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  • 作成日 : 2025年9月24日

不動産屋を開業するには？必要な資格から資金、具体的な流れまで徹底解説

不動産の開業には、資格や免許の取得、事務所の設置など、多くの準備が必要です。期待と不安が入り混じる中、何から手をつければ良いか迷うこともあるでしょう。この記事では、開業に必要な資金計画から具体的な手続きの流れ、そして事業を成功させるポイントまで、知っておくべき情報を分かりやすく紹介します。

不動産開業でできることとは？

不動産業の開業とは、宅地建物取引業法に基づき免許を取得し、土地や建物に関する様々な事業を行うことを指します。経営形態は、株式会社や合同会社などの法人か、自分一人で事業を行う個人事業主の2つです。

主な業務内容は多岐にわたりますが、代表的なものとして以下が挙げられます。

  • 売買の媒介（売買仲介）：家を売りたい人と買いたい人の間に入り、取引を円滑に進めるサポートをします。
  • 賃貸の媒介（賃貸仲介）：アパートやマンションなどを貸したいオーナーと、借りたい入居者をつなぎます。
  • 自社売主／分譲事業：自社で土地を仕入れて戸建てを建てて販売したり、中古物件を買い取ってリフォーム後に販売したりします。
  • 物件管理：オーナーに代わって、家賃の集金や入居者対応、建物のメンテナンスなどを行います。

不動産開業で必要な資格・免許

不動産開業を考える上で、法律で定められた資格と免許の取得は絶対条件です。これらは専門家として消費者を守るために不可欠なものであり、それぞれ役割が異なります。

不動産開業に必要な「宅地建物取引士」

不動産業を営むには、まず事業所に必ず「専任の宅地建物取引士」（宅建士）を置かなければならない、という重要なルールがあります。お客様への重要事項の説明や契約書への記名といった大切な業務は、この宅建士にしかできない仕事だからです。

そのため、開業にあたっては以下の選択肢があります。

  • 代表者自身が宅建士の資格を取得し、自ら専任の宅建士を担う。
  • 宅建士の資格を持つ人を従業員として雇用する。

ちなみに、代表者自身が宅建士であることは、顧客からの信頼も厚くなり、事業の安定に大きく繋がるため、理想的な形と言えるでしょう。

なお、この専任の宅建士は、業務に従事する者5人に対して1人以上を置く必要があります。これは宅地建物取引業法第31条の3で定められています。

いずれにせよ、不動産開業は、この宅建士を確保することから始まるといっても過言ではありません。

出典：宅地建物取引業法 | e-Gov 法令検索

事業に不可欠な「宅地建物取引業免許」

宅建士の資格が「人」に対するものであるのに対し、「事業者」に対して必要となるのが「宅地建物取引業免許（宅建業免許）」です。この免許がなければ、不特定多数を相手に宅地建物の取引を反復または継続して行うことはできません。

免許には、事業所の設置場所によって2つの種類があります。1つの都道府県内にのみ事務所を設置する場合は「都道府県知事免許」、2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は「国土交通大臣免許」が必要となります。新規で開業する場合は、まず最初の事務所がある都道府県の知事免許を取得することから始まります。

なお、この宅建業免許は、事業の拠点となる事務所を確保していなければ申請することができません。そのため、開業準備においては、事務所の物件探しと契約を先に行う必要がある点に注意が必要です。

不動産開業のメリット・デメリット

不動産屋の開業は、大きな可能性を秘めている一方で、注意すべき点も存在します。事業を開始する前に、主なメリットとデメリットを整理して理解しておきましょう。

不動産開業の主なメリット

不動産開業のメリットとして、まず高い利益を目指せる点が挙げられます。仲介手数料は物件価格に連動するため、一件の成約でも高額な物件であれば、大きな収益を得られる可能性があります。また、仲介業を主とする場合、商品を仕入れる必要がなく、在庫を抱えるリスクを低く抑えられることも大きな利点でしょう。

さらに、これまでのキャリアで培った人脈や、特定の地域に関する知識が直接ビジネスに繋がりやすく、自身の経験を資産として活かせます。そして、住まいという生活の基盤に関わる仕事であるため、顧客の人生の大きな節目をサポートできる社会貢献性の高さも、やりがいとなるでしょう。

不動産開業の主なデメリット

物件管理を除き、成果報酬型のビジネスモデルであるため、収入が不安定になりやすい点には注意が必要です。開業当初は、契約が成立するまで収入がゼロという月も考えられます。

また、資格要件（宅建士確保）や保証金負担はあるものの、設備投資が小さいため他業界より参入障壁が比較的低い分、多くの競合が存在します。つまり、他社との差別化が不可欠です。

そして、高額な取引を扱うため、顧客との間で予期せぬトラブルが発生する可能性があり、その責任は事業主が負うことになるというリスクも念頭に置かなければなりません。

不動産開業に必要な資金の目安

不動産の開業には、どのくらいの資金が必要になるのでしょうか。資金は大きく分けて、開業時に一度にかかる「初期費用」と、事業が軌道に乗るまでの間、経営を支える「運転資金」の2種類があります。余裕を持った資金計画を立てることが、安定したスタートを切るための鍵となります。

開業時に必要な初期費用

不動産開業の初期費用は、事業の規模や事務所の立地によって大きく異なります。ここでは、一般的に必要となる費用の項目を解説します。

営業保証金または保証協会への加入費用

万が一の取引トラブルに備え、事業者は営業保証金を供託する必要があります。本店だけで1,000万円が必要となるため、多くの事業者は、代わりに保証協会へ加入します。保証協会に加入する場合、弁済業務保証金分担金として60万円を納めるほか、入会金や会費などが別途必要となります。

出典：Tips – 営業保証金について – (公社)全日本不動産協会・不動産保証協会東京都本部

事務所の契約・内装費用

事務所を借りるための保証金や礼金、仲介手数料、前家賃などが必要です。都心の一等地と地方では、この費用だけでも数百万円の差が出ることがあります。また、内装工事が必要な場合は、その費用も考慮しなければなりません。

法人設立費用

法人として開業する場合の設立費用は、主に以下の要素で構成されており、株式会社であれば約25万円、合同会社であれば約10万円が目安です。

  • 登録免許税
  • 定款の認証手数料（株式会社のみ）
  • 定款用の収入印紙代（4万円）

ただし、このうち定款用の収入印紙代（4万円）は、近年主流の「電子定款」を利用することで不要になり、設立費用を抑えることが可能です。

備品・設備費用

デスクや椅子、応接セット、パソコン、複合機、電話回線など、業務に必要な備品の購入費用です。

これらの項目を合計すると、小規模な開業であっても数百万円単位のまとまった資金が必要になることが分かります。具体的な総額は、自身の事業計画に合わせて慎重に見積もることが重要です。

当面の経営を支える運転資金

開業してすぐに売上が立つとは限りません。業種・成長計画により異なりますが、少なくとも3ヶ月から半年分の運転資金は準備しておきましょう。

運転資金には、事務所の家賃、人件費、水道光熱費、通信費、広告宣伝費などが含まれます。特に広告宣伝費は、会社の認知度を上げて顧客を獲得するために重要な投資です。不動産ポータルサイトへの掲載料や自社サイトの運営費、チラシの印刷・配布費用など、どのような集客方法を選ぶかによって金額は変動します。

毎月の固定費を正確に算出し、余裕を持った資金を確保しておくことが大切です。

資金調達の方法

自己資金だけで足りない場合は、資金調達を検討します。代表的な方法が、日本政策金融公庫の「新規開業・スタートアップ支援資金」です。一定の要件を満たすことで無担保での融資も可能ですが、原則として代表者の保証が必要となるなど、条件は事業計画や信用力によって異なります。

その他、お住まいの地域の信用保証協会が保証人となることで金融機関からの融資を受けやすくする「信用保証付き融資」や、地方自治体が設けている制度融資もあります。

いずれの融資を受けるためにも、説得力のある事業計画書が不可欠です。事業のビジョンやコンセプト、ターゲット顧客、市場分析、具体的なサービス内容、そして明確な収支計画と資金計画を盛り込み、返済能力があることを客観的に示す必要があります。

出典：新規開業・スタートアップ支援資金｜日本政策金融公庫

不動産開業の具体的な流れ

不動産開業は、思い立ってすぐに始められるものではありません。資格取得から免許申請、事務所の準備まで、計画的に進めるべき多くのステップがあります。ここでは、開業までの道のりを7つの具体的なステップに分けて解説します。

ステップ1. 事業計画の策定

全てのビジネスの土台となるのが事業計画です。なぜ不動産業を始めるのか、どのような顧客をターゲットにするのか、自社の強みは何かを明確にします。

例えば「地域密着で高齢者向けの物件に特化する」「ITを活用してオンラインでの内見サービスを充実させる」など、具体的な事業コンセプトを固めます。また、資金計画や収支予測もこの段階で詳細に立てておきましょう。この計画書は、後の資金調達や免許申請の際にも役立ちます。

ステップ2. 会社設立または個人事業の開業手続き

事業の経営形態を法人にするか、個人事業主にするかを決め、必要な手続きを行います。各選択肢には利点と欠点があるため、事業計画に応じて慎重に判断することが大切です。

個人事業主として開業する場合は、資本金が不要で、設立費用もほとんどかかりません。税務署に開業届を提出するだけで始められ、経営や決算の手続きも比較的簡単です。しかし、事業に関する責任を全て個人で負うため、万が一の際の事業上のリスクは高くなります。また、社会的信用度の面では法人に劣るため、融資や大規模な取引で不利になる可能性があります。

一方、法人として開業する場合は、設立登記の際に登録免許税という税金がかかります。この税金は、株式会社であれば最低15万円、合同会社であれば最低6万円が必要です。その他にも、会社のルールを定めた定款（ていかん）の作成に関わる費用（収入印紙代や公証役場での認証手数料など）も発生します。

費用がかかる一方で、法人は社会的信用を得やすく、顧客を獲得したり金融機関から融資を受けたりする際に有利に働くでしょう。また、事業の利益が一定額を超えると、個人事業主よりも税金の面で優遇される場合があります。ただし、法人は社会保険への加入が必須になるなど、税金以外の負担も増えるため、総合的に判断することが大切です。

出典：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

ステップ3. 事務所の準備と設置

宅建業の免許を受けるには、継続的な業務が可能な事務所の設置が必須です。この事務所は、顧客情報や契約書などを扱うため、物理的な独立性が厳しく求められます。事務所の設置にあたっては、以下の要件を満たす必要があります。

物理的な独立性の確保

事務所が、他の法人や個人の住居スペースと混在している場合、自治体の手引きでは固定式のパーテーション（170cm以上で隣の室が見渡せない高さのものに限る）やロッカーなどで明確に仕切るなど、具体的基準を示す例が多く、実務上はこれに沿って審査されます。

専用の出入り口の設置

事務所には、他の部屋やスペースを通らずに直接出入りできる専用の出入り口が必要です。

継続的な業務が可能な形態

事務所としての形態が整っており、継続的な業務が可能な環境であることが求められます。

これらの要件から、自宅の一部を事務所にする場合は、居住空間を通らずに事務所へアクセスできる構造が必要です。また、レンタルオフィスやシェアオフィスを利用する際は、フリーアドレス形式の共有スペースではなく、完全に独立した個室を契約する必要があります。

事務所の要件は都道府県によって細かな規定が異なる場合があるため、物件を契約する前に、必ず管轄の担当窓口に相談・確認することが大切です。

ステップ4. 宅地建物取引業免許の申請

事務所の準備が整ったら、いよいよ宅建業免許の申請です。申請書類は多岐にわたり、申請者や役員に関する身分証明書や登記されていないことの証明書、略歴書などが必要です。

書類に不備があると審査が遅れる原因になるため、申請に関する手引をよく読み、慎重に準備を進めましょう。申請から免許が下りるまでには、1ヶ月から2ヶ月程度の期間は確保しておきましょう。

ステップ5. 営業保証金の供託または保証協会への加入

免許取得の通知が届いたら、1,000万円の営業保証金を法務局に供託するか、保証協会に加入する手続きを行います。

前述の通り、多くの事業者は費用負担の軽い保証協会への加入を選びます。保証協会への加入手続きが完了し、その証明書を都道府県の窓口に提出して初めて、宅地建物取引業者票（免許証）が交付されます。この免許証を受け取るまでは、営業活動は一切できません。

ステップ6. 従業員の雇用と教育

一人で開業する場合を除き、事業規模に応じて従業員を雇用します。宅建士の資格を持つ従業員はもちろん、営業担当や事務担当など、必要な人材を確保し、組織体制を整えます。

不動産業界は法律や税金の知識が常に求められるため、未経験者を採用する場合は、研修制度を設けるなど継続的な教育体制を構築することが重要です。

ステップ7. 集客の準備と営業開始

免許証を受け取れば、いよいよ営業を開始できます。しかし、顧客がいなければ売上は立ちません。開業準備と並行して、オンラインとオフラインの両面から集客の準備を進めておくことが成功の鍵です。ここでは、具体的な集客手法をいくつか紹介します。

不動産ポータルサイトへの登録

開業初期に即効性の高い集客を見込むなら、大手不動産ポータルサイトへの登録は有効な手段です。多くの見込み客が利用しているため、物件を掲載すれば問い合わせに繋がる可能性があります。

ただし、掲載には月々の費用がかかり、多くの競合他社も利用しているため、物件の魅力や自社の強みをいかにアピールするかが重要になります。

自社ウェブサイト・ブログの構築

自社のウェブサイトは、インターネット上の「本店」です。会社の信頼性を担保し、物件情報を自由に掲載できるだけでなく、問い合わせフォームを設置すれば24時間見込み客からの連絡を受け付けることができます。 さらに、ウェブサイト内にブログ機能を持たせ、専門知識を発信することも非常に効果的です。

  • 地域情報の発信：「〇〇駅周辺の住みやすさレポート」「エリア別の子育て環境ガイド」など、地域に根差した情報を提供することで「このエリアに詳しい不動産会社」としての専門性を示せます。
  • ノウハウの提供： 「失敗しない住宅ローンの選び方」「不動産売却時の注意点」といったお役立ち情報を提供することで、見込み客の信頼を獲得し、将来的な問い合わせに繋げます。

ブログはすぐに集客効果が出るものではありませんが、継続的に記事を増やすことで会社の資産となり、中長期的には広告費をかけずに集客できる強力なツールになります。

SNSの活用

SNSは、顧客との距離を縮め、会社のファンを増やすための有効なツールです。各メディアの特性を理解して活用しましょう。

  • Instagram（インスタグラム）：写真や短い動画が中心のSNSです。デザイン性の高い物件の内装や、ルームツアー動画を投稿することで、物件の魅力を視覚的に伝えられます。
  • X（旧Twitter）：リアルタイム性の高いSNSです。新着物件の速報や、オープンハウスの告知、地域のニュースなどをスピーディーに発信できます。
  • LINE公式アカウント：一度問い合わせがあった顧客や、内見に来てくれた顧客と繋がりを保つのに最適です。限定物件の情報を配信したり、個別の相談に乗ったりすることで、より深い関係性を築き、成約に繋げることができます。

オフラインでの地域密着型集客

オンラインでの集客と並行して、地域に根差したオフラインの活動も重要です。

  • チラシのポスティング：ターゲットとするエリアのマンションや戸建てに、物件情報や会社の紹介チラシを配布します。
  • 挨拶回り：特に開業当初は、地元の金融機関、司法書士、税理士といった士業関係者、リフォーム会社などへ挨拶をしておきましょう。信頼関係を築くことで、将来的に顧客を紹介してもらえる可能性があります。

不動産開業を成功させる3つのポイント

免許を取得し開業することはゴールではありません。数多くの競合の中から選ばれ、事業を成功させるためには、明確な戦略が不可欠です。ここでは、経営を軌道に乗せるための3つの重要なポイントを解説します。

集客戦略を明確にする

不動産会社にとって集客は生命線です。どのような方法で顧客を見つけるのか、戦略を明確にしなければなりません。

大手不動産ポータルサイトへの掲載は効果的ですが、費用がかさみます。自社のウェブサイトを育てて検索エンジンからの流入を狙うSEO対策や、地域の特性に合わせたチラシのポスティング、SNSを活用した情報発信など、複数の集客チャネルを組み合わせることが重要です。自社の予算とターゲット顧客に合わせて、最適な集客方法を確立しましょう。

自社の強み・専門分野を確立する

数多くの不動産会社の中から顧客に選んでもらうためには、他社との差別化、つまり「強み」が必要です。「単身者向け物件ならどこにも負けない」「このエリアの学区情報に精通している」「デザイン性の高いリノベーション物件を専門に扱う」など、何かしらの専門分野を確立することが有効です。

全ての顧客を狙うのではなく、特定のニーズを持つ顧客に深く刺さるサービスを提供することで、独自のポジションを築くことができます。

最新の法改正や市場動向を常に把握する

不動産業界は、宅地建物取引業法や民法、税制など、関連する法律が頻繁に改正されます。法改正の内容を知らなかったでは済まされず、顧客とのトラブルや行政処分の原因にもなりかねません。業界団体の研修会に参加したり、専門誌やウェブサイトで情報を収集したりするなど、常に最新の知識をアップデートし続ける姿勢が不可欠です。

また、金利の動向や地価の変動、地域の再開発計画といった市場の動きにもアンテナを張り、顧客への的確なアドバイスに繋げることが信頼獲得に繋がります。

計画的な準備で不動産開業を成功へ

不動産開業の成功は、計画的な準備がすべてと言っても過言ではありません。まずは、宅建士の資格や免許の取得、事務所の確保といったステップを、一つずつ着実にクリアしていきましょう。資金についても、開業時にかかる初期費用だけでなく、事業が軌道に乗るまでの運転資金までしっかりと計画しておくことが大切です。

そして、無事に開業した後は、他社にはない「自社の強み」を活かして、お客様に選ばれ続ける工夫が欠かせません。この記事で解説したポイントを参考に、成功への第一歩となる事業計画を立てていきましょう。


※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

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