましょう。

譲渡益の特例、譲渡損失の特例

譲渡益または譲渡損失の特例は、一定の要件を満たす不動産の売却をしたときに適用できます。特例適用の前提として、自分が居住している家または平成31年1月1日まで居住していた家とその敷地が対象となります。

主な特例は次のとおりです。

不動産の売却状況	適用可能な特例
譲渡益が出ている場合	①　3,000万円の特別控除の特例
	②　軽減税率の特例
	③　買換えの特例
譲渡損失が出ている場合	④-1　特定居住用財産を売却した場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
譲渡損失が出ている場合	④-2　居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

また、特別なケースとして、「⑤　被相続人の居住用財産を売却した場合の特例」もご紹介します。以下、それぞれの特例について個々に解説します。

①　3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却すると、譲渡所得から最高3,000万円が控除できます。所有期間は問いませんが、自身が住んでいるか、住まなくなってから3年目の12月31日までの家であることが条件です。ただし、売却して得た譲渡所得が3,000万円未満だったときは、その譲渡所得の金額分のみ控除可能です。例えば、譲渡所得が2,000万円の場合は、控除額も2,000万円になります。

②　軽減税率の特例

売却する年の1月1日時点で、10年を超えて所有しているマイホームを売却する場合、「軽減税率の特例」が使えます。

譲渡所得金額	所得税	住民税	合計
6,000万円までの部分	10%	4%	14%
6,000万円超えの部分	15%	5%	20%

※復興特別所得税2.1％が別途課せられます。

③　買換えの特例

マイホームを売却した年の前年〜翌年までの3年間でマイホームの買換えを行った場合は、売却した年ではなく買換え後のマイホームを譲渡したときまで課税を遅らせる「買換えの特例」が適用できます。したがって、譲渡時に支払うべき税金を繰り延べることができます。

下の図で、この特例を適用すると譲渡益4,000万円に対する税金は、買換えにより取得したマイホームを将来売却するまで支払わなくてよい（課税を繰り延べる）のです。

譲渡するマイホームの要件は「譲渡金額が1億円以下であること」「売却年の1月1日時点で所有期間10年超え、居住期間10年以上であること」「3,000万円の特別控除や軽減税率の特例を受けていないこと」などであり、さらに買換えの対象となるマイホームにも一定要件が求められます。詳しい要件は国税庁のサイトにて確認できます。

参考：No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

④　譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失の損益通算及び繰越控除については、2つのパターンがあります。まずは、特定居住用財産についての特例から順にみていきましょう。

④-1　特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
所有期間5年を超える国内にあるマイホームの売却によって損失が出た場合、一定の要件を満たすことで損失金額を翌年以後3年間、他の所得と損益通算できます。例えば購入1,000万円、売却500万円で500万円の損失が出た場合、500万円分を他の所得から控除することが可能です。また、その損失を損益通算しても控除しきれなかった場合は、譲渡の年の翌年以降3年間繰り越し、各年分の所得と通算できます。

④-2　居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
次に、マイホーム買換えに係る譲渡損失についての特例をみていきます。以下の要件にあてはまる場合には、特例によりその譲渡損失の損益通算と翌期以降3年間の繰越控除ができます。この特例の主な適用要件は次のとおりです。

所有期間が5年を超えるマイホームを売却したこと（専有面積要件等があります）
マイホームを売却した年の前年から翌年の3年間で新しいマイホームを取得したときに、一定の要件に該当する場合
新しいマイホームに係る10年以上の住宅借入金等があること
マイホームの譲渡契約締結日の前日において、一定の要件に該当する場合　など

詳しい条件は国税庁のサイトにて確認できます。

参考：
No.3393 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための申告手続と添付書類｜国税庁
 No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁

⑤　被相続人の居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除

相続などにより取得した被相続人の財産（空き家）を売却した場合には、一定要件の元、長期記譲渡・短期譲渡にかかわらず最高3,000万円までの特別控除額を控除することができます。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

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不動産売却時の確定申告の手順

ここからは譲渡所得の計算方法を含めた、不動産売却時の確定申告の手順を紹介します。

取得費・譲渡費用・減価償却費の計算を行う

まず取得費・譲渡費用の計算を行います。あらためて取得費と譲渡費用に該当する費用をみていきましょう。

＜取得費＞

不動産の購入代金
建物の建築費
購入手数料
登録免許税や不動産取得税、印紙税
借主を立ち退かせるために支払う立退料
土地の埋め立てや土盛り、取り壊し費など
測量費
設備費
改良費
一定の借入金利子

など

＜譲渡費用＞

不動産売却にかかった仲介手数料
売主が負担した印紙税
家屋を明け渡してもらうときに支払う立ち退き料
売却予定の土地に建っている建物の取り壊し費や建物の損失額
違約金
名義書換料

など

ただし、上記の費用のうち、事業所得といった他の所得の必要経費に参入したものは含まないようにしましょう。

また、建物の場合は取得日からの減価償却費の計算も必要です。建物は時間経過とともに価値が減少する減価償却資産であるため、価値減少分を建物の取得費に反映する必要があります。つまり、経過年数が多いほど取得費が減っていくイメージです。

計算式をみていきます。

＜事業用に使われていた建物＞
取得した日から売却までの減価償却費の合計額

＜事業用に使われていない建物＞

減価償却費＝建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数＝減価償却費相当額（取得価額の95％上限）

参考：No.3261 建物の取得費の計算｜国税庁

課税譲渡所得金額の計算を行う

不動産の譲渡価格や取得費、譲渡費用などがすべて出揃ったら、実際に譲渡所得金額を計算します。譲渡所得は「不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間」によって、長期譲渡所得か短期譲渡所得に分かれます。適用税率が変わるため注意しましょう。

譲渡所得の種類	所有期間	所得税（復興税込）	住民税	合計
長期譲渡所得	5年超	15％（15.315%）	5%	20％（20.315%）
短期譲渡所得	5年以下	30％（30.63%）	9%	39％（39.63%）

ここからは次の要件で実際の計算例を紹介します。

譲渡建物の譲渡価格：9,000万円（固定資産税等清算金を含む）
譲渡建物の購入価格：5,000万円（減価償却費控除前）
その他の取得費：300万円
譲渡費用：300万円
居住期間：6年で長期譲渡所得に分類
建物の種類：非事業用の鉄筋コンクリート（減価償却の償却率0.015）

＜減価償却費の計算＞
5,000万円×0.9×0.015×6＝405万円

＜建物取得費の計算反映＞
5,000万円－405万円＝4,595万円

＜譲渡所得の計算＞
9,000万円－（4,595万円＋300万円＋300万円）＝3,805万円

＜税額の計算＞
3,805万円×20.315%≒772万9,000円（1,000円未満切り捨て）

もし3,000万円の特別控除の特例が使える場合は、譲渡所得からさらに控除額を差し引きます。例えば、3,000万円の特例を適用したときには、（3,805万円－3,000万円）×20.315％で、税額は163万5,000円になります。

なお、不動産の譲渡所得は申告分離課税であるため、所得税や法人税は別途計算して納税しなければなりません。

確定申告の準備・申告を行う

譲渡所得と納税額の計算が終わった後は、総合課税及び申告分離課税の確定申告書の準備と税務署への申告を行います。

まず譲渡所得の金額や納税額を「申告分離課税用の確定申告」と「譲渡所得の内訳書」に記入しましょう。その後、給与所得や事業所得や納税額を確定申告書に記載し、総合課税の確定申告書も作成します。

確定申告書の提出先は「納税地の税務署」です。期限は原則として2月16日から3月15日までですが、曜日や世情次第で前後します。年によって日程は変化するので、その年の国税庁公式サイトや税務署などで都度確認しましょう。

より詳しい確定申告の方法は以下の記事を参考にしてください。

確定申告の基礎知識

確定申告とは？やり方と流れを全く分からない人向けに簡単に解説

確定申告とは、1年間の収入から必要経費を差し引いた「所得」にかかる所得税を算出し、税務署へ申告して納税する手続きのことです。個人事業主やフリーランスの方はもちろん、会社員・サラリーマンでも副業での所得が一定額を超えた場合や、医療費控除や住宅ローン控除を受けたい場合などには、確定申告が必要になります。個人事業主やフリーランスだけでなく、会社員の方でも、副業で一定以上の所得を得たケースや、医療費控除・住宅ローン控除の適用を受けたいケースなどでは、確定申告が必要になります。確定申告の期間は、例年原則...

不動産売却時の確定申告に必要な書類

不動産売却時の確定申告に必要な書類は次のとおりです。

必要書類	入手場所
譲渡所得の内訳書	税務署や国税庁の公式サイト
不動産売却や特例に関係する書類	不動産業者や法務局、受領した領収書や売買契約書など
確定申告書第三表（分離課税用）	税務署や国税庁の公式サイト
確定申告書第一表及び第二表	税務署や国税庁の公式サイト

譲渡所得の内訳書

売却した不動産の所在地や面積、売却金額、費用などを記入する書類です。

＜1面＞

＜2面＞

＜3面＞

＜4面＞

引用：確定申告書等の様式・手引き等（令和7年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）｜国税庁、「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】（1～4面）」

不動産売却や特例に関係する書類

各種特例を受けるためには不動産売却や所有期間、その他の支出を証明するための書類も揃える必要があります。具体的には次のとおりです。

なお、明細書に不動産番号の記載があれば登記事項証明書の添付を省略することができます。

＜① 3,000万円控除の特例を受ける場合＞

譲渡所得の内訳書
戸籍の附票の写し等（譲渡契約締結の前日において不動産の所在地が住民票と異なる場合）

＜② 軽減税率の特例を受ける場合＞

譲渡所得の内訳書
売却した不動産の登記事項証明書
戸籍の附票の写し等（譲渡契約締結の前日において不動産の所在地が住民票と異なる場合）

＜③ 買換えの特例を受ける場合＞

譲渡所得の内訳書
登記事項証明書（売却した居住用財産・買い換えた居住用財産のどちらも）
戸籍の附票の写し等（住民票との所在地が異なるときや、売却日前10年内で住所の異動があった場合）
売買契約書の写し等の譲渡価額が1億円以下と証明できる書類
耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写し、または既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類（買換資産が築25年を超える中古住宅である場合）
買換（代替）資産を取得見込の場合には、買換え資産の明細書

＜④-1 譲渡損失の損益通算の特例を受ける場合（特定住居用財産の譲渡）＞