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  • 作成日 : 2025年10月9日

不動産のAMとPMとは？役割や違い、密接な関係性を徹底解説

不動産業界で頻繁に耳にする「AM」や「PM」という言葉。これは不動産投資の成否を左右する重要な専門業務、AM（アセットマネジメント）とPM（プロパティマネジメント）を指します。

この記事では、AMとPMそれぞれの役割や業務内容、明確な違い、そして両者がどのように連携して資産価値を高めていくのか、その関係性について網羅的に解説します。

不動産におけるAM（アセットマネジメント）とは？

AM（アセットマネジメント）とは、投資家・オーナーに代わり、不動産という「資産（アセット）」の価値を最大限に高めるための総合的な運用業務です。

その根拠は、AMが投資全体の戦略立案から物件の選定・売買、資金調達、そして後述するPMの選定・監督まで、投資収益の最大化という経営的視点から不動産を運用する役割を担っているためです。いわば、不動産投資における「司令塔」や「ファンドマネージャー」のような存在といえます。

AMの具体的な業務内容

アセットマネージャー（AM担当者）の業務は多岐にわたりますが、主に経営・投資判断に関わる業務が中心となります。以下、業務内容をそれぞれ解説します。

  • 投資戦略の策定：市場・金利・為替・賃貸需給を分析し、対象アセット・取得時期・価格・運用方針・出口時期を設計。NOI/IRR/LTV/DSCR 等のKPIとリスク許容度、フォールバックプランまで定義します。
  • 物件の取得（アクイジション）と売却（ディスポジション）：策定した戦略に基づき、投資対象となる不動産のソーシング（情報収集）、デューデリジェンス（物件調査）、価格交渉、売買契約の締結などを行います。また、最適なタイミングで物件を売却し、投資利益を確定させることも重要な業務です。
  • 資金調達（ファイナンス）：金融機関からの融資（デット・ファイナンス）と、投資家からの出資（エクイティ・ファイナンス）を組み合わせて資金を調達します。特に、広く投資家から資金を募る場合は、金融商品取引法などの法令に基づき、適切な対応が必要となります。市場環境やスキームに応じて最適な資金調達を行うことが、投資収益に大きく影響します。
  • PM（プロパティマネジメント）会社の選定と監督：J-REIT（不動産投資信託）や私募ファンドといった形態では、AMがPM会社を選定・監督するのが一般的です。一方で、個人や事業会社のオーナーが所有する物件では、オーナー自身が直接PM会社と契約するケースも多く見られます。このように、PM会社の選定・監督の主体は、物件の所有形態によって異なります。
  • 投資家（オーナー）への報告（レポーティング）：資産の運用状況や収支状況を定期的にまとめ、投資家やオーナーへ報告します。投資判断の根拠を明確に説明するアカウンタビリティ（説明責任）が求められます。

不動産におけるPM（プロパティマネジメント）とは？

PM（プロパティマネジメント）とは、AMが描いた戦略に基づき、不動産という「物件（プロパティ）」の日常的な管理・運営を行い、現場レベルで資産価値を維持・向上させる業務です。

なぜなら、PMは入居者の募集や賃料の回収、建物のメンテナンス、テナントからのクレーム対応といった現場の最前線でオペレーションを担当し、不動産の収益性や稼働率に直接的な影響を与える役割を担うからです。

AMが「司令塔」なら、PMは現場で闘う「実行部隊」といえるでしょう。

PMの具体的な業務内容

プロパティマネージャー（PM担当者）は、物件の収益性を最大化するために、現場に密着した業務を行います。以下、業務内容を解説します。

  • リーシングマネジメント（入居者募集・契約）：空室をなくすために、仲介会社と連携して入居者を募集し、内見対応、申込受付、審査、賃貸借契約の締結などを行います。物件の魅力を高めるための提案も重要です。
  • 賃料の管理：毎月の賃料や共益費の集金、オーナーへの送金、滞納者への督促など、キャッシュフローの根幹をなす業務です。
  • 入居者・テナント対応：入居者からの問い合わせや要望、クレームに対応し、満足度を維持・向上させることで、長期的な入居に繋げます。
  • 建物・設備の維持管理（ビルメンテナンス）：日常的な清掃や法定点検の手配に加え、大規模修繕計画に関する業務も担います。計画の方針や予算策定の主体はオーナーやAMであることが多いですが、PMは専門的な知見から修繕内容を提案したり、実際の工事を監理したりと、重要な役割を果たします。
  • オーナー（またはAM）への月次報告（レポーティング）：物件の収支や入居状況、管理状況などをまとめたレポートを定期的に作成し、報告します。報告頻度は月次が代表的ですが、契約内容や投資スキームによっては四半期や半期ごとなど様々です。

PMと混同されやすいBM、FMとの違い

PMの役割をより明確にするために、関連用語であるBM（ビルマネジメント）とFM（ファシリティマネジメント）との違いを解説します。

  • BM (ビルマネジメント／ビルメンテナンス) ：BMは、建物の「モノ」としての物理的な状態を維持管理する業務に特化します。具体的には、清掃、設備点検、警備、小規模な修繕といったハード面の管理が中心です。清掃・設備保守・警備などを担うBMは、建築物衛生法などの登録対象にもなる専門性の高い業務です。PMがBM会社を統括して管理する契約形態もあれば、オーナーがPM会社とBM会社へそれぞれ直接発注する形態もあり、その関係性は契約によって大きく異なります。
  • FM (ファシリティマネジメント) ： FMは、企業などが保有・利用するすべての不動産や施設（ファシリティ）を「経営資源」と捉え、その価値を最大限に高めるための総合的な管理手法です。 PMが個別の物件の「収益性」を追求するのに対し、FMは企業全体の「生産性」や「快適性」の向上、コスト削減といった、より広範な経営的視点で不動産戦略（CRE戦略など）を考えます。

AMとPMの最も大きな違いは？

AMとPMの最も大きな違いは、その視点と役割の階層です。AMが「経営・投資」というマクロな視点で資産全体の価値最大化を目指すのに対し、PMは「現場・運営」というミクロな視点で物件個別の価値を維持・向上させます。

この違いを理解するために、よく「森と木」の関係に例えられます。AMは投資という「森」全体を見て、どの木を育て、どの木を伐採し、森全体としてどのように価値を高めるかを考える役割です。一方、PMは一本一本の「木」が健全に育つように、水や肥料を与え、害虫を駆除する役割を担います。

両者の違いをより明確にするために、以下の表にまとめました。

項目AMPM
役割資産価値の最大化（投資・経営）物件価値の維持・向上（管理・運営）
視点マクロ（森を見る）ミクロ（木を見る）
主な業務戦略立案、物件売買、資金調達、PMの監督入居者対応、建物メンテナンス、賃料回収
主な関与者投資家、金融機関、PM会社入居者、テナント、協力業者（清掃・設備等）
求められるスキル金融、会計、不動産投資の知識、交渉力コミュニケーション能力、法律知識、建築設備知識
重要な指標（KPI例）投資収益率（ROI）、内部収益率（IRR）空室率、稼働率、賃料回収率

※上記のKPIは代表例であり、実際には物件の用途（オフィス、ホテル、商業施設など）によって様々なKPIが設定されます。

大規模な不動産投資におけるAMとPMの関係性は？

特にJ-REITや不動産ファンドなど、大規模な不動産投資においては、AMとPMは車の「両輪」に例えられ、その緊密な連携が成功の鍵を握る重要なパートナー関係にあります。

その理由は、AMがどれだけ優れた投資戦略を策定しても、それを実行するPMの現場力がなければ収益は上がらず、逆にPMが現場でどれだけ努力しても、AMの的確な投資判断や資金配分がなければ資産価値の向上には限界があるためです。両者がそれぞれの専門性を発揮し、協力し合うことで、初めて不動産投資の成功確率が高まります。

AMとPMの連携が成功を生む具体例

  • バリューアップ提案と投資判断：PMからの現場目線の提案を、AMが投資判断するケースです。 例えば、PMが「エントランスを改修すれば、賃料アップが見込める可能性があります」と提案するとします。この際、「仮に月額5,000円の賃料増」といった具体的な数値は、あくまで仮定の例です。 実際の提案では、周辺の競合物件との比較事例や需要調査、改修投資の回収期間（NOI、IRRなど）といった詳細な分析データと共に提示され、AMはそれらの根拠を基に投資実行の可否を判断します。
  • 予算策定と実行：AMは年間の収支計画から修繕費などの予算を大枠で策定します。PMは現場の状況を把握し、「今年はこの設備の更新が必要なので、〇〇円の予算が必要です」と具体的な実行予算をAMに申請し、協議の上で最終的な予算を決定します。
  • 定例報告と戦略見直し：PMは毎月の収支報告や入居状況、周辺の競合物件の動向などをまとめたレポートをAMに提出します。AMはその情報をもとに、当初の投資戦略が順調に進んでいるかを確認し、必要であれば賃料設定の見直しや新たな売却戦略の検討などを行います。

AM・PMが活躍する、代表的なアセットタイプ（物件種別）

AM・PMの業務は、対象となる不動産（アセットタイプ）の特性によって、その重点が大きく異なります。ここでは代表的な例をいくつか紹介します。

オフィスビル

企業のニーズに応えるための高度なリーシング戦略（テナント誘致）や、契約交渉が重要となります。PMは大規模な法人テナントとの折衝や、共用部のリニューアルによる付加価値向上の提案などを行います。また、BCP（事業継続計画）の策定・運用においては、オーナーやテナント、警備・設備会社など、関係者と連携しながらその一翼を担います。

AMは、経済動向を読み解き、最適な賃料設定や売却タイミングを判断します。

商業施設

「どのような店舗に入ってもらうか」というテナントミックスの最適化が収益を大きく左右します。施設の魅力を高めるためのイベント企画や販売促進、テナントの売上管理などは、専門のSC（ショッピングセンター）運営会社が担うことも多く、PMがどこまで関与するかは契約によって異なります。 PMがこれらの運営業務まで一括して受託する場合もあります。

賃貸レジデンス（マンション）

多数の個人を相手にするため、高い入居率を維持するための細やかなリーシング活動と、入居者満足度を高めるための迅速なクレーム対応がPM業務の核となります。AMは、周辺の競合物件との差別化戦略（リノベーション、賃料設定など）を策定します。

物流施設・ホテル

専門性が非常に高いアセットです。物流施設であれば24時間稼働への対応やEC事業者など特定テナントのニーズへの理解、ホテルであれば稼働率と客室単価を最大化するための運営ノウハウが求められ、AM・PMともに高度な専門知識が不可欠です。

不動産オーナーがAMやPMに業務を委託するメリットは？

オーナーがAMやPMに業務を委託する最大の目的は、専門家の知見と実行力を活用して「資産価値の最大化」と「経営の効率化」を同時に実現することです。

その根拠は、不動産経営は専門性が高く、多岐にわたる業務（市場分析、テナント対応、建物維持など）が求められるため、すべてをオーナー自身が行うには限界があるからです。開業を目指す方は、このオーナーのニーズを理解することが、自社のサービスを構築する上での第一歩となります。

AMに委託するメリット ―「投資リターンの最大化」

オーナーはAMに経営判断を委託することで、より高度で戦略的なリターンの最大化というメリットを得られます。

  • 客観的なデータに基づく経営判断：市場分析や将来予測に基づき、「いつ大規模修繕を行うべきか」「いつ売却するのが最適か」といった重要な経営判断をサポートします。
  • 戦略的なバリューアップ：最小の投資で最大のリターンを生むための改修提案（間取りの変更、設備の刷新）など、物件の価値を積極的に向上させます。
  • 有利な資金調達と出口戦略：金融機関との交渉や、最適なタイミングでの売却戦略により、投資全体の成功を導きます。

PMに委託するメリット ―「運営の最適化」と「手間の削減」

オーナーはPMに日常業務を委託することで、収益の安定化と、煩雑な業務からの解放というメリットを得られます。

  • 空室期間の短縮と賃料収入の安定化：専門的なリーシング活動により、収益の根幹であるキャッシュフローを安定させます。
  • 煩雑な日常業務からの解放：入居者からのクレーム対応、滞納督促、設備の緊急トラブルといった、時間と精神を消耗する業務から解放されます。
  • 計画的な建物管理による資産価値の維持：適切なメンテナンスと修繕計画により、建物の劣化を防ぎ、長期的な価値を維持します。

AMとPMを正しく理解し、不動産の価値を最大化する

本記事では、不動産業界におけるアセットマネジメント（AM）とプロパティマネジメント（PM）について解説しました。AMが投資の司令塔として資産全体の価値向上を目指すのに対し、PMは現場の実行部隊として物件個別の価値を維持・向上させる役割を担います。

AMが描く戦略をPMが忠実に実行し、PMが吸い上げた現場の情報をAMが次の戦略に活かす。この強力なパートナーシップこそが、不動産という資産の価値を最大化させる鍵となります。

不動産管理や投資に関わる上で、このAMとPMの違いと関係性を理解することは、成功への第一歩となるでしょう。


※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。

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