• 作成日 : 2025年12月25日

空室対策と避けるべき方法を解説｜空室が生まれる原因は？

賃貸物件の空室が長引くと、家賃収入の減少だけでなく、将来の売却価格や融資条件にも影響が出ます。一方で、賃貸経営に慣れていないオーナーほど、「とりあえず家賃を下げる」「設備を何となく入れ替える」といった場当たり的な対策に陥りがちです。

この記事では、空室が生じる主な原因と、賃貸経営全体を見渡した空室対策のポイントを解説します。

空室対策の目的と基本方針は？

空室対策の目的は、賃料収入の安定と物件の資産価値の維持を両立させることです。思いつきで対策を打つのではなく、優先順位とKPI（目標を達成するための指標）を決めて計画的に進めることが基本方針になります。

空室が出たときだけ慌てて対応するのではなく、平常時から「収益を守る」「限られた予算をどこに投下するか」「効果をどう測るか」という視点で方針を整理しておくと、ブレの少ない運営につながります。

収益を安定させ資産価値を守る

空室対策の第一の目的は、長期的に安定した賃料収入を確保し、物件の資産価値を守ることです。短期的な入居率だけでなく、数年単位のトータル収益を意識する姿勢が大切です。

長期空室が続くと、家賃収入が減るだけでなく、修繕費やローン返済への圧迫が大きくなります。さらに、稼働率の低い物件は金融機関からの評価も下がりやすく、将来の借り換えや売却価格にも影響しやすくなります。例えば、家賃8万円の部屋が半年空室になれば、単純計算で年間48万円の収入機会を失うことになり、原状回復やリフォームに投じた費用を回収しにくくなります。

安定した稼働を維持することは、キャッシュフローの改善だけでなく、将来売却を視野に入れたときの出口戦略の選択肢を広げます。空室対策を「その場しのぎの入居付け」ではなく、「物件の価値を維持・向上させるための先行投資」と捉えることが、方針づくりの出発点になります。

施策の優先順位を明確にする

限られた予算と時間の中では、すべての空室対策を一度に実施するのではなく、優先順位を付けて取り組むことが重要です。効果が大きい施策から順に実行することで、無駄な出費を抑えながら収益改善を狙えます。

基本は「インパクト（効果の大きさ）×コスト×実行しやすさ」の3軸で考えます。例えば、相場から見て明らかに高すぎる賃料の見直しや、物件広告の改善は、コストが低く効果が出やすい施策です。一方で、フルリノベーションや大規模な設備更新は投資額が大きいため、エリア需要や目標賃料を踏まえて慎重に検討する必要があります。

空室対策を効果的に行うためには、「なぜ空室が埋まらないのか」という原因特定を最初に行うことが重要です。原因が賃料なら「募集条件の見直し」、原因が情報不足なら 「情報発信の改善」、原因が築年数や設備なら「改良」が必要になります。

このように、原因分析に基づいた施策の選択を行うことで、限られたリソースを最も効果的な部分に集中させることが可能です。

したがって、優先順位の考え方の例としては、以下の順番が挙げられます。

施策を打つ順番を整理しておくと、空室が出た際にも迷わず対策を選びやすくなります。

KPIで進捗を管理する

空室対策を継続的に機能させるには、KPI（重要業績評価指標）で進捗を数値管理することが不可欠です。感覚ではなく数字で状況を把握することで、打ち手の良し悪しを判断しやすくなります。

代表的なKPIとしては、「1件の空室あたりの問い合わせ件数」「内見件数」「内見から申込までの成約率」「平均空室日数」などが挙げられます。例えば、問い合わせが少ない場合は募集条件や広告内容の見直しが優先課題となり、内見は多いのに申込が少ない場合は、室内の印象や設備、入居条件に改善余地があると判断可能です。

数値を毎月チェックし、改善前後での変化を追いかけることで、どの施策が効果的だったかを検証できます。オーナー自身と管理会社が同じ指標を共有しておけば、次の打ち手に関する議論もしやすくなります。

空室が生じる主な原因は？

空室が生じる主な原因は、立地・賃料・設備・募集活動・入居条件・競合状況など、複数要素の組み合わせで生まれることが多く、どこにボトルネックがあるかを切り分けて把握することが、的確な空室対策の第一歩になります。

ここでは、賃貸オーナーや管理担当者が押さえておきたい代表的な原因を解説します。

立地や周辺環境の弱さがある

立地や周辺環境の弱さは、物件自体の努力だけでは変えにくい要素です。ただし、弱点を把握した上で募集条件やターゲット設定を工夫すれば、空室リスクを抑えやすくなります。

最寄り駅から徒歩圏外であったり、坂道が多いエリアであったりすると、同じ賃料帯でも駅近物件に比べて選ばれにくくなります。また、スーパーやドラッグストア、学校、病院などの生活に便利な施設が少ない地域も、ファミリー層の候補から外れやすい傾向があります。

立地面の弱さがある場合は、「家賃をやや抑える」「駐車場や駐輪場を整備して車・自転車通勤層を狙う」「静かな環境を好む在宅ワーク層をターゲットにする」など、ターゲットを絞り込んだ訴求が有効です。立地面が弱くても、特定の層のニーズを満たしていれば、カバーしやすくなるでしょう。

賃料や初期費用が相場より高い

賃料や初期費用が周辺相場より高い場合、立地や設備が同程度なら空室が続きやすくなります。入居希望者はポータルサイトで複数物件を比較するため、数字の差がそのまま選ばれにくさにつながります。

周辺の同タイプ物件に比べて家賃が高い、敷金・礼金・仲介手数料などの初期費用がかさむといった条件は、検索画面の時点で候補から外される可能性があります。特に単身者や学生向けでは、初期費用の総額を重視する傾向が強くなります。オーナーとしては収益性を維持したいところですが、空室期間が長引けばトータル収益は下がります。

周辺相場を定期的に調査し、家賃だけでなく「フリーレント」「敷金・礼金の有無」「保証会社利用料の扱い」などを含めた実質的な負担感を見直すことが大切です。必要に応じて、家賃は維持しつつ初期費用を抑えるなど、バランスを取った調整も選択肢になります。「フリーレント」「敷金・礼金なし」は物件の価値を下げずに競争力を高める賢明な戦略です。

設備や間取りが入居ニーズに合わない

設備や間取りが現在のニーズと合っていない場合、内見まで進んでも最終的に申込につながりにくくなります。築年数が経過した物件ほど、このギャップが生じやすい点に注意が必要です。

例えば、単身者が多いエリアでバストイレ一体型が敬遠されている、ファミリー層が多い地域なのに収納が少ない、ネット環境が使いにくいといったケースが典型例です。近隣の競合物件と比べて自物件だけ設備水準が低い場合は特に、同じ賃料では選ばれにくくなります。

根本からの間取り変更やフルリノベーションは大きな投資になりますが、まずは照明・クロス・床材・収納の追加といったポイントリフォームや、インターネット無料化など、比較的安価で費用対効果の高い改善から検討することが現実的です。

募集情報や広告が弱い

募集情報や広告が弱いと、本来の物件価値に比べて魅力が伝わらず、問い合わせ数が伸びません。立地や設備に大きな問題がなくても、情報発信の質が低いことが空室の原因になっているケースは少なくありません。

ポータルサイトに掲載されている写真が暗い、枚数が少ない、季節感や生活イメージが伝わらないなどの場合、検索結果の一覧画面で埋もれやすくなります。また、募集文面が定型的で、「駅徒歩○分」「バス・トイレ別」といった最低限の情報しか記載されていないと、他物件との違いが分かりません。

ほかにも、ターゲットを意識したキャッチコピーや、周辺環境・生活利便性・部屋の雰囲気を伝える説明が不足していると、クリック率や内見への誘導率が下がります。

オーナーとしては、管理会社に対して写真の撮り直しや文面の改善を依頼し、ポータルごとの掲載順位や露出状況も確認しながら、募集情報の質を継続的に高めていく意識が求められます。

入居・退去に関する条件が厳しすぎる

入居や退去に関する条件が厳しすぎる場合、良質な入居希望者も敬遠してしまい、結果として空室期間が長引くことがあります。リスク管理は重要ですが、過度な制約が需要を狭めていないかの見直しが必要です。

例えば、「連帯保証人必須」「法人契約不可」「外国籍不可」「ペット完全不可」「更新料が高額」といった条件が重なると、ターゲット層が大きく減ってしまいます。また、退去条件が厳しすぎると退去時の原状回復を巡るトラブルが増え、悪い口コミがポータルサイトやSNSを通じて広がりやすくなる点も問題です。

オーナー側から見ると当然のルールであっても、入居者側からは「融通が利かない」「何かあったときに相談しにくい」と受け取られる場合があります。保証会社の活用や、貸出条件の明文化・説明強化を行いつつ、どこまで条件を緩和できるかを管理会社と協議することが重要です。リスクヘッジの手段として保証会社を利用すると、連帯保証人必須などの条件を緩和できます。

競合物件が多く差が出ていない

周辺に競合物件が多く、設備・賃料・立地が似通っている場合、「決め手に欠ける物件」と見なされて選ばれにくくなります。供給過多のエリアでは、単に相場に合わせただけでは空室が解消しにくい点に注意が必要です。

同じエリア・同じ間取り・同程度の築年数の物件が多数ある場合、入居希望者は「より新しい」「より駅に近い」「より設備が充実している」物件を優先的に選びます。物件が平均的な条件にとどまっていると、検索結果には出ていても、最終的な候補から外されやすくなります。

このような状況では、明確な差別化ポイントを作ることが重要です。共用部の美観向上、宅配ボックスや防犯カメラの設置、Wi-Fi無料や家電付きといった付加価値の付与、ターゲットを絞った内装デザインなど、競合が簡単には真似しにくい特徴を育てていく必要があります。競合調査を定期的に行い、「周辺の中で自物件を選ぶ理由」を明確にすることが、空室リスクを抑える土台になります。

募集条件を最適化する方法

空室が続く場合、物件そのものの問題と同じくらい「条件の見せ方」が影響しているケースが多く見られます。

賃料が相場から外れていないか、初期費用が過度に高くなっていないか、ターゲットに刺さる表現で魅力を伝えられているかを、順番に点検することが重要です。以下では、賃料・初期費用・募集文面・写真と間取り図の観点から、最適化のポイントを解説します。

適正賃料を相場から算定する

適正賃料は、周辺相場を基準に物件の強みと弱みを加減して算定することが基本です。感覚ではなくデータを用いて設定することで、空室リスクを抑えながら収益を確保しやすくなります。

まず、同じエリアで、最寄り駅・築年数・間取り・専有面積が近い物件をポータルサイトで複数ピックアップし、賃料と管理費を一覧にします。その上で、階数や角部屋かどうか、日当たり、設備グレードなどを比較し、自分の物件が平均より上か下かを整理しましょう。例えば、自物件にオートロックや宅配ボックスがない場合は、相場のやや下を狙う判断が妥当な場合があります。

算定時は「坪単価」「1m2あたり賃料」を算出しておくと、間取りが違う物件との比較もしやすくなります。ただし、相場は市況や季節によって変動するため、募集のたびに見直すことが望ましいです。管理会社からの査定だけに頼らず、オーナー自身も相場感を持っておくと、条件見直しの判断がしやすくなります。

初期費用と入居条件を調整する

初期費用と入居条件の調整は、賃料を大きく下げずに入居ハードルを下げる有効な手段です。入居希望者の目線で「最初にいくら必要か」を意識して設計すると、比較検討で選ばれやすくなります。

敷金・礼金・仲介手数料・保証会社利用料・鍵交換費用などを合計すると、家賃数か月分の負担になることが一般的です。周辺物件より総額が重い場合は、礼金を下げる（なくす）、フリーレント1か月を付ける、更新料を抑えるなど、長期的な収益とのバランスを見ながら調整を検討します。短期間での退去リスクが低いエリアやターゲットであれば、初期費用を軽くして入居を後押しする戦略も有効です。

入居条件についても、「法人契約可」「単身赴任者歓迎」「ルームシェア相談可」「ペット可」など、受け入れの幅を少し広げるだけで対象となる母数が増えます。一方で、トラブルにつながりやすい条件緩和は、管理会社と十分相談した上で決めることが大切です。なお、ペット可やルームシェア可とする場合は、契約内容や使用細則の整備が必要となります。

募集文面を改善して訴求を強める

募集文面は、単に条件だけを羅列するのではなく「どのような暮らしができるか」を具体的に描写することで、問い合わせにつながる可能性が高まります。

まず、想定する入居者像を一度言語化しましょう。単身の社会人なのか、小さな子どもがいるファミリーなのか、在宅ワーク中心の人なのかによって、響くポイントは大きく変わります。例えば単身者向けであれば「駅からの夜道が明るい」「コンビニや飲食店が近い」といった利便性を、ファミリー向けなら「学校への通学路」「公園までの距離」「買い物のしやすさ」といった情報を添えてください。

室内についても、「南向きで日当たり良好」のような抽象的な表現だけでなく、「休みの日にリビングでゆったり過ごせる明るさ」など、生活シーンが浮かぶ一文を加えると、印象に残りやすくなります。禁止事項や注意点を並べるだけの文面にならないように、ポジティブな情報を先に提示し、その後にルールを記載する構成を意識すると読みやすくなります。

写真と間取り図の品質を上げる

写真と間取り図は第一印象を左右する部分のため、多少のコストをかけても改善する価値があります。

室内写真は、明るい時間帯にカーテンを開け、照明を点けた状態で撮影しましょう。スマートフォンであっても、広角レンズを活用し、床・壁・天井が水平に映るよう意識すると、広くきれいに見えます。

キッチンや浴室、収納内部、バルコニーからの眺望など、入居希望者が気にする箇所は漏れなく撮影し、最低でも10枚以上は掲載できる状態を目指すとよいでしょう。不要な荷物が写り込んでいる写真は印象を下げるため、撮影前に簡単な片付けを行うことも重要です。

間取り図は、部屋の形だけでなく、収納・窓・コンセント位置・水回りの配置が分かるように整理します。文字が小さすぎる図面や、実際の部屋が与える印象と大きく異なる図面は、内見時のギャップにつながります。

必要であれば、管理会社に修正を依頼したり、間取り図作成サービスの活用を検討したりするとよいでしょう。

物件価値を高める方法

物件価値を高めるには、見た目の印象を整えつつ、入居者が不便さを感じやすい部分を計画的に改善していくことが重要です。

築年数が進んだ物件であっても、リフォームやリノベーション、人気設備の追加などを組み合わせることで、周辺物件との差別化が可能になります。以下では、それぞれの観点から具体的な方法を解説します。

リフォームで印象を改善する

古さを感じさせる部分をピンポイントでリフォームすることで、内見時の第一印象を底上げできます。汚れや傷が目立つクロスや床材の張り替え、古い照明器具の交換、建具の色味の統一などは、比較的低価格でできて、かつ好印象につながりやすい部分です。特にクロスの張り替え費用は比較的安価ですが、部屋全体の印象を刷新する最も効果的な方法です。

特に玄関からリビングまでの導線は、入室直後の印象を左右するため、明るさと清潔感を重視した内装に整えることが大切です。水まわり設備をすべて交換するのが難しい場合でも、水栓金具や扉の交換、コーキングの打ち直しだけで見え方が変わる場合があります。

リフォームのポイントは、単に「新しくする」ことではなく、ターゲット層の好みに合うテイストに寄せることです。単身者向けならシンプルで落ち着いた色合い、ファミリー向けなら汚れが目立ちにくい柄物の床材など、使い方を想像しながら素材や色を選ぶと、内見時の好感度が高まりやすくなります。

ボトルネックを改修して離脱を防ぐ

入居希望者が「ここが気になって申し込まなかった」と感じるポイントを見つけ出し、優先的に改善するのも大切です。魅力を足す前に、マイナス要素を減らすことが成約率の向上につながります。

ボトルネックになりやすいのは、カビや結露が目立つ壁や窓、騒音やにおいが気になる配管まわり、極端に収納が少ない間取り、洗濯物を干しにくいバルコニーなどです。内見後のフィードバックや、退去時のアンケートに目を通し、「気になる点」として頻出する項目を整理すると、投資すべき箇所が見えてきます。

リノベーションで差別化して賃料アップを狙う

築年数が進み、周辺に新築や築浅物件が増えている場合は、リノベーションによる抜本的な見直しも検討に値します。間取りや内装のコンセプトを大きく変えることで、単なる「古い物件」から「個性のある選ばれる物件」へと位置づけを変えやすくなります。

例えば、昔ながらの和室付き2DKを、ニーズの高い1LDKに変更して広いリビングを確保したり、壁付けキッチンを対面型にして、在宅時間が長い入居者に合った空間に変えたりするケースが代表的です。ワークスペースになるカウンターを設けるなど、テレワークと相性の良い間取りに変えるリノベーションも需要が高まっています。

ただし、リノベーションは投資額が大きくなるため、事前の収支シミュレーションが欠かせません。工事費用と予定賃料、想定入居期間、空室リスクを織り込んだ上で、何年程度で回収できるかを管理会社や専門業者と一緒に検討する必要があります。近隣のリノベーション事例や成約賃料を参考にしながら、「賃料をどの程度引き上げられれば採算が合うか」を試算しておきましょう。

人気設備を導入して利便性を高める

入居者が日常的に使う設備を充実させることで、同じ賃料帯でも「ここを選びたい」と思われやすくなります。

代表的な人気設備としては、インターネット無料、宅配ボックス、防犯カメラ、モニター付きインターホン、温水洗浄便座、浴室乾燥機、独立洗面台などが挙げられます。単身者向け物件ではインターネット無料と宅配ボックス、ファミリー向けでは追い焚き機能や広めの洗面台など、ターゲットに応じて優先度が変わります。ポータルサイトの検索条件で絞り込まれやすい設備から優先的に導入すると、閲覧数の増加も期待できます。

ただし、設備導入には導入費用だけでなく、維持管理コストも発生します。エアコンや給湯器など寿命が決まっている設備は、交換サイクルを見越して収支計画に組み込むことが重要です。また、インターネット無料の場合は回線速度や障害時の対応も入居満足度に直結するため、サポート体制を含めてサービス内容を比較検討する必要があります。

募集チャネルと仲介連携を強化する方法

同じ条件・同じ賃料の物件でも、露出の仕方と仲介会社との連携によって成約スピードは大きく変わります。空室が続く場合は「物件そのもの」だけでなく、「見つけてもらえているか」「営業担当に紹介してもらえているか」という視点からも現状を見直しましょう。

ポータル掲載を最適化する

ポータルサイトへの掲載の最適化は、問い合わせ数を増やす上で最も影響が大きい施策の1つです。掲載枠があるだけでは十分ではなく、検索結果で目にとまり、詳細ページを最後まで読んでもらえる状態を目指す必要があります。

方法としては、物件の紹介コメントで、ターゲット層を意識した一言を入れるとよいでしょう。例えば単身社会人向けなら「駅からの夜道が明るい」「コンビニが徒歩圏内」など、安心感や生活のしやすさを端的に伝えます。

写真は明るく枚数も多いほうが閲覧数が伸びやすいため、最低でも10枚前後の掲載を管理会社に依頼しましょう。また、設備項目のチェック漏れがあると検索時の絞り込みで表示されないことがあります。インターネット無料、宅配ボックス、防犯カメラなど、導入している設備が漏れなく入力されているかを定期的に確認することが大切です。

オンライン内見を導入する

オンライン内見（バーチャルツアー、VR内見などを含む）の導入は、遠方在住者や多忙な入居希望者を取り込むための有力な手段です。現地に来られない人にも室内の雰囲気を具体的に伝えられるため、成約のチャンスを広げやすくなります。

特に転勤者や進学予定者は、現地に来られる日程が限られることが多く、事前にオンライン内見で具体的なイメージを持てる物件を好む傾向があります。

オンライン内見用のコンテンツは、一度整えておけば複数のポータルサイトや自社サイトで再利用できる点も魅力です。撮影時には、部屋の広さが伝わるようにカメラ位置や歩くルートを工夫し、窓からの眺望や収納内部も映すと、実際の生活イメージが湧きやすくなります。

現地導線と内見体験を整える

部屋の印象だけでなく、建物に到着してから退去するまでの体験も評価に影響するため、現地導線と内見体験を整えることも大切です。

例えば、電気がつかない、エアコンが動かない、カーテンが閉めっぱなしといった状態では、実際よりも暗く狭く、物件に問題があるように感じられてしまいます。内見前に管理会社と連携し、最低限の通電確認や簡単な清掃をお願いしておきましょう。

共用部の清潔さや掲示物の整理状況も印象を左右します。郵便受け周辺にチラシが溢れていたり、放置自転車が目立ったりすると、管理状況に不安を持たれる可能性があります。室内では、間取りやコンセント位置が一目で分かる資料を用意したり、ちょっとしたメッセージカードで設備の使い方を案内したりする工夫も考えられます。

どのような形を取るにしても、内見に来た顧客が住みたいと思えるかどうかは成約に関わる条件です。相手が物件に住むところをイメージしやすいような工夫をしましょう。

より規模の大きい管理会社に乗り換える

より規模の大きい管理会社への乗り換えは、募集チャネルと営業力を一気に底上げする選択肢になります。大手や中堅以上の管理会社は、自社サイトや複数ポータルへの一括掲載、独自の紹介網などを持っていることが多く、露出機会を増やしやすい点が強みです。

また、支店や営業拠点が多い会社では、周辺エリアへの転居希望者を広域で紹介できる体制が整っている場合があります。企業との法人契約や社宅代行会社との取引実績を持つ管理会社であれば、転勤者や社宅利用者といった層へのアプローチも期待できます。

ただし、規模が大きい会社に任せれば必ず空室が解消するわけではありません。管理戸数が多い分、自物件が埋もれてしまうリスクもあります。乗り換えを検討する際は、募集レポートの内容、担当者の提案力、反響に応じた条件見直しのスピード感などを具体的に確認することが大切です。

不動産のセールスパーソンとの関係を深める

不動産のセールスパーソンとの関係づくりは、同じ条件の物件が並ぶ中で「紹介してもらえる物件」になるための重要な要素です。営業担当は、日々多くの物件を扱う中で、どの物件を優先的に案内するかを瞬時に判断しています。

オーナー側からは、物件の特徴やターゲット像、最近行ったリフォーム内容、柔軟に対応できる条件などを事前に共有しておくと、営業担当が提案しやすくなります。内見後の反響や入居希望者から出た要望を積極的にフィードバックしてもらい、それを次の改善につなげるサイクルを一緒に回すことが理想的です。

また、成約に至った際には、感謝の気持ちをきちんと伝えることも大切です。繁忙期・閑散期を問わず相談しやすい関係を築いておくと、「条件に合いそうなお客様がいるので優先的に紹介したい」といった提案が生まれやすくなります。物件の魅力だけでなく、「相談しやすいオーナー」「協力的なオーナー」として認識してもらうことが、長期的な空室対策においても武器になるでしょう。「このオーナーの物件は早く埋めてあげたい」と感じるかどうかは、空室期間の長さに大きく影響します。

管理体制と法対応を整備する方法

賃貸経営では、原状回復や設備トラブル、近隣クレームなど、日々の管理品質が入居者満足度に大きく影響します。管理会社任せにするのではなく、「どの会社に、どこまでを任せるか」「法令面はきちんと守れているか」「同じトラブルを繰り返さない体制になっているか」を定期的に点検することが重要です。

管理体制を比較して改めて管理会社を選定する

管理体制を整える第一歩は、現在の管理会社が自物件に本当に合っているかを見直し、必要に応じて選び直すことです。手数料だけで判断せず、空室対策やトラブル対応の質を含めた総合力で比較する姿勢が求められます。

比較の際は、空室期間の長さ、募集レポートの頻度と内容、家賃滞納への対応スピード、設備トラブル発生時の連絡体制などを具体的な項目として洗い出します。また、担当者がオーナーに対して提案型で動いているか、単なる事後報告に終始していないかも重要な判断材料です。

複数社から管理プランの提案を受けると、自物件の規模やエリアに適した管理スタイルが見えやすくなります。現行の管理会社と比較しながら、「空室をどのように減らすのか」「入居者対応は誰がどの範囲まで行うのか」といった観点で、オーナーの希望に近い会社を選定することが、安定運営への近道になります。

業務範囲とSLAを可視化する

業務範囲とSLA（サービスレベルアグリーメント）を可視化することは、「どこまでが管理会社の責任で、どこからがオーナーの判断か」を明確にする上で欠かせません。あいまいな状態を放置すると、トラブル発生時に対応が遅れ、入居者の不満につながります。

まず、募集・契約・家賃管理・建物メンテナンス・クレーム対応などを大まかな業務カテゴリに分け、それぞれについて「誰が」「どのタイミングで」「どの手順で」対応するかを書面で整理します。電話やメールの一次受付時間、緊急対応が必要なケースの判断基準、オーナーへの報告期限なども、可能な範囲で合意しておくことが望ましいです。

可視化された業務範囲とSLAは、管理会社の変更時や担当者異動時にも役立ちます。新しい担当者とも同じ前提でコミュニケーションが取りやすくなり、対応レベルのばらつきを抑えやすくなります。年に1回程度は内容を見直し、現場での運用状況に合わせて更新する運用が理想的です。

管理関連法令に適合させる

管理関連法令への適合は、賃貸経営の信頼性を守るための最低条件です。法令違反やグレーな運用が積み重なると、行政指導や訴訟リスクだけでなく、口コミで評判が悪化して空室が増える可能性もあります。

賃貸管理では、賃貸借契約に関する民法や借地借家法に加え、原状回復を巡るガイドライン、消防法や建築基準法、宅地建物取引業法など多くのルールが関わります。オーナーがすべてを細かく把握することは難しいため、管理会社が法令遵守を重視しているか、社内研修やマニュアル整備を行っているかを確認することが大切です。

例えば、更新時の条件変更や敷金精算の方法、募集中の広告表示の内容などは、法令やガイドラインとの整合性が問われやすいポイントです。疑問がある場合は、管理会社や専門家に早めに相談し、自己判断で対応しないことがリスク軽減につながります。

苦情対応を標準化し再発を防ぐ

苦情対応の標準化は、トラブルの再発を防ぎ、入居者満足度を維持するための重要な仕組みです。その場しのぎの対応を繰り返すと、同じ原因によるクレームが何度も発生し、退去や悪評につながるリスクが高まります。

まず、騒音・におい・ゴミ出し・共用部の使い方など、発生しやすい苦情の種類ごとに、基本的な対応フローを整理します。「受付時に確認する項目」「事実確認の方法」「関係者への伝え方」「対応後のフォロー」を簡潔な手順としてまとめておくと、担当者が変わっても一定の品質で対応しやすくなります。

次に、苦情ごとに原因と対応内容、結果を記録する仕組みを導入します。一定期間ごとに記録を振り返ることで、同じ種類のトラブルが繰り返し起きていないか、建物や運用ルールに構造的な問題がないかを分析できます。必要に応じて、掲示物の内容やルール説明の方法、設備の改善など、再発防止策をオーナーと管理会社が一緒に検討することが大切です。

実行計画と効果検証を回す方法

空室対策を正しく行う場合、重要なのは短期のアクションプランを決め、費用対効果を数値で振り返り、改善サイクルとして定着させることです。

場当たり的に条件変更やリフォームを繰り返すと、なぜ空室が埋まったのか、あるいは埋まらないのかが分からなくなります。まず短い期間で実行する行動を整理し、その結果を数字で評価し、必要に応じて打ち手を修正する流れを意識しましょう。

30日間のアクションプランを実施する

空室対策のスタートとして、まずは30日間のアクションプランを組み立てて集中的に取り組みましょう。期間を区切ることで、優先順位を明確にし、管理会社との共通認識も持ちやすくなります。

「賃料と初期費用の見直し」「ポータル掲載内容の改善」「写真の差し替え」「募集文面の修正」「仲介会社への訪問や情報共有」など、すぐに着手できる施策を洗い出します。その上で、週ごとに実施内容を割り振り、月内にやり切るスケジュールを作成しましょう。

30日という短い期間に区切ると、「まず何から手を付けるか」が明確になり、管理会社側も動きやすくなります。オーナーは進捗確認の打ち合わせ日を事前に決めておき、途中経過を見ながら微調整する姿勢を持つと、計画が形骸化しにくくなります。

施策の費用対効果を評価する

実行した施策は、必ず費用対効果の観点から評価します。かけたコストと見込まれる収益を比較することで、今後も続けるべき取り組みかどうかを判断しやすくなるためです。

評価にあたっては、最低限「問い合わせ件数」「内見件数」「申込件数」「成約までの日数」を把握しておきましょう。

例えば、募集写真の改善や募集文面の修正はコストが比較的低く、問い合わせや内見が目に見えて増えたのであれば、費用対効果の高い施策と考えられます。一方で、高額なリフォームを行ったにもかかわらず成約スピードがほとんど変わらない場合は、投資の方向性を見直す必要があるでしょう。

収支の観点では、「空室期間の短縮によってどれだけ家賃収入が増えたか」「条件変更によって賃料水準はどう変わったか」といった点も重要です。簡単な表で構わないので、施策ごとにかかった費用と得られた効果を一覧にしておくと、次回以降の判断材料として活用できます。

改善サイクルを定着させる

改善サイクルを定着させるには、「実行→検証→見直し→次の実行」という流れを、意識的に繰り返す仕組みを作ることが必要です。1回の対策で満足せず、継続的に質を高めていく姿勢が求められます。

おすすめは、四半期ごとなど、定期的に空室状況と募集条件を振り返る場を管理会社と設けることです。その際に、直近で実施した施策の結果を簡潔にまとめた資料を共有し、「どの打ち手が効いたのか」「次に試すべきことは何か」を一緒に検討します。担当者任せにするのではなく、オーナー自身も数字を見ながら意見を出すことで、改善のスピードが上がります。

また、新たな空室が出たときにゼロから考え直すのではなく、過去の成功パターンや失敗パターンを参照することも重要です。自物件なりの「空室時の標準対応」をテンプレートとして整理しておくと、対策の抜け漏れを防ぎやすくなります。

退去抑制と更新率向上まで見る

空室対策は、新規入居者を増やすだけでなく、退去を抑えて更新率を高めるところまで含めて考えると効果が安定します。入居が決まっても短期退去が続けば、募集コストがかさみ、実質的な収益は伸びません。

退去抑制のためには、退去理由の把握と分析が欠かせません。更新時や退去時に理由をヒアリングし、「転勤や結婚など避けがたい理由」と「室内の不満や設備不足、騒音トラブルなど物件に起因する理由」を分けて整理します。物件側の要因が多い場合は、リフォームや運用ルールの見直しなど、構造的な改善を検討する必要があります。

更新率向上の施策としては、更新時の丁寧な案内や、わずかな条件調整も選択肢に入ります。例えば、長期入居者に対しては更新料の負担を軽くする、軽微な設備改善を提案するなど、継続居住のメリットを感じてもらえる工夫が考えられます。

避けるべき空室対策は？

空室が続くと、オーナーにとって心理的なプレッシャーが強くなり、極端な対策に走りやすくなります。しかし、周辺相場や需要動向を無視した値下げや、高額な改修を勢いで決めることはリスクが高い行動です。さらに、募集文面や営業トークが法令違反に近づくと、トラブルだけでなく行政処分の可能性も生じます。

ここでは、特に注意したい3つのNGパターンを整理します。

根拠のない値下げを繰り返さない

根拠のない値下げを繰り返すことは、賃料水準のコントロールを失い、物件の価値を自ら下げてしまう行為です。空室が埋まらない原因が賃料以外にある場合、値下げを重ねても問題は解決しません。

本来は、周辺相場や設備水準、募集チャネル、写真や募集文面などを総合的に点検した上で、「賃料が本当にネックになっているか」を見極める必要があります。例えば、写真が暗い、ポータルでの露出が弱い、内見時の印象が悪いといった要因であれば、先に改善すべきは情報発信と現地対応です。にもかかわらず安易に値下げすると、入居が決まった後も本来得られたはずの収益を取り戻せません。

また、一度大きく下げた賃料は、次回募集時に元に戻しにくくなります。同じ建物内のほかの入居者とのバランスも崩れやすく、不公平感から退去が増えるおそれもあります。賃料は、広告改善や条件調整を試した上で、それでも反響が乏しい場合に慎重に変更することが重要です。

効果検証のない過剰投資をしない

効果検証のない過剰投資は、資金を大きく投じたにもかかわらず、空室改善や賃料アップにつながらないリスクが高い行為です。特に、周辺ニーズを十分に確認しないまま高額なリノベーションや設備更新を決めてしまうことは避けるべきです。

例えば、近隣の入居者が価格重視で物件を選ぶエリアにもかかわらず、デザイン性の高い内装や高級設備に多額の費用を投じても、期待どおりの賃料水準で成約しない可能性があります。反対に、単身向け物件なのに家族用の設備を充実させても、ターゲットとのミスマッチが起こりかねません。

投資判断の前には、「いくらかけて」「賃料をどの程度上げる想定で」「何年で回収するのか」という簡単なシミュレーションだけでも行うことが大切です。まず小規模なリフォームや設備追加で反響がどの程度変わるかを試した上で、より大きな投資に進む順番を意識すると、無駄を抑えやすくなります。

法令違反につながる勧誘をしない

不適切な広告表示や、入居希望者に対する誤解を招く説明は、トラブルや行政処分のリスクを高める行為です。物件をよく見せようとして誇大広告や誤った説明をしないように、特に注意が必要です。実際とは異なる専有面積や築年数の表示、存在しない設備の記載、騒音や環境に関する不利な情報を意図的に伏せる行為などは絶対に避けましょう。

オーナーとしては、募集文面や条件の決め方について、管理会社が法令やガイドラインを踏まえて運用しているかを確認することが重要です。過度な営業トークを求めたり、「多少話を盛っても構わない」といった依頼をしたりすることは避けるべきです。入居後に「聞いていた話と違う」と感じさせてしまうと、早期退去やトラブルにつながり、結局は空室リスクの増加に跳ね返ってきます。

空室対策はデータに基づいた効果検証から始めよう

空室対策で重要なのは、「なぜ埋まらないのか」を分解し、優先度の高い対策から順番に実行する姿勢です。賃料や初期費用、設備、募集情報、管理体制、クレーム対応などを客観的に見直し、30日間のアクションプランとKPIで効果検証を繰り返すことで、勘ではなくデータに基づいた運営へ近づけます。根拠のない値下げや過剰投資、法令違反につながる勧誘といった避けるべき空室対策を排除し、退去抑制や更新率向上まで含めて改善を続けることが、賃貸オーナーにとっての長期的な安定収益と物件価値の維持につながります。

• 監修：矢口 美加子（宅地建物取引士/整理収納アドバイザー1級）

  宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。
  不動産売買や不動産投資、リフォームなど不動産関連の記事を複数の大手メディアに寄稿。記名記事の実績は350以上。家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務も担当。