• 作成日 : 2025年12月25日

【オーナー向け】家賃滞納の対応方法・予防方法は？回収時の注意点も

家賃滞納は、賃貸経営における代表的なリスクであり、発生後の対応が遅れるほど回収が難しくなる傾向があります。支払い忘れのような軽度のケースから、事故・病気による収入減、慢性的な資金不足、さらには支払意思の欠如といった悪質事案まで、滞納の背景は多岐にわたります。そのため、オーナーは原因の把握や適切な督促手続、法的措置の選択、証拠化といったプロセスを正確に進める姿勢が求められます。

当記事では、家賃滞納の主な原因と具体的な対応フローに加えて、時効・違法な督促行為・支払能力の判断など、実務で見落とされやすい注意点も解説します。

家賃滞納が起こる主な理由は？

家賃滞納の背景は1つではなく、うっかりした失念から長期的な資金難、悪質な不払いまで幅があります。まず原因を正確に把握すると、対応の優先順位と再発防止策を組み立てやすくなります。ここでは、家賃滞納が起こる原因を解説します。

支払日を失念している

支払日を忘れてしまうケースは、家賃滞納の中でも比較的多く見られます。複数の支払いを同時に管理している入居者ほど起こりやすく、月初や月末に支出が集中する人は特に注意が必要です。

対策として、SMS通知やメール配信、アプリの自動リマインドなど、支払日を自然に思い出せる仕組みを整えれば防止効果が高まります。また、口座振替の前倒し案内や、請求書類の形式を分かりやすく統一することも有効です。

悪意のない単なる失念であれば、丁寧に連絡して事情を確認するのが望ましいといえます。

事故や病気で一時的に支払いが難しい

入居者が事故や病気で働けなくなり、収入が急減して滞納が発生することもあります。こうした状況では、本人の回復を前提に支払計画を調整することで、長期のトラブルを避けやすくなります。

分割払いの設定や、翌月以降の上乗せ返済といった方法を文書で合意し、期日や金額を明確に残すことが大切です。口約束ではなく、書面で期日・金額を明記することで、後々のトラブル回避につながるでしょう。必要に応じて、公的貸付制度や勤務先の休業補償といった情報を案内する場合もあります。無理のない返済計画にするためには、契約書に記載された遅延損害金や期限利益の条項を事前に確認し、負担が偏らないように整える視点が求められます。

資金不足で支払えない

慢性的に資金が不足している場合は、滞納が累積しやすく、時間が経つほど解消が難しくなります。この理由で家賃滞納が起こる入居者は収入と支出のバランスが崩れていることが多いため、家賃専用口座の設定や固定費の見直しを促し、改善余地を探ることが第一歩です。

ただし、入金予定の根拠が弱い、給与の減少が長期化している、支払い約束が繰り返し守られないなどの状況が続く場合は、保証会社の代位弁済や親族への連絡を視野に入れます。状況によっては、早期の法的手続や明渡協議に移行したほうが損失を抑えられるでしょう。

支払う意思がない

支払能力ではなく、そもそも支払う意思がない入居者の場合、通常の督促では解決に至らないことが多くなります。連絡を拒否したり、虚偽説明を繰り返したりするなど、態度から判断できるケースが多いため、接触状況や会話内容を客観的に記録しておく姿勢が欠かせません。

督促状や内容証明を段階的に送付し、期限と金額を明示した上で次の手続きへ進める準備を整えます。違法な自力救済（勝手な鍵交換や室内の荷物撤去、無断立ち入りなど）は法的トラブルにつながるため避け、冷静に証跡を積み重ねながら回収または明渡に向けた手続きを進めることが求められます。

家賃滞納への対応フローは？

家賃滞納が発生した場合は、段階的なフローに沿って事実確認・支払計画の整理・法的措置の準備を進めることが大切です。感情的な対応や場当たり的な督促はトラブルを拡大させるため、記録を残しながら適切な順序で手続きを進める姿勢が求められます。

ここでは、実務で押さえるべき基本的な対応ステップを紹介します。

入居者と面談して支払計画をすり合わせる

滞納が確認された段階で、まず入居者と面談して状況を把握します。単なる失念か、一時的な収入減か、長期にわたる資金不足かによって対応方針が大きく変わるため、原因を明確にする作業が欠かせません。面談では、支払可能な金額と期日、分割の要否、連絡手段などを整理し、口頭だけでなく書面で合意を残すと後のトラブルを防ぎやすくなります。

さらに、保証会社の利用状況や、連帯保証人への連絡可能性も確認しておくと、回収ルートを検討しやすくなります。入居者の事情に寄り添いながらも、実行可能な支払計画に落とし込みましょう。支払計画が曖昧なまま放置すると滞納額が膨らみ、後の回収が困難になるため、この段階で方向性を固めることがポイントです。

督促状を送付して期日と金額を明確化する

面談を行っても入金が確認できない場合や、連絡が取れない場合は、書面での督促に移行します。督促状は、滞納額・支払期日・振込先・遅延損害金などの要項を明確に記載し、「いつまでに、いくら支払う必要があるか」を文書で残す役割があります。口頭督促よりも法的証拠として強いため、後の手続きを見据えた重要なステップです。

督促状を送付する際には、普通郵便ではなく、到達確認が可能な簡易書留や特定記録郵便を利用すると後の訴訟などの際に証拠性が高まります。送付後は、入金状況・連絡履歴・返送の有無を記録し、次の動きに備えましょう。

督促状の文面は過度に強圧的にならないよう配慮しつつ、必要な情報を正確に記載することがポイントです。明確な期日設定は、入居者の行動を促す上でも効果があります。

内容証明を送付して最終催告を行う

督促状でも対応が得られない場合は、内容証明郵便による最終催告に進みます。内容証明は、文書の内容と送付日を郵便局が証明してくれる制度で、法的手続を視野に入れた正式な通知として扱われます。ここでは、滞納額・支払期限・改善されない場合に実施する法的措置（賃貸借契約の解除や建物明渡訴訟の提起など）を明確に記載します。

内容証明を送る意図は、強制ではなく「これ以上の遅延は許容しない」という意思の明示にあります。送付後も返答がない場合は、滞納への対応が十分だったことを示す証拠として、後の裁判手続で重要な役割を果たします。もし文面作成に不安がある場合は、行政書士や弁護士に依頼して正確性を担保する方法も検討しましょう。

法的手続を選択して回収または明渡を目指す

内容証明による最終催告でも改善しないと判断される場合は、法的手続に進みます。法的手続の主な選択肢としては、家賃請求訴訟や支払督促、建物明渡請求などの裁判手続を行い、その後、判決等に基づいて強制執行を申し立てる流れがあります。どの手続きを選ぶかは、滞納額、入居者の資産状況、連絡の可否、再建可能性などを踏まえて判断する必要があります。

訴訟を進める際は、契約書、督促状、内容証明、連絡履歴、面談記録などの証拠が大切です。これらの証跡が揃っていれば、回収または明渡の実現度が高まります。一方で、入居者に資力がない場合は、家賃回収よりも明渡を優先する判断が現実的なケースもあります。

法的手続は時間と費用がかかるため、弁護士に相談しながら最適な手段を選択することがポイントです。

家賃回収の際の注意点は？

家賃滞納に対応する際には、法的な制限や実務上のリスクを理解した上で行動することが大切です。強引な対応や判断の遅れは、後の回収率を下げたりトラブルを招いたりする可能性があります。ここでは、賃貸オーナーや管理担当者が家賃を回収する際に押さえておくべき重要な注意点を整理します。

滞納家賃には時効がある

家賃債権には時効があり、放置すると回収できなくなる可能性があります。

民法のルールでは、家賃の請求権は「権利を行使できる時点から5年」で消滅時効にかかるため、長期間の未回収状態をそのままにすることは避けましょう。時効は、請求や催告を行わず放置している期間が長いほど成立しやすくなるため、早期に連絡・督促を行うことで権利を確保できます。

また、時効は「更新（中断）」や「完成猶予」が生じる場合があります。たとえば、内容証明郵便など証拠が残る方法で催告を行えば、6か月間は時効の進行が猶予されます。また、訴訟提起や支払督促の申し立てを行うと時効の完成が猶予され、その後の判決や支払督促の確定により時効が更新され、新たにカウントが始まります。

時効により債権が消滅すると法的に請求できなくなるため、計画的な督促スケジュールを組むことが実務上の重要ポイントです。

違法な督促行為を避ける

回収を急ぐあまり、違法な督促行為を行うとオーナー側が責任を問われる可能性があります。たとえば、深夜・早朝の連続電話、勝手な入室、鍵交換、脅迫的な発言、近隣への滞納情報の漏えいなどは、いずれも法的トラブルの原因になります。特に自力救済（勝手に部屋へ入る、荷物を処分するなど）は違法と判断されやすく、後の裁判でも不利に働きます。

適切な督促手段としては、面談・文書での通知・内容証明郵便・支払督促手続など、法令に沿った方法を選択することが大切です。また、会話や訪問時のやり取りは記録を残しておくと、後の証拠として活用できます。入居者との関係が悪化しないよう、必要な情報を正しく伝える姿勢と、冷静なコミュニケーションを意識することが求められます。

支払能力がないなら素早く見切りをつける

入居者に支払能力がない状態が続くと、滞納額が増え続け、回収できる見込みが急激に下がります。給与の大幅減少、失業、長期入院、度重なる支払約束の反故などが見られる場合は、早期の見切りが必要です。状況の改善が期待できない場合、督促を続けても効果が薄く、時間をかけるほど損失が拡大する恐れがあります。

支払能力が低いと判断される場合は、保証会社の代位弁済や連帯保証人への請求、法的手続による明渡請求への移行を検討します。特に、資力が乏しい入居者に対して長期間督促を続けるより、早めに明渡に踏み切るほうが結果的に損失を抑えられる場面もあります。判断の根拠となる情報を集め、証拠化しながら対応方針を組み立てることが大切です。

家賃滞納を防ぐための予防策は？

家賃滞納は一度発生すると長期化しやすく、回収にも大きな労力がかかります。そのため、事前にリスクを抑える仕組みを整えておくことが最も効果的です。

具体的には、入居前のチェック体制から支払方法の設計、家賃保証の導入まで、複数の対策を組み合わせることで、滞納リスクを大幅に低減できます。ここでは代表的な予防策を紹介します。

入居審査を強化する

入居審査は滞納防止策の中でも最も効果が高い工程です。審査の精度が低いまま契約を進めると、入居後に支払能力不足やトラブル傾向が判明することもあり、長期的なリスクを抱える原因になります。年収・勤務先・雇用形態・勤続年数・信用情報（保証会社利用時）などを総合的に確認し、家賃負担率が高すぎないかを必ずチェックします。

また、面談や書類確認で不自然な点が見られた場合は、追加書類の提出を求めたり、緊急連絡先に連絡可能かを確認したりするなど、慎重な判断が必要です。入居希望者の状況を把握した上で適正なラインを設けると、滞納リスクを早い段階で排除できます。審査の強化は、後の督促コスト削減にもつながる重要な取り組みです。

家賃の自動引き落としを導入する

家賃の支払い方法を自動引き落としに設定することで、支払日を忘れたことによる滞納を大幅に減らせます。振込方式は入居者の行動に依存するため、繁忙期や休日を理由に振込が遅れるケースが多い一方、自動引き落としは安定した入金管理が可能です。金融機関の休業日と振替日の関係も事前に通知しておくと、想定外の未振替を防ぎやすくなります。

さらに、自動引き落としを導入すると、振込手数料の負担を巡るトラブルや振込ミスの防止にもつながります。管理会社やオーナーにとっては、入金確認の手間が減り、会計処理が簡素化されるメリットがあります。導入時には必要書類の案内を丁寧に行い、入居者がスムーズに手続きを完了できる環境を整えることが大切です。

連帯保証人を設定する

連帯保証人の設定は、滞納発生時の回収先を確保する上で重要な役割を持ちます。保証人が存在すると、入居者の支払いが滞った場合でも請求の幅が広がり、リスクを抑えることができます。連帯保証人は「主たる債務者と同等の責任」を負うため、入居者が支払えない場合でも請求が可能です。

ただし、形式的に連帯保証人を立てるだけでは不十分です。収入・年齢・居住地・職業など、連帯保証人としての適性を必ず確認し、連絡先や勤務先が実在するかのチェックも欠かせません。また、連帯保証人が高齢である場合や収入が不安定な場合はリスクが残るため、家賃保証会社との併用を検討する価値があります。確実な保証体制を整えることで、滞納時の対応がより安定します。

家賃債務保証会社を活用する

家賃債務保証会社を利用すると、入居者が滞納した場合に保証会社が家賃を立て替えて支払うため、オーナーの未回収リスクを大幅に減らせます。近年は単身者や転勤者、フリーランスの増加に伴い、保証会社の利用は広く普及しており、審査の標準化にも役立っています。保証会社の審査では、入居者の信用力や収入が第三者の視点でチェックされるため、審査精度の向上にもつながります。

一方で、保証会社ごとに審査基準や保証範囲、代位弁済後の対応が異なるため、契約内容の比較は必須です。保証範囲（原状回復費用や退去後債務の扱いなど）を確認し、物件に合ったプランを選ぶ必要があります。適切に活用すれば、滞納発生後の回収スピードが早まり、管理負担の軽減にもつながります。

専門家へ相談するメリットは？

家賃滞納が長期化すると、手続きの複雑化やトラブルの拡大が起きやすく、管理担当者やオーナー自身では対処が難しくなることがあります。法的な判断が必要な場面や、客観的な証拠を整える過程では専門的知識が重要です。ここでは、弁護士や司法書士などの専門家に相談するメリットを紹介します。

家賃回収にあたって法的なリスクを低減できる

家賃滞納への対応では、適切な手続きを踏まないとオーナー側が不利になる可能性があります。たとえば、違法な自力救済行為（無断入室・鍵交換・荷物の処分など）を行うと、入居者から損害賠償を請求される恐れがあります。専門家に相談すれば、法的に問題のない手続きだけを選択でき、不要なトラブルを未然に防ぐことができます。

また、建物明渡訴訟・支払督促・強制執行の申立てといった手続きの違いや選択基準を理解した上で最適な方法を提案してもらえるため、結果として回収の成功率を高められます。専門的な視点が加わることで、手続きの順序や証拠収集の仕方にも無駄がなくなり、リスクの低減につながります。

督促状作成や手続きを委託できる

家賃回収では、督促状・内容証明・訴状などの書面作成が重要な役割を担います。しかし、適切な文言や法的要件を満たす形で作成するには、専門的な知識が必要です。専門家に依頼すれば、書面の内容や形式が正しい状態で整備され、後の法的手続でも有効な証拠として活用できます。

さらに、郵送方法や到達確認の手順、必要書類の管理まで一括してサポートしてもらえるため、担当者の負担を大幅に削減できます。手続きが正確に行われていることが保証されるため、進行中のトラブルにも落ち着いて対応できます。結果として、管理業務全体の効率化にもつながります。

心理的負担を軽減できる

家賃滞納への対応は、精神的ストレスが大きい業務の1つです。督促を行うたびに入居者との関係が悪化したり、強い拒否反応を示されたりする場合もあり、担当者自身が疲弊しやすくなります。専門家に相談・委託することで、入居者との直接的な対立を避けられ、心理的な負担を大幅に軽減できます。

特に、内容証明の送付や法的手続への移行は、担当者にとって心理的ハードルが高い場面ですが、専門家がサポートに入ることで安心して進められます。精神的な余裕が生まれることで、他の管理業務にも集中しやすくなり、全体の業務品質向上にも寄与します。

家賃滞納のリスク管理を強化するために

家賃滞納は、原因・状況・入居者の資力によって最適な対応が大きく異なります。もし資力の不足が明らかな場合や、支払意思が乏しいケースでは、早期に見切りをつけ法的手続への移行が現実的な選択肢です。

さらに、入居審査の精度向上、自動引き落とし、保証会社の活用などの予防策を適切に組み合わせることで、滞納発生率を下げることが可能です。状況が複雑化した場合は専門家に相談し、法的に正しい手続きを進めることが賃貸経営の安定につながります。

• 監修：矢口 美加子（宅地建物取引士/整理収納アドバイザー1級）

  宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。
  不動産売買や不動産投資、リフォームなど不動産関連の記事を複数の大手メディアに寄稿。記名記事の実績は350以上。家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務も担当。