• 作成日 : 2025年12月25日

告知事項ありの物件とは？種類や告知の基準・方法を分かりやすく解説

「告知事項あり」の物件とは、入居希望者の契約判断に影響し得る特別な事情があり、その内容を事前に伝える必要がある物件のことです。

この記事では、心理的・環境的・物理的・法的瑕疵の4類型や賃貸の3年ルール、実務での告知方法まで整理します。賃貸オーナーや仲介・管理の担当者の方は、買主・借主とのトラブルを避けるためにも、適切に募集・説明を行いましょう。。

告知事項ありの物件とは？

告知事項ありの物件とは、入居希望者の契約判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事情が存在する物件です。具体的には、貸主・媒介業者等が事実関係を確認した上で、申込み前までに適切に説明（告知）する必要がある物件を指します。通常の募集条件だけでは伝わらない、なんらかの瑕疵を持つ物件（いわゆる瑕疵物件）を指すのが一般的です。

なお、告知事項ありという表示自体は法律上の用語ではなく、宅地建物取引業法の重要事項説明義務や契約不適合責任の考え方を踏まえた業界慣行のラベルです。物件の欠陥や周辺状況が、借主の「借りる・借りない」の判断材料になると見込まれる場合、貸主・媒介業者は内容を調査し、適切な範囲で説明する責任があります。

特に、人の死に関わる事案については、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、賃貸・売買それぞれで告知の要否や期間の考え方が整理されています。

出典：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」｜国土交通省

告知事項の4類型とは？

物件の募集や重要事項説明にあたって告知すべき事情は、実務上おおまかに心理的・環境的・物理的・法的という4つの瑕疵に分類されます。どの類型に当たるかを意識しておくと、募集文言や重要事項説明書でどこまで記載するか、どの程度の詳細さで説明するかを検討しやすくなるでしょう。

以下では、瑕疵物件の4つの類型について、それぞれの特徴を解説します。

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、建物や土地の物理的状態に問題がなくても、入居希望者が心理的な抵抗や不安を抱く可能性が高い事情のことです。典型例は、自殺・他殺・事件死・長期間の孤独死など、物件内で発生した人の死に関する事案です。

心理的瑕疵が問題になるのは、個人差が大きい点です。同じ出来事でも「気にしない」という人もいれば、「聞いていたら契約しなかった」という人もいます。そのため、国交省のガイドラインでは、自然死や日常生活の中での不慮の事故による死亡は原則として告知不要としています。ただし、長期間放置等に伴い特殊清掃や大規模リフォーム（特殊清掃）が行われた場合や、他殺や自死など契約判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事案に関しては、告知の要否は別途判断が必要です。

環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、物件そのものではなく、周辺環境に起因するマイナス要素があり、居住・利用に支障や不快感を与える恐れがある状態を指します。環境的瑕疵の典型例には、近隣の工場や幹線道路からの騒音や振動、悪臭、日照・眺望の大きな阻害、周囲の治安状況などです。

環境的瑕疵は、心理的瑕疵と重なる部分もありますが、原因が「建物の中の出来事」よりも「立地や周辺施設」にある点が特徴です。たとえば、焼却場・墓地・風俗店などのいわゆる嫌悪施設が近接している場合や、暴力団事務所・反社会的勢力と疑われる拠点が近くにある場合などは、契約判断に直結する情報になり得ます。

また、騒音・臭気・振動は、時間帯や風向きによって感じ方が変わるため、「体感には個人差がある」「時間帯により状況が変わる」といった補足を加えつつ、事実ベースで説明する工夫が必要です。環境的瑕疵に当たる可能性がある情報については、問い合わせ時や内見時の説明に加え、重要事項説明書の「周辺環境」欄でも整理しておくと、後日の認識違いを減らしやすくなります。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、建物や土地の物理的な状態に欠陥があり、通常想定される安全性や使用価値が損なわれている状態を言います。雨漏り・給排水設備の故障・シロアリ被害・構造上の欠陥や腐朽、耐震性能不足、土壌汚染や地中障害物などが物理的瑕疵の典型例です。

物理的瑕疵は、専門業者の調査や修繕履歴によって客観的に把握しやすい一方、発見が遅れると契約不適合責任や損害賠償請求につながりやすい分野です。修繕済みか、現在も不具合が残っているか、当面の使用に支障があるかなど、状態によって説明内容を変える必要があります。

説明にあたっては、「過去に雨漏りがあったが、◯年に屋根・防水工事を実施し、以後は再発の報告がない」といった形で事実と対策をセットで伝えると、借主側もリスクをイメージしやすくなるでしょう。また、構造耐力や耐震性に関わる事項については、建築確認図書や耐震診断の結果に基づいて、宅建業者だけで判断せず、専門家の意見も踏まえた正確な説明が求められます。

法的瑕疵

法的瑕疵とは、法律・条例・行政規制などにより、借主が想定する利用ができない、または大きく制限される状態のことです。代表例として、建築基準法や都市計画法に適合していない建物（いわゆる違反建築物）、用途地域規制との不整合、接道義務を満たしていない土地、建ぺい率・容積率超過、用途変更に制限がある物件などが挙げられます。

また、借地権・地役権・通行権・使用貸借など、第三者の権利が設定されていることで、自由な利用や再開発が難しくなるケースも法的瑕疵に含まれます。法的瑕疵がある場合、借主が「居住用としては問題ないが、将来は店舗や事務所として使いたい」と考えていた、といった場面でトラブルになりやすいため、契約前に利用目的を確認した上で、制限内容を具体的に説明することが重要です。

賃貸における告知の基準は？

賃貸物件において告知義務を果たさないと、損害賠償や契約解除を求められるトラブルに発展する恐れがあります。したがって、4つの瑕疵のうち借主の契約判断に重要な影響を及ぼすと考えられるものがある場合は、居住前にその内容を告知する必要があります。特に、物理的・法的・環境的な瑕疵については、程度にもよりますが、期間にかかわらず借主の判断に影響し得る内容は事実に基づき説明することが、不動産会社やオーナーの責任です。

また、賃料水準やエリアの相場、物件スペックとのバランスによっても借主の受け止め方は変わります。同じ事案でも、相場より安い賃料であれば「告知事項あり」との表示を見て納得して申し込む人もいる一方、相場並みの賃料で説明が不十分であれば、後日トラブルにつながる恐れがあります。

重要なのは、「言わなくてよい理由」を探すのではなく、「借主が知らされていれば契約を思いとどまるような情報か」を基準にすることです。迷ったときには、宅建士や社内の責任者と共有した上で、説明の要否と水準を決める運用が望ましいでしょう。

3年ルールの基準

4つの瑕疵のうち、心理的瑕疵に関しては他殺や自殺、火災などの事故死が発生した場合に、賃貸では概ね3年間が経過すれば告知が原則として不要になる「3年ルール」があります。また、自然死や日常生活の中での不慮の事故は、基本的に告知が不要とされています。

3年ルールの基本的な考え方は、以下の通りです。

事故発生から3年以内に募集・契約を行う場合は、借主の心理的抵抗感が残っていると考えられます。そのため、募集図面への「告知事項あり」の表示だけでなく、内見時や重要事項説明の場面でも、概要を口頭で説明しておくことが望ましいと言えます。

なお、自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒・誤嚥等）は、賃貸・売買とも原則として告げなくてもよいとされています。ただし、特殊清掃が行われた場合は別途判断が必要です。

また、隣接住戸や居住者が日常生活で通常使用しない共用部で発生した死は、原則として告げなくてもよいとされています。ただし、事件性・周知性等が特に高い事案に関しては、例外的に告知が必要です。 

ただし、3年ルールはあくまで原則的な目安であり、「3年を過ぎたら必ず告知不要になる」という意味ではありません。事案の内容や取引の意思決定に与える影響の大きさなどを、総合的に検討する必要がある点に留意しましょう。

3年経過しても告知が必要になるケース

3年を過ぎても告知が必要になるのは、時間の経過にかかわらず、借主の心理的負担が大きいと考えられるケースです。代表的なパターンは以下の通りです。

また、孤独死であっても、発見まで長い期間が経ったことで、特殊清掃や大がかりな内装工事が必要になった場合は、心理的抵抗感が大きいと想定されるため、告知が必要と判断するのが一般的です。

なお、瑕疵物件については「間に誰か住めば告知が不要になる」と言われることがあります。しかし、実際には間に誰かが住んだかどうかにかかわらず、人の死からの経過期間や事案の内容などを踏まえて、ガイドラインに沿った告知が求められます。

実務フローと書面の整備

告知事項がある物件を賃貸に出すときは、事前に告知の流れを決めておくことが重要です。また、口頭説明だけに頼らず、告知書やチェックリストなどの書面を用意しておくと、判断の経緯を残しながら、担当者ごとの対応差を抑えやすくなります。

以下では、告知事項ありの物件を取り扱う際の実務の手順と、書面整備のポイントを解説します。

告知書の作成手順

告知書は、告知が必要な事情を整理し、社内で共通認識を持つための基礎資料です。事案が発生した段階、または瑕疵の存在が判明した段階で作成しておくと、その後の広告や説明の軸がぶれにくくなります。

また、告知書の様式には、少なくとも次の項目を入れておくと実務で使いやすくなります。

募集広告の文言作成

募集広告では、借主の検討に必要な情報を簡潔に伝えつつ、詳細は内見や重要事項説明で補う形にするのが基本です。したがって、内見や重要事項説明の際にトラブルにならないよう、広告の文言は、告知書の内容と矛盾しないかチェックするのが大切です。

文言作成のポイントは以下の通りです。

記載例としては、以下があります。

内見時の説明手順

内見のタイミングでは、図面や広告だけでは伝わりにくい事情を、口頭で説明する必要があります。案内担当者によって説明内容が変わらないよう、手順と話すべき要点を社内で共有しておきましょう。

内見での告知事項の説明は、以下の流れで行うのが一般的です。

なお、説明の際は、「大きな問題ではないと思う」といった、感情的な部分を決めつけるような言い回しは避け、事実関係と実施済みの対策に重点を置いて話しましょう。

重要事項説明とのひも付け

重要事項説明では、告知書で整理した内容をもとに、法令上説明が必要な事項と、借主の判断に影響を与える事情を漏れなく伝えることが求められます。募集広告や内見時の説明と内容に食い違いが生じないよう、書面と運用を結び付けておくことが大切です。

重要事項説明では、以下の点を意識しましょう。

説明後は、説明した内容と借主からの質問、回答内容を社内の記録として残しておくと、トラブルが起きた場合でも経緯を説明しやすくなります。

運用時の注意点とトラブル予防方法は？

告知事項ありの物件は、ルールを作るだけでなく、日々の運用の仕方でトラブルの有無が大きく変わります。過少開示・過剰開示のバランス、入居者からの苦情や質問への対応、売買との基準の違いを理解しておくことが、実務では欠かせません。ここでは、現場で意識したいポイントを整理します。

過少開示と過剰開示のリスク

過少開示とは、本来伝えるべき情報を十分に伝えない状態を指します。過少開示があると、後から入居者が事情を知った際に「知っていれば借りなかった」と感じやすく、トラブルに発展しやすくなります。

過少開示で想定されるリスクの例は以下の通りです。

過少開示があると、説明義務違反（債務不履行・不法行為等）として損害賠償や契約関係の解消を巡る紛争に発展する可能性があります。加えて、雨漏り等の物理的な不具合については、賃貸借でも契約内容に適合しない場合の救済（修補、賃料減額、解除、損害賠償等）が問題となり得るため、事実と対応状況を記録して説明することが重要です。

一方で、必要以上に詳しく書き過ぎたり、憶測を交えた表現を使ったりすると、過剰開示のリスクが生じます。

過剰開示で注意したい点の例は次の通りです。

重要なのは、客観的に確認できる事実と、実施した対策に絞って説明することです。抽象的・主観的な言い回しは避け、いつ・どこで・どのような事案が発生したか・どのような修繕・対応を行ったか、を簡潔に整理する姿勢が、過少開示・過剰開示の双方のリスクを抑える上で有効です。

苦情や追加質問への対応

苦情や追加質問を受けた場合、たとえ事実と異なっていても感情的に反論するのではなく、次の順番で整理して対応することが基本です。

以下のような流れで対応するとよいでしょう。

入居前の質問への対応では、担当者ごとに回答がぶれないよう、よく聞かれる質問と標準的な回答例を社内で共有しておくとスムーズです。たとえば、心理的瑕疵に関する問い合わせであれば、以下のような情報を整理した上で、統一した言い回しで説明しましょう。

入居後の苦情で、賃料の減額や解約などの要望が出た場合は、個別判断が必要な領域です。担当者の裁量だけで応じるかどうかを決めるのではなく、オーナーや管理会社の責任者、場合によっては専門家とも相談しながら、対応方針を検討する体制を整えておくと安心です。

売買と賃貸の相違点

同じ告知事項であっても、売買と賃貸では求められる説明の水準が異なります。売買は取引金額が大きく、所有権を取得した後の影響が長期に及ぶことから、賃貸よりも慎重な開示が求められるのが一般的です。

たとえば、心理的瑕疵に関する3年ルールについても、売買では経過年数にかかわらず告知すべきと考えられる事案が多く、賃貸より厳格な運用が必要です。一方、賃貸では、ガイドラインの趣旨を踏まえつつ、経過した時間や周知状況などを加味して告知の要否を検討する場面が多くなります。

ただし、賃貸での告知が軽くてよいわけではありません。賃貸でも、告知不足が原因で入居者の信頼を失えば、解約・空室の長期化・評判の低下といった影響が出る可能性があります。売買で求められる説明水準を参考にしつつ、賃貸の実務に合わせてルールを落とし込む考え方が有効です。

運用の最終的な目的は、「借主が納得した上で契約し、入居後も大きな齟齬を感じずに暮らせる状態」を作ることです。過少開示・過剰開示の両方のリスクを理解し、質問や苦情には事実と記録に基づいて丁寧に対応することが、長期的にはオーナー・管理会社双方にとってもメリットの大きい運用につながります。

告知事項ありの物件は適切な告知フローを決めてトラブルを防ごう

4類型の整理方法や3年ルールの考え方、告知書・募集広告・内見・重要事項説明の流れは、一つひとつが単独で完結するものではありません。自社のひな形やマニュアルに落とし込み、案件ごとに記録を残しながら運用を続けることで、担当者が変わっても判断基準をそろえやすくなります。

必要に応じて専門家の意見も取り入れつつ、「借主が知っていれば検討に影響したかどうか」という軸を共通言語にしていくことが、告知事項ありの物件を安定して取り扱うための土台になると言えます。

• 監修：柴田 充輝（社会保険労務士 ・FP1級技能士 ・行政書士 ・宅建士）

  厚生労働省や保険業界・不動産業界での勤務を通じて、社会保険や保険、不動産投資の実務を担当。現場での経験や知識を活かし、不動産や金融メディアを中心に、これまで1,200記事以上の執筆経験がある。自身でも株式投資や不動産投資を行い、実体験に基づく質の高い情報の提供と、読者にとってわかりやすい執筆を心がけている。