• 更新日 : 2025年9月9日

住宅瑕疵担保履行法とは？適用範囲や対象者を解説

マイホームという非常に大きな買い物には、大きなリスクが伴います。取引金額自体が大きいだけでなく、住宅に欠陥があると修補にも莫大な費用がかかることがあるからです。このような消費者のリスクを軽減するためにあるのが、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」です。

この記事では、この法律では具体的にどのようなルールが設けられており、どのような仕組みでリスクを軽減しているのかについて解説します。

住宅瑕疵担保履行法とは？

「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（以下、「住宅瑕疵担保履行法」といいます。）」は、住宅の瑕疵を防ぎ国民の生活基盤を支えるため、瑕疵担保（かしたんぽ）責任の履行等について定めた法律です。

住宅を供給する事業者は住宅の欠陥について責任を負いますが、その事業者が倒産するなどして修補等の対応ができなくなると、住宅を購入した人が多額の費用を負担することになります。このような事態を防ぐためにあるのが、住宅瑕疵担保履行法です。

住宅瑕疵担保履行法が適用される住宅は？

住宅瑕疵担保履行法が適用されれば、住宅に瑕疵があったとしてもその修補等にかかるコストが軽減されます。ただし、すべての不動産に同法が適用されるわけではありません。適用を受けるのは、新築住宅に限られます。

そのため、同法が指す新築住宅の定義を知っておく必要があります。

住宅瑕疵担保履行法では「住宅」および「新築住宅」について、その定義をするにあたり住宅品質確保法の規定を流用しており、住宅品質確保法では以下のように規定しています。

第二条　この法律において「住宅」とは、人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分（人の居住の用以外の用に供する家屋の部分との共用に供する部分を含む。）をいう。

２　この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。

引用：e-Gov法令検索　住宅の品質確保の促進等に関する法律第2条第1項・第2項

この規定によると、まず住宅については「人が住むための家屋や家屋の部分」としています。そのため戸建の住宅のみならず、マンションや賃貸住宅なども住宅にあたります。これに対し、例えば倉庫や事務所は人が住むために供されるものではないため、住宅には該当しません。

新築住宅の定義のポイントは「建設工事の完了から1年以内」「人がまだ住んだことがない」の2点です。これらを満たすことで、同法による保護を受けることができます。

建設から1年以内であっても、一度でも人が居住したことがある物件は、「新築住宅」に該当しないことから、住宅瑕疵担保履行法の保護対象外ということです。

住宅瑕疵担保責任の範囲は？

住宅瑕疵担保履行法では、住宅瑕疵担保責任を負う物理的範囲を「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」としています。

それぞれの具体例は以下のとおりです。

• 構造耐力上主要な部分

1. 1. • 基礎
      • 基礎ぐい
      • 壁
      • 柱
      • 小屋組
      • 土台
      • 斜材
      • 床版　など

1. 雨水の浸入を防止する部分
   • 屋根や外壁の仕上げ、下地など
   • 屋根や外壁の開口部に設ける戸・枠その他の建具（サッシなど）
   • 雨水を排除するため設ける排水管のうち、屋根や外壁の内部または屋内にある部分

参考： 住宅瑕疵担保履行法について｜国土交通省

資力確保の義務を負う対象者は？

住宅瑕疵担保責任を負い、後述の資力確保をしなければならないのは「新築住宅の建設をする建設業者」と「新築住宅の売主となる宅地建物取引業者」です。
ただし発注者が宅建業者であり、宅建業者がその新築住宅の引渡しを受ける場合、引渡す建設業者に資力確保の義務は課されません。

パターンに分けると以下のようになります。

資力確保はどう行う？

住宅瑕疵担保履行法によって新築住宅取得者が保護されるには、事業者が資力確保を行う必要があります。資力確保は、事業者が「保険」または「供託」によって行います。

保証金の供託

供託によって資力確保を行う場合は、事業者が一定の額を保証金としてあらかじめ法務局等の供託所に預け置きます。

瑕疵が発見された場合は、住宅購入者等はまず売主等に対し補償請求などを行うことになります。売主等がすでに倒産しているなどの理由で補償を受けられない場合、住宅購入者等は供託所に対し還付請求を行います。あらかじめ売主等から供託されていた保証金から還付を受けることができるため、住宅購入者等の負担は軽減されます。

保険に加入

保険への加入によって資力確保を図る場合は、個々の住宅について保険契約を締結することになり、瑕疵による損害が発生した場合は保険金が支払われることで住宅購入者等が救済されます。

売主等は、事前に国土交通大臣による指定を受けた住宅瑕疵担保責任保険法人に対し、保険料を支払います。瑕疵を発見したものの売主等の倒産などによりその補償が実行されない場合は、住宅購入者等は直接保険法人に保険金を請求し」、その支払を受けることで修補等の負担をカバーすることになります。

住宅瑕疵担保履行法により安全な新築住宅の取引が図られている

「建設後のリスクはすべて住宅購入者が負う」とすると、住宅を購入することをためらう人が増えるでしょう。しかし住宅瑕疵担保履行法があるため、安心して新築住宅を購入することができるのです。

消費者側は同法で保護される範囲をよく確認し、引渡しを行う事業者はどのような義務を課されているのかをよく確認しておくことが大切です。

よくある質問

住宅瑕疵担保履行法とはどのような法律ですか？

住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅を引渡す事業者が資力確保を行うことで、瑕疵担保に関する責任の履行確保を図る法律です。詳しくはこちらをご覧ください。

住宅瑕疵担保履行法が適用されるのはどのような住宅ですか？

同法が適用されるのは住宅品質確保法で定義される新築住宅で、建設工事完了から1年以内かつ誰も居住したことがない住宅です。詳しくはこちらをご覧ください。

• 監修：福谷陽子（元弁護士、法律ライター）

  弁護士時代は契約書作成やレビュー、不動産取引や債権回収、破産倒産、一般民事、家事事件など多種多様な事件を取り扱っていた。今はその経験を活かし、専門的な法律知識を一般ユーザーへわかりやすく解説する法律記事の作成に積極的に取り組んでいる。
  各種サイトで法律記事を執筆監修。実績は年間1000件以上。ブログやYou Tubeなどによる情報発信にも熱心に取り組んでおりチャンネルを運営中。
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