• 作成日 : 2024年12月24日

改装承諾書とは？ひな形をもとに書き方や注意点を解説

賃貸しているアパートやマンション、店舗などの改装を行いたい場合、貸主から事前に「改装承諾書」を得ておくべきです。承諾を得ずに改装してしまうと、契約違反による損害賠償請求や契約解除などの思わぬトラブルになる可能性があるため、注意が必要です。本記事では、改装承諾書の書き方や作成の際のポイントなどを具体的に解説しているほか、そのまま使えるひな形もご紹介しています。

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改装承諾書とは

賃貸中のアパートやマンション、店舗などを改装する際には、契約内に特約がない限りは事前に貸主の承諾を得る必要があります。賃貸借契約では借主は契約で定められた目的・用法に従って物件を使用する義務がありますが、無断で改装を行うことはその義務に違反する項になってしまうからです。無断で改装してしまうと、貸主から契約違反として損害賠償請求されたり、契約解除されたりするおそれがあります。

そうならないように貸主の承諾を得たことの証明となるものが、改装承諾書です。個人の自宅でも、店舗として使っている賃貸物件でも、承諾を得る必要があるのは同じです。

賃貸物件は借主が所有しているわけではありません。他人の所有物件であるため、本来の所有者に改装を承諾してもらうのは、一般的な対応と考えられます。

改装の可否や程度については、賃貸借契約書の契約条項に記載があるケースがあります。契約書に明示されていない場合には、後々のトラブルを回避する意味で、改装承諾書があると安心です。

改装承諾書を作成するケース

改装承諾書を作成するのは、賃貸している物件の内外装に手を加えたいケースです。実例としては、以下のようなものが考えられます。

改装承諾書を必要とするのは借主側であるため、承諾書の作成を求めるのは借主から貸主に対してであることが多いです。借主や仲介した不動産業者などが書面のひな形を用意し、借主に記名押印してもらうのが一般的な流れです。

改装承諾書のひな形

改装承諾書を初めて作成しようとする場合、必要事項の抜けや漏れが発生しかねません。不慣れであれば、手間や時間もかかってしまいます。

電子契約書管理サービス「マネーフォワード クラウド契約」では、改装承諾書のひな形・テンプレートを提供しています。書面作成でのストレスを軽減でき、時間の有効活用も可能です。

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改装承諾書に記載すべき内容

改装承諾書のポイントは、「借主による改装を貸主が承諾する」ところにあります。決まった書式はありませんが、記載すべき基本的な項目は、以下のとおりです。

承諾する旨の文言の例は、以下のようなものです。

「改装承諾書」であるからといって、必ず「承諾」の2文字を使う必要はありません。文例にある「同意」や「了承」などが使われることもあります。

場合によっては、改装を実施する予定日や賃貸物件の床面積などを記載することもあります。改装の規模が大きいケースなどでは、改装に関する計画図を添付したり、施工業者から貸主に内容説明したりするなどの対応を取ると、スムーズに承諾が得られるでしょう。

改装承諾書を作成する際の注意点

改装承諾書の内容にあいまいな部分があると、後日、トラブルに発展するリスクがあります。改装の内容は、できるだけ具体的かつ正確に記述しましょう。改装が複雑だったり、多岐にわたったりする場合は、図面を添付したり箇条書きにするなど読んでわかりやすいように記載すると、トラブル回避に役立ちます。

貸主側の注意点は、記名押印した承諾書のコピーを取っておくことです。伝えられていた内容と異なる改装が実施された場合、手元に承諾書のコピーが残っていないと「言った」「言わない」の水掛け論になりかねません。

承諾書には、改装にかかるトラブルを防ぐ意味があることから考えても、コピーを残しておくことが重要です。

改装と改築、リフォームの違い

「改装」と似た用語に「改築」「改修」「リフォーム」「リノベーション」などがあります。それぞれの用語に厳密な定義づけはなく、同じ用語を違う意味にとらえている場合も考えられるため注意が必要です。ここでは「改装」と「改築」など、似た用語との違いを解説します。

改装

「改装」という場合、一般的には、構造や間取りの変更をともなわないのが大きな特徴です。改装の例としては以下のようなものがあります。

工事の規模も大小さまざまですが、構造部分の解体などは行わず、見た目を変えることが基本です。内外装を一新することを改装と呼びますが、あえて古びた感じを出すための手直しも、改装に含まれることがあります。

改築

改装より大規模な工事をともなう場合が、改築です。建物の一部を取り壊して作り直したり、間仕切り壁を取り払って2部屋だったところを大きな1部屋としたりするなど、大きく手を入れる事例をそう呼びます。

建物の外観や形状が大きく変わらない工事が「改築」です。大きな変化がある場合は、「新築」の扱いになります。

平屋建てに2階部分を付け足すような、床面積を増やす工事は「増築」です。逆に、床面積を減らすものは「減築」と呼びます。

改築の場合は、床面積の増減はありません。改築と増築をあわせて「増改築」と称することもあります。

改修

「悪い部分を直す」という意味を持つのが「改修」です。内外装や什器などの壊れた部分を交換したり、新しく性能のよいものに入れ替えたりすることを表します。

浴室やキッチンなどを使い勝手のよいように作り替える工事や、廊下や階段に手すりを設置するといったバリアフリー化などが、改修の事例です。「改装」よりも、やや広い意味を持っています。

リフォーム

「リフォーム」は、前述した「改装」や「改築」などの意味を包み込む用語です。古くなった設備などを更新し、建物の機能を新築時のように回復させることを図ります。

内装の模様替えなどの軽い作業から、間取り変更や増改築などの大きな工事まで、総じてリフォームと称するのが一般的です。

リノベーション

「リノベーション」はリフォームと似たことばですが、原状回復ではなく、さらなる高機能化やデザイン性の向上などに力点を置いています。

リノベーションの事例としては、3LDKの居室を大きなリビングを中心とした1LDKにしたり、キッチンや浴室の位置を変更してデザイン性の高い内装にしたりする工事などがあります。

リノベーションは規模が大きな工事となりがちであるため、費用も高額になるケースが多いです。

賃借人が承諾無しに改装するとどうなる？

賃借人が借りている不動産は、貸主が所有している物件です。一般論として、勝手な改装は認められません。

賃借人は賃貸借契約書の内容に基づき、定められた用法に従って物件を使用しなければならないとされています。これは、民法594条1項などで定められた「用法遵守義務」と呼ばれるものです。改装承諾書を得ずに改装を行い、用法順守義務に違反したと見なされた場合、貸主に契約解除や原状回復、損害賠償などを請求されかねません。

クロスの貼り替えなど、模様替え程度の軽微な改装であれば、賃借人が自由に実施できるとの考え方もあります。この場合でも、賃貸借契約書に「模様替えなどを行う場合、賃貸人の承諾を得なければならない」とする条項があれば、ごく小規模な改装であっても承諾書が必要です。

規模の大小にかかわらず、トラブルを未然に防ぐ観点から、事前に貸主から改装の承諾を得ておくことが重要です。

参考： e-Gov 法令検索 民法 

改装承諾書は電子化できる？

改装承諾書を含め、承諾書は一般に、紙で作成する必要はありません。当事者双方の合意があれば、電子契約や電子メールでのやり取りでも有効です。

2022年に施行された「デジタル社会形成基本法」などのデジタル改革関連法により、ほとんどの契約書は電子化が可能になりました。一部の契約書は法律によって書面での締結が義務付けられているため、電子化はできません。

承諾書は、電子化が認められていない契約書等ではないため、電子化が可能です。マネーフォワード クラウド契約のような電子契約サービスを利用すれば、テンプレートを利用して迅速に承諾書を作成でき、データもクラウド上で一元管理できます。

改装承諾書を作成してトラブルのないリフォームを

賃貸物件の改装を行う前に、貸主から改装承諾書を得ておくことは、トラブルを招かないために重要な要素です。改装承諾書には、改装を行う物件の所在地や、改装の具体的な内容を記載します。

承諾なしに改装をしてしまうと、損害賠償を請求されることも考えられます。貸主との円滑な関係を続けるためにも、改装承諾書をきちんと得るようにしましょう。

承諾書は電子化が可能です。電子契約サービスを利用すると、作成から管理までの一連の流れが手軽です。書面作成や保管に不安がある場合は、ぜひ利用をご検討ください。

• 執筆：南 陽輔（弁護士）

  大阪市出身。大阪大学法学部、関西大学法科大学院卒業。2008年弁護士登録（大阪弁護士会所属）。大阪市内の法律事務所に勤務し、民事訴訟案件、刑事事件案件等幅広く法律業務を担当しておりました。2021年3月に現在の一歩法律事務所を設立し、契約書のチェックや文書作成、起業時の法的アドバイス等、予防法務を主として、インターネットを介した業務提供を行っております。皆様が利用しやすい弁護士サービスを提供できるよう心掛けております。