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  • 作成日 : 2025年10月9日

敷金とは？定義から返還ルール、トラブル防止方法まで徹底解説

敷金は単なる預り金ではなく、賃貸借契約において貸主と借主の権利義務を調整する重要な役割を持ちます。賃貸の敷金をめぐるトラブルは、貸主・借主双方にとって避けたいものです。

この記事では、不動産実務者にはお客様への的確な説明のために、お部屋を借りる方には自身の権利を守るために、それぞれが必要な知識を解説します。民法改正のポイントや返還ルール、契約時の注意点まで、双方が納得できる取引の実現に役立ちます。

敷金とは？

敷金（しききん）とは、家賃滞納や部屋の損傷といった、借主が負う可能性のある金銭的な債務を担保するために、あらかじめ貸主へ預けておくお金のことです。

この「債務を担保する」という役割は民法第622条の2で法的に定義されています。実務で特に重要なのは、このルールが「いかなる名目によるかを問わず」適用される点です。たとえ契約書で「保証金」といった異なる名称が使われていても、その目的が同じであれば、法律上は敷金として扱われます。

この法的な性質を正確に理解し、お客様へ説明できることがプロとしての基本です。

出典：民法 | e-Gov 法令検索

敷金とは何のために支払う？主な目的

敷金は、家賃の滞納や部屋の損傷など、万が一の際に貸主が被る金銭的なリスクを担保するために支払うお金です。具体的には、借主の家賃滞納や、故意・過失による部屋の損傷に対する原状回復費用などに充当されます。

この仕組みは、金銭債務を担保することで当事者双方に一定の安心感を与える一方、その金額や返還条件をめぐってはトラブルの原因にもなりやすいという側面も持っています。

だからこそ、敷金のルールを正しく理解し、お客様へ丁寧に説明できることが、不動産のプロとして信頼を得るための大切な一歩となるのです。

敷金の支払いから返還までの基本的なルールは？

敷金は契約時に預け、賃貸借契約が終了し、かつ、物件の明渡しが完了した後に、未払賃料等を差し引いた残額が返還されるのが原則です（民法第622条の2）。家賃滞納や借主の過失による修繕費がある場合は、その金額が差し引かれます。

賃貸借契約において「敷金はいつ支払って、ちゃんと返ってくるの？」という点は、最も基本的な確認事項です。不動産のプロにとっては、この問いに正確に答えることが信頼の礎となり、お部屋を借りる方にとっては、このルールを理解することが安心して暮らすための第一歩となります。ここでは、双方が知っておくべき敷金の基本ルールを整理します。

敷金を支払うタイミング

敷金を支払うタイミングは、契約締結時から入居日までなど、物件や管理会社の運用によって幅があります。

重要なのは、契約の成立自体は当事者の意思表示の合致によって決まるため（民法第522条）、金銭の授受は成立の必須要件ではないという点です。

なお、契約前に預ける申込金は、契約に至らなかった場合、宅地建物取引業法に基づき原則として返還されなければなりません。

敷金は原則「全額返還」、例外は「債務の相殺」

敷金は「何もなければ全額返還される」のが法律上の大原則です。

「理由をつけられて戻ってこない」というイメージは誤解です。敷金はあくまで、家賃滞納や入居者の過失による損傷など、万が一の金銭債務に備えるための「預り金」だからです。

全額返還されないのは、こうした未払い金や修理費といった債務が敷金から差し引かれる（相殺される）場合のみです。この「原則は返還、例外は相殺」というルールを貸主・借主の双方が理解することが、トラブル防止の第一歩となります。

敷金返還の流れ

敷金の返還は、一般的に以下の流れで進められます。トラブルを防ぐためにも、退去から返金までの各ステップを把握しておきましょう。

  1. 退去の申し入れ：契約書で定められた期限（例：国交省の標準契約書では30日前）までに、貸主または管理会社へ解約を通知します。
  2. 退去の立会い：貸主・借主双方で原状回復が必要な箇所とその費用負担について、ガイドライン等を基に確認します。退去立会いは法律上の義務ではありませんが、後日のトラブルを防止するため、国土交通省も実務上強く推奨しています。
  3. 原状回復費用の確定： 立会いでの確認結果に基づき、修繕費用の見積もりが確定します。
  4. 敷金の精算と返還：敷金から未払賃料や確定した原状回復費用などを差し引いた残額が、指定の口座に返金されます。この時、貸主または管理会社は精算明細書を分かりやすく提示することが求められ、入居者はその内容をしっかり確認することが重要です。

敷金返還までの期間の目安

返還時期について法律で具体的な日数の定めはありませんが、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」では「明渡しがあったときは、遅滞なく返還する」と規定されています。

「遅滞なく」という規定は具体的な日数を定めるものではなく、実務では通常1〜2か月以内に精算・返還されることが多いですが、未払賃料や修繕費用の確定状況により前後する場合があります。

実務では、未払金や原状回復費用の確定・相殺を速やかに行い、精算することが望ましいとされています。

出典：賃貸住宅標準契約書｜国土交通

敷金と礼金、保証金の違いは？

敷金が「返還される可能性のある担保金」であるのに対し、礼金は「返還されない謝礼金」、保証金は「償却（返還されない部分）を含むことが多い担保金」という点で異なります。

それぞれの費用が持つ意味と、返還されるかどうかの違いを以下の表で確認しましょう。

費用種別性質返還の有無
敷金担保金（預り金）原則として返還される
礼金貸主への謝礼金返還されない
保証金担保金（敷金と類似）主に西日本の居住用物件や、事業用物件で見られる担保金。「敷引」や「償却」といった特約により、一部が返還されない場合がある

ポイントは、費用の名称だけに注目するのではなく、賃貸借契約書に記載された返還条件をしっかり確認することです。特に関西地方や事業用物件の契約では、「敷引」や「償却」の特約がないか必ずチェックしましょう。

改正民法がもたらした敷金ルールの整理と実務への影響

敷金の取り扱いは従来、商慣習や判例に頼る部分が大きかったものの、2020年4月1日施行の民法改正によって、敷金に関する定義・返還時期・差し引きの範囲が明文化されました。

これにより、不動産実務における説明責任と透明性が飛躍的に向上しています。

ここでは、改正民法が敷金に与えた具体的な変化を三つの観点から解説します。

出典：賃貸借契約に関する民法のルールが変わります｜法務省

民法に明記された敷金の定義

改正民法では、敷金の定義が初めて条文として明記されました（第622条の2）。これにより、これまで地域や裁判例ごとに揺れがあった解釈が統一され、全国的に共通のルールとして扱われるようになりました。これは貸主と借主の認識のズレを減らし、予測可能性を高める上で大きな意味を持っています。

敷金返還ルールの明確化

改正民法は、敷金の返還義務が「賃貸借が終了し、かつ物件の明け渡しを受けた時」に発生すると定めました。これにより返還の時期が法律で裏付けられ、実務上の透明性が高まりました。

特に、賃貸借契約に基づいて生じた金銭の給付を目的とする借主の債務（未払賃料や遅延損害金、損害賠償金など）を差し引いた残額を返還するというルールが明文化された点は重要です（民法第622条の2）。

差し引きできる費用と原状回復の範囲

敷金から差し引かれる原状回復費用は、原則として借主の故意・過失による損傷などの修繕費用です。通常損耗や経年劣化は、民法第621条により借主の原状回復義務の範囲に含まれません。ただし、これと異なる内容の特約が契約書にあり、その特約が有効と判断される場合は、結論が変わり得る点に注意が必要です。

ただし、敷金は原状回復費用だけでなく、未払賃料や遅延損害金など、賃貸借契約に基づいて生じる借主の金銭債務全般の担保となるものです。

実務で押さえておきたい敷金の相場と地域ごとの慣習

敷金の額は法律で一律に定められているわけではなく、物件の種類や所在地、さらには地域の商慣習によっても大きく異なります。全国的な相場感を押さえつつ、エリアならではの独自ルールを理解しておくことが重要です。

ここでは、居住用と事業用の敷金相場、そして地域性による違いを整理します。

居住用物件における敷金の相場

居住用物件の敷金相場は、都市部や時期により変動しますが、近年は敷金0〜1か月の物件が増加傾向にあります。また、ペット可物件では、特約で敷金が上乗せされる場合があります。

事業用物件における敷金・保証金の相場

店舗やオフィスなどの事業用物件では、業種やビルグレードで異なり、賃料の概ね6〜12か月が目安とされますが個別差が大きいです。内装解体費用や事業リスクの高さを反映しており、居住用とは大きく異なる点を押さえる必要があります。

地域ごとに異なる敷金の慣習

地域によって敷金の扱い方には特徴があり、地域性を理解することは円滑な取引に欠かせません。代表例が関西で見られる「敷引」や「保証金償却」で、契約時に預かった保証金の一部を返還しないことを定めるものです。

敷引や償却の特約は、契約で定められていればそれ自体が直ちに無効となるわけではありません。ただし、特に居住用物件の場合、その金額が社会通念に照らしてあまりに高額であるなど、借主に一方的に不利益な場合は、消費者契約法により無効と判断される可能性があります。

敷金の計算例

お客様に敷金を説明する際は、具体的な計算例を示すと非常に分かりやすくなります。例えば、「こちらのお部屋は家賃が10万円で敷金が2ヶ月分ですので、契約時に20万円をお預かりします」といった形です。

また、ペットを飼育する場合、「通常敷金1ヶ月分に加えて、ペット飼育の条件としてプラス1ヶ月分となり、合計2ヶ月分の20万円が必要となります」のように、条件に応じた例を提示することも有効です。

敷金トラブルはなぜ起こる？防ぐために知っておくべきこと

敷金は、賃貸借契約におけるトラブルの主要な原因の一つであり続けています。特に退去時の原状回復費用をめぐる見解の相違は、後を絶ちません。ここでは、典型的なトラブル事例とその背景、そして公平な判断の拠り所となる国のガイドラインについて解説します。

よくある返還トラブルと費用負担の例

敷金返還トラブルの多くは、「原状回復」の範囲に対する貸主と借主の認識のズレから生じます。契約当事者への事前説明で役立つのが、この費用負担の具体例です。損傷が起こりやすい箇所ごとに、貸主と借主どちらの負担になるか、代表的なケースを以下の表に整理しました。

損傷の箇所貸主負担（経年劣化・通常損耗）の例借主負担（故意・過失）の例
壁・天井日照による壁紙の変色、画鋲の穴タバコのヤニ汚れ、落書き、結露を放置したカビ
床家具の設置によるへこみ、日焼け飲み物をこぼしたシミ、ペットによる傷や臭い
設備経年劣化によるエアコンの故障掃除を怠ったことによるキッチンのひどい油汚れ

上記の表は、国土交通省の「原状回復ガイドライン」に基づく一般的な例です。実際の費用負担は、損傷の程度、契約書の特約、その他の個別事情によって結論が変わる場合があります。

こうした負担区分の認識の違いによるトラブルを防ぐためには、契約内容をよく確認するだけでなく、入居時に部屋の状態を日付のわかる写真で記録しておくことが非常に有効な対策となります。

原状回復ガイドラインで整理されたルール

こうしたトラブルを減らすために、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。このガイドラインには、経年劣化・通常損耗に当たるものと、借主の故意・過失による損傷の具体的な事例が豊富に示されており、原状回復費用の負担区分を判断する際の事実上の基準となっています。

このガイドライン自体に法的な拘束力はありませんが、過去の裁判例などを基に作成されており、実務や裁判の場で広く参考にされる重要な指針です。ただし、最終的な判断は個別の契約内容が優先される場合もあります。

敷金トラブルを未然に防ぐための契約実務

敷金に関するトラブルは、その多くが契約段階での適切な対応によって防ぐことが可能です。問題の本質を理解した上で、次に行うべきは、それを未然に防ぐための具体的な実務です。

ここでは、トラブル防止の要となる契約書の作成方法と、お客様からの信頼を確固たるものにするための説明責任の果たし方について、押さえておくべきポイントを詳説します。

明確で公正な契約書の作成

トラブル防止の要は、契約書にあります。敷金の額や返還条件はもちろんのこと、原状回復に関する特約を設ける場合には、その内容がガイドラインに照らして借主に一方的に不利なものでないか、慎重に検討する必要があります。

例えば、通常損耗の補修費用を借主に負担させる特約は、その存在が不明確であったり、内容が不合理であったりする場合、消費者契約法により無効と判断されることがあります。一方で、契約書で負担範囲が明確に区分され、合理的な金額であり、貸主が口頭でも丁寧に説明し借主が納得している場合などは、有効と判断される場合もあります。

明確で公正な契約書を作成することが、最大のトラブル防止策となります。

借主への説明責任と重要事項説明

契約内容を明確にするだけでなく、それを借主に対して丁寧に説明する責任も極めて重要です。

特に、重要事項説明の際には、敷金の性質や原状回復の原則について、口頭で分かりやすく伝えることが求められます。入居時の物件状況を確認書などの書面で貸主・借主双方で確認し、写真を撮って記録に残しておくといった一手間が、退去時の無用な争いを防ぐことに繋がります。プロとしての丁寧な対応が、信頼関係を築くのです。

これからの不動産実務と敷金はどう変化する？

テクノロジーの進化は、不動産業界の常識も少しずつ変えつつあります。これまで当たり前だった敷金のあり方も、その例外ではありません。これからの業界で活動していく上で、敷金が今後どのように変わっていくのか、その流れを知っておくことはとても大切です。

保証会社の普及と敷金ゼロ物件の増加

「敷金ゼロ」の物件は、今では選択肢の一つとして一般化しています。その主な理由は、家賃債務保証会社の普及です。

従来、貸主は敷金を預かることで家賃滞納や原状回復費用の未払いに備えていました。しかし、保証会社がこれらの金銭的リスクを肩代わりする仕組みが広まったことで、貸主は敷金がなくても安心して物件を貸し出せるようになりました。貸主にとっては、敷金を不要にすることで物件の競争力を高め、入居者を集めやすくなるというメリットがあります。

ただし、保証会社が補償する範囲はプランにより大きく異なり、特に原状回復費用までカバーするかは契約内容の確認が不可欠です。

敷金ゼロ物件を紹介するときに注意すべきこと

敷金ゼロ物件の最大のメリットは、契約時の初期費用を大幅に抑えられる点です。しかし、お客様に紹介するときは、良い点だけでなく注意すべき点も一緒に伝えることが大切です。

例えば、短期解約違約金や退去時の定額クリーニング費用に関する特約が設けられている場合があります。これらの特約は、契約書で具体的な金額・条件が明記され、事前に借主が説明を受け納得している場合は有効となるケースがあります。ただし、金額が社会通念上著しく高額な場合や、説明が十分でない場合は、消費者契約法に基づき無効となる可能性があります。

鍵の交換代などが少し高めに設定されていることも含め、総合的な費用で判断できるようアドバイスすることがお客様の信頼につながります。

オンライン契約でも変わらない敷金の仕組み

契約手続きは、従来の紙ベースからインターネットを活用したオンライン手続きへと移行が進んでいます。2022年5月の宅地建物取引業法改正により、重要事項説明書や賃貸借契約書の電子交付が全面的に解禁され、現在では多くの不動産会社が電子契約システムを導入しています。

電子契約であっても、敷金の金額や返還条件は紙の契約と同じく法的効力を持ちます。契約書に記載された敷金の取扱いや原状回復に関する特約は、従来どおり宅地建物取引業法・民法・消費者契約法等のルールに従って運用されます。

つまり、契約方法が紙から電子に変わっても、敷金そのものの制度や仕組みが変わることはありません。

敷金の正しい理解が、安心できる賃貸借契約の鍵

敷金は単なる慣習ではなく、民法でルールが定められた、賃貸借契約の根幹をなす制度です。そのルールは、貸主のリスクを担保する側面と、借主の権利を守る側面の両方を持ち合わせています。

不動産実務者にとっては、これらのルールを正確に解説し、公正な契約を準備することが信頼の第一歩となります。そして、お部屋を借りる方にとっては、ご自身の権利と義務を正しく知ることが、納得のいく契約とトラブル防止に繋がります。

敷金への共通の理解こそが、貸主と借主、双方にとって円満な関係を築くための土台となるのです。


※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

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