• 作成日 : 2025年12月24日

賃貸借契約の更新とは？確認のポイントや手続きの流れ・トラブル予防策

賃貸借契約の更新とは、契約期間が満了した後も賃貸借関係を継続するために、貸主が適切に対応しておきたい重要な手続きです。更新時には、賃料や契約期間、特約、更新料など、多くの項目を的確に確認しなければ、意図しない条件で契約が続くリスクがあります。

当記事では、更新の種類、確認すべき内容、費用と手続きの流れ、更新しない場合の対応、途中解約の扱い、トラブル予防策などを解説します。

賃貸借契約の更新の種類とは？

賃貸借契約の更新には、大きく分けて「合意更新」と「法定更新」の2種類があります。どちらも契約期間満了後も借主が住み続けるための仕組みですが、更新の手続きや、条件が変えられるかどうかといったポイントが異なります。ここでは、それぞれの特徴と違いを整理して解説します。

合意更新

合意更新は、契約期間の満了時に貸主と借主が話し合い、新たに契約内容を定め直して更新する方法です。一般的には、更新日や新しい賃料、更新期間、その他の条件を記載した更新契約書や新しい賃貸借契約書を取り交わします。更新料を設定している物件では、このタイミングで更新料を支払うケースも多く見られます。

合意更新では、従前の契約条件をそのまま引き継ぐ場合もあれば、周辺相場や建物の状態、入居期間などを踏まえて賃料や細かな条項を見直すこともあります。貸主・借主双方が内容を確認し、合意の上で署名・押印するため、更新後の条件が明確になりやすい点が特徴です。一方で、合意に至らず更新契約が結べない場合には、契約終了や立退きの問題につながる可能性もあるため、事前のコミュニケーションが重要です。

法定更新

法定更新は、契約期間が満了しても借主が引き続き物件を使用し、貸主もすぐには明渡しを求めない場合に、法律の定めによって当然に契約が更新されたものとみなされる仕組みです。日本では借地借家法のもと、建物の賃貸借については貸主側に「正当事由」がなければ一方的に終了させにくい仕組みになっており、実務上も法定更新がよく見られます。

法定更新の場合、原則として従前と同じ条件で契約が継続しますが、更新料や賃料については有効な特約があればそれに従い、必要に応じて増減額請求や協議の対象となり得ます。

また、建物の賃貸借が法定更新された場合、借地借家法26条1項により原則として期間の定めのない契約（期間の定めのない賃貸借）として扱われます。実務では、貸主・借主双方が期間満了後も黙示的に契約を続けている状態が法定更新と理解されることが多い点が特徴です。

なお、法定更新後は期間の定めのない契約となりますが、貸主から終了させる場合は引き続き借地借家法上の「正当事由」が求められる点に注意が必要です。

更新の際に確認すべきことは？

賃貸借契約の更新時には、家賃や更新料だけでなく、契約種別や期間、特約の内容がオーナーの意図どおりになっているかを改めて確認することが重要です。更新書類を十分にチェックせずに締結すると、本来変更したかった条件を変えられないまま長期間拘束されるおそれがあります。ここでは、更新前に最低限チェックしておきたいポイントを整理します。

契約種別の確認

まず確認したいのが、契約が「普通借家契約」なのか「定期借家契約」なのかという契約種別です。普通借家契約は、よほどの正当事由がない限り貸主から一方的に終了させることは難しく、更新を前提とした契約形態です。一方、定期借家契約は、契約期間が満了すると原則として更新されず、改めて新たな契約を結ばない限り、期間満了で終了します。

更新書類を作成・送付する際は、契約種別の記載が当初の方針どおりになっているかを必ず確認します。普通借家契約のまま継続するのか、定期借家契約に切り替えるのかによって、入居者が住み続けられる期間や退去時期のコントロールが大きく変わるためです。

とくに普通借家から定期借家に切り替える場合は、借地借家法38条に基づく事前説明書面の交付など、法的な要件を満たしていないと定期借家が無効となるおそれもあります。オーナー側で契約種別と必要な手続きを整理したうえで、管理会社や専門家と連携して進めることが大切です。

契約期間の確認

更新後の契約期間がどのように設定されているかも確認します。一般的な住居用賃貸では「2年契約」が多いものの、更新のタイミングで1年や3年など期間が変更される場合もあります。契約期間が短くなると更新の頻度が増え、その分更新料や事務手数料などの負担が大きくなる可能性があります。

また、定期借家契約の場合は「○年で必ず終了する」のか、「一定条件のもとで再契約を検討できる」のかなど、表現の違いも重要です。契約書の「契約期間」「更新に関する条項」を読み直し、オーナー側の資産計画や建替え予定、相続方針などと整合した期間設計になっているかを確認しておきましょう。意図より長い期間を設定してしまうと、将来の建替えや売却のタイミングに制約が生じることもあるため、更新のたびに期間設定を見直すことが重要です。

条項と特約の確認

更新時には、家賃や更新料だけでなく、細かな条項や特約に変更が加えられていないかを確認することも欠かせません。たとえば、「退去時の原状回復範囲」「クリーニング費用の負担」「ペット・楽器・DIYの可否」「自転車や駐車場の利用条件」などが特約欄に記載されているケースが多く見られます。

契約書の「契約期間」「更新に関する条項」を読み直し、オーナー側の資産計画や建替え予定、相続方針などと整合した期間設計になっているかを確認しておきましょう。意図より長い期間を設定してしまうと、将来の建替えや売却のタイミングに制約が生じることもあるため、更新のたびに期間設定を見直すことが重要です。

更新の費用と手続きの流れ

賃貸借契約を更新する際には、更新料や事務手数料が発生する場合があり、さらに書類のやり取りや支払いの期限など、流れを正しく理解しておきましょう。費用や手続きを把握しておくことで、直前になって慌てることを防げます。ここでは、更新に必要な費用と一般的な流れを整理します。

更新料の考え方

更新料は、契約を継続する対価として貸主に支払う費用で、主に関東を中心に慣習として広く用いられています。金額は家賃の1か月分が一般的ですが、物件やエリアによって0.5か月、1.5か月など異なる場合もあります。法的には更新料の設定自体が認められていますが、契約書に明記されていなければ請求できません。

更新のお知らせを発送する際には、契約書の「更新に関する条項」に記載された条件と一致しているかを確認することが大切です。あわせて、更新料の支払い期限をすぎると更新手続きが遅れ、契約関係に影響する可能性がある点も伝えましょう。

更新事務手数料の扱い

更新事務手数料は、管理会社が更新手続きを行う際に発生する業務の対価として設定する費用です。更新料とは別に請求されることが多く、金額は家賃の0.25～0.5か月分程度、もしくは数千～1万円程度など物件により幅があります。

法令で必須とされている費用ではないため、請求するかどうかは管理会社次第です。なお、更新事務手数料に関しては大家（貸主）は直接関与せず、管理会社が書類作成・確認・借主対応などを行います。。

更新手続きの流れ

賃貸借契約の更新手続きは、通常、契約満了の1～3か月前に管理会社または貸主から通知を発送します。通知には、更新料・事務手数料・新しい契約書類などが同封するのが一般的です。

借主は内容を確認した上で、署名・押印し、更新料などの必要費用を期限までに支払います。支払いが確認されると契約が継続し、新しい契約期間がスタートします。定期借家契約の場合は更新ではなく再契約となり、契約手続きや書類の内容が異なるため、条件のすり合わせや合意形成が欠かせません。

更新しない場合の手続き方法は？

借主が賃貸借契約を更新しない場合は、契約終了の意思を期限までに受け、原状回復や明け渡しまでの段取りを計画的に進める必要があります。ここでは、契約終了時の費用と明け渡しまでの流れを説明します。

契約終了時に請求する費用

契約を更新せずに退去する場合、借主には原状回復費用が発生する可能性があります。原状回復とは、通常の使用による経年劣化を除き、借主の故意・過失・不注意によって生じた傷や汚れを修繕するための費用を負担するものです。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、借主負担となる部分の精算を行います。

また、鍵交換費用が請求されるケースでは、契約書や重要事項説明書で借主負担とする旨に合意している場合に負担が必要となるのが一般的です。ハウスクリーニング費用については、特約として明確に記載されている場合に限り借主負担となります。

退去費用のトラブルは契約書の読み間違いが原因となることも多いため、契約時の条項を確認しておきましょう。

明け渡しまでの流れ

更新しない場合の明け渡し手続きは、まず「解約通知」を契約書指定の期限（一般的に1か月前）までに受けます（提出先は貸主または管理会社）。

退去日が決まったら、借主に荷物の運び出しと並行して室内の清掃を進めてもらい、貸主・管理会社と現地で「退去立会い」を行います。立会いでは破損箇所の確認や原状回復の範囲を双方で確認し、後日の請求に関する認識違いを防ぎます（借主の立会いは必須ではありません）。

鍵の返却をもって「明け渡し完了」となり、その後に敷金精算が行われます。精算は修繕費用の確定後に実施され、過不足があれば返金または追加で請求します。全体の流れを理解し、スケジュールに余裕を持って準備することで、退去時のトラブルを避けながらスムーズに契約を終了できます。

途中解約を受けた場合違約金は請求できる？

賃貸借契約の途中解約では、解約の主体が借主か貸主かによってルールが異なり、違約金を請求できるかどうかも契約内容に左右されます。トラブルを避けるためには、契約書の条項を事前に正しく理解しておくことが大切です。ここでは、借主・貸主の解約手順と違約金の考え方を説明します。

借主の途中解約の手順

普通借家契約の場合、契約書で「解約予告1か月前」と定めるケースが一般的です（民法上の原則は建物賃貸借で3か月前）。民法では、期間の定めのない賃貸借の場合は借主はいつでも解約できる立場とされており、正当事由は求められません。ただし、通知が遅れると翌月の賃料が発生することもあるため、解約を決めたら早めに管理会社へ連絡することが大切です。

一方、定期借家契約では、借主から途中解約ができるのは「止むを得ない事由」がある場合に限られます。転勤・長期療養・介護など生活に著しい支障が生じる場合には、借地借家法の要件を満たせば、契約書の定めにかかわらず借主から中途解約の申入れが認められる場合があります。いずれの契約でも、事前通知の期限や条件は契約書ごとに異なるため、まずは条項の確認が欠かせません。

貸主の解約と正当事由

貸主が途中解約を求める場合、借主と違い自由には解約できません。貸主側の解約には「正当事由」が必要であり、これは借地借家法で厳格に定められています。正当事由として認められやすいのは、貸主自身や家族の居住が必要になった場合、建物の老朽化による取り壊しが避けられない場合など、合理的な事情があるケースです。

ただし、正当事由の判断では貸主・借主双方の事情や建物利用の必要性、立退料の提供可能性など総合的に考慮されます。そのため、単に「別の用途に使いたい」「収益が悪くなった」といった理由では、解約が認められないケースが多いのが実情です。貸主側が解約を求める際は、法的根拠と手続きの確認、立退料の提示を含む慎重な対応が必要です。

違約金の計算方法

途中解約で違約金が発生するかどうかは、契約書に特約として明記されているかが最大のポイントです。法律上、借主の途中解約に自動的に違約金が発生することはなく、特約がある場合のみ請求できます。一般的な設定としては「残存期間の賃料の◯か月分」や「賃料1～2か月分の定額」が多く見られます。

ただし、違約金は借主に過度な負担となる金額では無効と判断される可能性があります。特に、残存期間の賃料を全額請求するような特約は、裁判例でも無効となるケースが多いため注意が必要です。定期借家契約の場合は途中解約が限定されているため、特約の内容とあわせて精査することが重要です。違約金の有無や計算方法は契約書ごとに大きく異なるため、必ず事前確認を行い、トラブルを避けましょう。

更新のときに起きるトラブル事例と予防策

契約更新の場面では、条文の解釈違いや通知不足、法的要件の理解不足が原因でトラブルが発生することがあります。ここでは、実務で特に多い3つの事例と、オーナーが取るべき予防策を整理します。

更新料を請求できないケース

更新料は「必ず請求できるもの」ではなく、法的に認められるには要件があります。以下のようなケースでは請求が通らない可能性があります。

更新拒否が認められないケース

貸主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要であり、単に更新したくないという理由では認められません。以下のようなケースでは更新拒否が無効と判断される可能性があります。

条件変更が通らないケース

更新時に賃料改定や禁止事項の追加など条件を変更したい場合でも、借主の合意がなければ一方的に実現することはできません。以下のケースで条件変更が失敗しやすくなります。

賃貸物件オーナーの契約更新手続きの実務フロー

賃貸借契約の更新手続きは、「いつ・誰が・何をするか」を整理しておかないと、法定更新や条件トラブルにつながるおそれがあります。ここでは、満了前の準備から交渉、法定更新になった場合の対応まで、オーナー側の実務フローを整理します。

満了前の準備

満了日直前になって慌てないためには、早い段階で更新方針と必要書類を整理しておくことが望ましいです。ここでは、契約満了前にオーナーが確認しておきたい準備の流れを見ていきます。

交渉と合意書の作成

更新条件に関する意思疎通が不十分だと、借主とのトラブルにつながるおそれがあります。ここでは、賃料や期間などの条件交渉から合意書の締結までの手順を整理します。

法定更新のときの対応

更新手続きを行わずに期間満了を迎えた場合でも、多くのケースで契約は法定更新として継続します。ここでは、法定更新が発生したときにオーナー側が押さえておきたい実務対応をまとめます。

新規契約締結時にチェックするポイントは？

賃貸借契約は締結時の決め方次第で、更新時のトラブル発生リスクが大きく変わります。ここでは、新規契約の段階でオーナーが確認しておきたいチェックポイントを整理します。

更新条項の明確化

更新条項は、期間、更新方法（合意更新か法定更新か）、更新料や更新後の賃料の扱いなどを具体的に定めておくことが大切です。「自動更新」「原則更新」といった曖昧な表現は避け、更新拒絶や条件変更の通知期限も明文化しておきましょう。

また、定期借家契約を選ぶ場合は、再契約の可否や手続きも条文上で整理し、入居者が更新時の選択肢を把握できるようにしておくと安心です。共益費や駐車場利用料など付帯条件の更新の扱いも合わせて記載しておくと、後日の認識違いを防ぎやすくなります。

説明と記録の徹底

更新条項は契約書に記載するだけでなく、重要事項説明や契約時の面談を通じて、入居者に口頭でも丁寧に説明することが大切です。特に、更新料や賃料改定の可能性、更新拒絶の条件など、将来の負担やリスクにつながる部分は、例を挙げながら理解度を確認しましょう。

同時に、説明内容や質疑応答の要点をメモやチェックリストに残し、契約書・重要事項説明書・入居申込書とあわせて保存しておくと、万一の紛争時に「説明した・していない」の水掛け論を避けやすくなります。

賃貸契約更新の流れを理解して、スムーズに対応できるようにしましょう

賃貸借契約の更新には、条件を書面で合意する「合意更新」と、期間満了後も入居が続き法律上当然に継続する「法定更新」があります。更新時は契約種別・期間・特約・費用を確認し、更新しない場合の解約手続きや原状回復負担も把握することが大切です。

オーナーは満了前から更新方針と通知、条件交渉と合意書作成、法定更新時の扱いを整理し、新規契約時には更新条項を明確にして説明と記録を徹底することで、後々のトラブルを防ぎやすくなります。

• 監修：柴田 充輝（社会保険労務士 ・FP1級技能士 ・行政書士 ・宅建士）

  厚生労働省や保険業界・不動産業界での勤務を通じて、社会保険や保険、不動産投資の実務を担当。現場での経験や知識を活かし、不動産や金融メディアを中心に、これまで1,200記事以上の執筆経験がある。自身でも株式投資や不動産投資を行い、実体験に基づく質の高い情報の提供と、読者にとってわかりやすい執筆を心がけている。