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  • 作成日 : 2025年10月9日

退去費用とは？内訳から負担割合、払わなくていいケースまで基本を徹底解説！

賃貸物件からの引越し時に発生する「退去費用」は、多くの人が疑問や不安を抱くポイントです。この費用は、一般的に「原状回復」のために使われますが、その範囲や負担割合について正しく理解していないと、予期せぬ高額請求に繋がる可能性があります。

この記事では、退去費用の基本的な意味から、入居者が支払わなくてもよいケース、万が一支払えない場合の対処法までを、国土交通省のガイドラインを基に網羅的に解説します。適正な原状回復費用を理解し、貸主・借主双方が納得のいく退去手続きを進めましょう。

そもそも賃貸の退去費用とは？

退去費用とは、退去時の原状回復にかかる費用を中心とする精算上の費用のことです。借主が賃貸物件を明け渡す際、通常の使用を超える損耗等の復旧のために必要となる修繕費やクリーニング費などを指します。

法令上の用語ではありませんが、実務では「原状回復費用」「退去時費用」といった呼称が用いられています。なお、原状回復の範囲は民法および国土交通省ガイドラインに沿って判断されます。

退去時の原状回復は、賃貸借契約における借主の義務の一つです。ただし、入居時と全く同じ状態に戻すという意味ではありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、借主負担の対象は「故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」と整理されています。ただしガイドライン自体に法的拘束力はなく、最終的な負担範囲は個別の契約内容や判例などに基づき判断されます。

つまり、普通に生活していて生じる汚れや傷（通常損耗・経年劣化）まで元に戻す必要はないのです。この認識の違いが、貸主と借主の間でトラブルになる主な原因となっています。

出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）｜国土交通省

原状回復と経年劣化・通常損耗の違い

原状回復とは、借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用によって生じた損耗・毀損を復旧することを指します。

そのため、時間の経過と共に自然に発生する建物の価値の減少（経年劣化）や、普通に生活する中で生じる傷や汚れ（通常損耗）については、原状回復の義務には含まれず、これらの修繕費用は貸主が負担するのが原則です。

分類内容負担者具体例
経年劣化時間の経過により自然に品質が低下すること貸主
  • 壁紙やフローリングの日焼けによる変色
  • 建具の自然な色あせ
  • 設備の耐用年数経過による故障
通常損耗通常の住まい方で発生する軽微な損耗貸主
  • 家具の設置による床のへこみ
  • 画鋲の穴（下地ボードの張替えが不要な程度）
  • テレビや冷蔵庫裏の壁の黒ずみ（電気やけ）
特別損耗借主の故意・過失・善管注意義務違反等による損耗借主
  • タバコのヤニ汚れや臭い
  • ペットがつけた柱の傷や臭い
  • 物を落としてできたフローリングの深い傷
  • 結露を放置したことによるカビやシミ

退去費用の内訳はどうなっている？

貸主と借主、双方にとって退去費用の内訳を正しく理解することは、トラブルを避ける上で非常に重要です。貸主を管理受託をしている不動産管理会社は、どの修繕にいくらかかったのかを明示した請求書を作成し説明する責任があります。

一方、借主側は「請求書一式」のような曖昧な請求を鵜呑みにせず、内訳をしっかり確認することが、不当な請求から自身を守るための第一歩となります。

退去費用は、主に以下の項目で構成されます。

項目内容借主負担となる条件
ハウスクリーニング代退去時の基本的な清掃賃貸借契約に有効な特約がある場合のみ
壁紙（クロス）張替え費用借主の過失による汚損・破損、タバコのヤニ等が原因の場合の張替え・補修通常使用を超える汚損や破損が借主の故意・過失で発生した場合のみ。張替えは汚損部分に限定し、範囲を按分する
床材（フローリング・CF）の修繕・張替え費用物の落下による深い傷、液体放置によるシミ等、通常使用を超える損耗の補修通常使用を超える範囲のみ。張替えは損傷部分に限定し、範囲を按分する。張替え費用は経過年数を考慮して逓減計算を行う
建具・設備の修繕・交換費用ドア・建具の穴、ガラス破損、設備の破損等の修繕故意・過失・誤使用による破損がある場合のみ
その他鍵交換、襖・障子・網戸の張替え、エアコン内部洗浄など紛失・盗難・破損など借主の事情による場合や、有効な特約で合理的必要性が認められる場合のみ

退去費用における貸主と借主の負担割合は？

退去費用の負担割合は、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、「経年劣化・通常損耗は貸主負担」「借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（特別損耗）は借主負担」という大原則で判断されます。

さらに、この原則を適切に運用するためには、「減価償却」の考え方が非常に重要です。

これは、建物や設備、内装材の価値が使用年数の経過に応じて減少するという考え方で、入居からの経過年数に比例して、借主が負担すべき割合を減らしていく仕組みです。

例えば、壁紙（クロス）の耐用年数は6年とされており、入居から6年が経過すると、その残存価値はほぼゼロに近い水準まで下がります。このため、借主の過失によって壁紙を張り替える必要が生じた場合でも、借主の負担額は大幅に軽減されます。

ただし、これはあくまで原則であり、損傷の程度が著しい場合や契約の特約によっては、借主が一部または全部を負担する可能性がある点に注意が必要です。

入居者が退去費用を支払わなくていいケースは？

経年劣化や通常損耗による修繕は貸主の負担です。前述の通り、借主が退去費用として支払う義務があるのは、あくまで自身の故意や過失等によって生じさせた損傷に対する修繕費のみです。普通に暮らしていて自然に古くなったり、汚れたりした部分については、支払う必要はありません。

賃貸物件は、人が住むことで時間とともに劣化していくのが当然です。その価値の減少分は、貸主が受け取る家賃に含まれていると考えられています。そのため、次に入居者を募集するために行う内装の刷新や設備の交換費用を、前の借主に負担させることはできません。

もし、経年劣化や通常損耗に該当する項目の費用を請求された場合は、ガイドラインを根拠に支払う義務がないことを主張できます。

【具体例】貸主が負担すべきケース（貸主負担）

以下は、原則として貸主の負担となる修繕箇所の具体例です。

分類具体例
経年劣化
  • 壁紙や床材の日光による色あせ、日焼け
  • 次の借主を募集するために貸主が行う全体的なハウスクリーニング（ただし、借主負担とする有効な特約がある場合を除く）
  • 耐用年数を経過したエアコンや給湯器の交換
  • 網戸の自然な劣化による破れ
通常損耗
  • 家具の設置による床やカーペットのへこみ、設置跡
  • ポスターやカレンダーを貼った画鋲の穴（下地ボードの交換が不要な程度）
  • テレビや冷蔵庫の背面壁の黒ずみ（電気やけ）
  • 日常生活で生じるフローリングの軽微なすり傷

【具体例】借主が負担すべきケース（借主負担）

一方で、以下のような場合は借主の負担となる可能性が高いです。

分類具体例
故意・過失
  • 喧嘩や模様替えで壁やドアに開けた穴
  • 飲み物などをこぼしたまま放置してできた床のシミやカビ
  • タバコのヤニによる壁紙の変色や臭いの付着
  • 子供の落書き
善管注意義務違反
  • 結露を放置したことによる窓枠のゴムパッキンのカビや壁のシミ
  • 掃除を怠ったことによるキッチンの頑固な油汚れや風呂場の水垢・カビ
  • ペットによる柱の傷、床のシミ、消えない臭い（ガイドライン上は通常の使用による損耗とは考えにくいため借主負担とされることが多いが、飼育を認める際の特約内容などによって判断が分かれる場合もあり）
  • 鍵の紛失によるシリンダー交換

不動産事業者として遵守すべき基礎知識は？

国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、法律そのものではないため、法的な拘束力はありません。しかし、このガイドラインは数多くの裁判例や実務慣行に基づいて整理された指針であり、退去費用をめぐるトラブルにおいては業界標準となっています。

退去費用の請求がこのガイドラインに沿っているかどうかが、トラブル発生時の最大の争点となります。請求の正当性を担保し、説明責任を果たすためにも、必ず全項目を熟知しておきましょう。

無効にならない特約作成のポイントと具体例

ガイドラインはあくまで原則であり、賃貸借契約書に特約がある場合、その内容が有効ならば原則より特約が優先されることがあります。もっとも、どのような特約でも有効になるわけではありません。

特約が有効と認められるには、少なくとも次の要件を満たす必要があります。

  1. 必要性・合理性があること（過大・不相当な負担でないこと）
  2. 借主が、通常の原状回復義務を超える負担の内容・範囲を具体的に認識していること（条項に明確に記載、または説明を受けて理解していること）
  3. 借主がその負担について明確に同意していること（契約条項への明示・説明記録等）

退去時のハウスクリーニング費用を借主が負担する旨の特約は、金額や作業内容が具体的に明示されており、かつ前述の3要件（必要性・合理性、借主の認識、借主の明確な同意）を満たしている場合には、有効と判断される可能性があります。

たとえば、「退去時に専門業者によるクリーニングを実施し、その費用として◯◯円を借主が負担する」といった、具体的かつ合理的な内容で合意があるケースです。

一方で、「理由を問わず壁紙を全面張替えし、その費用をすべて借主が負担する」といった特約は、経年劣化や通常損耗を含めて一律に借主へ負担を転嫁する内容であり、借主にとって過大な負担となります。このような条項は、消費者契約法に照らして、無効と判断される可能性が高いとされています。

【入居者向け】高額な退去費用を請求された時の対処フローは？

高額な請求書が届いても、すぐに支払いに応じる必要はありません。まずは冷静に以下の手順で内容を確認し、交渉に臨みましょう。

STEP1：請求書の内訳と賃貸借契約書を照らし合わせる

まずは「修繕費一式」のような曖昧な請求がないか、内訳を細かく確認します。その上で、賃貸借契約書、特に「特約」に記載されている内容と照らし合わせ、契約に基づかない請求がないかを確認しましょう。

STEP2：国土交通省のガイドラインと比較する

請求されている修繕項目が、経年劣化や通常損耗に当たらないか、この記事で解説したガイドラインの基準と見比べます。「これは貸主負担ではないか？」と思われる項目をリストアップしましょう。

STEP3：管理会社や貸主に根拠の提示を求め、交渉する

リストアップした疑問点について、管理会社や貸主に電話や書面で説明を求めます。「なぜこの項目が借主負担になるのか、ガイドラインのどの部分に該当するのか」という視点で、客観的な根拠を示してもらうように交渉します。

STEP4：交渉がまとまらない場合の相談先

当事者間での解決が難しい場合は、第三者に相談しましょう。

  • 国民生活センター・消費生活センター（電話番号：188）：退去費用に関するトラブル相談の経験が豊富で、無料で専門的なアドバイスを受けられます。
  • 弁護士・司法書士：交渉が決裂した場合や、法的手段を検討する段階で相談します。

【事業者向け】入居者が退去費用を滞納した場合の対応フローは？

退去費用の請求後、借主からの支払いが滞るケースは、不動産事業において避けて通れない課題の一つです。感情的にならず、法的な手順に沿って冷静かつ段階的に対応することが、未回収リスクを最小限に抑える鍵となります。

STEP1：まずは電話や書面で支払いを督促する

滞納が発生したら、迅速な初期対応が不可欠です。まずは電話で支払いの状況を確認し、支払期限を伝えます。この際、高圧的な態度はさらなるトラブルを招くため、あくまで事務的な対応を心がけましょう。

電話で連絡が取れない、または支払いの意思が見られない場合は、内容証明郵便を利用して書面での督促状を送付します。これは「いつ、どのような内容の文書を送ったか」を郵便局が証明するものであり、請求の正当性自体を法的に証明するものではありません。しかし、督促を行ったという事実の記録となり、後の法的手続きにおける証拠の一つとして活用できます。

STEP2：連帯保証人または保証会社へ連絡・請求する

本人からの支払いが期待できない場合、次のステップに進みます。入居者本人への督促で進展がなければ、契約書に基づいて連帯保証人または保証会社へ請求を行います。

  • 連帯保証人への請求：賃貸借契約書に記載された連帯保証人へ連絡し、状況を説明の上、借主本人に代わって支払うよう請求します。連帯保証人は、借主本人と同等の支払い義務を負いますが、2020年4月の民法改正以降、個人の連帯保証契約には「極度額（上限額）」の設定が義務付けられています。そのため、貸主は設定された極度額の範囲内でしか請求できず、無制限に同等の義務を負うわけではありません。
  • 保証会社への代位弁済請求：家賃保証会社に加入している場合、契約内容に応じて保証会社へ事故報告を行い、代位弁済を請求します。保証会社のプランは多岐にわたり、そもそも原状回復費用が保証対象外の契約も少なくないため、必ず個別の契約内容を確認する必要があります。

出典：2020年4月1日から保証に関する民法のルールが大きく変わります｜法務省

STEP3：交渉に応じる際の判断基準（分割払い・減額）

借主から支払いに関する相談があった場合は、回収の確実性を最優先に判断します。法的措置へ移行する前に、交渉によって円満に回収できる可能性を探ります。

  • 分割払いの相談：支払いの意思があるなら、回収不能となるよりは分割払いに応じるのが賢明です。必ず「支払約束書」等の書面で合意内容（支払回数、期限など）を明確に残しましょう。
  • 減額交渉の相談：請求内容が正当である限り、原則として減額に応じる義務はありません。ただし、交渉の長期化や訴訟コストを天秤にかけ、経営判断として軽微な調整で解決する道も検討します。

STEP4：最終手段としての法的措置を検討する

あらゆる督促や交渉を経ても回収が困難な場合、法的措置に移行します。法的措置は時間と費用がかかるため、請求額と回収の可能性を考慮し、慎重に判断する必要があります。

  • 支払督促：裁判所を通じて債務者へ支払いを命じてもらう、簡易で迅速な手続きです。相手方が異議申し立てをしなければ、財産の差し押さえ（強制執行）が可能になります。
  • 少額訴訟：60万円以下の金銭請求に限り利用できる、原則1回の期日で審理・判決が下される簡易的な裁判です。弁護士に依頼せずとも比較的少ない負担で進められます。

STEP5：専門家への相談・依頼を検討する

自社だけでの対応が困難な場合、外部の専門家の活用を検討しましょう。

  • 弁護士・司法書士：法的措置を検討する段階では、法律の専門家への相談が不可欠です。内容証明郵便の作成代行から、代理人としての交渉、訴訟対応まで幅広く依頼できます。

退去費用の基礎知識を理解し、不当な請求を避けるために

退去費用の正しい知識は、不当な請求を防ぎたい借主と、健全な経営を目指す不動産管理会社の双方が、円満な退去手続きを進めるために不可欠です。

すべての基本は、国土交通省のガイドラインが示す「経年劣化・通常損耗は貸主負担」、「借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（特別損耗）は借主負担」という大原則を理解することにあります。

借主の方は、この原則を基に契約書や請求書を精査し、疑問点があれば臆せず交渉しましょう。不動産管理会社の方は、原則に沿った透明性の高い請求を心がけることが、無用な紛争を避け、長期的な信頼へと繋がります。


※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

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