• 作成日 : 2025年12月24日

不動産管理業務とは？主な業務内容から選ぶポイントまでを徹底解説！

不動産管理とは、建物や土地などの資産を適切に維持・運用し、長期的な価値を守るための専門業務です。オーナーに代わって、建物のメンテナンスや修繕、入居者対応、家賃管理、契約手続きなどを一括で行い、安定した賃貸経営を支えます。

特に賃貸物件では、空室対策やトラブル対応、定期点検などが入居者の住み心地を左右します。信頼できる管理会社に委託することで、手間を減らしつつ空室リスクを抑え、収益性を維持できるでしょう。当記事では、不動産管理の主な業務内容や管理会社を選ぶ際のポイントを詳しく解説します。

不動産管理業務とは？

不動産管理業務とは、建物や土地といった不動産資産を安定的かつ適切に維持・運用するための管理全般を指します。所有者（オーナー）に代わって、物件の価値を保ち、法令や契約に基づく安全で円滑な運営を行うことが目的です。主な業務には、建物の設備点検や清掃、修繕計画の立案、入居者・利用者への対応、法定点検の実施、管理費の収支管理などが含まれます。

特に賃貸物件の場合は、空室募集や契約手続き、家賃管理といった賃貸管理業務と連動して実施されることもあります。不動産管理は、所有者の利益保護だけでなく、入居者の快適な環境維持にも直結する重要な業務です。近年は、ICTやAIを活用した遠隔管理やデータ分析による効率化が進み、管理品質の向上とコスト削減を両立させる動きが広がっています。

不動産管理の賃貸管理業務とは？

不動産管理の中でも賃貸管理業務は、空室の募集から契約、入居中のサポートまで、物件の収益を維持・向上させるための中心的な役割を担います。ここでは、賃貸管理業務の主な内容を紹介します。

物件の魅力を伝える広告活動

賃貸管理における広告活動は、入居者募集の第一歩となるプロセスです。物件の魅力を正しく伝えるためには、ターゲット層を明確にした上で、立地・間取り・設備・日当たり・周辺環境といった強みを効果的にアピールすることが欠かせません。

写真撮影では、明るく清潔感のある構図を意識し、キャッチコピーでは生活のイメージが湧く表現を用います。掲載媒体は、賃貸ポータルサイトや自社サイト、SNS、不動産情報誌などを組み合わせ、広く露出を図ります。また、市場の需給バランスを考慮し、賃料設定やキャンペーン内容も柔軟に調整することが大切です。なお、広告文には宅地建物取引業法や景品表示法を遵守する必要があります。

空室を埋めるためのリーシング対応

リーシング対応とは、空室をできるだけ早く埋めるための入居者募集や条件交渉、契約締結までの一連の業務を指します。具体的には、募集条件の策定、仲介会社との連携、反響対応、内見スケジュールの調整などが含まれます。オーナーと協議しながら、家賃相場や周辺物件の動向、ターゲット層の希望条件を踏まえて募集内容を最適化することが求められます。

入居審査や契約手続きでは、入居希望者の信頼性や支払い能力を丁寧に確認し、トラブルを未然に防ぐことが重要です。また、データ分析を活用して募集期間や反響率を把握することで、より効率的なリーシング戦略を立てられます。管理会社の実務力や調整力は、空室リスクの軽減に直結する業務です。

内見希望者の案内・質問対応

内見希望者への対応は、物件の印象を左右する重要な接点です。現地案内では、室内の清潔さや明るさ、設備の状態など、実際の生活イメージを伝える工夫が求められます。入居希望者の質問には誠実かつ迅速に回答し、契約条件や周辺環境、管理体制について正確な情報を提供することが信頼獲得につながります。

また、内見前に電気や照明を確認し、印象を損なわないように準備しておくことも大切です。近年では、オンライン内見や360度カメラを活用したバーチャル案内も普及しており、遠方からでも物件を確認できるよう工夫されています。柔軟で丁寧な案内対応やITツールを活用した案内を行うことで、家を探している方への効果的な訴求となり、成約率の向上につながります。

賃貸契約の締結サポート

入居申込の受理から契約締結までをスムーズに進めるのも管理会社の役割です。本人確認・在籍確認・保証会社の審査を行い、トラブル防止のための信用調査を徹底します。重要事項説明は宅地建物取引士が実施し、賃貸借契約書・火災保険契約・鍵受領書・設備確認書などを正確に整備します。

入居初期費用の入金確認、鍵交換や引渡しスケジュールの調整も含め、契約に不備がないよう複数チェック体制を敷くのが一般的です。昨今では電子契約を導入する管理会社も増えており、オンラインでの重要事項説明や契約の迅速化・透明化が進んでいます。

入居者からのクレーム・トラブル対応

入居者からのクレーム対応は、管理会社の信頼性を左右する業務です。水漏れ・設備不具合などの緊急対応は一次受付後に専門業者を手配し、原因究明と修繕報告をオーナーへ行います。生活音・ペット・ゴミ出しなどの近隣トラブルは、事実確認→注意喚起→改善勧告の3段階で対応するのが基本です。

悪質な行為がエスカレートする場合は、警察や弁護士と連携して対応するケースもあります。夜間・休日対応のためにコールセンターを設置している管理会社も多く、24時間対応体制で入居者の安心を支えます。対応履歴をデータベース化し、再発防止に生かすことも大切です。

家賃の回収や滞納者への対応

家賃管理は賃貸経営の根幹を支える業務であり、正確な入金管理と迅速な対応が求められます。口座振替を利用して回収率を高め、毎月の入金確認・領収処理・オーナーへの送金までを一貫管理します。

滞納発生時には、電話・SMSでの督促から書面通知、内容証明郵便の送付へと段階的に進め、支払い計画の交渉や保証会社の代位弁済請求も行います。事態が好転しない場合は、弁護士と連携して法的手続きを取ることもあります。入金状況をデータで可視化し、滞納率の低減を図る管理体制が求められます。

契約更新や条件変更の手続き対応

賃貸契約は期間満了前にオーナーと入居者双方の意思確認を行い、更新契約や条件変更を適切に処理する必要があります。更新料や保証会社・火災保険の再契約、事務手数料などの精算を行い、書類の不備がないよう管理します。賃料改定や設備条件の変更がある場合は、合意内容を覚書で明文化しておくことが重要です。

普通借家契約の場合は、契約期間が満了しても借主が更新を希望すれば、貸主は特別な正当事由がない限り更新を拒むことができません。通常、契約期間は2年で満了の1～3か月前に更新通知を行うのが一般的です。

一方、定期借家契約の場合は、契約期間満了時に契約が終了し原則として更新はできません。ただし、貸主と借主の合意があれば再契約（更新ではなく新たな契約）を結ぶことは可能です。終了させる場合、契約満了の1年前から6カ月前までに借主に終了通知を行う必要があります。

普通借家契約では法定更新リスクを、定期借家契約では再契約期限を厳格に管理し、解約時には原状回復の立会いや精算書作成も行います。更新業務は、安定した入居と資産価値維持に直結するフェーズです。

不動産管理の建物管理業務とは？

建物の安全性・資産価値・居住快適性を維持するために、計画的な点検と保全、修繕計画の策定、工事発注と品質・コスト・工程の管理を一貫して行います。ここでは、各業務の具体的な内容と実務上の留意点を解説します。

定期点検と日常メンテナンスの実施

建物の健全性を保つために、法令で定められた設備点検と、日常的な維持管理を両輪で実施します。消防設備、エレベーター、貯水槽、避雷針、非常照明などは法定周期に従い、専門業者による点検と報告書の提出を義務づけます。また、共用部清掃、植栽剪定、排水溝清掃、照明交換などの日常メンテナンスを計画的に実施し、入居者が快適に過ごせる環境を維持することも大切です。

点検結果は写真付きで記録し、劣化や故障箇所は優先度をつけて修繕計画に反映します。近年では、IoTセンサーによる遠隔監視やクラウド管理を導入する管理会社も増えており、異常の早期発見と対応スピードの向上が進んでいます。こうした定期点検の徹底が、資産価値の維持と入居者満足度の向上につながります。

長期修繕計画の立案と管理

建物の資産価値を維持し続けるためには、短期的な修繕だけでなく長期的な視点での保全計画が不可欠です。外壁、屋上防水、給排水管、共用設備などの耐用年数をもとに、建物のライフサイクルを30年以上で想定しつつ、12～15年程度の大規模修繕周期を目安とした長期修繕計画を立案します。

「予防保全」の考え方も重要です。不動産の予防保全とは、建物や設備が故障したり劣化したりする前に、定期的に点検やメンテナンスを行ってトラブルを未然に防ぐ保全のことです。これにより、雨漏りや外壁の剥落、鉄筋の腐食などの問題を防ぎ、建物の資産価値を維持し長寿命化につながります。また予防保全を行うことで、突発的な高額修繕費の発生を抑え、修繕計画や資金管理を適切に立てやすくなるメリットがあります。

点検データや過去の修繕履歴をもとに、劣化度や優先度を定期的に見直し、資金計画と連動させて更新しましょう。修繕費用の平準化を図りつつ、資材価格の変動やエネルギー効率化、断熱改修など最新の建築技術も取り入れます。工事スケジュールは管理会社とオーナーで協議し、入居者への影響を最小限に抑えるよう調整します。さらに、自治体の助成金や税制優遇制度の活用可能性を調査し、費用対効果を最大化する提案を行うのが理想的です。

工事・リフォーム発注の対応

建物の老朽化や入居率改善のための修繕・リフォーム工事を発注・管理するのも、不動産管理の業務です。まず、現地調査で不具合箇所や改修範囲を特定し、施工内容・使用素材・予算を整理した仕様書を作成します。複数業者に見積りを依頼し、価格・品質・施工実績を比較検討した上で最適な発注先を決定しましょう。

契約時には瑕疵担保責任や工期遅延、保証内容などを明文化し、トラブルを防止します。施工中は安全対策や近隣対応、工程管理を徹底し、進捗報告を定期的に共有します。完了後は竣工検査・写真記録・保証書受領を行い、アフターフォローも含めて品質を保証します。原状回復やバリューアップ改修では、賃料上昇や入居率改善の効果を試算し、費用対効果を見据えた提案を行うことが求められます。

不動産管理会社を選ぶポイントは？

賃貸物件の管理を委託する際は、単に手数料の安さだけでなく、管理体制や担当者の質を見極める必要があります。信頼できる管理会社を選ぶことで、空室リスクの軽減や入居者満足度の向上が期待できます。ここでは、オーナーが管理会社を選ぶ際に確認すべき主なポイントを解説します。

業務内容をしっかり確認する

管理会社によって対応範囲は大きく異なります。家賃回収・契約更新・入居者対応などの基本業務に加え、原状回復工事や設備修繕、リーシングまで一貫して対応してくれる会社もあれば、入居者対応のみを請け負う会社もあります。契約前に「どこまでを任せられるか」「追加料金が発生する業務は何か」を明確にしておきましょう。

特に、設備の故障対応や退去時のリフォーム費用負担の扱いは、契約書の内容によってトラブルになりやすい部分です。委託内容を文書で確認し、管理レポートの提出頻度や緊急時の対応体制もチェックしましょう。業務範囲を正確に把握しておくことで、安心して長期的に任せられる関係を築けます。

管理物件数が多い会社を選ぶ

管理実績が豊富な会社は、トラブル対応や入居者管理のノウハウが蓄積されており、スムーズな運営が期待できます。特に地域密着型で数百戸以上を管理している会社は、そのエリアの賃料相場や入居者層を熟知しており、募集条件の最適化にも強みを持ちます。管理戸数が多いほど、広告媒体との連携や仲介ネットワークも広く、空室対策を柔軟に行える点も魅力です。

ただし、大手ほど1人あたりの担当物件数が多く、個別対応が遅れがちになる場合もあります。自分の物件をどの支店・誰が担当するのか、緊急時のサポート体制がどうなっているのかも確認が必要です。可能であれば、既存オーナーの口コミや評判も参考にし、数字だけでなく実際の対応品質を見極めましょう。

入居率が高く空室期間が短い会社を選ぶ

入居率の高さは管理会社の実力を示す指標の1つです。入居率が高く、平均空室期間が短い会社は、募集戦略や広告展開が的確であると考えられます。特に、地域の需要に応じた家賃設定や写真・動画を活用した訴求、内見対応の迅速さなどが整っている会社は、集客力が高い傾向にあります。

また、入居後の満足度を維持し、退去を防ぐ管理力も大切です。契約更新率や退去理由をデータで管理し、改善策を提案してくれる会社は信頼できます。繁忙期の募集スピードや反響対応の仕組みなど、実際の運用体制を確認しておくと安心です。入居率の実績を公表している管理会社は透明性が高く、オーナーにとって心強いパートナーとなるでしょう。

担当社員の対応力を重視する

管理会社の品質は、担当社員の対応力で大きく左右されます。オーナーや入居者の問い合わせに迅速かつ誠実に対応できる担当者がいるかどうかは、信頼関係を築く上で欠かせません。レスポンスの早さ、説明の分かりやすさ、提案内容の具体性などを契約前に確認しておきましょう。

加えて、担当者が現場を理解しているかどうかも確認すべきポイントです。建物の設備や地域特性を踏まえた提案ができる人であれば、トラブル予防や収益改善にもつながります。管理会社を比較する際は、実際に面談を行い、「質問に的確に答えてくれるか」「報告や提案が具体的か」などの観点で判断するとよいでしょう。長期的な賃貸経営を考えるほど、担当者の力量は重要になります。

安さだけでなく総合的に判断する

管理委託料は一般的に賃料の3～5％が相場（委託する業務の範囲によって異なる）ですが、単に手数料の安さだけで決めるのは危険です。安い会社は一見お得に見えても、トラブル対応や修繕が別料金だったり、対応が遅かったりするケースがあります。長期的に見れば、手数料が少し高くても対応力・提案力の高い会社のほうが入居者の満足度向上につながり、結果的に収益が安定しやすいことも多いです。

費用だけでなく、入居率、クレーム対応の品質、報告体制、修繕提案の内容などを総合的に比較しましょう。管理会社がどのようなKPI（入居率・滞納率など）を基準にしているかを確認するのも効果的です。また、定期的に報告書を出してくれるか、改善提案をしてくれるかも選定基準となります。コストパフォーマンスの高さを重視し、信頼できる長期的なパートナーを選ぶことが、安定した賃貸経営のポイントです。

信頼できる管理会社を選び、安定した賃貸経営を実現しましょう

不動産管理業務には、建物の維持管理や修繕計画の立案、入居者対応、家賃管理、空室募集といった多岐にわたる業務が含まれます。各業務は、オーナーの資産価値を維持し、入居者が安心して暮らせる環境を整えるために欠かせない要素です。適切な管理体制を整えることで、建物の老朽化を防ぎ、長期的な収益性を高められます。

一方で、不動産管理会社を選ぶ際は、対応できる業務範囲や入居率、担当社員の対応品質、トラブル対応力などを総合的に比較するのが大切です。費用の安さだけで判断せず、実績や提案力、報告体制を見極めることで、信頼できるパートナーを見つけられます。

• 監修：柴田 充輝（社会保険労務士 ・FP1級技能士 ・行政書士 ・宅建士）

  厚生労働省や保険業界・不動産業界での勤務を通じて、社会保険や保険、不動産投資の実務を担当。現場での経験や知識を活かし、不動産や金融メディアを中心に、これまで1,200記事以上の執筆経験がある。自身でも株式投資や不動産投資を行い、実体験に基づく質の高い情報の提供と、読者にとってわかりやすい執筆を心がけている。