• 作成日 : 2025年12月24日

賃貸管理とは？自主・委託管理の特徴や不動産管理会社の選び方を解説

賃貸管理とは、入居者対応や建物の維持管理、トラブル対応までを含む賃貸経営の中核となる業務です。自主管理と委託管理のどちらを選ぶかで、オーナーにかかる手間やコストが変わります。

当記事では、賃貸物件の運用で迷いや不安を抱えるオーナーに向けて、賃貸管理の仕組みと役割、管理方法の違い、管理会社の選び方を解説します。

賃貸管理とは？

賃貸管理とは、賃貸物件の運営を安定させるために必要な入居者対応や建物管理、契約手続きなどを総合的に行う業務のことです。賃貸経営では、日々の細かな対応からトラブル解決まで多くの作業が発生するため、適切な管理体制が収益と資産価値を左右します。

賃貸管理の業務内容は？

賃貸管理の業務内容は、入居者対応と建物管理の2つが中心です。これらの対応が迅速かつ適切であるほど、入居者満足度の向上や長期入居につながり、オーナーは安定して賃貸経営と向き合えます。

入居者対応

入居者対応とは、入居者から寄せられる問い合わせやトラブルに対し、日常的にサポートする業務です。具体的には、騒音や隣人トラブルなどの生活上の相談、設備の故障や不具合への窓口対応、鍵の紛失時のサポート、契約に関する質問への回答などが含まれます。

また、家賃滞納が発生した場合の督促も重要な業務の1つです。適切なコミュニケーションを保つことで問題を早期に解決でき、長期入居の実現に寄与します。入居中だけでなく退去時の立会いや原状回復の確認も入居者対応に含まれます。

建物管理

建物管理とは、賃貸物件の安全性と快適性を維持するために必要な建物・設備の管理業務です。日常的な建物管理には、共用部の清掃、エントランスや廊下の点検、ゴミ置き場の管理、植栽の手入れなどが含まれます。

さらに、エレベーターや給排水設備、消防設備などの法定点検や定期メンテナンスも重要です。これらの設備が安全に稼働しているかを確認し、異常があれば迅速に修繕を手配します。定期的な管理を徹底することで建物の価値を維持し、賃料の下落を抑える効果も期待できます。

賃貸管理の方法は？

賃貸管理の方法は、オーナー自身が行う「自主管理」と、専門会社に任せる「委託管理」の2種類があります。どちらを選ぶかで負担の大きさやコスト、入居者対応のスピードが変わるため、物件の規模や自分のライフスタイルに合った方法を選ぶことが重要です。

自主管理

自主管理とは、オーナー自身が入居者対応や建物管理、家賃管理などを直接行う方法です。自主管理では賃貸経営の全体像を自分で把握できるため、入居者の属性や建物の状態を細かく把握できます。また、判断や対応をすぐに行える点も自主管理の強みです。

一方で、24時間発生する可能性があるトラブル対応や設備故障の手配、家賃滞納時の督促まで、すべてを自分で行う必要があります。専門知識が不足すると、対応が遅れて入居者満足度が下がったり、結果として空室期間が長くなったりすることもあります。物件数が増えるほど負担は大きくなるため、ライフスタイルとのバランスを慎重に考えることが大切です。

委託管理（一部委託・全部委託）

委託管理とは、賃貸管理業務の一部またはすべてを不動産管理会社に任せる方法です。業務をプロに任せることで、オーナーの負担軽減と住みやすい物件管理を両立でき、安定した賃貸経営が期待できます。

一部委託では、入居者募集だけ任せる、家賃管理だけ依頼するなど、必要な業務を選んで依頼できます。コストを抑えつつ専門的な対応を取り入れられるため、管理の一部だけ負担を減らしたいオーナーに向いています。

全部委託では、入居者対応、家賃管理、契約手続き、建物管理など幅広い業務を管理会社が代行します。24時間対応やトラブル処理を任せられるため、遠方に住んでいるオーナーや物件数を複数持つオーナーから選ばれやすい方法です。

ただし、委託管理には管理料が発生するため、コストとサービス内容のバランスを確認する必要があります。管理会社によって対応力や得意分野が異なるため、委託を検討する際は事前の比較が欠かせません。

賃貸管理を自分でやるメリットは？

賃貸管理を自分で行う最大のメリットは、管理委託料がかからずコストを抑えて運用できること、そして物件の状態を細かく把握できることです。また、入居者との距離が近く、トラブルの早期発見や改善につながりやすい点も魅力です。

管理委託料を節約できる

管理委託料を節約できるのは、自主管理の強みです。管理会社に依頼すると、家賃の数％の管理料が必要になりますが、自主管理ではこの費用が不要になります。

管理にかかるコストを削減することで、収益率を高められる点はメリットです。特に、家賃収入が限られる小規模物件や、空室期間が気になるオーナーにとっては、経費削減は経営の安定につながります。ただし、手間や時間はオーナーに発生するため、節約できる金額と労力のバランスを取ることが重要です。

入居者や建物の状態を自分で把握できる

入居者や建物の状態を自分で把握できることも、自主管理のメリットです。直接対応することで、物件の細かな変化や入居者の声をリアルタイムで確認できます。管理の現場に近い立場で状況を把握できるため、設備の不具合やトラブルを早期に発見しやすく、結果として物件の資産価値の維持につながります。

また、入居者とのコミュニケーションが改善されることで、満足度が高まり、長期入居を後押しする効果も期待できます。とはいえ、実際の対応には専門知識が必要になる場合もあるため、必要に応じて専門業者と連携できる体制を整えておくとより安心です。

賃貸管理を自分でやるデメリットは？

賃貸管理を自分で行う場合、業務量が多く、時間や労力がかかりやすい点が最大のデメリットです。また、管理が不十分だと物件の状態悪化や入居者離れにつながり、結果として収益低下を招く可能性があります。

管理業務に手間と時間がかかる

賃貸管理では、入居者対応からトラブル処理、設備の修繕手配まで、すべての業務をオーナー自身が担う必要があります。そのため、日常的な管理作業に多くの時間を取られる点がデメリットです。

家賃管理、滞納時の督促、設備故障時の対応、退去立会い、原状回復の調整など、日常的に発生する作業は少なくありません。急ぎの対応が必要になる場面も多く、本業が別にあるオーナーにとって負担が大きくなりがちです。放置するとトラブルが複雑化したり、入居者満足度が下がったりする原因となるため、時間を確保できるか慎重に判断する必要があります。

管理がうまくいかず物件の価値を下げる可能性がある

管理が不十分だと、建物の劣化や設備トラブルが放置され、物件の価値が下がるリスクがあります。共用部の清掃不足や設備故障の放置は、入居者離れや空室増加の要因となり、賃料の下落にもつながります。

また、法定点検を怠ると安全面の問題が生じ、最悪の場合は法的なリスクを抱える可能性があります。建物管理は知識と経験が必要な分野であり、対応を誤ると経営全体に影響が出るため、自主管理を選ぶ際にはリスクを理解した上で判断することが大切です。

賃貸管理を委託するメリットは？

賃貸管理を委託する最大のメリットは、面倒な管理業務をプロに任せることで負担が大幅に軽減され、安定した賃貸運用がしやすくなる点です。また、経験豊富な管理会社がトラブル対応まで行うため、安心して物件管理を任せられます。

面倒な管理業務の負担を軽減できる

委託管理の利点は、賃貸経営に必要な日常業務を管理会社が代行してくれるため、オーナーの負担が大幅に軽くなることです。管理会社は入居者募集、契約手続き、家賃管理、滞納時の対応、退去立会い、原状回復の調整など、多岐にわたる業務を一括して担います。

これにより、オーナーは日常的な管理作業から解放され、運営に割く時間を最小限にできます。特に、本業が忙しいオーナーや副業として賃貸経営を行う人にとっては、時間的メリットが非常に大きいと言えます。

経験豊富なプロがトラブル対応まで行ってくれる

管理会社は豊富な実務経験を持ち、法令・契約・建物管理に関する知識も備えています。入居者からのクレームや設備故障など、突発的な問題にも迅速に対応できます。これにより、入居トラブルの早期解決や、修繕が必要な設備の適切な手配が可能になります。

また、24時間対応の管理会社であれば、夜間や休日の急なトラブルにも対応でき、オーナーの精神的負担を大きく減らせます。専門家のサポートは、物件価値の維持や入居者満足度向上にも寄与し、結果的に空室リスクの軽減も期待できるのです。

賃貸管理を委託するデメリットは？

賃貸管理を委託するデメリットは、管理委託料などのコストがかかる点と、入居者対応の細かな方針を自分で決めにくくなる点です。サービスの質や対応範囲は管理会社によって異なるため、会社と契約プランの選定が重要になります。

管理委託料などのコストが発生する

委託管理では、家賃収入に対して一定割合の管理委託料が発生するため、運用コストが増える点がデメリットです。一般的な管理委託では家賃管理や入居者対応、建物管理など多くの業務を管理会社が担うため、その対価として費用が必要になります。

管理料以外にも、入居者募集時の広告料や契約更新事務手数料などがかかるケースがあります。費用はサービス内容と比例するため、コストと提供内容のバランスを確認することが重要です。

入居者対応の方針を自分で決めにくい

委託管理では、入居者対応の現場判断を管理会社が行うため、細かな対応方針をオーナー自身で決めにくくなる点があります。日常的な問い合わせやトラブル対応を管理会社が代行することで、対応方法が会社の基準に沿って進むためです。

入居者とのコミュニケーションが管理会社を経由することで、オーナーが状況を把握しにくい場合もあります。そのため、委託を検討する際は、対応方針や報告体制が明確な管理会社を選ぶことが重要です。

賃貸管理を委託する不動産管理会社を選ぶポイントは？

不動産管理会社を選ぶ際は、業務内容の幅、管理委託費の金額と内容、集客力、対応力やコミュニケーションの質という4点を軸に比較することが重要です。会社ごとに特徴や得意分野が異なるため、これらのポイントを丁寧に見極めることで、費用に見合ったサービスを受けられ、安心して賃貸運用を任せられます。

業務内容の幅を確認する

管理会社を選ぶ際には、その会社がどの範囲まで業務をカバーしているかを細かく確認する必要があります。家賃管理だけに対応する会社もあれば、入居者募集、契約・更新手続き、滞納時の督促、退去立会い、原状回復、設備の点検や修繕の手配、さらには24時間対応まで行う会社もあります。

業務範囲が広いほどトラブル対応の安心感が高まり、オーナーの負担軽減につながりますが、その分費用にも影響します。そのため、自分がどこまでを任せたいのかを明確にし、必要な範囲を網羅しているかどうかを確認することが大切です。

賃貸管理委託費の金額と内容を比較する

管理委託費の金額と、そこに含まれるサービス内容のバランスを比較することも欠かせません。一般的に管理料は家賃の数％ですが、たとえば同じ管理料でも、家賃管理のみを行う会社と、入居者対応や建物管理まで含めて対応する会社では、提供される価値が異なります。

また、広告料や更新事務手数料など、基本の管理料とは別に費用が発生するケースもあり、注意が必要です。管理会社を比較するときは、月額の管理料だけで判断するのではなく、必要な業務をきちんと含んでいるか、追加費用の発生する場面があるかなどを丁寧に確認することで、最終的なコストパフォーマンスが見えやすくなります。

集客力があるかどうかをチェックする

管理会社の集客力も、空室リスクを抑えるための重要な指標です。集客力が高い会社であれば、物件の魅力を効果的に伝え、早期の入居決定につなげることができます。

インターネット広告の活用状況、入居者募集のスピード、内見の調整力、仲介会社とのネットワークの強さなど、さまざまな要素が集客力を左右します。空室期間は収益に直接影響するため、募集力に優れた管理会社を選ぶことは賃貸経営の安定に直結します。管理会社の募集活動の実績や、過去の入居決定までの期間なども確認材料になります。

対応力やコミュニケーションの質を見極める

不動産管理会社の対応力やコミュニケーションの質は、賃貸経営の安心感を左右します。問い合わせへの返信が早いか、説明が丁寧か、トラブル発生時に迅速に動けるかなど、日常的なやり取りの中にその会社の姿勢が表れます。

また、入居者との対応方法や、報告の頻度・内容が分かりやすいかどうかも重要です。報告が遅い、情報が不足している、連携が取りづらい、といった管理会社ではストレスが溜まりやすく、結果として運用に支障が出る可能性があります。管理を任せる相手として信頼できるかどうかを、面談や問い合わせ時の対応から判断することがポイントです。

ポイントを押さえて賃貸管理を成功させよう

賃貸管理を安定させるには、入居者対応と建物管理を適切に行い、自主管理と委託管理のどちらが自分に合うかを見極めることが大切です。自主管理はコストを抑えられる一方で手間がかかり、委託管理は負担を減らせますが費用が発生します。管理会社を選ぶ際は、業務内容や委託費、対応力などを総合的に比較することで、長期的に安心できる賃貸運用が実現します。

• 監修：柴田 充輝（社会保険労務士 ・FP1級技能士 ・行政書士 ・宅建士）

  厚生労働省や保険業界・不動産業界での勤務を通じて、社会保険や保険、不動産投資の実務を担当。現場での経験や知識を活かし、不動産や金融メディアを中心に、これまで1,200記事以上の執筆経験がある。自身でも株式投資や不動産投資を行い、実体験に基づく質の高い情報の提供と、読者にとってわかりやすい執筆を心がけている。